La maison · Les données

Les données du marché niçois.

La réponse en brefRelevé de septembre 2026

À Nice, le mètre carré moyen d'un appartement ancien se lit entre 4 800 et 5 300 € selon les baromètres publics, et les loyers d'annonce autour de 20,4 €/m² charges comprises (ANIL, 2025). Une ville de locataires, classée zone tendue — où le saisonnier est plafonné à 90 jours par an.

Les chiffres publics qui comptent pour investir à Nice — prix constatés par grandes zones, loyers, tension locative — réunis sur une page. Chaque bloc porte sa source et sa date. Rien d'autre.

Relevé de septembre 2026 · prochaine mise à jour : décembre 2026

I · Les prix

Le mètre carré niçois, par grandes zones.

Une annonce est un souhait. Les chiffres ci-dessous sont des ordres de grandeur arrondis, relevés entre juin et septembre 2026 sur les baromètres publics d'estimation — qui s'appuient notamment sur les ventes réellement signées (DVF). Ils servent à situer un bien, jamais à le payer.

5 200 à 5 300 €le mètre carré moyen d'un appartement ancien à NiceBaromètres publics d'estimation, relevés de juin à septembre 2026. D'une source à l'autre, la moyenne se lit entre 4 800 et 5 300 € : un ordre de grandeur, pas un prix.

7 500 à 8 500 €Les collines et le front de mer de l'Est — Mont Boron, le Carré d'or, le Vinaigrier. Le sommet du marché. Rarement un terrain d'investissement locatif : les loyers n'y suivent pas les prix.

5 500 à 6 500 €Les quartiers résidentiels des collines — Cimiez, Gairaut, Fabron. Beaux immeubles, grandes surfaces ; des loyers solides, mais un mètre carré déjà cher pour la location à l'année.

4 700 à 5 800 €Le centre et les axes du tramway — Libération, Thiers, Riquier, le port. Le terrain de travail de l'investisseur : la demande y vit à l'année — étudiants, jeunes actifs, soignants de passage.

2 200 à 3 500 €Le nord et l'est populaires — Pasteur, Saint-Roch, l'Ariane. Les prix les plus bas de la ville. Pas cher ne veut pas dire bon : la demande et l'état des immeubles se vérifient rue par rue.

Ordres de grandeur relevés par ORELLIA sur les baromètres publics d'estimation, juin à septembre 2026. Des estimations, pas des promesses : le prix qui engage est celui des ventes signées — voir le réflexe DVF, plus bas. Le détail quartier par quartier est dans notre guide dans quel quartier investir à Nice.

II · Les loyers

Ce que les logements se louent, charges comprises.

Chaque année, l'ANIL et le ministère chargé du logement publient la « Carte des loyers » : les loyers demandés dans les annonces, commune par commune. Pour Nice, l'édition 2025 s'appuie sur 71 615 annonces. Trois chiffres à retenir :

22,7 €/m²Studios et deux-piècesSoit environ 840 € par mois, charges comprises, pour le logement type de 37 m².

20,4 €/m²Tous appartementsSoit environ 1 060 € par mois, charges comprises, pour le logement type de 52 m².

19,7 €/m²Trois pièces et plusSoit environ 1 420 € par mois, charges comprises, pour le logement type de 72 m².

Source : « Carte des loyers », ANIL et ministère chargé du logement — loyers d'annonce, charges comprises, annonces du 3^e trimestre 2025, publication de décembre 2025, en accès libre sur data.gouv.fr. Un loyer d'annonce est un loyer demandé : le loyer signé peut être un peu en dessous.

La lecture maison : le petit se loue plus cher au mètre carré que le grand. C'est le ressort de la colocation et de la division — et, face aux prix de la section précédente, la raison d'être de notre filtre des 800 € de loyer par tranche de 100 000 € investis. Posez vos chiffres dans le simulateur : le verdict est immédiat.

III · La demande

Une ville de locataires.

49,7 %des résidences principales niçoises sont occupées par des locataires — 47,2 % par leur propriétaire, le reste est logé gratuitement. Source : INSEE, recensement de la population 2023, commune de Nice.

30 000étudiants, environ, à l'université Côte d'Azur — selon les chiffres qu'elle publie elle-même. Les campus niçois — Valrose, Carlone, Pasteur, Saint-Jean-d'Angély — nourrissent toute l'année la demande de studios et de chambres.

13,8 %des logements niçois sont des résidences secondaires ou occasionnels — près d'un logement sur sept ne loge personne à l'année, dans une ville qui, coincée entre mer et collines, construit peu. Source : INSEE, recensement 2023.

Zone tendueNice figure sur la liste officielle des communes où la demande de logements dépasse durablement l'offre. Pour le bailleur : le loyer ne peut en général pas être relevé librement entre deux locataires, et le préavis du locataire tombe à un mois. Liste consultable sur service-public.fr — vérifiée en septembre 2026.

IV · La règle du jeu

Le saisonnier : 90 jours, pas un de plus.

À Nice, une résidence principale ne peut être louée aux touristes que 90 jours par an, et un logement dédié à la location touristique demande une autorisation de changement d'usage, accordée sous conditions strictes — des règles durcies par la loi du 19 novembre 2024. La conclusion pour l'investisseur tient en une phrase : un projet doit tenir ses chiffres loué à l'année, le saisonnier ne sauvera pas un mauvais achat. Les textes, les sanctions et les cas particuliers sont dans notre guide.

Lire la règle des 90 jours

V · Le réflexe

Avant toute offre : DVF, les ventes réelles.

L'État publie toutes les ventes signées chez le notaire dans un fichier appelé DVF — « Demandes de valeurs foncières ». C'est gratuit, et la carte officielle se consulte sans inscription : on clique sur un immeuble, on voit ce qui s'y est réellement vendu, à quel prix, à quelle date. Avant toute offre, cherchez les ventes des rues voisines pour des surfaces comparables : l'écart entre ces ventes et le prix affiché, c'est votre marge de négociation. À Nice, elle fait souvent la différence entre une opération qui se finance seule et une opération qui ne se finance pas.

Le lien officiel : explore.data.gouv.fr/fr/immobilier. La méthode complète — quartiers, stratégie, pièges locaux — est dans notre guide investir dans l'immobilier à Nice, le point d'entrée de la ville.

VI · Nos relevés

Les données ORELLIA.

Tout ce qui précède est public. À mesure de nos dossiers, nous publierons ici nos constats de terrain : loyers réellement signés, délais réels, écarts annonce/vente. Premiers relevés à venir.

Cette page est relue chaque trimestre. Relevé de septembre 2026 · prochaine mise à jour : décembre 2026.

Le premier appel

Envie de poser ces chiffres sur votre projet ?

Trente minutes au téléphone, gratuites, sans engagement — votre situation, vos chiffres, et un avis honnête, y compris si le compte n'y est pas.

Réserver un appel