Investir à Toulouse : ce que la ville rapporte vraiment.

Toulouse a une qualité rare pour un investisseur : on peut y vérifier ses chiffres. L’agglomération dispose d’un observatoire local des loyers agréé, animé par l’agence d’urbanisme pour Toulouse Métropole, le Sicoval, le Grand Ouest Toulousain et l’État, qui publie chaque année des loyers hors charges, par zone et par typologie. C’est la mesure qu’il faut pour un calcul honnête, et c’est elle que nous utilisons ici.

Le marché : 3 430 € le mètre carré, et des écarts de un à trois

À l’été 2026, les baromètres publics situent l’appartement ancien toulousain autour de 3 400 € le mètre carré, sans garantie. L’indice efficity d’août 2026 retient 3 430 €, avec 80 % des ventes entre 2 200 et 5 250 € et une hausse de 3 % sur douze mois. Qoridor, qui calcule sur les ventes notariées publiées (base DVF) des vingt-quatre derniers mois — 4 489 ventes d’appartements —, retient 3 371 € au 1er septembre 2026 et un repli de 2,3 % sur deux ans : la première mesure regarde le marché en cours, la seconde les actes déjà signés.

Pour situer : sur la même page de comparaison d’août 2026, tous logements confondus, Toulouse ressort à 3 420 € quand Bordeaux est à 4 210, Lyon à 4 360 et Nice à 5 250. Mais la moyenne cache un écart de un à trois : 4 790 € au Capitole, 4 230 € à Saint-Cyprien — et 2 550 € du côté de Croix-Daurade, 1 740 € au Mirail. Dernier repère qui compte : l’appartement neuf s’y vend 4 080 € le mètre carré, environ 19 % de plus que l’ancien, et il baisse (− 0,9 % sur un an) quand l’ancien monte.

Les loyers : deux mesures, et une seule sert au calcul

La « carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement, publiée le 11 décembre 2025, donne pour Toulouse 13,98 € le mètre carré tous appartements et 16,33 € pour les studios et deux-pièces, sur 225 512 annonces. Attention : ces montants sont charges comprises, alors que notre filtre des 800 € se calcule sur le loyer hors charges. Les reprendre tels quels revient à compter les charges du locataire comme du loyer — et à faire passer des dossiers qui ne passent pas.

L’observatoire local, lui, publie du hors charges. Dans son enquête de décembre 2025, le loyer médian de marché — celui des logements reloués — s’établit à 12,5 € le mètre carré sur tout le périmètre, et à 13,3 € dans Toulouse contre 11,5 € en périphérie. Par typologie, sur l’ensemble du parc : un studio se loue 20,0 € le mètre carré dans l’hypercentre et 13,9 € dans les quartiers les plus éloignés ; un deux-pièces, 14,7 € dans l’hypercentre et 12,2 € dans la zone la plus éloignée de la commune. En euros, un deux-pièces de l’hypercentre se reloue 646 € hors charges, un trois-pièces 855 €. Ces loyers montent : + 3,6 % entre 2023 et 2024, plus vite qu’à Bordeaux (3,3 %) ou Lyon (2,2 %) — mais pour un acheteur, c’est le loyer d’aujourd’hui qui doit payer le crédit.

La confrontation à la règle des 800 €

Notre filtre ne se discute pas : un bien n’est retenu que s’il rapporte au moins 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis, calculés sur le coût total — prix négocié, notaire environ 7,5 % dans l’ancien, travaux, meubles — jamais sur le prix affiché. Appliquons-le à deux cas construits pour l’exercice : le même deux-pièces de 43 m², une fois au centre, une fois au nord.

Le verdict est net et il n’arrange personne : au prix moyen, Toulouse ne passe pas notre filtre. Sur le premier cas, il faudrait 1 665 € de loyer pour un deux-pièces, ou un coût total ramené à 77 500 € : aucun des deux n’existe. Le second, plus modeste, reste à mi-chemin.

Dans quel cas passerait-elle, alors ? Trois conditions, et il faut à peu près les trois ensemble : acheter hors de l’hypercentre ; acheter un bien à retravailler, nettement négocié sous les ventes réelles ; et loger plusieurs loyers sous le même toit — colocation ou petit immeuble. La ville s’y prête : 110 000 étudiants, deux tiers de locataires, des quatre-pièces anciens encore abordables au nord. L’exemple plus bas chiffre ce cas de figure.

Les quartiers, en une ligne chacun

Les ordres de grandeur ci-dessous viennent d’un baromètre public d’août 2026 et portent sur tous les types de biens : ils situent un secteur, ils n’estiment pas un appartement.

• Rangueil et Sauzelong (≈ 3 300 €/m²). Le campus Paul Sabatier, le CHU, la ligne B : des studios et des grands appartements loués à des étudiants et à de jeunes chercheurs.
• Les Minimes et Barrière de Paris (≈ 3 280 €/m²). Le nord populaire et desservi, à trois stations de Jean-Jaurès sur la ligne B. Des deux et trois-pièces anciens pour jeunes actifs, à un prix affiché qui laisse encore de la place au calcul.
• Saint-Cyprien (≈ 4 230 €/m²). La rive gauche, le marché, la ligne A : un quartier de vie qui se reloue vite, à des prix devenus ceux du centre.
• Croix-de-Pierre et route d’Espagne (≈ 3 310 €/m²). Le sud-ouest en transformation, encore accessible : deux-pièces et maisons de ville, loués à l’année.
• Croix-Daurade et Borderouge (≈ 2 550 €/m²). Le nord de la ligne B, entre grands ensembles et constructions récentes. Les prix les plus bas hors quartiers prioritaires ; c’est là que la colocation trouve sa place.
• Montaudran et Toulouse Aerospace (≈ 3 600 €/m²). Le quartier neuf de l’aéronautique, sur le tracé de la future ligne C : des locataires salariés, et le prix du neuf.
• Empalot : le cas d’école. Un baromètre le fond dans un ensemble Saint-Michel–Le Busca–Saint-Agne à 4 210 € ; un autre l’isole, sur les ventes notariées, à 2 964 € — mais sur 32 ventes. Renouvellement urbain, prix bas, avenir ouvert : ce n’est pas un premier achat.

La demande locative : solide, jeune, et documentée

C’est le point fort de Toulouse, et il est mesuré. Au recensement 2023, la commune compte 514 819 habitants et gagne 1,2 % par an depuis 2017, dont 0,5 point venant des arrivées. Les 15-24 ans y sont 111 445, soit 21,6 % de la population ; le site universitaire revendique 110 000 étudiants et 15 établissements. Et 65,8 % des résidences principales sont occupées par des locataires — 13,2 % en logement social, le reste dans le parc privé. Côté emploi : 358 741 emplois pour 238 945 actifs occupés qui y résident.

Une réserve honnête, toutefois : le moteur aérospatial tourne au ralenti. L’INSEE relevait en septembre 2025 que la filière occitane n’avait créé que 500 postes nets en 2024 (+ 0,4 %), contre + 4,4 % un an plus tôt, avec 1 700 emplois industriels gagnés mais 1 200 perdus dans le tertiaire de la filière. Le chômage communal reste à 14,3 % et le taux de pauvreté à 24,0 % : la demande est forte, la solvabilité des candidats inégale selon les quartiers. Enfin, 8,2 % des logements toulousains sont vacants — retenir 5 % de vacance dans un calcul n’est pas une précaution excessive.

Un exemple chiffré de bout en bout

Posons le cas qui, à Toulouse, s’approche le plus du compte — construit pour l’exercice, ce n’est pas un dossier réel, mais chaque ligne suit notre méthode. Un quatre-pièces ancien de 80 m² à retravailler du côté de Croix-Daurade, à quelques minutes du métro, affiché 204 000 € : on y crée une quatrième chambre dans le double séjour et une seconde salle d’eau, on refait l’électricité, on meuble.

Le loyer, maintenant. Les annonces publiques de colocation relevées à Toulouse le 7 septembre 2026 situent la chambre le plus souvent entre 450 et 600 € par mois — sans garantie. Au nord, nous retenons 470 €, soit 1 880 € pour quatre chambres. Le filtre maison : 1 880 € pour 248 625 € investis, cela fait 756 € par tranche de 100 000 €. Il manque 44 €. Avec 25 000 € d’apport, il reste 223 625 € à emprunter : sur vingt ans à 3,15 % — notre hypothèse —, la mensualité ressort à environ 1 257 €, plus 63 € d’assurance, soit 1 320 € par mois.

Voilà la vérité de Toulouse, sans emballage : la meilleure configuration de la ville, bien exécutée, dégage une vingtaine d’euros par mois et manque le seuil de 44 € par tranche. Deux chambres vides un trimestre, et l’année passe dans le rouge. Ce qui ferait basculer l’opération ? Un prix négocié à 182 000 € au lieu de 195 000 — environ 2 280 € le mètre carré : le coût total tombe à 234 650 € et le ratio passe à 801 €. Moins de sept pour cent de négociation séparent un dossier moyen d’un dossier retenu : c’est tout le sujet. Notre guide de l’investissement locatif avec travaux détaille ce chiffrage, et celui du bien à acheter pour louer compare studio, deux-pièces et colocation à budget égal.

Les pièges propres à Toulouse

• Le permis de louer d’Arnaud-Bernard. Depuis le 3 novembre 2025, ce quartier du centre expérimente l’autorisation préalable de mise en location : elle se demande avant l’entrée de chaque nouveau locataire, s’annexe au bail et s’instruit en trente jours au plus, le silence valant acceptation. Le périmètre exact se vérifie sur le site de la Métropole avant d’acheter : elle n’a publié ni durée d’expérimentation, ni montant d’amende.
• Le meublé de tourisme, encadré. Numéro d’enregistrement obligatoire dès la première annonce, 120 jours par an au plus pour une résidence principale, et autorisation de changement d’usage au-delà — temporaire jusqu’à deux logements pour un particulier, avec compensation ensuite et pour toute société. Cela se vérifie auprès de la Métropole avant l’offre d’achat.
• Zone tendue, mais pas d’encadrement des loyers. Toulouse ne figure pas dans la liste des communes appliquant le plafonnement par loyer de référence, vérifiée le 1er août 2026 — contrairement à Bordeaux, Lyon, Montpellier ou Lille. La ville est en revanche en zone tendue : loyer encadré à la relocation, préavis du locataire réduit à un mois.
• Le neuf payé au prix du neuf. L’écart entre l’ancien (3 430 €/m²) et le neuf (4 080 €/m²) atteint 19 %, et le neuf baisse quand l’ancien monte : une revente à cinq ans commence avec un handicap.
• Les quartiers à prix bas ont leurs raisons. Mirail, Reynerie, Bellefontaine, Empalot, Les Izards s’affichent de 1 700 à 3 000 € le mètre carré : ce sont aussi les secteurs où l’observatoire relève les loyers les plus bas de la ville.
• La fiscalité locale, stable — pour l’instant. Toulouse Métropole a maintenu à 13,20 % son taux de taxe foncière sur le bâti en 2026, inchangé pour la dixième année (conseil du 16 avril 2026). Ce n’est qu’une part de la note : le taux communal et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’y ajoutent, et les bases sont revalorisées chaque année.

Comment ORELLIA accompagne un projet toulousain

Disons-le d’emblée : nous n’avons à Toulouse ni bureau, ni équipe, ni agence, et notre siège reste à Nice. Ce qui change, c’est que l’accompagnement fonctionne partout en France, parce que les deux métiers qui doivent être sur place le sont déjà : un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, du réseau iad, mandaté par vous — pas par nous — pour chercher dans les secteurs retenus ; et un courtier, qui monte votre dossier bancaire et contracte directement avec vous. ORELLIA ne vend ni bien, ni crédit, ni montage, et votre argent ne transite jamais par nous.

Notre travail est donc celui-ci : poser la stratégie et le budget avant toute visite, traduire le filtre des 800 € en cahier des charges — quels secteurs, quelle typologie, quel prix au mètre carré maximum, quel montant de travaux —, rendre un avis écrit sous cinq jours sur chaque bien proposé, au coût total, et tenir le calendrier jusqu’au premier locataire. Le rendez-vous stratégie est tenu par Axel Orel en personne, en visio ; dix dossiers à la fois, pas plus. Le même raisonnement appliqué à une autre ville se lit dans notre guide faut-il investir à Marseille, la mécanique complète du calcul dans celui de la rentabilité locative, et le parcours étape par étape sur notre page méthode.

Faites le calcul sur votre projet

Chaque chiffre de cette page sort de la même mécanique, et elle est publique.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça.

Les autres villes, passées au même calcul

Une ville ne se juge pas à sa réputation mais au rapport entre son prix et son loyer. Voici ce que le filtre maison — 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — donne ailleurs, dans les exemples pédagogiques de chaque guide.

• Lyon Environ 400 € par tranche, la moitié du filtre — on y achète du patrimoine, pas du revenu.
• Bordeaux 435 € par tranche, et les plafonds de l’arrêté préfectoral interdisent de rattraper l’écart par le loyer.
• Montpellier Environ 385 € par tranche, sous un loyer plafonné : seul le prix d’achat peut la faire passer.
• Nantes Environ 395 € par tranche au prix médian des ventes réelles.
• Rennes Environ 330 € par tranche en location classique, 712 € en colocation.
• Strasbourg 300 à 340 € par tranche, mesurés sur des loyers hors charges d’observatoire local.
• Lille 413 € par tranche en deux-pièces, 694 € pour une maison de ville dans la couronne.
• Marseille 729 € par tranche au prix affiché, 839 € au prix négocié : le filtre passe, à condition de négocier.
• Grasse Environ 430 € par tranche, contre 360 € à Nice — moins cher à l’achat, moins cher à la location.
• Nîmes La moins chère de la série : elle ne passe qu’au prix négocié, en meublé, sur un grand logement.
• Perpignan 526 € par tranche pour un deux-pièces rénové, mais 14,6 % de logements vacants et 36,2 % de taux de pauvreté.
• Le Havre 416 € par tranche : le prix d’achat est bas, le loyer aussi, et les frais fixes pèsent davantage.
• Saint-Étienne 812 € par tranche, le seuil franchi de douze euros — et tout tient au loyer meublé retenu.
• Paris 409 € par tranche, sous un loyer plafonné par arrêté : il faudrait acheter à 6 042 € le mètre carré, soit 5,7 % des ventes.
• Aix-en-Provence 319 € par tranche, la plus basse de la série — et même la colocation plafonne à 517 €.
• Grenoble 444 € par tranche, loyer plafonné par arrêté préfectoral, colocation comprise.
• Rouen 500 € par tranche, 808 € en colocation rive gauche — et les loyers n’y sont pas encadrés, contrairement à ce qu’on lit.
• Tours 615 € par tranche en colocation, 372 € loué entier : la demande étudiante est déjà dans le prix.
• Nancy 504 € par tranche, prix bas mais loyers plus bas encore ; seule la colocation en périphérie passe.
• Metz 748 € par tranche en colocation meublée, sur des prix d’annonces — la Moselle est hors du fichier public des ventes.
• Toulon 488 € par tranche, la moins chère des grandes villes de PACA, encore loin du compte.
• Reims 439 € par tranche : les quarante-cinq minutes de Paris sont déjà payées dans le prix.
• Angers 421 € par tranche — la réputation des classements payée d’avance, le loyer resté celui d’une ville moyenne.
• Dijon 264 € par tranche dans le secteur sauvegardé, 336 € juste à côté : la protection se paie deux fois.
• Caen 350 € par tranche : sur un parc reconstruit, la rénovation énergétique efface l’avantage de prix.
• Clermont-Ferrand 492 € par tranche, un prix modéré mais deux fois trop élevé pour les loyers observés.

Deux guides comparent ces marchés côte à côte : où investir dans le sud de la France et où investir sur la Côte d’Azur.