Investir à Aix-en-Provence : la demande est là, le prix d’entrée ne suit pas.

Une précision d’abord. ORELLIA accompagne un projet partout en France, mais notre siège est à Nice et nous n’avons ni agence ni équipe dans les Bouches-du-Rhône. Ce que nous savons faire, c’est passer une ville au même filtre que toutes les autres, sur des sources publiques datées — y compris quand la réponse est non.

Le marché aixois : 4 818 € le mètre carré aux ventes réelles

Nous avons lu directement la base publique des ventes immobilières — les « demandes de valeurs foncières » publiées par la direction générale des finances publiques, qui recensent les transactions réellement passées devant notaire. Sur la commune d’Aix-en-Provence, 1 832 ventes d’appartements du millésime 2025 ressortent à une médiane de 4 818 € le mètre carré, avec la moitié centrale du marché entre 3 926 et 5 810 €, et un premier décile à 3 181 €. Le millésime 2024 donnait 4 803 € sur 1 437 ventes : + 0,3 % d’une année sur l’autre. Aix ne monte plus ; elle ne redescend pas non plus.

Notre guide comparatif où investir dans le sud de la France situe Aix entre 5 050 et 6 000 € le mètre carré d’après les baromètres d’annonces. L’écart n’est pas une contradiction : un baromètre mesure ce qu’on demande, la base des valeurs foncières ce qu’on paie. Les deux disent la même chose — Aix est la plus chère des sept.

Un fait commande tout le reste : à Aix, le prix au mètre carré baisse quand la surface monte. Médianes 2025 par typologie : 5 417 € pour un studio, 5 138 € pour un deux-pièces, 4 642 € pour un trois-pièces, 4 145 € pour un quatre-pièces et plus. Retenez ces quatre chiffres : ils expliqueront, plus bas, pourquoi la colocation est le seul levier sérieux de cette ville.

Ce niveau de prix n’a rien d’un accident. Le recensement INSEE 2023 compte 149 695 habitants et 105 865 emplois, 11,2 % de chômage chez les 15-64 ans, un revenu médian disponible de 29 010 € par unité de consommation, 16,4 % de taux de pauvreté et 8,0 % de logements vacants sur 90 263. Et 58,2 % des ménages sont locataires, 51,0 % vivent seuls. Une ville qui travaille, où plus d’un ménage sur deux loue et vit seul, avec Marseille à trente minutes : tout y pousse le prix vers le haut.

Les loyers : deux mesures, et une seule qui compte

La première est la « carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement, jeu 2025 : 19,14 €/m² tous appartements (52 857 annonces), 21,95 €/m² pour les logements d’une ou deux pièces, 17,51 €/m² au-delà — contre 20,43 €/m² à Nice. Deux avertissements : ce sont des loyers d’annonce, et ils sont charges comprises, alors que notre règle des 800 € se calcule sur le loyer hors charges, le seul qui vous revienne. En retirant 10 %, on obtient environ 17,2 €/m² tous appartements et 19,8 €/m² sur les petites surfaces.

La seconde est meilleure, et Aix a la chance de l’avoir : l’observatoire local des loyersd’Aix-Marseille et d’Arles publie des loyers réellement pratiqués et hors charges, tirés d’une enquête auprès des bailleurs — pas des annonces. Deux réserves : le dernier millésime publié pour cette agglomération est celui de 2024, et les résultats sont donnés par zone, pas par commune. La zone 1 est celle où sont classés 38 des 54 quartiers statistiques aixois, mais elle contient aussi des arrondissements chers de Marseille et Cassis : ce n’est pas Aix seule.

Dans cette zone 1, pour les baux signés depuis moins d’un an — c’est-à-dire ce que touche un acheteur qui reloue aujourd’hui :

• 22,4 €/m² en studio, soit un loyer mensuel médian de 577 € pour 26 m² en moyenne ;
• 18,1 €/m² en deux-pièces, loyer médian 740 € ;
• 14,8 €/m² en trois-pièces, loyer médian 983 € ;
• 14,0 €/m² en quatre-pièces et plus, loyer médian 1 350 €.

Les deux sources se rejoignent — 17,2 €/m² pour l’ANIL une fois les charges retirées, 17,7 €/m² pour l’observatoire. Et elles disent la même chose que les prix : un studio se loue 22,4 € le mètre carré, un quatre-pièces 14,0 €. Voilà les deux courbes qui gouvernent tout investissement aixois.

La dernière colonne est calculée sur le prix seul, avant notaire, travaux et meubles. Ce n’est pas notre indicateur : c’est celui des annonces. Le nôtre arrive maintenant.

La règle des 800 € à Aix : l’exemple, ligne à ligne

Notre filtre ne bouge pas d’une ville à l’autre : un bien n’est retenu que s’il rapporte au moins 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € investis, calculés sur le coût total — prix négocié, frais de notaire, travaux, meubles — et jamais sur le prix de l’annonce. Prenons un cas entièrement construit pour l’exercice : la maison ne publie aucun dossier réel, elle n’en a aucun de terminé. Un deux-pièces de 44 m², la surface médiane des deux-pièces vendus à Aix en 2025, dans un immeuble correct hors hypercentre.

319 € par tranche : quatre dixièmes du seuil, pour un rendement brut de 3,8 %. Et le chiffre tient même si l’on préfère le repère ANIL : 19,8 €/m² hors charges sur 44 m² donnerait 869 € de loyer, soit 349 € par tranche. Le verdict ne dépend pas de la source du loyer. Voici ce que cela donne sur une année, avec 25 000 € d’apport, un emprunt de 224 125 € sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse —, soit 1 260 € de mensualité et 64 € d’assurance emprunteur.

Posé à l’envers, le filtre donne un prix maximum. Pour que ce deux-pièces franchisse les 800 €, il faudrait un coût total de 99 375 €, donc un prix d’achat de 75 700 € travaux et meubles compris : environ 1 720 € le mètre carré. Sur les 414 ventes de deux-pièces enregistrées à Aix en 2025, aucune n’est descendue à ce niveau. Toutes typologies confondues, dix-huit ventes sur 1 832 — 1,0 % du marché. Ce prix n’existe pas à Aix. La différence entre rendement affiché et rendement réel est détaillée dans notre guide rendement brut, rendement net.

Les quartiers : du Mazarin à Encagnane, du simple au double et demi

Nous avons découpé les ventes de 2025 en mailles d’environ 600 mètres, tracées sur les coordonnées des transactions. Ce ne sont pas des périmètres administratifs, et une maille de trente ventes n’est pas une vérité : c’est un ordre de grandeur, sans garantie.

• Mazarin et rue d’Italie, 6 151 €/m² (97 ventes). Le quartier le plus cher de la ville, au sud du cours Mirabeau : hôtels particuliers, cabinets, clientèle aisée. On y achète une adresse.
• Le vieil Aix intra-cours, 5 617 €/m² (169 ventes, la maille la plus fournie), et sa partie nord — rue Venel, rue Paul Bert — à 5 478 €. Centre historique contraint : 12,4 % du parc aixois est antérieur à 1946, les immeubles sont étroits, souvent sans ascenseur, et rien ne s’y construit.
• Les quartiers sud, 5 909 à 5 996 €/m². Le boulevard du Roi René, l’avenue Victor Hugo vers la gare, le boulevard de la République : le prix du centre sans le centre. Plus loin, Saint-Jérôme et le Pigonnet redescendent entre 4 306 et 4 972 €, Pont de l’Arc à 3 539 €.
• Le Jas de Bouffan, 4 091 €/m² (37 ventes autour de la route de Galice et de la cité Valcros). Quinze pour cent sous la médiane communale — pas la bonne affaire qu’on imagine. Les opérations d’aménagement de l’ouest aixois ont largement reconstruit ce secteur, et le neuf tire les moyennes.
• Encagnane, 2 508 €/m² (39 ventes autour de la rue Le Corbusier et de l’avenue de l’Europe). Le prix le plus bas de la commune, moins de la moitié du Mazarin. C’est le seul secteur où le calcul commence à respirer — et celui où les copropriétés demandent le tri le plus sévère : carnet d’entretien, fonds de travaux et procès-verbaux se lisent avant l’offre.

Le code postal résume l’affaire : 5 000 € le mètre carré sur les 1 009 ventes du 13100 — centre, est et sud —, 4 390 € sur les 722 ventes du 13090 — l’ouest. Douze pour cent d’écart entre les deux moitiés de la ville, et un rapport de un à deux et demi entre la rue la plus chère et la moins chère. À Aix, la moyenne n’achète rien.

Quarante mille étudiants : le studio, l’été, et la colocation

L’atlas des effectifs du ministère de l’Enseignement supérieur compte 40 677 étudiants inscrits sur la commune d’Aix-en-Provence à la rentrée 2024, dernière disponible : plus d’un habitant sur quatre. Et le chiffre monte : 35 815 en 2014, 40 922 au pic de 2021. Aix héberge le campus historique de droit, de lettres et d’économie d’Aix-Marseille Université, qui affiche de son côté 84 000 étudiants et 12 000 étudiants internationaux sur cinq campus, Aix et Marseille confondus. Pour l’échelle : notre repère niçois est d’environ 30 000 étudiants à l’université Côte d’Azur — un chiffre d’université, pas de commune, les deux ne se comparent pas directement.

Le studio, la typologie la mieux payée de la ville

Cette demande se voit d’abord sur le studio, le mieux payé des logements aixois au loyer comme au prix. À la médiane 2025, un 23 m² se paie 124 600 € ; avec le notaire, 8 000 € de travaux et 4 000 € de meubles, le coût total atteint 145 900 € pour un loyer observé de 515 € hors charges. Cela fait 353 € par tranche et 4,2 % de brut : le meilleur chiffre de la ville en location classique, et toujours 44 % du seuil.

Le trou de l’été

Reste l’été, que personne ne compte. Un bail étudiant court neuf ou dix mois ; l’année universitaire s’arrête en mai ou juin. Deux mois vides, c’est 1 590 € de loyer en moins sur l’exemple du deux-pièces, l’équivalent d’un taux de vacance de 16,7 % — plus de trois fois les 5 % (477 €) que retient notre méthode. Le filtre retombe alors à 266 € par tranche. Trois parades existent, et aucune n’est gratuite : le bail de douze mois avec caution parentale, qui fait fuir une partie des candidats ; la moyenne durée, qui vise les stagiaires et les mutations plutôt que les étudiants ; la location touristique de juillet, qui coïncide avec le festival — mais qui suppose l’autorisation de changement d’usage, comme on va le voir.

La colocation, le seul levier sérieux — et ce qu’il donne

Reprenons les deux courbes. Un quatre-pièces s’achète 4 145 € le mètre carré et se loue 14,0 € ; un studio s’achète 5 417 € et se loue 22,4 €. La colocation consiste exactement à acheter au tarif du grand et à louer au tarif du petit. C’est la seule configuration capable de sauver une ville chère, et à Aix elle a tout pour elle : quarante mille étudiants et un parc de grands appartements. Passons-la au calcul, comme nous l’avons fait pour la colocation à Nice.

Un 95 m² à l’ouest de la ville, transformé en quatre chambres. Prix négocié 320 000 €, soit 3 368 € le mètre carré — entre le premier quartile (3 138 €) et la médiane (3 744 €) des ventes de quatre-pièces et plus du secteur ouest. 24 000 € de notaire, 45 000 € de travaux — une chambre à créer, deux salles d’eau, l’électricité —, 20 000 € de meubles : coût total 409 000 €.

469 € contre 319 € : la colocation gagne 150 € par tranche, elle comble un peu plus de quatre dixièmes de l’écart qui sépare Aix du seuil. Poussons-la dans son meilleur cas, à Encagnane : un 92 m² à 265 000 €, coût total 347 875 €, quatre chambres à 450 € — le secteur est plus loin du centre. Résultat : 517 € par tranche, 6,2 % de brut, et un cash flow de − 691 € par mois. C’est le meilleur chiffre que nous obtenions à Aix, toutes configurations confondues. Il manque encore 283 €.

Pour que la colocation passe, il faudrait louer chaque chambre 818 € à l’ouest, ou 696 € à Encagnane — c’est-à-dire de 1,2 à 1,4 fois le loyer d’un studio entier. Ou acheter le 95 m² à 1 714 € le mètre carré : quatre ventes sur les 461 de quatre-pièces et plus enregistrées en 2025. La réponse est donc écrite : à Aix, même la colocation ne suffit pas. Elle reste le bon réflexe pour un grand appartement aixois — elle ne transforme pas la ville en ville de rendement. La mécanique complète est dans notre guide du cash flow.

Les pièges propres à Aix

• Le centre historique ne s’agrandit pas. Intra-cours, l’offre est fixe et 12,4 % du parc communal date d’avant 1946 : immeubles sans ascenseur, lots atypiques, ravalements en secteur protégé. Le prix tient à la rareté, pas à la qualité du bâti — et les travaux se chiffrent avant l’offre, jamais après.
• Aix est en zone tendue. Classée « zone tendue » par le décret du 22 décembre 2025, comme Nice : préavis d’un mois pour le locataire, et évolution du loyer encadrée entre deux locataires. Ce n’est pas l’encadrement en euros — Aix ne figure pas sur la liste de service-public.fr, vérifiée au 1er août 2026 — mais cela limite le rattrapage d’un loyer sous-évalué à la relocation.
• Le plan B de l’été n’est pas libre. Pour un meublé de tourisme, la Ville exige un numéro d’enregistrement à treize chiffres, réclamé par les plateformes, et un formulaire de changement d’usage à déposer, en plus de la taxe de séjour à télédéclarer. Un projet qui ne tient ses chiffres qu’avec juillet en courte durée ne tient pas.
• Marseille est à trente minutes. Une partie de la demande aixoise est arbitrable : à prix égal, le locataire qui trouve deux fois plus grand descend. Le calcul de l’autre côté est dans notre guide faut-il investir à Marseille.
• Ici, le risque n’est pas le locataire. 16,4 % de taux de pauvreté, 11,2 % de chômage, 29 010 € de revenu médian : la solvabilité est bonne et la vacance faible. Le risque aixois est entièrement dans le prix d’entrée — ce qui est plus confortable, et tout aussi disqualifiant pour le calcul.
• La revente n’est pas un plan. + 0,3 % de prix médian entre 2024 et 2025 sur les ventes réelles. L’opération doit tenir sur le loyer seul, sans compter sur la plus-value.

Comment ORELLIA accompagne un projet aixois

ORELLIA est une société de conseil et de coordination. Elle ne vend ni bien, ni crédit, ni montage : chaque métier est exercé par un professionnel indépendant qui contracte directement avec vous, et votre argent ne transite jamais par nous. La recherche du bien revient à un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, que vous mandatez et qui travaille sur le terrain aixois ; le dossier bancaire revient au courtier. Ce que nous faisons, c’est le reste : poser la cible, écrire le mandat de recherche, passer chaque bien proposé au calcul de cette page, et remettre un avis écrit — y compris pour dire non, ce qui, à Aix, arrive souvent. Le premier appel avec l’équipe dure trente minutes et il est gratuit ; le rendez-vous stratégie est tenu par Axel Orel en personne ; nous prenons dix dossiers à la fois, pas plus. Le parcours complet, en treize étapes, est décrit dans notre méthode.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’Aix est une ville où il fait bon habiter, et une mauvaise ville où chercher du rendement.

Les autres villes, passées au même calcul

Une ville ne se juge pas à sa réputation mais au rapport entre son prix et son loyer. Voici ce que le filtre maison — 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — donne ailleurs, dans les exemples pédagogiques de chaque guide.

• Lyon Environ 400 € par tranche, la moitié du filtre — on y achète du patrimoine, pas du revenu.
• Bordeaux 435 € par tranche, et les plafonds de l’arrêté préfectoral interdisent de rattraper l’écart par le loyer.
• Montpellier Environ 385 € par tranche, sous un loyer plafonné : seul le prix d’achat peut la faire passer.
• Nantes Environ 395 € par tranche au prix médian des ventes réelles.
• Rennes Environ 330 € par tranche en location classique, 712 € en colocation.
• Toulouse 300 à 410 € par tranche en deux-pièces, 756 € en colocation de quatre chambres — le plus près sans y être.
• Strasbourg 300 à 340 € par tranche, mesurés sur des loyers hors charges d’observatoire local.
• Lille 413 € par tranche en deux-pièces, 694 € pour une maison de ville dans la couronne.
• Marseille 729 € par tranche au prix affiché, 839 € au prix négocié : le filtre passe, à condition de négocier.
• Grasse Environ 430 € par tranche, contre 360 € à Nice — moins cher à l’achat, moins cher à la location.
• Nîmes La moins chère de la série : elle ne passe qu’au prix négocié, en meublé, sur un grand logement.
• Perpignan 526 € par tranche pour un deux-pièces rénové, mais 14,6 % de logements vacants et 36,2 % de taux de pauvreté.
• Le Havre 416 € par tranche : le prix d’achat est bas, le loyer aussi, et les frais fixes pèsent davantage.
• Saint-Étienne 812 € par tranche, le seuil franchi de douze euros — et tout tient au loyer meublé retenu.
• Paris 409 € par tranche, sous un loyer plafonné par arrêté : il faudrait acheter à 6 042 € le mètre carré, soit 5,7 % des ventes.
• Grenoble 444 € par tranche, loyer plafonné par arrêté préfectoral, colocation comprise.
• Rouen 500 € par tranche, 808 € en colocation rive gauche — et les loyers n’y sont pas encadrés, contrairement à ce qu’on lit.
• Tours 615 € par tranche en colocation, 372 € loué entier : la demande étudiante est déjà dans le prix.
• Nancy 504 € par tranche, prix bas mais loyers plus bas encore ; seule la colocation en périphérie passe.
• Metz 748 € par tranche en colocation meublée, sur des prix d’annonces — la Moselle est hors du fichier public des ventes.
• Toulon 488 € par tranche, la moins chère des grandes villes de PACA, encore loin du compte.
• Reims 439 € par tranche : les quarante-cinq minutes de Paris sont déjà payées dans le prix.
• Angers 421 € par tranche — la réputation des classements payée d’avance, le loyer resté celui d’une ville moyenne.
• Dijon 264 € par tranche dans le secteur sauvegardé, 336 € juste à côté : la protection se paie deux fois.
• Caen 350 € par tranche : sur un parc reconstruit, la rénovation énergétique efface l’avantage de prix.
• Clermont-Ferrand 492 € par tranche, un prix modéré mais deux fois trop élevé pour les loyers observés.

Deux guides comparent ces marchés côte à côte : où investir dans le sud de la France et où investir sur la Côte d’Azur.