La règle avant les villes : tout se calcule sur le coût total
« Quelle est la meilleure ville de la Côte d'Azur pour investir ? » La réponse honnête est une méthode, pas un nom. Le rendement se calcule sur le coût total — prix négocié, notaire d'environ 7,5 % dans l'ancien, travaux, meubles —, jamais sur le prix affiché ; et notre filtre demande au moins 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis, faute de quoi l'opération ne se finance pas seule. C'est la règle de notre simulateur.
Pour comparer huit villes de la même façon, chacune passe le même exemple pédagogique, construit pour l'exercice : un deux-pièces de 40 m² acheté au milieu de la fourchette des baromètres publics — relevés en août et septembre 2026, sans garantie —, 7,5 % de notaire, sans travaux ni meubles, loué au loyer moyen de la « Carte des loyers » de l'ANIL et du ministère chargé du logement (loyers d'annonce, charges comprises, troisième trimestre 2025, publiée en décembre 2025 sur data.gouv.fr). Habitants, résidences secondaires et locataires viennent du recensement de l'INSEE, millésime 2023, consulté en septembre 2026. Une moyenne situe une ville ; elle n'achète jamais un appartement.
Nice, Antibes, Cannes : les trois grandes, en bref
Le détail — moteurs, meublé touristique, stratégies — est dans notre guide Nice, Cannes ou Antibes ; ici, l'essentiel pour les placer face aux cinq autres.
Nice : la ville qui vit à l'année
Près de 358 000 habitants, 13,8 % de résidences secondaires, 49,7 % de locataires (INSEE, 2023) : une ville de gens qui y habitent. Ce qui la fait vivre : l'université Côte d'Azur — environ 30 000 étudiants selon ses chiffres —, le CHU, l'aéroport, le tramway. Prix : 4 500 à 5 500 €/m² à l'été 2026, sans garantie ; loyer ANIL 20,4 €/m² charges comprises (71 615 annonces). Locataire type : étudiant, soignant, jeune actif. Verdict : environ 380 € par tranche.
Antibes : la ville de Sophia Antipolis
Environ 78 000 habitants, 33,5 % de résidences secondaires, 41,2 % de locataires. Ce qui la fait vivre : la technopole de Sophia Antipolis — quelque 2 500 entreprises et 38 000 salariés d'après l'agglomération. Prix : 5 500 à 6 700 €/m² selon la source, sans garantie ; loyer ANIL 20,3 €/m². Locataire type : cadre de Sophia, en mission ou installé. Verdict : environ 310 € par tranche.
Cannes : la ville des congrès
Environ 74 000 habitants, 44,2 % de résidences secondaires, 49,4 % de locataires. Ce qui la fait vivre : le Palais des Festivals et ses congrès, par vagues. Prix : 6 000 à 7 500 €/m² selon la source, sans garantie ; loyer ANIL 20,3 €/m² — le même qu'à Nice. Locataire type : salarié du tourisme et de l'événementiel, professionnel de passage. Verdict : environ 280 € par tranche.
Cagnes-sur-Mer et Saint-Laurent-du-Var : l'ouest niçois
Cagnes-sur-Mer : Nice sans Nice
53 354 habitants, 14,5 % de résidences secondaires, 40,7 % de locataires (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : 16 438 emplois sur la commune, dont 57 % dans le commerce, les transports et les services (INSEE, 2023) — l'hippodrome, le centre commercial Polygone Riviera, le bord de mer du Cros-de-Cagnes, la gare TER — et des habitants qui travaillent à Nice ou à Sophia. Prix : 4 900 à 5 600 €/m² selon la source, sans garantie — à peine sous Nice. Loyer ANIL 19,6 €/m² charges comprises (9 586 annonces). Locataire type : ménage qui veut la côte, famille avec voiture. Verdict : 40 m² à 5 250 €, coût total 225 750 €, loyer 784 € — environ 350 € par tranche. Ni moins chère ni mieux louée que Nice : Cagnes ne se justifie qu'à l'emplacement, à pied de la gare ou du futur tramway.
Saint-Laurent-du-Var : la moins saisonnière des huit
32 172 habitants, 10,1 % de résidences secondaires — le taux le plus bas de cette page —, 40,7 % de locataires. Ce qui la fait vivre : le centre commercial Cap 3000, la zone d'activités le long du Var, l'aéroport de l'autre côté du fleuve — 13 728 emplois sur la commune, 63 % dans le commerce, les transports et les services (INSEE, 2023). Prix : 5 100 à 5 800 €/m² selon la source, sans garantie — au niveau de Nice, parfois au-dessus. Loyer ANIL 19,6 €/m² (7 297 annonces). Locataire type : salarié de l'aéroport, de Cap 3000 ou de la zone d'activités. Verdict : 40 m² à 5 450 €, coût total 234 350 €, loyer 784 € — environ 335 € par tranche. La demande la plus régulière des huit, au prix de Nice pour un loyer un peu plus bas.
La ligne 4 du tramway : 2030, puis fin 2031 — à vérifier
La métropole Nice Côte d'Azur affiche, en septembre 2026, ce calendrier pour la ligne 4 — 7,1 km, 18 stations dont 14 nouvelles, de Nice Saint-Augustin au parc des sports de Cagnes-sur-Mer, 328 M€ hors taxes : travaux préparatoires en 2026 (commencés à Saint-Laurent en mars 2025), infrastructures de 2027 à 2029, mise en service jusqu'au Val-Fleuri à Cagnes en 2030, arrivée au centre de Cagnes et au terminus fin 2031. Notre lecture : un chantier de cette taille glisse souvent, et un tramway annoncé se paie déjà — Cagnes et Saint-Laurent ne sont pas moins chères que Nice. On n'achète pas un calendrier ; on achète un bien qui tient ses chiffres avant le tramway, et qui en profitera s'il arrive à l'heure.
Menton et Grasse : les deux villes qu'on regarde trop peu
Menton : la ville de Monaco
30 604 habitants, 42,1 % de résidences secondaires — presque autant que Cannes —, 39,6 % de locataires, 25,2 % d'habitants de 65 ans et plus (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : Monaco. D'après l'INSEE (Flash du 28 novembre 2024, données 2021), environ 5 000 frontaliers résident à Menton — un tiers de plus en dix ans — et près de 40 % des actifs occupés de la ville et de ses voisines travaillent dans la principauté. Prix : 5 600 à 6 000 €/m² selon la source, sans garantie — au-dessus de Nice. Loyer ANIL 21,1 €/m² (3 576 annonces), le plus haut des villes moyennes. Locataire type : salarié de Monaco qui ne peut pas s'y loger, retraité. Verdict : 40 m² à 5 800 €, coût total 249 400 €, loyer 844 € — environ 340 € par tranche. L'atout de Menton, c'est un locataire solvable et régulier, en meublé — pas un rendement.
Grasse : la ville qui travaille
50 970 habitants, 12,2 % de résidences secondaires, 41,3 % de locataires (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : la sous-préfecture, l'hôpital, le tribunal et la parfumerie — 21 231 emplois sur la commune, dont 35 % dans l'administration, l'enseignement, la santé et l'action sociale, et 15 % dans l'industrie ; les savoir-faire du parfum sont inscrits au patrimoine immatériel de l'UNESCO depuis 2018. Prix : 3 100 à 3 600 €/m² selon la source, sans garantie — la moitié de Cannes. Loyer ANIL 16,2 €/m² (8 133 annonces). Locataire type : salarié de la parfumerie ou de l'hôpital, famille qui ne se loge plus sur le littoral. Verdict : 40 m² à 3 350 €, coût total 144 050 €, loyer 648 € — environ 450 € par tranche, le meilleur des huit, et encore loin des 800. Le revers : un centre ancien qui demande des travaux, un chômage de 11,3 % (INSEE, 2023), et une gare TER tournée vers Cannes, loin de Nice — la voiture reste la règle.
L'arrière-pays, en mots : Vence, Carros
Vence, entre Cagnes et les Préalpes, se loue à des ménages qui veulent le calme et acceptent l'absence de train ; Carros, sur la rive droite du Var, loge les salariés de sa zone industrielle et de l'aéroport. Faute de chiffres assez solides, nous n'en donnons pas. Ce que nous savons : une demande locale et à l'année, une revente plus lente, la voiture obligatoire. Des villes pour un bien précis, pas pour une stratégie.
Villefranche-sur-Mer : le contre-exemple du prestige
5 008 habitants, 50,2 % de résidences secondaires, 33,1 % de locataires (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : la rade, et ceux qui peuvent se l'offrir. Prix : 9 900 à 11 300 €/m² selon la source, sans garantie — plus cher que Cannes. Loyer ANIL 26,4 €/m², mais sur 333 annonces seulement : à lire avec prudence. Locataire type : rare, aisé, souvent de passage. Verdict : 40 m² à 10 600 €, coût total 455 800 €, loyer 1 056 € — environ 230 € par tranche, 2,8 % de rendement brut. On n'achète pas Villefranche pour un loyer : on achète la vue, et l'on paie sa rareté. Un projet patrimonial, pas un investissement locatif — la logique de la Croisette.
Le tableau : huit villes face à face
D'abord le filtre maison, du moins mauvais au plus éloigné — même exemple pédagogique —, puis le tableau, avec les repères du texte : recensement 2023, annonces de 2025, prix de l'été 2026, sans garantie.
Le filtre maison, au prix moyen — loyer par tranche de 100 000 € investis
Rendement brut : 5,4 % à Grasse, 4,6 % à Nice, 4,2 % à Cagnes, 4,1 % à Menton, 4,0 % à Saint-Laurent, 3,7 % à Antibes, 3,4 % à Cannes, 2,8 % à Villefranche — loyer charges comprises, donc encaissé réel un peu plus bas. Le seuil des 800 € n'est atteint nulle part.
| La ville | Habitants | Résidences secondaires | Locataires | Prix de l'ancien | Loyer ANIL | Filtre maison |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nice | Près de 358 000 | 13,8 % | 49,7 % | 4 500 à 5 500 €/m² | 20,4 €/m² | ≈ 380 € |
| Antibes | Environ 78 000 | 33,5 % | 41,2 % | 5 500 à 6 700 €/m² | 20,3 €/m² | ≈ 310 € |
| Cannes | Environ 74 000 | 44,2 % | 49,4 % | 6 000 à 7 500 €/m² | 20,3 €/m² | ≈ 280 € |
| Cagnes-sur-Mer | 53 354 | 14,5 % | 40,7 % | 4 900 à 5 600 €/m² | 19,6 €/m² | ≈ 350 € |
| Saint-Laurent-du-Var | 32 172 | 10,1 % | 40,7 % | 5 100 à 5 800 €/m² | 19,6 €/m² | ≈ 335 € |
| Menton | 30 604 | 42,1 % | 39,6 % | 5 600 à 6 000 €/m² | 21,1 €/m² | ≈ 340 € |
| Grasse | 50 970 | 12,2 % | 41,3 % | 3 100 à 3 600 €/m² | 16,2 €/m² | ≈ 450 € |
| Villefranche-sur-Mer | 5 008 | 50,2 % | 33,1 % | 9 900 à 11 300 €/m² | 26,4 €/m² (333 annonces) | ≈ 230 € |
La meilleure ville selon votre budget
Le même calcul, retourné : quelle surface un coût total donné — notaire compris, sans travaux — achète-t-il au prix moyen de chaque ville ? Un ordre de grandeur pédagogique.
- Jusqu'à 150 000 € de coût total. Environ 42 m² à Grasse, 28 à Nice, 27 à Cagnes, 24 à Menton, 13 à Villefranche. Le budget d'un deux-pièces à Grasse loué à l'année, ou d'un studio à Nice à pied d'un campus — notre guide des quartiers de Nice dit lesquels.
- De 150 000 à 250 000 €. De 40 à 47 m² à Nice, Cagnes, Saint-Laurent ou Menton : un deux-pièces meublé, et c'est la façon de louer qui décide — un salarié de Monaco à Menton, un cadre en mission à Nice ou à Antibes (voir notre guide de la location moyenne durée).
- Au-delà de 250 000 €. Un trois-pièces à découper en colocation à Nice, un petit immeuble à Grasse, Antibes pour Sophia : c'est le nombre de loyers par bien qui fait passer le filtre, pas la ville — voir notre guide du cash flow à Nice.
- Le patrimoine, sans rendement. Cannes, Villefranche, les belles adresses de Nice : de la valeur qui dure, et un loyer qui ne finance pas le crédit. Un autre projet, qui ne passe pas notre filtre, et ce n'est pas son but.
L'outil de la maison
Le simulateur de rentabilité ORELLIA
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