Investir à Dijon : le patrimoine se paie deux fois.

Une précision d’abord. ORELLIA accompagne un projet partout en France, mais notre siège est à Nice et nous n’avons ni agence ni équipe en Côte-d’Or. Ce que nous savons faire, c’est passer une ville au même filtre que toutes les autres, sur des sources publiques datées — y compris quand le résultat n’arrange personne.

Le marché dijonnais : 2 677 € le mètre carré, et 584 € d’écart selon le côté de la limite

Nous avons lu directement la base publique des ventes immobilières — les « demandes de valeurs foncières » publiées par la direction générale des finances publiques, qui recensent les transactions réelles passées devant notaire. Sur la commune de Dijon, 2 490 ventes d’appartements du millésime 2025 ressortent à une médiane de 2 677 € le mètre carré, avec la moitié centrale du marché entre 2 121 et 3 188 €, et un premier décile à 1 717 €. Le millésime 2024 donnait 2 552 € sur 2 359 ventes : + 4,9 % d’une année sur l’autre. Par typologie : 3 114 € le mètre carré pour un studio, 2 733 € pour un deux-pièces, 2 516 € pour un trois-pièces.

Puis nous avons fait quelque chose que les baromètres ne font pas : nous avons superposé ces ventes au périmètre du secteur protégé. Les servitudes du Géoportail de l’urbanisme publient le contour exact du site patrimonial remarquable de Dijon et de son plan de sauvegarde et de mise en valeur. Chaque vente géolocalisée de 2025 a été rattachée à son polygone. Le résultat est net :

• Dans le plan de sauvegarde, 3 081 €/m². 346 ventes, soit 13,9 % du marché sur 2,3 % de la surface communale — le centre est dense.
• Dans le reste du site patrimonial, 2 834 €/m². 600 ventes dans les faubourgs anciens, couverts par un second document plus souple.
• Hors de tout périmètre protégé, 2 497 €/m². 1 542 ventes, soit près des deux tiers du marché.

L’écart mesuré atteint donc 584 € le mètre carré, soit 23 %, entre le centre protégé et le reste de la ville. Sur les seuls trois-pièces, il vaut 535 € : 2 935 € dedans contre 2 400 € dehors. Détail qui compte pour un bailleur : la surface médiane vendue est de 40 m² dans le périmètre et de 56 m² à l’extérieur. Le centre vend du petit, cher.

Le contexte, lui, est celui d’une ville qui va bien. Le recensement INSEE 2023, paru le 27 août 2026, compte 161 830 habitants, 100 728 emplois, et surtout 7 483 logements vacants sur 101 972, soit 7,3 % du parc. C’est un taux sain, très loin des villes où le rendement affiché est élevé parce que le logement ne se loue pas.

Les loyers : l’ANIL, faute d’observatoire local

Aucun observatoire local des loyers agréé ne couvre l’agglomération dijonnaise : le jeu 2025 du réseau compte trente-cinq agglomérations, aucune en Côte-d’Or. La seule source publique est donc la « carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement, jeu 2025. Pour la commune :

• 13,34 €/m² pour l’ensemble des appartements ;
• 15,34 €/m² pour les logements d’une ou deux pièces ;
• 12,10 €/m² pour les trois pièces et plus.

Deux avertissements, et ils comptent. Le premier : cet indicateur est charges comprises, alors que notre règle des 800 € se calcule sur le loyer hors charges, le seul qui vous revienne. Nous en retirons environ 10 % dans tous les calculs de cette page, ce qui donne des repères hors charges d’environ 12,0 €/m², 13,8 €/m² sur les petites surfaces et 10,9 €/m² au-delà. Le second : c’est une prédiction de loyer d’annonce pour un bien de référence non meublé, pas un loyer constaté bail par bail.

Le calcul se pose alors tout seul. Au prix médian, une fois les seuls frais de notaire ajoutés, le mètre carré revient à 2 878 € de coût total et rapporte 417 € par tranche de 100 000 € — avant le premier euro de travaux, de meubles ou de frais d’agence. Posé à l’envers, le filtre des 800 € impose de rester sous 1 501 € le mètre carré de coût total pour un appartement moyen. Sur les ventes de 2025, seules 6,4 % des transactions dijonnaises se sont faites sous ce prix — et ce plafond doit encore absorber les travaux. Autant le dire tout de suite : au prix du marché, Dijon ne passe pas.

Rénover en secteur sauvegardé : ce que la protection ajoute à la facture

C’est le sujet que les guides d’investissement sur Dijon ne traitent pas, et c’est pourtant celui qui décide du budget. Dijon métropole compte trois sites patrimoniaux remarquables : le centre-ville de Dijon, régi par un plan de sauvegarde et de mise en valeur sur 97 hectares ; un site métropolitain lié aux Climats du vignoble de Bourgogne, qui couvre les faubourgs anciens de Dijon ainsi que les centres de Chenôve et de Marsannay-la-Côte ; et Fontaine-lès-Dijon. L’association qui gère le bien inscrit au patrimoine mondial en 2015 range d’ailleurs « les villes de Dijon et de Beaune » parmi les composantes du système classé.

Ce que la loi exige

L’article L. 632-1 du code du patrimoine soumet à autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l’état des parties extérieures des immeubles bâtis, « y compris du second œuvre ». Et il va plus loin : les éléments d’architecture et de décoration protégés par le plan de sauvegarde sont eux aussi soumis à autorisation lorsqu’ils sont, dit le texte, « situés à l’extérieur ou à l’intérieur d’un immeuble ». Autrement dit, une cheminée, un escalier ou un plafond à la française peuvent bloquer un plan de rénovation depuis l’intérieur du logement.

L’article L. 632-2, dans sa rédaction issue de la loi du 10 mars 2023, conditionne cette autorisation à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, qui peut l’assortir de prescriptions motivées. En cas de désaccord, le dossier remonte à l’autorité administrative, qui statue après consultation de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture. Et l’article R. 423-24 du code de l’urbanisme majore d’un mois le délai d’instruction de droit commun pour tout projet situé dans ce périmètre : une déclaration préalable passe d’un mois à deux, un permis de construire d’autant.

Ce que le règlement interdit, noir sur blanc

Le règlement applicable aux faubourgs de Dijon, daté du 22 avril 2024 et annexé à la délibération du conseil métropolitain du 27 juin 2024, est le document dont le texte est publiquement lisible. Il interdit, pour les bâtiments dits remarquables :

• Le PVC. « L’usage du PVC et autres matières plastiques pour les menuiseries, les ferronneries et les zingueries » est interdit. Ailleurs dans le périmètre, il l’est dès que la menuiserie se voit depuis la voie publique. Traduction : du bois sur mesure, pas du standard en magasin.
• L’isolation par l’extérieur. Interdite « par un autre procédé que ceux mentionnés dans la ou les fiches de vocabulaire stylistique ». Il reste l’isolation par l’intérieur, qui mange de la surface habitable — donc du loyer.
• Les volets roulants à coffret extérieur, « sauf s’ils sont caractéristiques du style du bâtiment originel ». Les occultations doivent suivre le style : volets battants, persiennes repliables en tableau.
• Les panneaux solaires « sur tous les versants de toitures » des bâtiments remarquables.

Le même règlement indique la porte de sortie : « pour améliorer l’isolation phonique et thermique sans supprimer les menuiseries existantes, il est possible de poser un contre-fenêtrage intérieur, un survitrage, un double vitrage ou un verre peu émissif ». C’est faisable, c’est même souvent la bonne solution — mais c’est du sur-mesure, et le sur-mesure ne se chiffre pas au catalogue.

La contradiction énergétique, et ce qu’elle ne règle pas

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location ; ce sera le tour de la classe F au 1er janvier 2028 et de la classe E au 1er janvier 2034. Le législateur a prévu le conflit avec le patrimoine : depuis la même date, le juge ne peut pas ordonner de travaux lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales les rendent impossibles. Attention à la lecture, et l’ANIL est claire sur ce point : le logement reste non décent, et le juge conserve d’autres leviers, réduction ou suspension de loyer comprises. La protection vous dispense de l’ordre de travaux, pas de la perte.

Une contrepartie existe, et elle est réelle : dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde, l’article 199 tervicies du code général des impôts porte la réduction d’impôt « Malraux » de 22 % à 30 % des dépenses de restauration, retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. Que le plafond soit fixé à ce niveau en dit long sur le coût des chantiers visés. Deux réserves : il faut louer nu, pendant neuf ans — donc renoncer au meublé, et au régime qui va avec — et une réduction d’impôt ne transforme pas une opération qui perd de l’argent en opération qui en gagne. Notre guide de l’investissement locatif avec travaux détaille la mécanique.

Les quartiers, mesurés sur les ventes réelles

Nous avons rattaché chaque vente de 2025 à son quartier statistique. Ce ne sont pas des estimations d’annonces : ce sont des médianes de prix signés. Seuls les secteurs d’au moins quinze ventes sont cités.

• Le centre ancien, 2 957 à 3 348 €/m². Grangier 3 348, Cordeliers 3 113, Monge 3 000, Jean-Jacques Rousseau 2 998, Saint-Michel 2 957. C’est le cœur du plan de sauvegarde, et le haut du marché.
• Darcy, République, Les Roses : 2 814 à 2 954 €/m². La ceinture des boulevards et la gare, des immeubles anciens de rapport et la demande la plus large de la ville.
• Montchapet, 2 727 €/m² sur 123 ventes. Le quartier résidentiel du nord-ouest, familles et fonctionnaires ; l’écart interne y est fort, de 2 417 € à 2 978 € selon la rue.
• Le campus et le CHU, 2 316 à 3 137 €/m². Champmaillot 3 137, Parc des Sports 2 694, Lyautey 2 316 : la demande étudiante et hospitalière est là, les prix aussi.
• Les Bourroches, 2 225 €/m². Le sud-ouest ouvrier devenu résidentiel, l’un des rares secteurs à la fois abordables et demandés.
• Les Grésilles, 2 075 €/m² sur 41 ventes. Grand ensemble du nord-est en renouvellement, que la troisième ligne de tramway doit desservir. Le marché y est étroit : quarante et une ventes d’appartements dans l’année.
• Fontaine d’Ouche, 965 €/m² sur 72 ventes. Les prix les plus bas de la ville, avec un secteur à 810 € le mètre carré. Ce sont ces prix-là qui font passer le calcul, et ce n’est pas là que nous chercherions un premier bien.
• Chenôve, 1 305 €/m² sur 94 ventes. La commune limitrophe du sud, au terminus du tramway depuis 2012, dont le centre ancien est lui aussi classé en site patrimonial remarquable.

Un mot sur le tramway, souvent vendu comme un argument. Les deux lignes existantes, vingt kilomètres au total, circulent depuis fin 2012 : leur effet est déjà dans les chiffres ci-dessus. La troisième, estimée à 200 millions d’euros hors taxes en janvier 2024, doit relier Chenôve au nord de Dijon par la place Wilson, l’université, le CHU et les Grésilles ; enquête publique prévue en 2027, mise en service envisagée en 2030. Un tramway qui roulera peut-être dans quatre ans n’est pas un plan de financement.

La demande locative : 35 729 étudiants, un CHU, une préfecture de région

C’est le point fort de la ville, et il est solide. D’après l’atlas du ministère de l’Enseignement supérieur, la commune comptait 35 729 étudiants inscrits à la rentrée 2024. Le CHU Dijon Bourgogne, « 1er employeur de Bourgogne » selon ses propres chiffres-clés 2024, emploie 8 754 professionnels pour 1 791 lits et places et 865 millions d’euros de budget. Dijon est en outre préfecture de la Côte-d’Or et chef-lieu de la région Bourgogne-Franche-Comté : une fonction publique nombreuse et stable, c’est-à-dire le profil de locataire le plus rassurant qui soit pour une banque.

Le recensement confirme : 58,6 % des ménages dijonnais sont locataires, contre 49,7 % à Nice ; le chômage des 15-64 ans s’établit à 12,8 %, le revenu médian disponible à 25 140 € par unité de consommation, le taux de pauvreté à 19,2 %. Avec 7,3 % de logements vacants, un bien correct trouve preneur.

Deux nuances, tout de même. Les effectifs étudiants reculent : 37 504 en 2021, 35 729 en 2024, soit près de 1 800 inscrits de moins en trois ans. Et Dijon est classée non tendue par le décret du 22 décembre 2025 qui met à jour la liste de 2013. Aucun encadrement des loyers, donc, et aucun plafonnement de la réévaluation entre deux locataires ; en échange, le préavis du locataire reste de trois mois en location nue, et le marché ne vous protège de rien.

Un exemple chiffré : le même trois-pièces, dedans et dehors

Posons un cas entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel, la maison n’en publie aucun. Un trois-pièces de 65 m² à rénover, acheté au prix médian de sa typologie : une fois dans le plan de sauvegarde, une fois hors de tout périmètre protégé. Même surface, même programme de travaux, même loyer.

Le loyer retenu est le repère public : 12,10 €/m² charges comprises, soit environ 10,9 € hors charges et 708 € pour 65 m². Le surcoût de travaux de 20 000 € est, lui, une hypothèse : aucune source publique ne chiffre ce que coûtent des menuiseries bois sur mesure plutôt que du PVC, une isolation par l’intérieur plutôt que par l’extérieur, et deux mois d’instruction de plus. Nous ne prétendons pas l’avoir mesuré. Ce que nous avons mesuré, c’est le prix.

Le financement, ensuite, sur le cas du centre protégé. Avec 30 000 € d’apport, il reste 238 325 € à emprunter ; sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse —, la mensualité ressort à 1 340 €, plus 68 € d’assurance emprunteur.

Le verdict est donc non, et il l’est franchement. Dijon ne franchit pas notre filtre en location classique, ni dans le périmètre protégé ni à côté. Reste la question honnête : dans quel cas passerait-elle ? Le seul levier sérieux est le loyer au mètre carré, donc la colocation. Un cinq-pièces de 95 m² acheté 190 000 € aux Grésilles, avec 40 000 € de travaux et 14 000 € de meubles, coûte 258 250 € au total ; loué quatre chambres à 400 € — une hypothèse, aucune source publique ne donne le prix de la chambre à Dijon —, il rapporte 1 600 € par mois, soit 620 € par tranche et un cash flow de − 291 € par mois. Mieux, mais toujours sous le seuil. Pour atteindre 800 €, il faudrait acheter ce même bien sous 1 430 € le mètre carré — un niveau atteint par 5,6 % des ventes dijonnaises de 2025, c’est-à-dire dans les grands ensembles. La mécanique complète est détaillée dans notre guide du cash flow.

Les pièges propres à Dijon

• Le périmètre se vérifie avant l’offre, parcelle par parcelle. Une rue peut être dedans et la suivante dehors. Le contour officiel est consultable sur le Géoportail de l’urbanisme ; c’est la première chose à regarder, avant même le diagnostic.
• Le diagnostic énergétique et l’architecte des Bâtiments de France peuvent se contredire. Le calendrier de la décence énergétique ne s’arrête pas à la porte du secteur sauvegardé ; la dispense n’efface pas l’indécence. Notre guide sur l’achat d’une passoire thermique pose la question dans le détail.
• Le rendement affiché n’est pas le vôtre. Le seul chiffre qui compte se calcule sur le coût total, et l’écart avec le prix affiché atteint ici plus de cent euros par tranche de 100 000 €. Notre guide rendement brut, rendement net détaille les définitions.
• La taxe foncière est élevée et ne suit pas le marché. Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties atteint 52,05 % à Dijon en 2025, auquel s’ajoute 6,40 % de taxe d’enlèvement des ordures ménagères (DGFiP). Elle s’assoit sur la valeur locative cadastrale, pas sur votre prix d’achat.
• Les copropriétés du centre ancien. 18,2 % du parc dijonnais date d’avant 1946, et le plan de sauvegarde ne distingue pas un propriétaire d’un syndicat. Un ravalement contraint se vote à plusieurs et se paie seul : carnet d’entretien, procès-verbaux et fonds de travaux se lisent avant l’offre.
• Vérifiez le permis de louer avant chaque bail. Nous n’avons trouvé aucune délibération publique l’instaurant ici à la date de cette page, mais le dispositif se décide commune par commune et peut apparaître d’une année sur l’autre. Un appel en mairie suffit.

Comment ORELLIA accompagne un projet dijonnais

ORELLIA est une société de conseil et de coordination. Elle ne vend ni bien, ni crédit, ni montage : chaque métier est exercé par un professionnel indépendant qui contracte directement avec vous, et votre argent ne transite jamais par nous. Notre siège est à Nice ; nous n’avons ni agence, ni équipe à Dijon — et nous n’en avons pas besoin. La recherche du bien revient à un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, que vous mandatez et qui travaille sur le terrain dijonnais ; le réseau auquel nous faisons appel est national. Le dossier bancaire revient au courtier, dont le réseau couvre lui aussi la France entière.

Ce que nous faisons, c’est le reste : nous posons la cible, nous écrivons le mandat de recherche que l’agent recevra, nous vérifions dans quel périmètre tombe chaque bien proposé, nous le passons au calcul de cette page, et nous vous remettons un avis écrit sous cinq jours — y compris pour dire non, ce qui, dans une ville à 264 € par tranche, arrive souvent. Le premier appel avec l’équipe dure trente minutes et il est gratuit ; le rendez-vous stratégie est tenu par Axel Orel en personne ; nous prenons dix dossiers à la fois, pas plus. Le parcours complet, en treize étapes, est décrit dans notre méthode.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’un bel immeuble de la rue des Forges, si tentant soit-il, ne fera pas un bon premier dossier.

Les autres villes, passées au même calcul

Une ville ne se juge pas à sa réputation mais au rapport entre son prix et son loyer. Voici ce que le filtre maison — 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — donne ailleurs, dans les exemples pédagogiques de chaque guide.

• Lyon Environ 400 € par tranche, la moitié du filtre — on y achète du patrimoine, pas du revenu.
• Bordeaux 435 € par tranche, et les plafonds de l’arrêté préfectoral interdisent de rattraper l’écart par le loyer.
• Montpellier Environ 385 € par tranche, sous un loyer plafonné : seul le prix d’achat peut la faire passer.
• Nantes Environ 395 € par tranche au prix médian des ventes réelles.
• Rennes Environ 330 € par tranche en location classique, 712 € en colocation.
• Toulouse 300 à 410 € par tranche en deux-pièces, 756 € en colocation de quatre chambres — le plus près sans y être.
• Strasbourg 300 à 340 € par tranche, mesurés sur des loyers hors charges d’observatoire local.
• Lille 413 € par tranche en deux-pièces, 694 € pour une maison de ville dans la couronne.
• Marseille 729 € par tranche au prix affiché, 839 € au prix négocié : le filtre passe, à condition de négocier.
• Grasse Environ 430 € par tranche, contre 360 € à Nice — moins cher à l’achat, moins cher à la location.
• Nîmes La moins chère de la série : elle ne passe qu’au prix négocié, en meublé, sur un grand logement.
• Perpignan 526 € par tranche pour un deux-pièces rénové, mais 14,6 % de logements vacants et 36,2 % de taux de pauvreté.
• Le Havre 416 € par tranche : le prix d’achat est bas, le loyer aussi, et les frais fixes pèsent davantage.
• Saint-Étienne 812 € par tranche, le seuil franchi de douze euros — et tout tient au loyer meublé retenu.
• Paris 409 € par tranche, sous un loyer plafonné par arrêté : il faudrait acheter à 6 042 € le mètre carré, soit 5,7 % des ventes.
• Aix-en-Provence 319 € par tranche, la plus basse de la série — et même la colocation plafonne à 517 €.
• Grenoble 444 € par tranche, loyer plafonné par arrêté préfectoral, colocation comprise.
• Rouen 500 € par tranche, 808 € en colocation rive gauche — et les loyers n’y sont pas encadrés, contrairement à ce qu’on lit.
• Tours 615 € par tranche en colocation, 372 € loué entier : la demande étudiante est déjà dans le prix.
• Nancy 504 € par tranche, prix bas mais loyers plus bas encore ; seule la colocation en périphérie passe.
• Metz 748 € par tranche en colocation meublée, sur des prix d’annonces — la Moselle est hors du fichier public des ventes.
• Toulon 488 € par tranche, la moins chère des grandes villes de PACA, encore loin du compte.
• Reims 439 € par tranche : les quarante-cinq minutes de Paris sont déjà payées dans le prix.
• Angers 421 € par tranche — la réputation des classements payée d’avance, le loyer resté celui d’une ville moyenne.
• Caen 350 € par tranche : sur un parc reconstruit, la rénovation énergétique efface l’avantage de prix.
• Clermont-Ferrand 492 € par tranche, un prix modéré mais deux fois trop élevé pour les loyers observés.

Deux guides comparent ces marchés côte à côte : où investir dans le sud de la France et où investir sur la Côte d’Azur.