Investir à Menton : ce que le voisin Monaco change — et ce qu’il ne change pas.

Ce qui fait vivre Menton : Monaco, à dix minutes de train

Menton est la dernière ville de France avant l’Italie : 30 604 habitants au recensement 2023, 90 % d’appartements, un habitant sur quatre âgé de 65 ans et plus. Ce n’est pas une ville qui travaille chez elle : l’INSEE y compte 9 048 emplois pour un indicateur de concentration de 70 — sept emplois pour dix actifs résidents. Les autres partent, vers Monaco d’abord.

Deux comptes publics le mesurent. Celui de l’INSEE (Flash n° 108, 28 novembre 2024, recensement 2021) : 33 200 résidents de la région travaillent à Monaco ; environ 5 000 habitent Menton, 1 290 de plus qu’en 2010, et près de 40 % des actifs occupés de la ville et de ses voisines travaillent dans la principauté. Celui de l’IMSEE, l’institut statistique monégasque (Observatoire de l’emploi 2024, avril 2025), ne compte que les salariés du privé, mais il est plus récent : 65 599 fin 2024, dont 48 235 vivent en France. Menton en loge 7 351, 12,4 % de l’effectif — deuxième commune de résidence derrière Nice —, et 1 600 de plus qu’en 2017.

Voilà le locataire mentonnais : un salarié dont l’employeur est en principauté, qui prend le train — neuf à dix minutes jusqu’à Monaco-Monte-Carlo, une quarantaine de trains par jour d’après les horaires 2026 — et qui ne trouve pas à se loger plus près à un prix qu’il accepte. Plus on s’approche de la frontière, plus le loyer monte : l’ANIL relève 21,1 €/m² à Menton, 24,6 à Roquebrune-Cap-Martin, 31,2 à Beausoleil. Ce que sa situation change à sa fiscalité et à son crédit est traité dans notre guide investir depuis Monaco ; ici, il est votre locataire, pas l’acheteur.

Les prix des ventes signées, secteur par secteur

Nous avons lu directement la base publique des ventes immobilières — les « demandes de valeurs foncières » de la direction générale des finances publiques, qui recensent les transactions passées devant notaire. Sur la commune, 942 ventes d’appartements du millésime 2025 ressortent à une médiane de 5 000 € le mètre carré, la moitié centrale du marché entre 4 156 et 5 952 €, un premier décile à 3 438 €. Le millésime 2024 donnait 4 737 € sur 803 ventes : + 5,6 % d’une année sur l’autre. Par typologie : 5 285 € pour un studio, 4 923 € pour un deux-pièces, 4 954 € pour un trois-pièces. Le deux-pièces médian fait 47 m² et s’est vendu 220 000 €.

Les baromètres commerciaux disent plus cher, sans garantie : 5 670 € le mètre carré chez efficity en septembre 2026 (+ 9,2 % sur un an), 6 007 € chez Orpi. Nous gardons le repère déjà publié dans notre comparatif des huit villes de la Côte d’Azur, 5 600 à 6 000 € — mais nous calculons sur les ventes signées, qui sont en dessous : un baromètre estime des biens en vente, la base notariale enregistre ce qui s’est conclu.

Trois Menton, d’est en ouest

La moyenne cache trois marchés, que nous avons séparés dans la base des ventes par la position des parcelles — un découpage approximatif, qui donne une idée, pas une frontière. À l’est, Garavan, entre la vieille ville et la frontière : 183 ventes, médiane 6 000 € le mètre carré, un quart au-dessus de 7 000 € ; c’est le Menton des résidences secondaires et de la vue. Au centre, entre le vallon du Careï et celui du Borrigo, autour de la gare : 659 ventes, médiane 4 833 €. À l’ouest, Borrigo et Carnolès, vers Roquebrune : 100 ventes, médiane 4 836 €, mais un premier quart sous 3 850 € — des immeubles des années soixante et soixante-dix, à rafraîchir. Pour un locatif à l’année, c’est au centre et à l’ouest que le calcul se joue. Ces prix tiennent à la place qui manque : environ 14 km² de commune, 2 178 habitants au kilomètre carré d’après l’INSEE, des vallons qui montent tout de suite, un cinquième des résidences principales d’avant 1946 et presque plus de construction. La rareté est réelle ; elle soutient le prix, pas le loyer.

Les loyers, et la demande qui les tient à l’année

La « Carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement — loyers demandés dans les annonces du troisième trimestre 2025, charges comprises, publiés sur data.gouv.fr en décembre 2025 — donne pour Menton 21,1 €/m² tous appartements confondus sur 3 576 annonces, 23,4 €/m² pour les studios et deux-pièces, 20,4 pour les trois pièces et plus. Nice, même source : 20,4, 22,7 et 19,7. Menton se loue un peu plus cher que Nice et s’achète au même prix ou un peu plus : le rapport entre les deux est du même ordre. Deux avertissements : l’indicateur est charges comprises, alors que notre filtre se calcule hors charges — nous en retirons environ 10 % dans tous les calculs de cette page —, et il décrit un bien de référence non meublé de 37 m², un ordre de grandeur.

La demande, elle, ne dépend pas de la saison. 39,6 % des ménages mentonnais sont locataires (INSEE, 2023) — moins qu’à Nice, 49,7 % —, mais les candidats sont solvables : le salarié de Monaco, dont le nombre croît, et le retraité qui revient en ville, à plat, près des commerces. Le revenu médian disponible, 25 700 € par unité de consommation, dépasse celui de Nice, 24 080 €, et le taux de pauvreté est plus bas, 17,2 % contre 23,4 %. Menton est en zone tendue : elle figure dans l’agglomération de Menton-Monaco de l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, liste actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 — loyer encadré à la relocation, préavis du locataire d’un mois. Légifrance signale que ce décret est abrogé au 1er janvier 2027 par un décret du 25 août 2026, dont nous n’avons pas lu la suite : le zonage se revérifie au moment de l’achat.

Résidences secondaires, vacance d’hiver et meublé de tourisme

Le chiffre qui explique Menton tient en une ligne du recensement : 12 533 résidences secondaires, 42,1 % du parc — trois fois plus que Nice (13,8 %). Trois conséquences pour un investisseur.

• Le prix se fait sans vous. Un acheteur de résidence secondaire ne calcule pas un loyer : il paie la vue, l’hiver doux, l’Italie à côté. C’est lui qui fixe le prix de Garavan et du bord de mer, et vous ne pouvez pas le suivre — notre guide sur l’investissement en bord de mer explique pourquoi.
• La ville se vide en partie l’hiver. Quatre logements sur dix sont fermés hors saison. Cela pèse sur la vie de la copropriété — des assemblées désertes, des travaux qui traînent — et sur la courte durée : la demande touristique se concentre sur l’été et la fête du Citron, en février ; le reste de l’année, un meublé de tourisme attend. Le locataire à l’année, lui, ne dépend de rien de tout cela.
• Le cadre communal du meublé de tourisme est strict. La ville impose une déclaration avec numéro et une autorisation de changement d’usage hors résidence principale. D’après ses délibérations n° 204/17 et 205/17 du 30 octobre 2017 — que nous relevons sur une source secondaire, à confirmer en mairie —, cette autorisation est personnelle, non transmissible, limitée à trois logements par propriétaire et valable deux ans, reconductibles deux fois. Le numéro d’enregistrement national de la loi du 19 novembre 2024, d’abord annoncé pour le 20 mai 2026, est décalé au dernier trimestre 2026 (portail de la ville, septembre 2026). Six ans au plus, sur décision révocable : un projet qui ne tient qu’en saisonnier ne tient pas — la logique de notre guide de la location saisonnière à Nice.

Un deux-pièces au coût total, face au même bien à Nice

Posons un cas pédagogique — entièrement construit pour l’exercice, ce n’est pas un dossier réel, mais chaque ligne suit notre méthode. Un deux-pièces de 45 m² à rafraîchir dans le centre de Menton, à pied de la gare, payé 220 000 € — le prix médian d’un deux-pièces dans les ventes signées de 2025. Le même bien à Nice au milieu de la fourchette, 5 000 € le mètre carré. Mêmes travaux, mêmes meubles. D’abord le coût total, la seule base honnête.

Le loyer, maintenant. L’ANIL donne 23,4 €/m² charges comprises pour un petit logement mentonnais, soit environ 1 050 € pour 45 m² ; rénové et meublé, loué à l’année à un salarié de Monaco, nous retenons 950 € hors charges — une hypothèse de l’exercice. À Nice, 22,7 €/m² donnent environ 1 020 € charges comprises ; nous retenons 920 € hors charges.

Et le cash flow ? Avec 25 000 € d’apport, il reste 232 500 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — notre hypothèse, la Banque de France relevant 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, la mensualité ressort à environ 1 307 €, plus 66 € d’assurance emprunteur : 1 373 € par mois.

Voilà la vérité de Menton au prix médian : un locataire solvable et régulier — et un deux-pièces loué 950 € qui ne couvre pas un crédit de 1 373 €. Notre seuil de présentation est à 200 € de cash flow mensuel : ce bien, nous ne vous le présenterions pas. Pour passer le filtre, il faudrait 2 060 € de loyer, ou un coût total ramené à 118 750 €. Ce qui peut passer, à Menton comme à Nice, c’est un bien à retravailler payé nettement sous les ventes signées de son secteur — le premier quart de Carnolès et du Borrigo, sous 3 850 € —, ou plusieurs loyers sous un même toit. Grasse, à l’autre bout du département, offre une marche de moins à monter, et pas de salarié de Monaco : c’est le sujet de notre page investir à Grasse.

Pour qui Menton vaut le détour — et pour qui non

• Oui, si vous achetez un locataire avant un rendement. Un salarié du privé monégasque, en nombre croissant, à dix minutes de train : c’est la régularité que l’on paie, et l’hypothèse de vacance de 5 % de notre méthode est ici raisonnable — une hypothèse, pas une garantie.
• Oui, si vous cherchez au centre ou à l’ouest, jamais sur la mer. Le calcul a une chance dans un immeuble des années soixante de Carnolès ou du Borrigo, payé sous les ventes signées ; il n’en a aucune à Garavan, où le prix est fait par des acheteurs qui ne calculent pas de loyer.
• Non, si le plan repose sur le saisonnier. Trois logements au plus, six ans au plus, sur autorisation révocable, dans une ville qui se vide l’hiver : le meublé de tourisme est ici une tolérance, pas une stratégie.
• Non, si le budget impose le prix moyen. Au prix médian des ventes, 370 € par tranche et un cash flow mensuel négatif de plusieurs centaines d’euros : la conclusion de Nice, avec un marché douze fois plus étroit pour revendre.
• Non, si vous comptez sur la hausse. + 5,6 % de médiane entre 2024 et 2025 sur les ventes signées : le marché monte, porté par la rareté et par Monaco. Ce n’est pas une raison d’acheter, c’est une raison de payer plus cher.

Faites le calcul sur votre projet

Chaque chiffre de cet exemple sort de la même mécanique, et elle est publique : c’est celle de notre simulateur.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel avec l’équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça. La suite, si elle a lieu, suit la méthode en treize étapes, et le rendez-vous stratégie est tenu par le fondateur.

Les autres villes, passées au même calcul

Une ville ne se juge pas à sa réputation mais au rapport entre son prix et son loyer. Voici ce que le filtre maison — 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — donne ailleurs, dans les exemples pédagogiques de chaque guide.

• Lyon Environ 400 € par tranche, la moitié du filtre — on y achète du patrimoine, pas du revenu.
• Bordeaux 435 € par tranche, et les plafonds de l’arrêté préfectoral interdisent de rattraper l’écart par le loyer.
• Montpellier Environ 385 € par tranche, sous un loyer plafonné : seul le prix d’achat peut la faire passer.
• Nantes Environ 395 € par tranche au prix médian des ventes réelles.
• Rennes Environ 330 € par tranche en location classique, 712 € en colocation.
• Toulouse 300 à 410 € par tranche en deux-pièces, 756 € en colocation de quatre chambres — près du filtre sans y être.
• Strasbourg 300 à 340 € par tranche, mesurés sur des loyers hors charges d’observatoire local.
• Lille 413 € par tranche en deux-pièces, 694 € pour une maison de ville dans la couronne.
• Marseille 729 € par tranche au prix affiché, 839 € au prix négocié : le filtre passe, à condition de négocier.
• Grasse Environ 430 € par tranche, contre 360 € à Nice — moins cher à l’achat, moins cher à la location.
• Nîmes Parmi les moins chères de la série : elle ne passe qu’au prix négocié, en meublé, sur un grand logement.
• Perpignan 526 € par tranche pour un deux-pièces rénové, mais 14,6 % de logements vacants et 36,2 % de taux de pauvreté.
• Le Havre 416 € par tranche : le prix d’achat est bas, le loyer aussi, et les frais fixes pèsent davantage.
• Saint-Étienne 812 € par tranche, le seuil franchi de douze euros — et tout tient au loyer meublé retenu.
• Paris 409 € par tranche, sous un loyer plafonné par arrêté : il faudrait acheter à 6 042 € le mètre carré, soit 5,7 % des ventes.
• Aix-en-Provence 319 € par tranche, parmi les plus basses de la série — et même la colocation plafonne à 517 €.
• Grenoble 444 € par tranche, loyer plafonné par arrêté préfectoral, colocation comprise.
• Rouen 500 € par tranche, 808 € en colocation rive gauche — et les loyers n’y sont pas encadrés, contrairement à ce qu’on lit.
• Tours 615 € par tranche en colocation, 372 € loué entier : la demande étudiante est déjà dans le prix.
• Nancy 504 € par tranche, prix bas mais loyers plus bas encore ; seule la colocation en périphérie passe.
• Metz 748 € par tranche en colocation meublée, sur des prix d’annonces — la Moselle est hors du fichier public des ventes.
• Toulon 488 € par tranche, la moins chère des grandes villes de PACA, encore loin du compte.
• Reims 439 € par tranche : les quarante-cinq minutes de Paris sont déjà payées dans le prix.
• Angers 421 € par tranche — la réputation des classements payée d’avance, le loyer resté celui d’une ville moyenne.
• Dijon 264 € par tranche dans le secteur sauvegardé, 336 € juste à côté : la protection se paie deux fois.
• Caen 350 € par tranche : sur un parc reconstruit, la rénovation énergétique efface l’avantage de prix.
• Clermont-Ferrand 492 € par tranche, un prix modéré mais deux fois trop élevé pour les loyers observés.

Deux guides comparent ces marchés côte à côte : où investir dans le sud de la France et où investir sur la Côte d’Azur.