Une précision d’abord. ORELLIA accompagne un projet partout en France, mais notre siège est à Nice et nous n’avons ni agence, ni bureau, ni équipe en Seine-Maritime. Ce que nous savons faire, c’est passer une ville au même filtre que toutes les autres, sur des sources publiques datées — y compris quand le résultat contredit ce qu’on lit ailleurs.
Non, les loyers rouennais ne sont pas encadrés
Commençons par corriger une idée reçue, parce qu’elle change tout le raisonnement. On lit régulièrement que Rouen serait l’une des villes moyennes soumises à l’encadrement des loyers. C’est faux, et trois sources publiques le disent :
- L’ANIL tient la liste des territoires où s’applique l’expérimentation issue de la loi ELAN. Page à jour au 23 juillet 2026 : Paris, Lille et les communes associées, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, l’agglomération Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. Ni Rouen, ni la Métropole Rouen Normandie.
- service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er août 2026, donne exactement la même liste d’agglomérations à loyers plafonnés.
- Le zonage tendu, enfin : dans le fichier des communes selon le zonage de la taxe sur les logements vacants publié le 30 décembre 2025 après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, Rouen est classée « non tendue », comme Le Havre — et comme 31 185 autres communes sur 34 875. Seules 1 430 communes françaises sont classées en zone tendue.
Conséquences concrètes pour un bailleur : aucun loyer de référence à respecter, aucun plafond au mètre carré, liberté de fixer le loyer à la première location comme à la relocation, aucun plafonnement de la réévaluation entre deux locataires, préavis de trois mois pour le locataire d’un logement nu, et pas de taxe annuelle sur les logements vacants au sens de l’article 232 du code général des impôts. Ce n’est pas un avantage : cette liberté existe précisément parce que l’État ne juge pas le marché rouennais tendu. Un plafond de loyer protège un investisseur contre lui-même en lui interdisant de rattraper un prix d’achat trop élevé par le loyer. À Rouen, personne ne vous arrêtera ; c’est le locataire qui le fera, en ne venant pas.
Ce qui est réglementé, en revanche, c’est le droit de louer. Depuis le 1er octobre 2021, la Ville impose une autorisation préalable de mise en location — le permis de louer — dans six secteurs et vingt-cinq rues du centre, pour tout bien de plus de quinze ans. Nous y revenons plus bas : c’est la vraie contrainte rouennaise.
Le prix des ventes réelles : deux villes de part et d’autre de la Seine
Nous avons lu directement la base publique des ventes immobilières — les « demandes de valeurs foncières » publiées par la direction générale des finances publiques, qui recensent les transactions passées devant notaire. Sur la commune de Rouen, 1 842 ventes d’appartements du millésime 2025 ressortent à une médiane de 2 688 € le mètre carré, avec la moitié centrale du marché entre 2 096 et 3 286 €, et un premier décile à 1 544 €. Le millésime 2024 donnait 2 667 € sur 1 631 ventes : + 0,8 % d’une année sur l’autre. Un marché stable, pas porteur.
La moyenne, ici, ment plus qu’ailleurs. Rouen est coupée en deux par la Seine, et les deux rives ne sont pas le même marché. En séparant les ventes 2025 selon leur code postal — 76000 pour la rive droite, 76100 pour la rive gauche —, l’écart saute aux yeux.
| Ventes 2025 | Rive droite | Rive gauche |
|---|---|---|
| Nombre de ventes d’appartements | 1 462 | 380 |
| Prix médian, tous appartements | 2 889 €/m² | 1 968 €/m² |
| Médiane des 1 et 2 pièces | 3 000 €/m² | 2 128 €/m² |
| Médiane des 3 pièces et plus | 2 648 €/m² | 1 829 €/m² |
Quarante-sept pour cent d’écart entre les deux médianes, et une explication qui tient à l’histoire du bâti. La convention de revitalisation signée en 2023 par la Ville, la Métropole, l’État et le Département décrit la rive droite comme un centre hérité du schéma médiéval, avec ses faubourgs — Cauchoise, Saint-Hilaire —, ses maisons à pans de bois et, pour le cœur d’agglomération, 228 édifices protégés au titre des monuments historiques dont 44 classés. La rive gauche, elle, a été refaite par la Reconstruction d’après-guerre autour de Saint-Sever, et le même document la dit sans détour « en voie de paupérisation ». Les quatre cinquièmes des ventes se font rive droite. Le calcul, lui, ne passe que rive gauche.
Les loyers : une seule mesure publique, et charges comprises
Il n’existe aucun observatoire local des loyers pour l’agglomération rouennaise : nous avons vérifié les 520 publications du réseau national mises en ligne sur data.gouv.fr le 5 août 2026, aucune ne couvre la Seine-Maritime. C’est dommage, parce qu’un observatoire publie des loyers hors charges, relevés bail par bail. À défaut, la seule source publique est la « carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement, jeu 2025 :
- 13,28 €/m² pour l’ensemble des appartements rouennais ;
- 15,38 €/m² pour les logements d’une ou deux pièces ;
- 11,68 €/m² pour les trois pièces et plus.
Deux avertissements, et ils comptent. Le premier : cet indicateur est charges comprises, alors que notre règle des 800 € se calcule sur le loyer hors charges, le seul qui vous revienne. Nous en retirons environ 10 % partout dans cette page, ce qui donne des repères hors charges d’environ 11,95 €/m² tous appartements, 13,84 €/m² sur les petites surfaces et 10,51 €/m² au-delà. Le second : c’est une prédiction de loyer d’annonce pour un logement de référence non meublé, pas un loyer constaté. Un ordre de grandeur, sans garantie.
La règle des 800 € à Rouen : le compte n’y est pas
Notre filtre ne bouge pas d’une ville à l’autre : un bien n’est retenu que s’il rapporte au moins 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € investis, calculés sur le coût total — prix négocié, frais de notaire, travaux, meubles — et jamais sur le prix de l’annonce.
Posé à l’envers, il donne un prix maximum. Avec les loyers hors charges ci-dessus, il faut rester sous 1 730 € le mètre carré de coût total pour un une ou deux-pièces, et sous 1 314 € pour un trois-pièces ou plus. Or les seuls frais de notaire portent déjà la médiane rouennaise de 2 688 à 2 890 € le mètre carré — avant le premier euro de travaux. Même rive gauche, la médiane à 1 968 € devient 2 116 € chez le notaire, soit encore 22 % au-dessus du plafond des petites surfaces et 61 % au-dessus de celui des grandes.
Rive droite
375 €
43 m² à 3 000 €/m², notaire et 20 000 € de travaux et meubles : 158 675 € de coût total.
Rive gauche
503 €
Le même deux-pièces à 2 128 €/m² : 118 367 € de coût total.
Exemple pédagogique. Même surface, même loyer de 595 € hors charges : 128 € d’écart par tranche de 100 000 € selon la rive. Aucune des deux n’atteint 800 €.
Un exemple chiffré, de l’annonce au cash flow
Posons un cas entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel, la maison n’en publie aucun —, mais chaque ligne suit notre méthode. Un deux-pièces de 43 m², la surface médiane des deux-pièces vendus en 2025, sur la rive gauche, affiché 96 000 € et négocié à 92 000 €, à rafraîchir.
D’abord, le coût total
Loyer retenu : 595 € hors charges. C’est exactement le repère ANIL des petites surfaces rouennaises, 15,38 €/m² charges comprises sur 43 m², moins 10 % de charges. Aucune générosité dans cette hypothèse, aucune sévérité non plus.
Le filtre, d’abord : 595 € de loyer pour 118 900 € investis, cela fait 500 € par tranche de 100 000 €. Il en manque trois cents. Le financement, ensuite : avec 15 000 € d’apport, il reste 103 900 € à emprunter ; sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse —, la mensualité ressort à 584 €, plus 29 € d’assurance emprunteur.
Ensuite, une année de location
Soit environ − 326 € par mois. Un dossier au loyer de marché, au prix de marché, sur la rive la moins chère — et il coûte 326 € par mois à son propriétaire.
La taxe foncière n’arrange rien, et elle mérite une ligne à elle. Le taux global rouennais atteint 49,49 % en 2025 d’après le fichier de fiscalité locale de la DGFiP, contre 42,43 % à Nice. Assise sur la valeur locative cadastrale, elle ne suit pas le marché à la baisse : le prix bas fait baisser le prix, et rien d’autre. La mécanique complète est détaillée dans notre guide du cash flow, et la question des travaux dans celui de l’investissement locatif avec travaux.
Le cas où Rouen passerait
Il existe, et il demande de réunir trois conditions à la fois : acheter rive gauche, acheter dans le bas du marché, et louer à la chambre. C’est ici que l’absence d’encadrement devient un vrai levier — dans une ville encadrée, l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne la somme des loyers des colocataires au loyer applicable au logement, et le montage ne produit presque rien. À Rouen, cette limite n’existe pas.
Quatre chambres, 85 m², rive gauche
Loyer retenu : 4 × 370 € hors charges, soit 1 480 € par mois. Aucune source publique ne publie de loyer de colocation à Rouen : c’est une hypothèse de l’exercice, et elle vaut 1,66 fois le repère ANIL du même logement en location classique.
Le résultat : 808 € par tranche de 100 000 €, le seuil franchi de huit euros, et un cash flow de + 323 € par an, soit vingt-sept euros par mois, une fois payés le crédit de 934 € mensuels, 1 500 € de taxe foncière et 1 400 € de charges. Tout tient à l’hypothèse de loyer : au repère ANIL hors charges, environ 893 € pour ce logement, le même dossier retombe à 488 € par tranche et à − 491 € par mois. La colocation n’est pas un supplément de rendement : ici, c’est la totalité du rendement. Nous en détaillons la mécanique, chiffres à l’appui, dans notre guide de la colocation.
La demande locative, et les pièges rouennais
Le côté encourageant d’abord, et il est réel. 70,8 % des résidences principales rouennaises sont occupées par des locataires (INSEE, 2023) — sept sur dix, contre 49,7 % à Nice —, et 59,1 % des ménages vivent seuls. La population remonte : 117 662 habitants en 2023 contre 110 145 en 2017, soit + 1,1 % par an. La ville concentre 90 441 emplois, le CHU emploie 10 285 professionnels sur cinq sites et reste le premier employeur de la région, le port est le premier port ouest-européen pour l’exportation de céréales d’après HAROPA PORT — une tonne de céréales exportée dans le monde sur deux transite par ses terminaux —, et 17 726 étudiants étaient inscrits dans la commune à la rentrée 2024.
Le côté qui doit vous retenir, ensuite, et il vient des mêmes sources.
- Le campus n’est pas à Rouen. À la même rentrée, Mont-Saint-Aignan comptait 21 030 étudiants, davantage que Rouen. Un studio rouennais loué « aux étudiants » se loue en réalité à ceux qui acceptent le trajet. Et l’offre dédiée existe déjà : 959 logements du CROUS et 1 673 en résidences privées.
- Un logement privé sur cinq est vide. La convention de revitalisation de 2023 relève 20,2 % de vacance dans le parc privé rouennais en 2021, soit 12 046 logements, contre 12,8 % pour la Métropole. Le recensement INSEE, qui mesure autre chose — tout le parc, y compris social —, donne 9,7 %. Les deux chiffres disent la même chose : la concurrence à la relocation est réelle.
- Ce sont les petites surfaces qui restent vides. Parmi les logements vacants depuis plus de deux ans, 69 % sont des T1 ou des T2, et 37 % des T1. C’est précisément le produit que la plupart des guides recommandent d’acheter ici.
- Le bâti ancien coûte cher à remettre en état. 23,6 % du parc date d’avant 1946, le centre médiéval est protégé par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, et la convention de 2023 recense 6 000 passoires énergétiques et 1 446 logements privés potentiellement indignes, dont 54 % dans l’hypercentre. Une façade à pans de bois se restaure sous contrainte patrimoniale, pas au devis le moins cher — ce que notre guide sur l’achat d’une passoire thermique explique en détail.
- Les copropriétés sont petites et fragiles. Rouen compte 3 160 copropriétés pour 42 357 logements, dont 80 % de moins de quinze lots ; 471 sont identifiées comme potentiellement fragiles par l’Anah, dont 286 dans l’hypercentre. Une petite copropriété ancienne partage une toiture entre peu de propriétaires : carnet d’entretien, procès-verbaux et fonds de travaux se lisent avant l’offre.
- Le permis de louer conditionne la mise en location. Six secteurs, vingt-cinq rues, tout bien de plus de quinze ans : la demande se dépose avant le bail, la mairie répond sous trente jours et peut visiter. En 2022, sur 954 demandes, 21 ont été refusées et 104 rejetées. Louer sans autorisation coûte jusqu’à 5 000 €, et 15 000 € en cas de récidive dans les trois ans.
- Paris à 50 minutes n’existe pas encore. C’est l’objectif de la Ligne nouvelle Paris-Normandie et de la future gare Saint-Sever, rive gauche, rappelé par la convention de 2023 ; sur l’axe existant, les travaux d’amélioration ne débutent qu’en 2028 pour une mise en service visée en 2032. On n’achète pas un temps de parcours qui n’est pas encore construit.
Comment ORELLIA accompagne un projet rouennais
ORELLIA est une société de conseil et de coordination. Elle ne vend ni bien, ni crédit, ni montage : chaque métier est exercé par un professionnel indépendant qui contracte directement avec vous, et votre argent ne transite jamais par nous. La recherche du bien revient à un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, que vous mandatez et qui travaille sur le terrain rouennais ; le dossier bancaire revient au courtier. Ce que nous faisons, c’est le reste : poser la cible, écrire le mandat de recherche, passer chaque bien proposé au calcul de cette page et vous remettre un avis écrit — y compris pour dire non, ce qui, aux prix relevés ci-dessus, arrivera souvent. Le parcours complet est décrit dans notre méthode. Le premier appel avec l’équipe dure trente minutes et il est gratuit ; le rendez-vous stratégie est tenu par Axel Orel en personne ; nous prenons dix dossiers à la fois, pas plus.
L’outil de la maison
Le simulateur de rentabilité ORELLIA
Entrez un prix rouennais, des travaux, un loyer : il pose le calcul complet — coût total, cash flow mensuel, règle des 800 € par tranche de 100 000 € — et rend son verdict. Gratuit, sans inscription.
Ouvrir le simulateurEt si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’un bel immeuble à colombages du centre, si tentant soit-il, ne fera pas un bon premier dossier.