L’outil ORELLIA
Simulateur de rentabilité en location saisonnière.
Prix de nuit, occupation, ménage, conciergerie, électricité, linge, mobilier qui s’use : ce simulateur compte tout ce qu’un meublé de tourisme coûte vraiment, sur le coût total de l’opération. Il ne rend pas un chiffre mais une fourchette — et le point mort, le taux d’occupation à partir duquel le bien se paie seul. Gratuit, sans inscription : tout se calcule dans votre navigateur.
Mis à jour en septembre 2026
Vos résultats
Le point mort
80 % d’occupation pour que ce bien se paie seul.
Vous avez saisi 55 % : en dessous. Chaque mois, vous remettez de votre poche.
La règle des 800 €
857 € d’équivalent loyer par tranche de 100 000 € investis.
Acceptable
Le minimum. À ne retenir que si le secteur est très demandé.
La fourchette
Trois cash flows mensuels, du prudent au favorable. Personne ne mesure ce qu’un meublé de tourisme encaisse : nous ne donnons pas un chiffre, nous en donnons trois.
Vos chiffres restent dans votre navigateur. Ils ne nous sont transmis qu’au moment où vous demandez votre étude, pour pouvoir l’écrire.
Louer à la nuitée n’est pas louer à l’année avec un loyer plus haut.
Le chiffre d’affaires d’un meublé de tourisme fait rêver. Ce qui en reste, une fois payé tout ce que la location à l’année ne connaît pas, fait réfléchir. Ce simulateur compte les trois choses que les calculs de rendement Airbnb passent sous silence.
Les charges que le locataire ne paie plus
L’électricité, l’eau, l’internet, le ménage
À l’année, le locataire règle ses fluides et fait son ménage. À la nuitée, c’est vous : plus de mille euros de fluides, un ménage à chaque départ — souvent plus cher que ce qui est refacturé —, le linge, et un mobilier qui se remplace au rythme des passages.
Le chiffre le plus solide
Le point mort
Le taux d’occupation à partir duquel le bien se paie seul. Il ne dépend d’aucune donnée de marché, seulement du bien et du crédit : c’est le seul chiffre de cette page qu’on peut donner sans mentir, et c’est celui qu’il faut regarder d’abord.
Ce qui ne compte pas
La taxe de séjour
Encaissée du voyageur, reversée à la commune : elle transite, elle ne reste pas. La compter en recette — c’est fréquent — gonfle le résultat de plusieurs centaines d’euros par an qui ne vous appartiennent pas.
Ce qu’aucun calcul ne dit : la commune peut fermer l’activité.
La location à l’année a un risque de vacance. La location saisonnière en a un de plus, et il ne se simule pas : une mairie peut restreindre, plafonner ou interdire la location touristique d’un logement. Trois choses à vérifier auprès de la commune avant de signer quoi que ce soit.
La déclaration
Le numéro d’enregistrement
La loi du 19 novembre 2024 généralise à toutes les communes la déclaration avec numéro d’enregistrement, que Nice, Cannes ou Menton exigeaient déjà. Sans numéro, les plateformes retirent l’annonce.
L’autorisation
Le changement d’usage et le plafond de nuits
Dans les villes tendues, transformer un logement en meublé de tourisme demande une autorisation de la mairie — parfois contre compensation, parfois refusée. Une résidence principale, elle, ne se loue que 120 nuits par an, et la commune peut ramener ce plafond à 90.
L’impôt
Le régime fiscal, resserré
Depuis les revenus de 2025, un meublé de tourisme non classé déclaré au micro-BIC n’abat plus que 30 % de ses recettes, dans la limite de 15 000 €. Au-delà, ou pour déduire les vraies charges, c’est le réel — avec un comptable. Les chiffres du simulateur sont avant impôt.
Ce que ce calcul vaut — et ce qu’il ne vaut pas.
Pourquoi une fourchette et pas un chiffre ?
Parce qu’un chiffre serait faux par sa précision même. Aucune source, gratuite ou payante, ne mesure ce qu’un meublé de tourisme encaisse réellement : les fournisseurs de données modélisent à partir des calendriers affichés, et l’État compte des nuitées, pas des euros. Nous calculons donc trois scénarios — prudent, médian, favorable — en faisant varier l’occupation et le prix de nuit. L’écart entre les trois est celui qu’on observe entre une première année et une exploitation rodée.
D’où viennent le prix de nuit et le taux d’occupation ?
De vous. Regardez cinq ou six annonces comparables dans le même quartier, notez leur prix selon la saison et ouvrez leur calendrier pour voir ce qui est déjà réservé. C’est une estimation, et c’est la meilleure qui existe. Nous ne pré-remplissons pas ces deux chiffres avec une donnée de marché, parce que nous n’en avons pas d’honnête à vous donner — et un simulateur qui les inventerait vous ferait acheter sur du vent.
Le point mort, c’est quoi exactement ?
Le taux d’occupation à partir duquel le bien se paie seul : les nuits louées couvrent le crédit et toutes les charges. C’est le chiffre le plus solide de la page, parce qu’il ne dépend d’aucune donnée de marché — seulement du bien, du crédit et des charges. Si votre occupation estimée est au-dessus, la différence est votre marge de sécurité ; si elle est en dessous, vous remettez de votre poche chaque mois.
La taxe de séjour est-elle comptée dans les recettes ?
Non, et c’est volontaire. Elle est encaissée du voyageur puis reversée à la commune : elle transite, elle ne reste pas. Beaucoup de simulateurs la comptent en recette, ce qui gonfle le résultat de plusieurs centaines d’euros par an sans qu’un seul reste au propriétaire. Les frais de ménage, eux, sont comptés des deux côtés : ce que le voyageur paie, et ce que le ménage coûte vraiment.
Que deviennent les chiffres que je saisis ?
Rien, tant que vous n’envoyez rien : tout se calcule dans votre navigateur, et fermer la page suffit à tout effacer. Une seule exception, à votre main : si vous demandez à recevoir votre étude, nous recevons votre prénom, vos coordonnées et le résumé de votre simulation — pour vous l’envoyer et vous rappeler, rien d’autre.
Le rendez-vous
Un simulateur éclaire. Il ne remplace pas une étude.
La nôtre est gratuite : trente minutes au téléphone, votre situation, vos chiffres — et une réponse claire, y compris si c’est « à la nuitée, ce bien-là ne tiendra pas ».
Réserver un appel30 min · gratuit · sans engagement