Investir à Tours : la demande est réelle, le prix est passé devant.

Une précision d’abord. ORELLIA accompagne un projet partout en France, mais notre siège est à Nice et nous n’avons ni agence ni équipe en Indre-et-Loire. Ce que nous savons faire, c’est passer une ville au même filtre que toutes les autres, sur des sources publiques datées — y compris quand le résultat déplaît.

Le marché tourangeau : 2 830 € le mètre carré, et trois villes dans une

Nous avons lu directement la base publique des ventes immobilières — les « demandes de valeurs foncières » publiées par la direction générale des finances publiques, qui recensent les transactions passées devant notaire. Sur la commune de Tours, 1 706 ventes d’appartements du millésime 2025 ressortent à une médiane de 2 830 € le mètre carré, avec la moitié centrale du marché entre 2 206 et 3 389 €. Le millésime 2024 donnait 2 800 € sur 1 508 ventes : + 1,1 % d’une année sur l’autre. Le marché ne monte presque plus ; il ne baisse pas non plus.

Le prix moyen ne veut pas dire grand-chose ici, parce que deux rivières découpent la ville en trois marchés très différents. Entre Loire et Cher — le centre, le Vieux-Tours, les Prébendes, la gare —, la médiane 2025 s’établit à 2 977 € sur 993 ventes. Au nord de la Loire, 2 773 € sur 488 ventes. Au sud du Cher, 2 368 € sur 225 ventes. Et une typologie fait exception à toute la logique du marché : le grand appartement. Le studio tourangeau se vend 3 134 € le mètre carré à la médiane, le deux-pièces 2 999 €, le trois-pièces 2 705 € — et le quatre-pièces et plus 2 121 €, soit un tiers de moins que le studio. Retenez-le : tout l’exercice de la fin de cette page tient à cet écart.

Les loyers : deux mesures, et l’écart se mesure aussi

Tours a une chance que peu de villes de sa taille partagent : elle est couverte par un observatoire local des loyers agréé, qui publie des loyers hors charges relevés bail par bail. Le millésime 2024 repose sur 11 776 logements enquêtés, représentant 39 297 logements du parc locatif privé. C’est la seule base honnête pour notre calcul, parce que le filtre des 800 € se calcule sur le loyer hors charges — le seul qui vous revienne.

• Studio : 14,4 €/m², soit 382 € par mois pour 27 m² à la médiane.
• Deux-pièces : 12,2 €/m², soit 522 € pour 44 m².
• Trois-pièces : 10,3 €/m², soit 663 € pour 65 m².
• Quatre-pièces et plus : 9,1 €/m², soit 776 € pour 89 m².

L’autre source, celle que citent la plupart des sites, est la « carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement, jeu 2025 : 13,51 €/m² pour un appartement tourangeau, 15,46 €/m² sur les une et deux pièces. Ces chiffres sont exacts, et ils sont charges comprises. Ailleurs nous retirons une estimation de charges ; ici nous n’avons pas besoin d’estimer : l’écart entre les deux sources, 13,51 contre 11,6 €/m², vaut 1,91 € le mètre carré, soit environ 14 % — deux millésimes et deux champs différents, donc un ordre de grandeur, mais un ordre de grandeur mesuré. Concrètement : sur un deux-pièces de 44 m², lire l’ANIL au lieu de l’observatoire fait passer le loyer retenu de 522 à 680 €, et le résultat final de 374 à 487 € par tranche de 100 000 €. Trente pour cent de rentabilité imaginaire, pour un seul mot oublié.

La règle des 800 € à Tours : où elle casse, et de combien

Notre filtre ne bouge pas d’une ville à l’autre : un bien n’est retenu que s’il rapporte au moins 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € investis, calculés sur le coût total — prix négocié, frais de notaire, travaux, meubles — et jamais sur le prix de l’annonce. Posé à l’envers, il donne un plafond de coût total au mètre carré : le loyer au mètre carré multiplié par 125.

La lecture est brutale et elle tient en une ligne : le plafond de coût total se situe entre 43 % et 52 % sous le prix médian de la même typologie — avant le premier euro de frais de notaire, de travaux et de meubles. Un deux-pièces acheté 130 000 €, le prix médian de sa typologie en 2025, coûte 139 750 € une fois le notaire payé, et ne rapporte que 522 € : 374 € par tranche de 100 000 €, sans avoir posé un pot de peinture. Notre guide rendement brut, rendement net explique pourquoi le chiffre des annonces ne dit rien de cela.

Les quartiers, de la gare aux Rives du Cher

Repères calculés sur les ventes réelles des millésimes 2024 et 2025 cumulés, par cercle géographique autour d’un point, appartements seuls. Les écarts vont du simple au double entre les deux extrémités de la ville.

• Gare et rue Nationale : 3 534 €/m². Le secteur le plus cher, et c’est logique — la gare met Paris à une heure. Vous y achetez la revente, pas le rendement.
• Prébendes : 3 420 €/m². Le beau bourgeois autour du jardin, des locataires solides et durables, et le calcul le plus loin du compte.
• Vieux-Tours et cathédrale : 3 205 et 3 272 €/m². Le centre historique : très demandé, très ancien, très contraint — petites copropriétés, façades protégées, travaux qui surprennent.
• CHU Bretonneau : 3 158 €/m². Un marché entretenu par l’hôpital et ses internes : baux courts, petites surfaces, relocation facile.
• Velpeau et Saint-Symphorien : 2 827 et 2 738 €/m². Les deux visages résidentiels, à l’est du centre et au nord de la Loire : plus abordables, plus familiaux, moins étudiants.
• Grammont-Montjoyeux et Rives du Cher : 1 742 et 1 675 €/m². Au sud du Cher, la moitié du prix du centre : grands ensembles des années 1960, grandes surfaces, campus de Grandmont à côté, tramway le long de l’avenue de Grammont. Le seul endroit de Tours où le calcul s’approche du seuil.
• Saint-Pierre-des-Corps : 1 641 €/m². La commune voisine à l’est, entre Loire et Cher, avec la gare des TGV : médiane des 70 ventes de 2025, premier quartile à 1 267 €. Nous y revenons.

Le tramway existe déjà : la ligne A traverse la ville du nord à Joué-lès-Tours, par la gare et l’avenue de Grammont, et les prix que vous venez de lire l’intègrent depuis longtemps. La ligne B, elle, est un chantier en cours : 12,5 km et 22 stations entre Chambray-lès-Tours et La Riche, déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 13 juin 2025, travaux d’infrastructure de 2026 à 2028 et mise en service annoncée pour 2028 lors de la réunion publique du 19 juin 2025. Acheter aujourd’hui « pour le tram », c’est payer comptant une promesse de 2028 sur un tracé qui restera en travaux entre-temps.

La Loire : ce que le plan de prévention change pour un bailleur

C’est le sujet dont les pages « investir à Tours » ne parlent jamais, et il est écrit noir sur blanc dans un document public. Le plan de prévention des risques d’inondation du val de Tours – val de Luynes, dont la révision a été prescrite le 25 janvier 2012 et approuvée le 18 juillet 2016, couvre dix-huit communes, dont Tours et Saint-Pierre-des-Corps. Sa note de présentation décrit le val de Tours, entre la Loire et le Cher, comme un val fermé totalement endigué rassemblant plus de 118 000 habitants ; sur l’ensemble du périmètre, elle estime qu’environ 130 000 personnes vivent en zone inondable et que 70 000 logements s’y trouvent.

Le plan identifie trois « tertres » hors d’eau — des buttes que la crue de référence n’atteint pas : le centre historique de Tours, le quartier des Rives du Cher construit dans les années 60, et le quartier des Deux-Lions. Il précise dans le même paragraphe qu’ils restent « potentiellement inondables tout ou partie par l’effet vague en cas de rupture de digue ou par une crue extrême ». Autrement dit : hors d’eau au sens du règlement, pas hors de risque. Et cela concerne aussi bien le quartier le plus cher de la ville que le moins cher.

Pour un bailleur, cela se traduit en trois choses très concrètes, et aucune n’est théorique.

• Le risque est reconnu et daté. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle au titre des inondations et coulées de boue ont été pris sur la commune de Tours d’après la base Géorisques ; le plus récent porte sur un épisode du 31 janvier au 27 février 2026 et a été publié au Journal officiel du 13 avril 2026.
• L’assurance coûte plus cher, partout. La prime additionnelle « catastrophe naturelle » incluse dans tout contrat de dommages aux biens est passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025 (arrêté du 22 décembre 2023). En zone inondable, l’assureur peut en outre relever la franchise ou refuser le bien : demandez un devis avant de signer.
• La revente en portera la trace. L’état des risques, remis à l’acquéreur comme au locataire, mentionne le plan et les arrêtés. Votre acheteur, dans dix ans, lira le même document que vous.
• Le règlement limite ce que vous pouvez faire. Le plan interdit qu’un logement neuf ait des parties habitables sous le niveau des plus hautes eaux connues et encadre les changements de destination selon la zone. Un rez-de-chaussée à transformer en studios se vérifie au zonage, parcelle par parcelle, avant l’offre.

La demande locative : 31 641 étudiants, un CHU, et 11 % de vacance

Le côté encourageant, et il est solide. Le recensement INSEE 2023, paru le 27 août 2026, compte 139 259 habitants, 66,3 % de ménages locataires — deux sur trois, contre 49,7 % à Nice — et 58,6 % de ménages d’une seule personne. La commune concentre 88 489 emplois. L’atlas du ministère de l’Enseignement supérieur recense 31 641 étudiants inscrits sur la commune à la rentrée 2024, dont 24 674 à l’université : plus d’un habitant sur cinq. Et le CHRU de Tours, avec 9 453 équivalents temps plein travaillés en 2022, se présente comme le premier employeur de la région Centre-Val de Loire, sur cinq sites, avec dix écoles de formation qui accueillent 1 200 élèves de plus.

Le côté qui doit vous retenir vient du même recensement. 10 244 logements sont vacants sur 91 615 : 11,2 % du parc, un logement sur neuf, dans une ville dont personne ne dit qu’elle se vide. Le chômage des 15-64 ans s’établit à 14,4 % et le taux de pauvreté à 24,1 %, pour un revenu médian disponible de 23 390 € par unité de consommation. Les effectifs étudiants, eux, plafonnent : 32 777 à la rentrée 2023, 31 641 en 2024. La demande est là ; elle n’augmente plus, et elle choisit.

Un point de droit, enfin : Tours n’est pas en zone tendue. Aucune commune d’Indre-et-Loire ne figure dans les données de référence du simulateur des zones tendues publié par les services du Premier ministre. Ni encadrement des loyers — il suppose d’être en zone tendue —, ni encadrement de la réévaluation entre deux locataires, ni préavis réduit à un mois en location nue. Vous êtes libre du loyer ; en échange, rien ne vous protège de la concurrence des 10 244 logements vides. Le permis de louer, lui, se décide commune par commune : nous n’avons trouvé aucune délibération publique l’instaurant à Tours à la date de cette page, et cela se vérifie en mairie avant chaque mise en location.

Un exemple chiffré : la colocation étudiante, et le seul cas qui passe

Posons un cas entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel, la maison n’en publie aucun —, mais chaque ligne suit notre méthode. Puisque le grand appartement est la seule anomalie de prix du marché tourangeau, c’est lui qu’il faut tester, et en colocation. Un quatre-pièces de 85 m² au sud du Cher, entre le campus de Grandmont et le tramway, affiché 145 000 €, à retravailler en trois chambres.

Le financement. Avec 20 000 € d’apport, il reste 165 350 € à emprunter ; sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse —, la mensualité ressort à environ 930 €, plus 47 € d’assurance emprunteur.

Que faudrait-il pour que Tours passe ? À loyer inchangé, un coût total de 142 500 € au lieu de 185 350 €. En gardant les 37 000 € de travaux et de meubles, cela veut dire un prix d’achat de 98 000 € pour 85 m², soit 1 153 € le mètre carré : huit ventes de quatre-pièces et plus sur 371 en 2025, soit 2,2 % du marché. Autant dire que cela n’existe pas dans Tours. La question des travaux, elle, est traitée dans notre guide de l’investissement locatif avec travaux, et le mécanisme de la location à la chambre dans celui de la colocation.

Le même bien à Saint-Pierre-des-Corps, en revanche, change le résultat. La commune voisine affiche une médiane de 1 641 € le mètre carré en 2025 et un premier quartile à 1 267 €. Un quatre-pièces de 78 m² négocié 98 000 €, soit 1 256 € le mètre carré — le quart le moins cher des ventes de la commune —, avec les mêmes 37 000 € de travaux et de meubles, donne un coût total de 142 350 € et 801 € par tranche de 100 000 €. Le seuil est franchi, d’un euro. Et l’honnêteté oblige à écrire la suite : avec 15 000 € d’apport, une mensualité de 752 € assurance comprise et les mêmes charges, le cash flow reste négatif à environ − 52 € par mois. Un dossier qui passe notre filtre et qui coûte encore de l’argent chaque mois — et qui se situe, comme Tours, à l’intérieur du périmètre du plan de prévention des inondations. Le mécanisme complet est détaillé dans notre guide du cash flow.

Faites le calcul sur votre projet

ORELLIA est une société de conseil et de coordination : elle ne vend ni bien, ni crédit, ni montage, et votre argent ne transite jamais par elle. La recherche du bien revient à un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle que vous mandatez et qui travaille sur le terrain tourangeau ; le dossier bancaire revient au courtier. Ce que nous faisons, c’est poser la cible, chiffrer chaque bien au coût total et vous remettre un avis écrit — y compris pour dire non. Le parcours complet est décrit dans notre méthode.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’un beau trois-pièces des Prébendes, si tentant soit-il, ne fera pas un bon premier dossier.

Les autres villes, passées au même calcul

Une ville ne se juge pas à sa réputation mais au rapport entre son prix et son loyer. Voici ce que le filtre maison — 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — donne ailleurs, dans les exemples pédagogiques de chaque guide.

• Lyon Environ 400 € par tranche, la moitié du filtre — on y achète du patrimoine, pas du revenu.
• Bordeaux 435 € par tranche, et les plafonds de l’arrêté préfectoral interdisent de rattraper l’écart par le loyer.
• Montpellier Environ 385 € par tranche, sous un loyer plafonné : seul le prix d’achat peut la faire passer.
• Nantes Environ 395 € par tranche au prix médian des ventes réelles.
• Rennes Environ 330 € par tranche en location classique, 712 € en colocation.
• Toulouse 300 à 410 € par tranche en deux-pièces, 756 € en colocation de quatre chambres — le plus près sans y être.
• Strasbourg 300 à 340 € par tranche, mesurés sur des loyers hors charges d’observatoire local.
• Lille 413 € par tranche en deux-pièces, 694 € pour une maison de ville dans la couronne.
• Marseille 729 € par tranche au prix affiché, 839 € au prix négocié : le filtre passe, à condition de négocier.
• Grasse Environ 430 € par tranche, contre 360 € à Nice — moins cher à l’achat, moins cher à la location.
• Nîmes La moins chère de la série : elle ne passe qu’au prix négocié, en meublé, sur un grand logement.
• Perpignan 526 € par tranche pour un deux-pièces rénové, mais 14,6 % de logements vacants et 36,2 % de taux de pauvreté.
• Le Havre 416 € par tranche : le prix d’achat est bas, le loyer aussi, et les frais fixes pèsent davantage.
• Saint-Étienne 812 € par tranche, le seuil franchi de douze euros — et tout tient au loyer meublé retenu.
• Paris 409 € par tranche, sous un loyer plafonné par arrêté : il faudrait acheter à 6 042 € le mètre carré, soit 5,7 % des ventes.
• Aix-en-Provence 319 € par tranche, la plus basse de la série — et même la colocation plafonne à 517 €.
• Grenoble 444 € par tranche, loyer plafonné par arrêté préfectoral, colocation comprise.
• Rouen 500 € par tranche, 808 € en colocation rive gauche — et les loyers n’y sont pas encadrés, contrairement à ce qu’on lit.
• Nancy 504 € par tranche, prix bas mais loyers plus bas encore ; seule la colocation en périphérie passe.
• Metz 748 € par tranche en colocation meublée, sur des prix d’annonces — la Moselle est hors du fichier public des ventes.
• Toulon 488 € par tranche, la moins chère des grandes villes de PACA, encore loin du compte.
• Reims 439 € par tranche : les quarante-cinq minutes de Paris sont déjà payées dans le prix.
• Angers 421 € par tranche — la réputation des classements payée d’avance, le loyer resté celui d’une ville moyenne.
• Dijon 264 € par tranche dans le secteur sauvegardé, 336 € juste à côté : la protection se paie deux fois.
• Caen 350 € par tranche : sur un parc reconstruit, la rénovation énergétique efface l’avantage de prix.
• Clermont-Ferrand 492 € par tranche, un prix modéré mais deux fois trop élevé pour les loyers observés.

Deux guides comparent ces marchés côte à côte : où investir dans le sud de la France et où investir sur la Côte d’Azur.