Investir à Nantes : la ville monte, le calcul ne suit pas.

Le marché nantais, aux sources publiques

Commençons par la ville. Le recensement 2023 de l’INSEE compte 327 734 habitants à Nantes, une population qui gagne 1,0 % par an depuis 2017, et 215 144 emplois sur la seule commune — assez pour que l’indice de concentration d’emploi atteigne 142, c’est-à-dire que la ville offre bien plus de travail qu’elle n’héberge d’actifs. Le parc est urbain : 80,6 % d’appartements, 4,9 % de résidences secondaires seulement, 6,1 % de logements vacants. Et surtout 62,1 % de locataires parmi les résidences principales, dont 19,0 % en logement social. C’est une ville de locataires qui travaillent, pas une ville de vacances.

Les prix, maintenant, et il faut distinguer deux familles de chiffres. Les ventes réelles d’abord : le fichier public des transactions (DVF, millésime de la DGFiP publié en avril 2026) recense 3 978 ventes d’appartements à Nantes en 2025. Nous l’avons téléchargé et dépouillé : la médiane ressort à 3 389 € le mètre carré, un quart des ventes se signant sous 2 815 € et un quart au-dessus de 4 000 €. Le même calcul sur les ventes de 2024 donnait 3 438 € : le marché a reculé d’environ 1,4 % en un an. Les baromètres d’annonces ensuite : efficity estime l’appartement ancien à 3 350 €/m² en août 2026, en baisse de 1,2 % sur douze mois, quand Orpi affiche 4 161 €/m² en septembre 2026. Tous ces chiffres sont des ordres de grandeur publics, sans garantie.

Retenez surtout ce que l’écart raconte. Les deux baromètres divergent entre eux de plus de huit cents euros le mètre carré : l’un tombe juste sous la médiane des ventes réellement signées, l’autre la dépasse de près d’un quart. Un baromètre situe, il ne prouve rien. Le seul chiffre qui engage est celui des actes : c’est pour cela que nous ne calculons jamais sur un prix affiché.

Pourquoi ce niveau ? Parce que Nantes attire, et l’État l’a reconnu deux fois. La ville est classée en zone A depuis l’arrêté du 5 juillet 2024, publié au Journal officiel le 11 juillet — le classement le plus tendu après Paris et sa proche couronne, celui qui commande le prêt à taux zéro et les dispositifs d’investissement aidé. Et elle figure, depuis 2013, dans la liste des communes en zone tendue annexée au décret n° 2013-392, avec vingt-trois autres communes de l’agglomération. Ce sont deux zonages distincts, aux effets distincts ; nous y revenons plus bas. Croissance démographique, emploi, université : la demande de logements dépasse durablement l’offre, et le marché de l’achat l’a intégré depuis longtemps.

Les loyers : deux relevés, deux définitions

Sur les loyers nantais, il existe deux sources publiques, et elles ne mesurent pas la même chose.

La carte des loyers de l’ANIL, publiée en décembre 2025 à partir des annonces du troisième trimestre 2025, donne pour Nantes 14,50 € le mètre carré en appartement, sur 65 568 observations — 16,57 € pour les studios et deux-pièces, 13,62 € à partir du trois-pièces. Deux précisions que la fiche du jeu de données écrit noir sur blanc et qu’il ne faut pas perdre : ces montants sont charges comprises, et ils portent sur des logements loués vides. Or notre règle des 800 € se calcule sur le loyer hors charges : comparer les deux sans retirer les charges, c’est se mentir de 5 à 10 %.

L’observatoire local des loyers de l’agglomération nantaise, agréé en juillet 2024 et animé par Cina et l’Auran, mesure autre chose : les baux réellement signés dans le parc privé, sur 27 communes. Pour le millésime 2025, il publie un loyer médian de 12,2 €/m² sur l’agglomération, et de 12,0 €/m² dans la zone la moins chère de la ville à 13,5 €/m² dans la plus chère. Ces deux relevés ne se comparent pas tels quels — définitions et périmètres diffèrent — mais ils se répondent : retirez les charges du chiffre ANIL et vous retombez dans le voisinage de l’observatoire. Les deux médianes portent sur tous les logements ; les petites surfaces se louent nettement au-dessus.

Pour situer, les mêmes fichiers de l’ANIL donnent 20,4 €/m² charges comprises à Nice, et 22,7 pour les studios et deux-pièces. Nantes loue donc à peu près 30 % moins cher qu’une grande ville du littoral méditerranéen, pour un prix d’achat inférieur d’un quart à un tiers selon le repère niçois retenu. Le rapport entre le loyer et le prix est donc du même ordre dans les deux villes — pas d’écart décisif, et surtout pas assez pour changer le verdict, comme la suite le montre.

La règle des 800 € appliquée à Nantes

Voici le cœur de la page. Notre filtre est simple : un bien n’est retenu que s’il rapporte au moins 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis, calculés sur le coût total — prix négocié, frais de notaire d’environ 7,5 % dans l’ancien, travaux et meubles compris. Autrement dit, il exige 9,6 % de rendement brut sur l’argent réellement engagé.

Traduisons cette exigence en euros par mètre carré. Retenons pour un deux-pièces meublé et rénové, bien placé, 15 €/m² hors charges : c’est une hypothèse de l’exercice, encadrée par les deux relevés ci-dessus — au-dessus de la médiane de l’observatoire (12,0 à 13,5 €/m²), juste en dessous des 16,57 €/m² charges comprises que l’ANIL relève pour les studios et deux-pièces, une fois 5 à 10 % de charges retirés. À ce loyer, passer le filtre suppose un coût total d’environ 1 875 € le mètre carré, travaux et meubles inclus.

Dans quel cas Nantes passerait-elle ? Il n’y a que deux leviers, et il faut les deux à la fois. Louer plus cher au mètre carré que le marché standard — colocation à la chambre, meublé soigné près d’un campus, moyenne durée — et acheter très en dessous du prix courant. À supposer qu’une façon de louer porte le loyer à 18 €/m² hors charges — une hypothèse de l’exercice, pas un relevé —, le coût total admissible ne monte qu’à 2 250 €/m². Il resterait à boucler l’opération, travaux et meubles compris, à un tiers sous la médiane des ventes. Cela existe : un bien à gros travaux, une succession, un immeuble entier dans l’est ou le nord de la ville. Cela ne se trouve pas dans une annonce de vitrine, et c’est exactement le genre de dossier que notre guide de l’investissement avec travaux détaille.

Les quartiers, en une ligne chacun

Les prix qui suivent sont ceux du baromètre efficity en août 2026, tous biens confondus, sans garantie ; nous n’avons ouvert le détail « appartements anciens » que pour un quartier, Gare Sud – Malakoff, où il ressort à 3 530 € contre 3 580 tous biens. L’écart est faible, il existe.

• Centre-ville, 3 800 €/m². Petites surfaces, commerces, tout à pied : la demande la plus large de la ville, et la marge la plus mince.
• Saint-Pasquier – Saint-Félix et Procé – Monselet, 3 810 à 3 830 €/m². Le Nantes bourgeois du nord-ouest, grandes surfaces et familles installées : du patrimoine, pas du rendement.
• Gare Sud – Malakoff, 3 580 €/m². La gare à pied, un secteur en renouvellement, des jeunes actifs qui vont travailler ailleurs dans la semaine — mais Malakoff est un quartier prioritaire : on y achète un immeuble, jamais une adresse.
• Tortière – Donatien, 3 450 €/m². Saint-Donatien et ses abords, résidentiels et vivants : couples, jeunes familles, deux et trois-pièces qui se relouent sans effort.
• Doulon et Vieux-Doulon, 3 220 €/m². L’est qui se construit, entre pavillons et programmes neufs : des prix plus doux, un quartier qui change encore.
• Saint-Jacques, 3 100 €/m². Au sud de la Loire, autour de l’hôpital : abordable, une demande de soignants et d’étudiants, une rive qui se mérite.
• Bottière – Chénaie, 2 980 €/m². Le moins cher du relevé. Bottière Pin Sec est en renouvellement urbain national : un pari, pas un premier achat.

Qui loue à Nantes

La demande locative nantaise repose sur trois pieds, et ils tiennent tous les trois. Les étudiants d’abord : Nantes Université annonce 42 000 étudiants pour 2024-2025, dont plus de 5 500 internationaux, sur douze campus répartis dans trois villes. Les jeunes actifs ensuite : avec 215 144 emplois sur la commune pour 327 734 habitants, Nantes fait venir travailler bien au-delà de ses limites. Les familles enfin, que la croissance démographique — un point par an depuis 2017 — amène en continu.

Les chiffres du logement disent la même chose autrement : 6,1 % de vacance, 4,9 % de résidences secondaires. Une ville qui se loue à l’année, sans saison creuse. Pour un bailleur, cela veut dire des relocations rapides — et c’est précisément ce qui soutient les prix d’achat.

Nantes face à Nice, en un tableau

Un exemple chiffré, de l’annonce au cash flow

Posons un cas pédagogique — entièrement construit pour l’exercice, ce n’est pas un dossier réel, mais chaque ligne suit notre méthode. Un deux-pièces de 45 m² à rafraîchir dans l’est nantais, négocié 140 000 €, soit environ 3 110 € le mètre carré. Pour situer : sur les 1 221 appartements de 35 à 55 m² vendus à Nantes en 2025, la médiane est de 3 346 € le mètre carré et le prix médian de 148 000 € (DVF). Notre cas est donc légèrement négocié, pas une affaire de siècle. D’abord le coût total, la seule base honnête.

Le loyer, ensuite. L’ANIL donne 16,57 €/m² charges comprises pour un petit logement nantais, soit environ 745 € pour 45 m² ; charges retirées, nous retenons 680 € hors charges — hypothèse de l’exercice. Cela fait 395 € par tranche de 100 000 € investis, pour un rendement brut de 4,7 %. Le seuil est à 800. Voyons ce que cela donne une fois le crédit payé.

Avec 20 000 € d’apport, il reste 152 000 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — notre hypothèse, la Banque de France relevant 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, la mensualité ressort à environ 854 €, plus 43 € d’assurance emprunteur : 897 € sortent chaque mois, quoi qu’il arrive.

Voilà la vérité de Nantes au niveau du marché : un deux-pièces correct, dans une ville qui se loue vite, coûte près de 540 € par mois à son propriétaire. Pour passer le filtre sur ce même bien, il faudrait 1 376 € de loyer mensuel — impensable pour 45 m² — ou un coût total ramené à 85 000 €, soit la moitié. Le mécanisme complet est posé dans notre guide du cash flow immobilier, et la mesure du rendement dans celui de la rentabilité locative.

Les pièges propres à Nantes

• L’encadrement des loyers n’existe pas — pour l’instant. L’ANIL, dans son analyse à jour au 23 juillet 2026, et service-public.gouv.fr, vérifié le 1er août 2026, listent les territoires concernés : Nantes n’y figure pas. Mais la ville s’est portée candidate en avril 2025, en invoquant son passage en zone A, et son observatoire des loyers est agréé depuis juillet 2024. Un calcul qui repose sur un loyer haut doit intégrer que la règle peut changer.
• Zone tendue, donc préavis court et loyer bridé à la relocation. Ne confondez pas les deux zonages. La zone A de l’arrêté du 5 juillet 2024 sert au prêt à taux zéro et aux dispositifs d’investissement aidé. Ce qui bride le bailleur, c’est la zone tendue : l’annexe du décret n° 2013-392 y range Nantes et vingt-trois communes de l’agglomération, de Saint-Herblain à Vertou. Conséquences : le locataire part avec un mois de préavis, et le loyer d’un logement reloué ne se fixe pas librement. Cela se vérifie logement par logement, avant l’offre.
• Douze quartiers relèvent de la politique de la ville. D’après le système d’information de l’État, les périmètres 2024-2030 comptent douze quartiers prioritaires à Nantes, 42 752 habitants, 13,3 % de la population communale — Bellevue, Bottière Pin Sec, Les Dervallières, Malakoff, Le Breil, Port Boyer et six autres. Plusieurs sont en renouvellement urbain, ce qui peut créer de la valeur à dix ans. Pour un premier achat, l’écart entre le rendement affiché et le rendement encaissé y est le plus grand de la ville.
• Le meublé de tourisme est une autorisation, pas un droit. La métropole impose un numéro d’enregistrement pour louer en meublé de tourisme à Nantes, plafonne la résidence principale à 120 jours par an et exige une autorisation de changement d’usage pour tout autre logement — page mise à jour le 26 août 2026. Une opération qui ne tient que grâce à la courte durée n’est pas une opération.
• Le périmètre change au 1er janvier 2027. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 abroge le décret de 2013 et remplace, au 1er janvier 2027, les anciennes taxes sur les logements vacants par une taxe unique, dans les communes listées dans sa propre annexe. Nous n’avons pas réussi à lire la ligne de Nantes dans cette annexe et ne l’affirmons donc pas. Comme la liste de la zone tendue s’adosse au même article du code général des impôts, c’est à revérifier avant l’achat — au même titre que le taux communal de la taxe foncière.
• Le prix affiché n’est pas le prix payé. Près de huit cents euros le mètre carré séparent le baromètre d’annonces le plus haut de la médiane des ventes enregistrées en 2025, et les deux baromètres consultés ne s’accordent pas entre eux à huit cents euros près. Négocier sur les ventes réelles, pièce par pièce, est le premier levier de rentabilité à Nantes — devant les travaux, devant le montage.

Accompagner un projet nantais

Nice est notre port d’attache et notre siège. Nous accompagnons pourtant des projets partout en France, et Nantes en fait partie : nous n’y avons ni bureau, ni équipe, et nous ne le prétendrons pas. Ce que nous avons, c’est une méthode et une chaîne de professionnels indépendants qui se mobilise là où se trouve le bien.

Concrètement : la recherche est confiée à un agent titulaire de la carte professionnelle, du réseau iad — présent dans toute la France —, mandaté par vous et qui contracte directement avec vous. Le financement passe par un courtier, Immoprêt, national lui aussi. Nous ne vendons ni bien, ni crédit : nous coordonnons, nous calculons, et nous disons non. Votre argent ne transite jamais par ORELLIA — vous payez chaque intervenant directement.

Le parcours compte treize étapes et un seul interlocuteur. Le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert à savoir si votre projet tient debout. Nous nous engageons à vous proposer un rendez-vous sous 48 heures et à rendre un avis écrit sous cinq jours. Le rendez-vous stratégie est tenu par Axel Orel en personne. Dix dossiers à la fois, pas plus : c’est la condition pour que chaque bien soit regardé sérieusement. La marche à suivre est détaillée dans notre méthode, et le point de départ dans notre guide du premier investissement locatif.

Faites le calcul sur votre projet

Chaque chiffre de cette page sort de la même mécanique, et elle est publique.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel sert exactement à ça, y compris pour vous dire qu’une annonce nantaise ne fera pas une bonne opération. Si vous hésitez encore avec une autre ville, notre guide investir à Marseille passe le même filtre sur un autre marché.

Les autres villes, passées au même calcul

Une ville ne se juge pas à sa réputation mais au rapport entre son prix et son loyer. Voici ce que le filtre maison — 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — donne ailleurs, dans les exemples pédagogiques de chaque guide.

• Lyon Environ 400 € par tranche, la moitié du filtre — on y achète du patrimoine, pas du revenu.
• Bordeaux 435 € par tranche, et les plafonds de l’arrêté préfectoral interdisent de rattraper l’écart par le loyer.
• Montpellier Environ 385 € par tranche, sous un loyer plafonné : seul le prix d’achat peut la faire passer.
• Rennes Environ 330 € par tranche en location classique, 712 € en colocation.
• Toulouse 300 à 410 € par tranche en deux-pièces, 756 € en colocation de quatre chambres — le plus près sans y être.
• Strasbourg 300 à 340 € par tranche, mesurés sur des loyers hors charges d’observatoire local.
• Lille 413 € par tranche en deux-pièces, 694 € pour une maison de ville dans la couronne.
• Marseille 729 € par tranche au prix affiché, 839 € au prix négocié : le filtre passe, à condition de négocier.
• Grasse Environ 430 € par tranche, contre 360 € à Nice — moins cher à l’achat, moins cher à la location.
• Nîmes La moins chère de la série : elle ne passe qu’au prix négocié, en meublé, sur un grand logement.
• Perpignan 526 € par tranche pour un deux-pièces rénové, mais 14,6 % de logements vacants et 36,2 % de taux de pauvreté.
• Le Havre 416 € par tranche : le prix d’achat est bas, le loyer aussi, et les frais fixes pèsent davantage.
• Saint-Étienne 812 € par tranche, le seuil franchi de douze euros — et tout tient au loyer meublé retenu.
• Paris 409 € par tranche, sous un loyer plafonné par arrêté : il faudrait acheter à 6 042 € le mètre carré, soit 5,7 % des ventes.
• Aix-en-Provence 319 € par tranche, la plus basse de la série — et même la colocation plafonne à 517 €.
• Grenoble 444 € par tranche, loyer plafonné par arrêté préfectoral, colocation comprise.
• Rouen 500 € par tranche, 808 € en colocation rive gauche — et les loyers n’y sont pas encadrés, contrairement à ce qu’on lit.
• Tours 615 € par tranche en colocation, 372 € loué entier : la demande étudiante est déjà dans le prix.
• Nancy 504 € par tranche, prix bas mais loyers plus bas encore ; seule la colocation en périphérie passe.
• Metz 748 € par tranche en colocation meublée, sur des prix d’annonces — la Moselle est hors du fichier public des ventes.
• Toulon 488 € par tranche, la moins chère des grandes villes de PACA, encore loin du compte.
• Reims 439 € par tranche : les quarante-cinq minutes de Paris sont déjà payées dans le prix.
• Angers 421 € par tranche — la réputation des classements payée d’avance, le loyer resté celui d’une ville moyenne.
• Dijon 264 € par tranche dans le secteur sauvegardé, 336 € juste à côté : la protection se paie deux fois.
• Caen 350 € par tranche : sur un parc reconstruit, la rénovation énergétique efface l’avantage de prix.
• Clermont-Ferrand 492 € par tranche, un prix modéré mais deux fois trop élevé pour les loyers observés.

Deux guides comparent ces marchés côte à côte : où investir dans le sud de la France et où investir sur la Côte d’Azur.