Investir à Clermont-Ferrand : le prix est accessible, le compte n’y est pas.

Une précision d’abord. ORELLIA accompagne un projet partout en France, mais notre siège est à Nice et nous n’avons ni agence ni équipe dans le Puy-de-Dôme. Ce que nous savons faire, c’est passer une ville au même filtre que toutes les autres, sur des sources publiques datées — y compris quand le résultat n’arrange personne.

Le marché clermontois : 2 115 € le mètre carré sur les ventes réelles

Nous avons lu directement la base publique des ventes immobilières — les « demandes de valeurs foncières » publiées par la direction générale des finances publiques, qui recensent les transactions réellement signées devant notaire. Sur la commune de Clermont-Ferrand, 1 773 ventes d’appartements du millésime 2025 ressortent à une médiane de 2 115 € le mètre carré, avec la moitié centrale du marché entre 1 700 et 2 588 €, et un premier décile à 1 360 €. Le millésime 2024 donnait 2 060 € sur 1 575 ventes : + 2,7 % d’une année sur l’autre.

Par typologie, toujours sur les ventes 2025 : 2 440 € le mètre carré pour un studio, 2 184 € pour un deux-pièces, 2 034 € pour un trois-pièces, 1 884 € pour un quatre-pièces. Le mètre carré niçois, entre 4 500 et 5 500 € à l’été 2026, coûte deux à deux fois et demie plus cher. C’est très exactement ce qui attire ici, et très exactement ce qui va se retourner.

Le contexte, au recensement INSEE 2023 : 146 351 habitants contre 143 886 en 2017 — une ville qui grossit lentement —, 15,4 % de chômage chez les actifs de 15 à 64 ans, 22 640 € de revenu médian disponible par unité de consommation et 27,0 % de taux de pauvreté.

Les loyers : deux mesures, une seule utilisable

Clermont-Ferrand a une chance que beaucoup de villes moyennes n’ont pas : un observatoire local des loyers couvre son agglomération, celui du territoire du Grand Clermont. Il publie des loyers hors charges relevés sur des baux réels — 6 595 observations d’appartements pour le millésime 2024. C’est la seule base honnête pour un calcul de rentabilité.

• Tous appartements : 10,1 €/m², soit un loyer mensuel médian de 510 € pour 56 m² en moyenne.
• Studios : 13,9 €/m² — 360 € par mois pour 27 m².
• Deux-pièces : 10,9 €/m² — 480 € pour 44 m².
• Trois-pièces : 9,2 €/m² — 597 € pour 66 m².

Le même observatoire isole les locataires installés depuis moins d’un an, c’est-à-dire le niveau auquel un bien se reloue aujourd’hui : 14,5 €/m² pour un studio, 11,5 pour un deux-pièces, 9,4 pour un trois-pièces, 8,9 pour un quatre-pièces. Ce sont ces chiffres-là que nous retenons dans tous les calculs de cette page.

La seconde source, la carte des loyers de l’ANIL et du ministère chargé du logement (jeu 2025), donne pour la commune 12,49 €/m² tous appartements et 14,49 €/m² sur les une et deux pièces. Elle est plus élevée pour deux raisons qui n’ont rien à voir avec un meilleur rendement : elle est charges comprises, et elle décrit des annonces, pas des baux signés. Comparer un loyer d’annonce charges comprises à un prix d’achat, c’est gonfler un rendement d’environ dix pour cent sans rien changer au dossier.

La règle des 800 € à Clermont : elle ne passe pas, et de loin

Notre filtre ne bouge pas d’une ville à l’autre : un bien n’est retenu que s’il rapporte au moins 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € investis, calculés sur le coût total — prix négocié, frais de notaire, travaux, meubles — et jamais sur le prix de l’annonce.

Ce que le filtre autorise, ce que le marché demande

Posé à l’envers, ce filtre donne un plafond de coût total au mètre carré : le loyer au mètre carré multiplié par 125. Avec les loyers de relocation ci-dessus, cela donne 1 812 € le mètre carré pour un studio, 1 437 € pour un deux-pièces, 1 175 € pour un trois-pièces, 1 112 € pour un quatre-pièces. Or le prix médian, augmenté des seuls frais de notaire et avant le premier euro de travaux, ressort à 2 623 € pour un studio, 2 348 € pour un deux-pièces, 2 186 € pour un trois-pièces, 2 025 € pour un quatre-pièces.

Traduit en loyer par tranche de 100 000 €, un appartement acheté au prix médian de sa typologie rapporte 553 € en studio, 490 € en deux-pièces, 430 € en trois-pièces et 440 € en quatre-pièces, frais de notaire compris et travaux exclus. Clermont-Ferrand ne franchit pas la règle des 800 € : selon la typologie, le marché coûte 45 à 86 % de plus que ce que le filtre autorise.

Le plus dur reste à dire. Même en supposant zéro travaux et zéro meubles — un logement acheté prêt à louer, ce qui n’existe presque pas —, il faudrait payer un studio moins de 1 686 € le mètre carré, un deux-pièces moins de 1 337 €, un trois-pièces moins de 1 093 €. Ces prix représentent respectivement 7,8 %, 6,6 % et 3,7 % des ventes de 2025. Ajoutez une rénovation et un ameublement réalistes — 12 000 € de travaux et 4 000 € de meubles sur un studio, 14 000 et 5 000 sur un deux-pièces, 20 000 et 7 000 sur un trois-pièces — et le prix d’achat maximum tombe à 1 135 €, 944 € et 712 € le mètre carré. Soit 1,9 %, 2,3 % et 0,2 % des ventes.

C’est le même mécanisme qu’à Saint-Étienne, en plus sévère parce que le prix d’achat y est près de deux fois plus élevé. Le prix bas fait baisser le prix — et rien d’autre. L’électricien, le lit, le comptable et l’assurance coûtent le même prix qu’ailleurs. Et la taxe foncière ne suit pas le marché à la baisse : elle est assise sur la valeur locative cadastrale, pas sur le prix payé, et son taux global à Clermont-Ferrand atteignait 49,88 % en 2025 d’après les données publiées par la direction générale des finances publiques — contre 42,43 % à Nice. Vous achetez deux fois moins cher et vous payez un taux supérieur de près de dix-huit pour cent.

Un exemple chiffré, de l’annonce au cash flow

Posons un cas entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel, la maison n’en publie aucun —, mais chaque ligne suit notre méthode. Un deux-pièces de 45 m² dans un secteur de milieu de tableau, affiché 98 000 € et négocié 92 000 €, soit 2 044 € le mètre carré : le prix du 41e centile des ventes de deux-pièces de 2025. Une négociation ordinaire, pas une affaire.

Le filtre, d’abord. 580 € de loyer pour 117 900 € investis, cela fait 492 € par tranche de 100 000 €. Il en faudrait 800. Et le détail est cruel : même en rapportant le loyer au seul prix négocié, sans notaire, sans travaux et sans meubles, on n’obtient que 630 €. À Clermont-Ferrand, le dossier ne passe pas même en trichant.

Le financement, ensuite. Avec 15 000 € d’apport, il reste 102 900 € à emprunter ; sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, la Banque de France relevant 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, la mensualité ressort à 578 €, plus 29 € d’assurance emprunteur.

Pour que ce dossier franchisse le seuil, il faudrait l’un des deux : un loyer de 943 € hors charges, soit 21 € le mètre carré — davantage, au mètre carré, que ce que l’ANIL relève à Nice une fois les charges retirées ; ou un prix d’achat de 49 800 € au lieu de 92 000 €, soit 46 % de moins, un niveau atteint par 3,4 % des ventes de deux-pièces de 2025. Ni l’un ni l’autre ne se trouve à Clermont-Ferrand en cherchant bien.

Le seul cas où Clermont-Ferrand passerait

Il existe, et il se chiffre. Un quatre-pièces de 90 m² acheté 118 000 €, soit 1 311 € le mètre carré — les 14 % de ventes de quatre-pièces les moins chères de 2025 —, avec 8 850 € de notaire, 30 000 € de travaux et 12 000 € de meubles, revient à 168 850 €. Loué en colocation, quatre chambres à 350 € hors charges — un peu moins qu’un studio clermontois médian, qui se reloue 360 € —, il rapporte 1 400 € par mois, soit 829 € par tranche de 100 000 €, et un cash flow d’environ + 126 € par mois après un apport de 25 000 €. Le seuil est franchi.

Reste la condition, et elle est entière : à 1 311 € le mètre carré, on achète rarement là où les colocataires veulent vivre. C’est tout le travail, et la mécanique complète est dans notre guide du cash flow, la logique de la location à la chambre dans celui de la colocation, et le chiffrage des chantiers dans celui de l’investissement locatif avec travaux.

Les quartiers, au prix des ventes réelles

Les repères ci-dessous ne viennent pas d’un baromètre d’annonces : ce sont les ventes DVF de 2024 et 2025 — 3 348 transactions — rattachées à leur quartier INSEE par leurs coordonnées. Seuls les quartiers d’au moins cinquante ventes figurent ici.

Le centre ancien, celui de la cathédrale de lave noire et de la place de Jaude, est le plus demandé et le plus cher : entre 2 292 et 2 621 € le mètre carré, on y achète du patrimoine, pas du revenu. Les Salins et Saint-Alyre forment le milieu de tableau résidentiel : de bons locataires, un calcul qui ne passe toujours pas. Montferrand, la vieille ville du nord-est, se traite un quart moins cher que Jaude, avec un bâti ancien qui se trie immeuble par immeuble. Le secteur de la gare, autour de l’avenue Charras, est le moins cher des quartiers centraux de ce tableau — et c’est aussi celui où la Ville expérimenterait un permis de louer, nous y revenons.

Les quartiers nord, enfin, sont l’autre ville. À 925 € le mètre carré, ce sont les seuls prix qui rapprochent d’un calcul qui tourne — et ce sont des ensembles collectifs en périmètre de renouvellement urbain, où la revente se fait lentement. La ligne A du tramway les dessert pourtant : 31 stations et 14 km entre Les Vergnes, au nord, et La Pardieu, au sud, avec un passage toutes les six minutes aux heures de pointe. Et depuis le 20 décembre 2025, le nouveau réseau du projet InspiRe lui ajoute deux lignes de tram-bus à haut niveau de service, pour 90 % des habitants et 92 % des emplois desservis. La desserte n’est pas le problème clermontois.

La demande locative : large, et concentrée là où on ne le croit pas

Le côté encourageant d’abord, et il est net. 66,1 % des ménages clermontois sont locataires (INSEE, 2023) — deux sur trois, contre 40,3 % en France et 49,7 % à Nice. La commune compte 108 456 emplois pour un indice de concentration d’emploi de 183,6, c’est-à-dire près de deux emplois pour un actif résidant sur place. Et l’atlas du ministère de l’Enseignement supérieur y dénombre 29 739 étudiants inscrits à la rentrée 2024 ; l’université Clermont Auvergne revendique de son côté 36 000 étudiants sur sept campus, dont 12 % d’internationaux. Attention à un détail qui compte pour un acheteur : parmi ces campus, celui des sciences est à Aubière, commune voisine, et non à Clermont-Ferrand.

Vient ensuite la concentration de l’emploi, et elle mérite d’être posée plutôt que répétée. Clermont-Ferrand passe pour la ville d’un seul groupe industriel. Le recensement dit autre chose : dans la commune, l’industrie ne représente que 11,3 % des emplois (12 096 postes), quand l’administration publique, l’enseignement, la santé et l’action sociale en pèsent 36,0 % (38 620 postes) et le commerce, les transports et les services divers 47,8 %. Le CHU, qui se présente comme le premier employeur public d’Auvergne, et l’université pèsent aujourd’hui plus lourd, dans la ville elle-même, que les ateliers.

Cela ne supprime pas le risque, cela le déplace. Michelin garde son siège mondial à Clermont-Ferrand, et le groupe a annoncé le 28 mai 2026 un projet d’adaptation de ses effectifs fondé sur le volontariat : jusqu’à 1 500 postes en France sur trois ans, dont environ deux tiers de fonctions tertiaires, sans départ contraint. Ce ne sont pas des ouvriers qui sont d’abord visés, ce sont des cadres, des ingénieurs et des chercheurs — exactement le profil de locataire qu’un investisseur vise quand il achète un deux-pièces rénové dans le centre. Un marché locatif adossé à un employeur dominant ne se comporte pas comme un marché diversifié : la demande ne s’effondre pas, elle se déplace d’un segment à l’autre. Vous ne perdez pas votre locataire ; vous perdez la possibilité d’augmenter le loyer.

Les pièges propres à Clermont-Ferrand

• La vacance monte, et elle dépasse la moyenne nationale. 9 130 logements vacants sur 94 642 au recensement 2023, soit 9,6 % du parc — contre 8,5 % en 2017 dans la même ville, et 7,8 % en France. 1 550 logements vides de plus en six ans, alors que la population augmentait : c’est le chiffre qui décide, et il dit que la vacance de 5 % retenue dans nos calculs se gagne sur l’emplacement et sur l’état du bien, pas sur la moyenne.
• La taxe foncière est l’une des plus lourdes du pays. Taux global de 49,88 % en 2025 d’après la direction générale des finances publiques, contre 42,43 % à Nice, plus une taxe d’enlèvement des ordures ménagères à 9,90 %. Assise sur la valeur locative cadastrale, elle ne baisse pas parce que vous avez acheté moins cher.
• Vérifiez le permis de louer avenue Charras. La Chambre des propriétaires d’Auvergne écrivait le 16 octobre 2025 que le conseil municipal avait voté en juin 2025 la mise en place du dispositif, l’avenue Charras étant retenue comme secteur d’expérimentation prioritaire. Nous n’avons pas retrouvé la délibération elle-même : cela se vérifie en mairie, à l’adresse exacte, avant toute mise en location.
• Aucun encadrement des loyers, et aucune protection non plus. Clermont-Ferrand n’est pas classée en zone tendue par le décret du 22 décembre 2025 — aucune commune du Puy-de-Dôme ne l’est. Vous fixez librement votre loyer ; en échange, le marché ne vous garantit rien.
• Le meublé de tourisme n’est pas une échappatoire. Le numéro d’enregistrement est généralisé à toutes les communes depuis le 21 novembre 2024, et l’absence de déclaration expose à 5 000 € d’amende, celle d’autorisation de changement d’usage à 100 000 € (service-public.gouv.fr, à jour au 21 mai 2026). À 9,6 % de vacance, un projet qui ne tient ses chiffres qu’en courte durée ne tient pas.
• La revente n’est pas un plan. + 2,7 % de prix médian entre 2024 et 2025 sur les ventes réelles : le marché monte doucement, il ne s’envole pas. L’opération doit tenir sur le loyer seul.

Comment ORELLIA accompagne un projet clermontois

ORELLIA est une société de conseil et de coordination. Elle ne vend ni bien, ni crédit, ni montage : chaque métier est exercé par un professionnel indépendant qui contracte directement avec vous, et votre argent ne transite jamais par nous. Notre siège est à Nice ; nous n’avons ni agence, ni équipe à Clermont-Ferrand — et nous n’en avons pas besoin. La recherche du bien revient à un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, que vous mandatez et qui travaille sur le terrain clermontois ; le dossier bancaire revient au courtier. Les deux réseaux sont nationaux.

Ce que nous faisons, c’est le reste : nous posons la cible, nous écrivons le mandat de recherche que l’agent recevra, nous passons chaque bien proposé au calcul de cette page, et nous vous remettons un avis écrit sous cinq jours — y compris pour dire non, ce qui, dans une ville où le filtre se rate de moitié, arrive souvent. Le premier appel avec l’équipe dure trente minutes et il est gratuit ; le rendez-vous stratégie est tenu par Axel Orel en personne ; nous prenons dix dossiers à la fois, pas plus. Le parcours, en treize étapes, est décrit dans notre méthode.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’un beau deux-pièces rénové à deux pas de Jaude, si tentant soit-il, coûtera trois cents euros par mois pendant vingt ans.

Les autres villes, passées au même calcul

Une ville ne se juge pas à sa réputation mais au rapport entre son prix et son loyer. Voici ce que le filtre maison — 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — donne ailleurs, dans les exemples pédagogiques de chaque guide.

• Lyon Environ 400 € par tranche, la moitié du filtre — on y achète du patrimoine, pas du revenu.
• Bordeaux 435 € par tranche, et les plafonds de l’arrêté préfectoral interdisent de rattraper l’écart par le loyer.
• Montpellier Environ 385 € par tranche, sous un loyer plafonné : seul le prix d’achat peut la faire passer.
• Nantes Environ 395 € par tranche au prix médian des ventes réelles.
• Rennes Environ 330 € par tranche en location classique, 712 € en colocation.
• Toulouse 300 à 410 € par tranche en deux-pièces, 756 € en colocation de quatre chambres — le plus près sans y être.
• Strasbourg 300 à 340 € par tranche, mesurés sur des loyers hors charges d’observatoire local.
• Lille 413 € par tranche en deux-pièces, 694 € pour une maison de ville dans la couronne.
• Marseille 729 € par tranche au prix affiché, 839 € au prix négocié : le filtre passe, à condition de négocier.
• Grasse Environ 430 € par tranche, contre 360 € à Nice — moins cher à l’achat, moins cher à la location.
• Nîmes La moins chère de la série : elle ne passe qu’au prix négocié, en meublé, sur un grand logement.
• Perpignan 526 € par tranche pour un deux-pièces rénové, mais 14,6 % de logements vacants et 36,2 % de taux de pauvreté.
• Le Havre 416 € par tranche : le prix d’achat est bas, le loyer aussi, et les frais fixes pèsent davantage.
• Saint-Étienne 812 € par tranche, le seuil franchi de douze euros — et tout tient au loyer meublé retenu.
• Paris 409 € par tranche, sous un loyer plafonné par arrêté : il faudrait acheter à 6 042 € le mètre carré, soit 5,7 % des ventes.
• Aix-en-Provence 319 € par tranche, la plus basse de la série — et même la colocation plafonne à 517 €.
• Grenoble 444 € par tranche, loyer plafonné par arrêté préfectoral, colocation comprise.
• Rouen 500 € par tranche, 808 € en colocation rive gauche — et les loyers n’y sont pas encadrés, contrairement à ce qu’on lit.
• Tours 615 € par tranche en colocation, 372 € loué entier : la demande étudiante est déjà dans le prix.
• Nancy 504 € par tranche, prix bas mais loyers plus bas encore ; seule la colocation en périphérie passe.
• Metz 748 € par tranche en colocation meublée, sur des prix d’annonces — la Moselle est hors du fichier public des ventes.
• Toulon 488 € par tranche, la moins chère des grandes villes de PACA, encore loin du compte.
• Reims 439 € par tranche : les quarante-cinq minutes de Paris sont déjà payées dans le prix.
• Angers 421 € par tranche — la réputation des classements payée d’avance, le loyer resté celui d’une ville moyenne.
• Dijon 264 € par tranche dans le secteur sauvegardé, 336 € juste à côté : la protection se paie deux fois.
• Caen 350 € par tranche : sur un parc reconstruit, la rénovation énergétique efface l’avantage de prix.

Deux guides comparent ces marchés côte à côte : où investir dans le sud de la France et où investir sur la Côte d’Azur.