Courtage. Chiffre ce que vous pouvez emprunter avant toute recherche, puis porte votre dossier de prêt.
Votre premier investissement locatif, accompagné jusqu’où ?
Nous vous accompagnons jusqu’à ce que vous soyez propriétaire.Pas jusqu’à la fin d’un forfait.
Le financement se règle avant la recherche. Chaque bien est calculé sur ce qu’il coûte vraiment, et écarté s’il ne vous laisse pas au moins 200 € par mois une fois tout payé. Le prix est fixe, dit en entier au premier appel, et il ne bouge pas si la recherche dure.
Trente minutes, gratuites, sans engagement, au téléphone ou en visio ; rien ne se signe pendant l’appel. À la fin, une réponse : partant, pas encore — avec la liste de ce qu’il faut corriger, traitable sans nous —, ou pas avec nous. Dans les trois cas, pourquoi.
- 48 hpour poser un rendez-vous
- 5 jourspour rendre un avis écrit
- 10dossiers à la fois, pas plus
Qui a intérêt à ce que je n’achète pas ?
Dans la chaîne d’un achat immobilier, personne n’est payé pour vous dire non. C’est le rôle que nous tenons.
Tout le monde, dans cette chaîne, est rémunéré si vous achetez. Ce n’est pas un procès : nous travaillons avec eux tous les jours. C’est une observation sur la façon dont chacun est payé — et rien, dans cette rémunération, ne pousse à vous dire non. Les seuls qui le disent, en général, c’est votre entourage : sans les chiffres pour le prouver.
L’agent immobilier · payé à la vente
Sa commission est due quand l’acte se signe. Tant qu’il n’y a pas d’acheteur, il n’y a pas d’honoraires.
Le courtier · payé au déblocage du prêt
Il est rémunéré quand le financement aboutit. Un dossier qu’on renonce à déposer ne lui rapporte rien.
Le notaire · payé à l’acte
Ses émoluments sont fixés par décret — ce n’est pas une commission — et ils ne sont dus que si la vente se fait.
L’entreprise de travaux · payée au chantier
Elle établit son devis volontiers : c’est le chantier qui la rémunère, et il n’y a de chantier que si vous achetez.
ORELLIA · payée par vous, un prix fixe
Rien sur la vente, rien sur le prêt, rien sur les travaux. Le même prix que le bien fasse 150 000 ou 300 000 €. Votre argent ne passe jamais par nous : devis à votre nom, courtier à vous, mandat à vous. Si nous fermions demain, votre projet continuerait. C’est ce qui nous permet d’écarter un bien qui vous plaît.
Comment un bien entre, ou n’entre pas ?
Votre premier bien doit se payer seul. Sinon, nous ne vous le montrons pas.
« Se payer seul » a un chiffre chez nous, et il vient en trois temps. D’abord le financement : un courtier partenaire chiffre ce que vous pouvez emprunter avant de regarder le moindre bien — c’est l’étape 3, avant l’étape 7. Ensuite le coût total : le prix, les frais de notaire, les travaux, les meubles. Un bien à 100 000 € avec 30 000 € de travaux coûte 138 000 € ; c’est sur 138 000 que nous comptons. Le chiffre est moins flatteur. Il est vrai. Puis deux filtres.
Premier filtre · le prix
800 €
de loyer par mois, par tranche de 100 000 € dépensés
Il se lit d’un coup d’œil et dit vite si un prix est déraisonnable pour le loyer qu’on en tire. Il ne tranche pas : il ignore les charges.
Second filtre · celui qui décide
200 €
qu’il vous reste chaque mois, une fois tout payé
Loyer encaissé, moins les charges, la gestion, la comptabilité, la vacance et le crédit. Sous 200 €, le bien ne vous est pas présenté. De 200 à 500 €, il passe devant nous. Au-delà de 500 €, il part le jour même.
Ces deux seuils ne sont pas un argument de page : ils sont écrits dans le logiciel de nos agents. Un bien qui ne les passe pas ne peut pas vous être envoyé — l’agent voit le refus à l’écran, et doit écrire pourquoi s’il le conteste.
Poser mes chiffres en trente minutes
Ou calculez vous-même votre coût total et votre cash flow : le simulateur, gratuit, sans inscription.
Où trouvez-vous ce que je ne trouve pas sur les portails ?
Ce qui arrive sur les portails a déjà été vu, comparé, écarté. Nous cherchons avant.
Une part des biens qui passent le calcul se vend entre professionnels avant d’être publiée : c’est à cet endroit-là qu’un réseau fait la différence. Axel Orel forme des conseillers du réseau iad. À Nice, l’agent qui signera votre mandat de recherche est l’un d’eux : il le forme et le connaît. Ailleurs en France, c’est le même réseau qui cherche, sur le même cahier des charges, écrit avec vous et signé par vous. Le mandat est exclusif. L’agent est payé par vous, directement : il cherche pour vous, pas pour un vendeur. Chaque bien vous arrive avec son rapport de faisabilité.
Réseau immobilier. La recherche, sous mandat exclusif, par un conseiller que le fondateur forme.
Expertise comptable, à Nice. Le montage chiffré avant le premier achat, puis reconfirmé sur le bien proposé.
Chacun facture son travail à votre nom, au tarif annoncé avant. Personne ne garantit un loyer ; nous garantissons la méthode.
Et concrètement, qu’est-ce qui passe ?
Voici trois biens que nous ne vous présenterions pas.
Trois exemples construits pour l’exercice, chiffrés au coût total, rangés du meilleur au moins bon. Aucun n’est un dossier ORELLIA. Au prix de l’annonce, aucun ne passe le second filtre — le premier est même positif, et il est écarté quand même. Ce qui fait passer une opération : un prix négocié sur les ventes réelles, des travaux utiles, la bonne façon de louer. C’est là que le travail commence.
Exemple construit · Saint-Roch, Nice
Positif, sous notre seuil
Quatre-pièces loué à la chambre
- par tranche de 100 000 €
- 812 €
- chaque mois, mensualité comprise
- + 140 €
Trois chambres à 650 € : 1 950 € de loyer, 240 250 € de coût total. Loué entier, le même appartement coûte − 299 € par mois. Positif, donc — mais 140 €, c’est sous les 200 € que nous exigeons.
Lire le guideExemple construit · Nice Nord
On ne retient pas
Studio étudiant, campus Valrose
- par tranche de 100 000 €
- 411 €
- chaque mois, mensualité comprise
- − 410 €
Se loue vite, ne se finance pas seul : 410 € à sortir chaque mois pendant vingt ans. On vous le dit avant.
Lire le guideExemple construit · Libération, Nice
On ne retient pas
Deux-pièces en moyenne durée
- par tranche de 100 000 €
- 476 €
- chaque mois, mensualité comprise
- − 520 €
Loué à l’année, le même appartement coûterait − 630 €. La façon de louer réduit l’effort de 110 € ; elle ne le supprime pas.
Lire le guideExemples construits pour l’exercice, détaillés dans nos guides — images d’illustration. Chaque bien proposé arrive avec son rapport de faisabilité.
Des travaux utiles, pas décoratifs
Ce qu’on refait sert le loyer, ou on ne le refait pas.
Le budget est arrêté avant l’offre
Les travaux entrent dans le coût total, donc dans le calcul de rentabilité, avant que vous ne vous engagiez sur un prix.
On refait ce qui se loue
Une cuisine ouverte, une chambre de plus, une salle d’eau nette. Pas la décoration, qui ne se retrouve jamais dans le loyer.
Vous payez l’artisan directement
Les devis sont établis à votre nom et vous réglez l’artisan vous-même. Votre argent ne passe jamais par nous.
Images de synthèse, la même pièce avant et après, pour montrer ce qu’est une rénovation utile. Ce n’est pas un chantier que nous aurions mené : nous publierons les nôtres, avant et après, avec le premier dossier terminé.
Qu’est-ce que j’ai entre les mains, à la fin ?
À la fin : les clés, un locataire, et le loyer obtenu écrit à côté du loyer projeté.
Treize étapes en trois temps, visibles semaine après semaine dans votre espace, le délai prévu à côté du délai tenu : un rendez-vous posé sous 48 h, un avis écrit rendu sous 5 jours. Vous décidez à trois moments ; le reste avance sans vous. Le prix est fixe, payable en plusieurs fois, dit en entier au premier appel — jamais un pourcentage du bien.
Étapes 1 à 5
Préparation
- Engagement
- Formation
- Financement
- Stratégie avec le fondateur
- Montage
Étapes 6 à 10
Recherche et achat
- Mandat exclusif
- Recherche
- Bien proposé
- Validation fiscale
- Compromis
Étapes 11 à 13
Travaux et location
- Notaire
- Travaux et location
- Clôture
- 2La formation — les modules à suivre avant de parler d’argent, pour décider en connaissance de cause plutôt que sur parole.
- 3Une étude de financement écrite — capacité d’emprunt, apport, mensualité tenable, et ce qui bloque s’il y a quelque chose. Rendue sous cinq jours.
- 4Le rendez-vous stratégie, tenu par Axel Orel — ce qu’on cherche, où, à quel prix, et ce qui sera refusé. Il en sort une note écrite, signée par vous.
- 5Une note de montage de l’expert en fiscalité — en nom propre, en société, au réel ou au forfait — avec le chiffre de chaque option, pas un avis.
- 7Une recherche menée sur votre cahier des charges — par un agent du réseau, sous mandat exclusif, qui rend compte de son avancement dans votre espace.
- 8Un rapport de faisabilité par bien proposé — six pages, calculées sur le coût total, avec ce que l’agent a vu sur place et ses points de vigilance.
- 11Les devis de travaux à votre nom — arrêtés avant l’offre, donc entrés dans le calcul avant que vous ne vous engagiez sur un prix.
- 13Le loyer réellement obtenu, comparé au projeté — c’est le seul chiffre qui dit si la promesse a tenu. Il est écrit dans votre espace, tenu ou pas.
Les treize étapes en détail
Chaque professionnel vous facture son travail directement, et son tarif vous est annoncé avant qu’il ne commence.
Axel Orel
Fondateur · tient lui-même chaque rendez-vous stratégie
Qui décide, et sur quelle expérience ?
Axel Orel a acheté vingt-huit biens avec son propre argent. Il tient lui-même votre rendez-vous stratégie.
Agent immobilier depuis 2018. Puis fondateur d’un réseau de plus de 500 mandataires : voir passer cinq cents dossiers, c’est voir les mêmes erreurs aux mêmes endroits. Et vingt-huit biens achetés pour lui, sous trois formes. Son erreur, écrite sur sa page : ses premiers biens en nom propre, sans penser au suivant — c’est pour cela que le montage fiscal se décide avant le premier achat, chez ORELLIA. Dix dossiers à la fois : la note de stratégie est écrite par celui qui a fait les vingt-huit opérations, pas déléguée.
Depuis 2018
Agent immobilier. Le métier de terrain, celui où l’on apprend comment une vente se fait vraiment.
Plus de 500 mandataires
Un réseau monté et formé. Ce n’est plus vendre : c’est voir passer les dossiers de cinq cents personnes, et ce qui s’y répète.
28 biens
Achetés pour lui, sous trois formes : achat-revente, location longue durée, résidence principale. Le jugement qui ne s’enseigne pas.
Un livre
La psychologie des entrepreneurs à succès (JIKJI, janvier 2026). Un premier achat échoue rarement sur un calcul ; il échoue parce qu’on n’ose pas négocier.
Aucun dossier terminé, aucun témoignage
Écrit en taille normale. Les retours porteront un prénom, une date et une opération vérifiable, ou ne paraîtront pas.
Obtenir ma réponse en trente minutes
Le premier appel est tenu par un membre de l’équipe ; le rendez-vous stratégie, à l’étape 4, par Axel Orel. Son parcours, à la première personne.
Est-ce que c’est pour moi ?
Nous refusons des dossiers. Autant vous dire lesquels.
C’est pour vous si
- Vous avez des revenus réguliers, ou vous acceptez de travailler d’abord votre capacité d’emprunt.
- Vous voulez un bien qui se loue.
- Vous accepterez qu’on écarte un bien qui vous plaît, parce que le calcul dit non.
- Vous n’avez ni le temps ni l’envie de visiter vingt biens et d’appeler quinze artisans.
Ce n’est pas pour vous si
- Vous cherchez le rendement le plus élevé quel que soit le risque : ces biens-là, nous les écartons.
- Vous voulez signer ce mois-ci. Ici, on compte en mois, et le financement passe avant la recherche.
- Vous aimez tout faire vous-même. L’accompagnement ne vous apportera rien.
Et si je le faisais seul ? Et combien ça coûte ?
Six objections, six réponses courtes.
Ce sont les questions qu’on nous pose au premier appel. Si l’une des réponses ne vous convainc pas, c’est peut-être que l’accompagnement n’est pas fait pour vous — autant le savoir ici.
« Je peux le faire seul. »
Vous le pouvez. La question est ce que vous verrez : sans réseau, vous cherchez dans ce que d’autres ont déjà vu, comparé et écarté.
« Combien ça coûte ? »
Un prix fixe, jamais un pourcentage : le même travail se paie le même prix, que le bien coûte 150 000 ou 300 000 €. Payable en plusieurs fois. Il vous est dit en entier au premier appel, avant toute suite.
« J’ai vu des sociétés de clé en main fermer. »
C’est pour cela que votre argent ne passe jamais par nous. Si nous fermions demain, votre courtier resterait votre courtier, votre expert en fiscalité resterait le vôtre, et votre mandat de recherche resterait valable.
« Je n’habite pas Nice. »
Les rendez-vous se tiennent en visio, l’agent visite à votre place, et l’acte peut se signer par procuration chez le notaire. Vous décidez à trois moments ; le reste avance sans vous, et vous le voyez avancer depuis votre espace.
« Combien ça rapporte ? »
Personne ne peut le garantir, et nous ne le ferons pas. Un bien n’est présenté que s’il vous laisse au moins 200 € par mois, tout payé, calculé sur le coût total. Le reste se lit dans son rapport de faisabilité.
« Je vais réfléchir. »
Bien sûr. L’appel est sans suite : un rappel au plus, jamais de relance à répétition. Au pire, vous saurez si votre projet tient aujourd’hui, et ce qui manque sinon.
Et si ça ne passe pas du premier coup ?
Le prix ne bouge pas, et nous ne partons pas.
Jusqu’aux clés, pas jusqu’à une date. Tant que vous n’êtes pas propriétaire d’un bien qui passe nos deux seuils, l’accompagnement continue — et le prix, lui, ne bouge pas. Trois cas.
Si la banque dit non
Le parcours « devenir finançable » prend le relais, sans limite de temps. Le courtier écrit ce qui bloque, on le corrige point par point, et le parcours reprend exactement là où il s’était arrêté.
Si aucun bien ne passe les deux seuils
On continue de chercher. Nous préférons vous faire attendre six mois de plus que vous présenter un bien qui vous coûtera 300 € par mois pendant vingt ans.
Si la recherche dure plus longtemps que prévu
Le prix est fixe et vous est dit en entier au premier appel : il ne dépend ni de la durée, ni du prix du bien. Une recherche qui s’allonge ne vous coûte rien de plus.
Ce que cet engagement ne dit pas : personne ne peut vous garantir un rendement, ni une date. Nous garantissons de rester jusqu’au bout, pas que le marché se plie à votre calendrier.
Réserver mes trente minutes
Gratuites, sans engagement. Une réponse à la fin, même si c’est non.
Pas encore prêt à appeler ?
Prenez la méthode, gardez le téléphone.
Douze pages, écrites pour être lues avant de rencontrer qui que ce soit — nous compris. Elles suffisent à écarter les trois erreurs qui coûtent cher sur un premier investissement.
- Le financement d’abord : pourquoi il se règle avant la recherche, et jamais l’inverse.
- Le coût total : le calcul, poste par poste, sur un exemple chiffré.
- La règle des 800 €, et comment l’appliquer à un bien que vous visez déjà.
- La liste avant l’offre : une page, dix lignes à cocher avant de signer quoi que ce soit.
Un prénom, une adresse, et le téléchargement s’ouvre aussitôt. Aucun appel de notre part si vous ne le demandez pas.
Pour aller plus loin sans nous : 156 guides publiés — ce que nous expliquons pendant l’accompagnement. Par exemple le cash flow à Nice, investir à Nice depuis Paris ou devenir finançable quand la banque dit non. Tous les guides.
Attendre un an n’est pas neutre. Le savoir prend trente minutes.
Un crédit de vingt ans commencé à trente ans finit à cinquante ; commencé à trente et un, à cinquante et un. L’année qui passe ne se rattrape pas — et nous ne dirons pas que les prix vont monter : nous n’en savons rien. Vous posez votre situation ; nous répondons : partant, pas encore, ou pas avec nous, et dans les trois cas pourquoi. Si c’est non, vous gardez trois chiffres : ce que la banque peut suivre aujourd’hui, le budget réel une fois frais et travaux comptés, et ce qu’il vous faudrait pour passer nos deux seuils. Le prix est dit en entier avant toute suite. Rien ne se signe pendant l’appel. Dix dossiers à la fois : s’il n’y a plus de place, on vous le dit.
Réserver mes trente minutes30 minutes · gratuit · un rappel au plus, jamais de relance