Ce que dit la règle, simplement
Jusqu'à récemment, un particulier pouvait louer sa résidence principale aux touristes 120 jours par an. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a donné aux villes le droit d'abaisser ce plafond à 90 jours. Nice l'a fait. Le décompte n'est pas théorique : les plateformes de location — Airbnb en tête — ont l'obligation de bloquer les annonces qui dépassent.
Ces 90 jours ne concernent qu'un cas précis : le logement que vous habitez vous-même la majeure partie de l'année. Pour tout le reste — et c'est là que l'investisseur est concerné — les règles sont différentes, et plus strictes encore.
Une précision d'honnêteté avant d'aller plus loin : ce que vous lisez ici est vrai en septembre 2026. La réglementation de la courte durée bouge vite, à Nice comme ailleurs, et toujours dans le sens du durcissement. Prenez cet article comme une carte, pas comme un texte de loi — et vérifiez chaque point au moment de votre projet, auprès de la mairie de Nice et sur service-public.fr.
Résidence principale, résidence secondaire : deux mondes
La résidence principale, c'est le logement que vous occupez la majeure partie de l'année. Vous pouvez la louer aux touristes pendant vos absences, dans la limite des 90 jours par an, après une déclaration en mairie qui vous attribue un numéro d'enregistrement — à faire figurer sur chaque annonce.
Tout le reste — une résidence secondaire, un bien acheté pour être loué — relève de l'autre monde. Là, pas de plafond de 90 jours, mais quelque chose de plus lourd : il faut l'accord de la ville pour transformer le logement en hébergement touristique. C'est ce que la loi appelle le changement d'usage.
L'investisseur, lui, passe par le changement d'usage
Le principe se comprend en une phrase : un logement est fait pour qu'on y habite. Le louer aux touristes toute l'année, c'est le retirer du marché du logement — en faire presque un commerce. La mairie doit donc l'autoriser, et rien ne l'oblige à dire oui.
À Nice, cette autorisation est encadrée par un règlement strict, durci ces dernières années — jusqu'aux quotas par quartier, dont l'histoire mouvementée est racontée juste en dessous. S'y ajoutent le numéro d'enregistrement obligatoire et le règlement de copropriété, qui peut interdire ou restreindre l'activité — beaucoup le font.
La conséquence pour un projet d'investissement tient en une règle : ne comptez jamais une autorisation comme acquise avant d'acheter. Elle peut être refusée, limitée dans le temps ou soumise à conditions. Un plan de financement bâti sur des revenus saisonniers qu'on n'a pas encore le droit d'encaisser n'est pas un plan — c'est un pari.
Quotas par quartier : où en est la réglementation Airbnb à Nice
C'est le feuilleton du moment, et il illustre tout ce qui précède. Fin 2025, la métropole a ajouté au changement d'usage un système de quotas : un nombre maximal d'autorisations délivrées chaque année dans quatre secteurs de la ville — le Vieux-Nice, le centre-ville, l'ensemble Riquier-Port-Mont Boron, et l'ouest de Nice — soit 671 autorisations par an au total, tous secteurs confondus (délibération du 5 décembre 2025).
Puis la justice s'en est mêlée. Le 29 janvier 2026, saisi en urgence par des professionnels de la location, le tribunal administratif de Nice a suspendu une partie de ce règlement. Attention au raccourci qu'on lit partout : le juge n'a pas annulé les quotas — il a mis en doute leur mode de calcul, fondé sur les seules résidences principales. La ville a porté l'affaire devant le Conseil d'État, la plus haute juridiction administrative. En attendant sa décision, la métropole a suspendu le dépôt des nouvelles demandes dans les quatre secteurs à quotas — une pause annoncée jusqu'à fin août 2026, et début septembre 2026, à notre connaissance, la décision n'était toujours pas rendue.
Si vous êtes arrivé ici en cherchant « airbnb nice réglementation », voilà donc la réponse honnête : elle peut changer entre le jour où vous lisez cet article et le jour où vous signez. Le point à jour se vérifie sur nicecotedazur.org, à la rubrique des changements d'usage — pas dans un article, le nôtre compris.
Pourquoi le meublé à l'année reste souvent plus simple
Le meublé de longue durée — un locataire qui habite le logement, un bail — échappe à tout ce qui précède. Pas de plafond de jours, pas de changement d'usage, pas de conciergerie à payer, pas d'annonce bloquée en cours d'année. Et à Nice, la demande à l'année est structurelle : étudiants, jeunes actifs, soignants — et les saisonniers du tourisme eux-mêmes, qui travaillent l'été et se logent à l'année.
Les revenus sont moins spectaculaires qu'un bon mois d'été. Mais ils tombent douze mois sur douze, et ils ne dépendent d'aucune délibération municipale. Notre règle ne change pas : un bien doit tenir ses chiffres loué à l'année, rendement calculé sur le coût total de l'opération. Si le saisonnier vient ensuite améliorer l'ordinaire, dans les limites permises, tant mieux — mais l'opération ne doit jamais reposer dessus.
Pour la lecture complète de la ville — les quartiers, les prix réels, les pièges locaux — notre guide investir à Nice reste le point de départ.
Avant d'acheter : les cinq vérifications
- Le statut du bien. Résidence principale, secondaire ou logement dédié à la location : le régime applicable en dépend entièrement.
- Le règlement municipal en vigueur. Celui de la date de votre projet, pas celui d'un article : la mairie de Nice publie les règles applicables sur nice.fr.
- Le règlement de copropriété. Une clause peut interdire la location courte durée, quel que soit l'avis de la mairie.
- Le plan sans saisonnier. Refaites le calcul avec un loyer à l'année : si l'opération s'effondre, c'est qu'elle était mal achetée.
- La fiscalité. Le régime du meublé de tourisme a été durci par la même loi : le détail à jour se lit sur service-public.fr, ou se pose à un comptable.
Sources : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur ; délibération de la métropole Nice Côte d'Azur du 5 décembre 2025 et ordonnance du tribunal administratif de Nice du 29 janvier 2026, sur les quotas ; service-public.fr (location saisonnière et meublés de tourisme) ; ville de Nice, nice.fr, et métropole, nicecotedazur.org. Règles vérifiées en septembre 2026 — elles évoluent : vérifiez-les au moment de votre projet.