La preuve
Nos réalisations, publiées avec accord écrit.
Chaque projet ci-dessous est publié avec l’accord écrit de son propriétaire. Les chiffres viennent du dossier, pas d’une plaquette — et ce qui a coincé en route est écrit noir sur blanc.
Bientôt ici
Rien à montrer encore. Rien d’inventé non plus.
Les premiers projets seront publiés ici avec l’accord écrit de leurs propriétaires : les chiffres du dossier, le récit, et ce qui a coincé. Rien ne se montre sans cette signature. C’est plus lent — et c’est voulu.
En attendant, vous pouvez voir la méthode appliquée de bout en bout sur un bien construit pour la démonstration. Aucun nom, aucune photo : seulement les chiffres, et les trois refus qu’il a fallu traverser.
Dossier construit · ce n’est pas un client
En attendant le premier, voici la méthode appliquée de bout en bout.
Aucun nom, aucune photo, aucun témoignage : nous ne publierons un dossier réel qu’avec l’accord écrit de son propriétaire, et ce jour-là il remplacera celui-ci. Ce qui suit est un bien construit pour la démonstration. Les chiffres, eux, sont calculés avec les formules exactes de notre simulateur et de l’outil que nos agents utilisent — vous pouvez les refaire vous-même.
Ce qu’il montre est ce qu’une plaquette ne montre jamais : la méthode ne fait pas passer un bien par magie. Elle applique quatre leviers, et il en faut quatre. Les trois premiers états de ce dossier sont des refus.
- Refusé
Aucun levier — le bien au prix affiché
Tel que l’annonce le proposait
- Coût total
- 267 675 €
- Par 100 000 € dépensés
- 717 €
- Ce qu’il reste chaque mois
- − 122 €
209 000 € affichés, 34 000 € de travaux, 9 000 € de meubles, 25 000 € d’apport. Loué en colocation à trois chambres, 1 920 € par mois. Le rendement brut affiche 8,6 % — le chiffre qu’une annonce mettrait en avant. Le client paierait 122 € de sa poche chaque mois pendant vingt ans.
- Refusé
Levier 1 — le prix
Après négociation sur les ventes réelles
- Coût total
- 235 425 €
- Par 100 000 € dépensés
- 816 €
- Ce qu’il reste chaque mois
- + 68 €
179 000 € au lieu de 209 000, obtenus en opposant au vendeur le prix des ventes réellement signées dans la rue, pas celui des annonces voisines. Le filtre des 800 € est franchi. Le bien reste refusé : 68 € par mois ne tiennent pas une chaudière qui casse.
- Refusé de peu
Levier 2 — le montage
Avec un apport plus élevé
- Coût total
- 235 425 €
- Par 100 000 € dépensés
- 816 €
- Ce qu’il reste chaque mois
- + 186 €
45 000 € d’apport au lieu de 25 000, après que le courtier a montré que la mensualité passait de 1 242 à 1 124 €. Il manque 14 € pour atteindre le plancher. C’est l’état où beaucoup se laisseraient convaincre — et c’est celui que nous refusons encore.
- Retenu d’office
Leviers 3 et 4 — les travaux, et la façon de louer
Avec une chambre de plus, tirée du plan
- Coût total
- 236 900 €
- Par 100 000 € dépensés
- 1 038 €
- Ce qu’il reste chaque mois
- + 613 €
Le salon traversant de 34 m² donne une quatrième chambre sans toucher aux murs porteurs : 7 000 € de travaux en plus, 2 000 € de meubles, et le loyer passe de 1 920 à 2 460 €. Prix renégocié à 172 000 € en échange d’une signature rapide. Le bien dépasse les deux seuils : il part chez le client sans attendre.
Hypothèses communes aux quatre états : frais de notaire 7,5 %, prêt sur vingt ans à 3,15 % hors assurance, assurance emprunteur 0,34 %, vacance et impayés 5 %, gestion locative 7 % des loyers encaissés, comptabilité 30 € par mois, entretien 500 € par an et par pièce, charges de copropriété non récupérables 1 400 € et taxe foncière 1 250 €. Le rendement brut du premier état, 8,6 %, est le seul chiffre qu’une annonce aurait affiché.
Ce qui aurait coincé
Un dossier sans difficulté est un dossier raconté, pas vécu.
Ces trois-là sont construits eux aussi — mais aucun n’est inventé : ce sont les trois qui reviennent le plus souvent, et chacun explique une règle que vous trouverez ailleurs sur ce site.
La copropriété a voté un ravalement en cours de route
18 000 € d’appel de fonds, découverts sur le procès-verbal de la dernière assemblée — pas dans l’annonce. Le montant est passé à la charge du vendeur dans le compromis. Sans cette lecture, il tombait sur l’acheteur six mois après l’acte.
La banque a refusé le premier plan de financement
Un crédit à la consommation en cours faisait passer le taux d’endettement au-dessus de la limite. Il a fallu le solder avant de redéposer. Deux mois perdus — et l’accompagnement a continué pendant ces deux mois, sans que le prix bouge.
Le premier artisan n’a jamais rendu son devis
Trois semaines d’attente pour rien. Le deuxième a chiffré en huit jours. C’est la raison pour laquelle les devis sont demandés avant l’offre, et non après : un délai d’artisan ne doit jamais décaler une date de compromis.
Le jour où un propriétaire nous donne son accord écrit, ce bloc disparaît et sa page prend sa place — avec son prénom, sa date, ses chiffres et ce qui a coincé chez lui. En attendant, passez votre propre projet au même calcul.
Le rendez-vous
Votre projet pourrait tenir sur cette page.
On commence toujours pareil : trente minutes, gratuit, pour voir s’il tient debout.
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