Investir à Toulon : la meilleure configuration de la région, et elle ne passe pas.

Une précision d’abord. ORELLIA accompagne un projet partout en France, mais notre siège est à Nice et nous n’avons ni agence ni équipe dans le Var. Notre guide où investir dans le sud de la France appelle Toulon « la ville qu’on regarde trop peu ». Cette page va au bout de la phrase, sur les ventes réelles et sur des loyers hors charges — y compris là où le résultat déçoit.

Le prix des ventes réelles : 2 692 € le mètre carré

Nous avons lu directement la base publique des ventes immobilières — les « demandes de valeurs foncières » de la direction générale des finances publiques, qui recensent les transactions passées devant notaire. Sur la commune de Toulon, 2 580 ventes d’appartements du millésime 2025 ressortent à une médiane de 2 692 € le mètre carré, avec la moitié centrale du marché entre 2 125 et 3 410 € et un premier décile à 1 700 €. Le millésime 2024 donnait 2 600 € sur 2 191 ventes : + 3,5 % d’une année sur l’autre. Par typologie, médianes 2025 : 3 182 € le mètre carré pour un studio, 2 893 € pour un deux-pièces, 2 618 € pour un trois-pièces.

Ce que cela vaut se voit en posant les voisines au même calcul : un deux-pièces de 43 m² acheté à la médiane 2025 de sa typologie, 7,5 % de notaire, sans travaux, loué au repère de la carte des loyers de l’ANIL pour les une et deux pièces moins 10 % de charges.

Les loyers : deux mesures, une seule qui compte

Toulon a une chance que Nice n’a pas : son agglomération dispose d’un observatoire local des loyers agréé, celui du Var, qui relève chaque année des loyers sur des baux réels du parc privé — hors charges, la seule base honnête, parce que c’est la seule qui corresponde à ce qui vous revient. Le dernier observatoire niçois de ce réseau date de 2017. Au 1er janvier 2025, sur la commune de Toulon et pour les seuls appartements :

• 12,2 €/m² hors charges pour l’ensemble des appartements, soit un loyer mensuel médian de 637 € pour une surface moyenne de 55 m² ;
• 15,3 €/m², soit 444 € pour un studio de 28 m² ;
• 13,6 €/m², soit 570 € pour un deux-pièces de 43 m² ;
• 11,4 €/m², soit 700 € pour un trois-pièces de 62 m².

L’autre mesure, celle qu’on lit partout, est la « carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement : 14,43 €/m² à Toulon, dont 16,60 sur les une et deux pièces, sur 32 136 annonces de 2025. Elle situe une ville — Nice y ressort à 20,43 €/m² —, mais elle est charges comprises et bâtie sur des annonces, pas sur des baux signés. L’écart entre les deux sources vaut ici 15 % : retirer 10 % d’un loyer d’annonce, faute de mieux ailleurs, reste optimiste à Toulon.

Les quartiers : du simple au double, et la vue qui ne se récupère pas

Voici notre lecture des ventes géolocalisées de 2025, regroupées autour d’un point de repère de chaque quartier — c’est notre découpage, pas un zonage officiel, et les médianes portent sur des effectifs inégaux.

• Les plages du Mourillon, 4 528 €/m². Trente-sept ventes, le haut du marché toulonnais : sable, corniche, résidences des années 1960. On y achète une vue, rarement un rendement.
• Le Mourillon, 3 989 €/m². Le village dans la ville, commerces et écoles, la demande la plus solide de Toulon à l’année — et le prix qui va avec.
• Le versant du Faron et Sainte-Anne, 3 117 et 3 193 €/m². Les hauteurs au-dessus de la rade : la vue, le calme, des accès pentus.
• La gare et Chalucet, 2 829 €/m². Le secteur le plus refait de la ville : locataires jeunes, baux courts, copropriétés inégales d’une rue à l’autre.
• Saint-Jean-du-Var, 2 638 €/m². Le faubourg populaire de l’est, très locatif, commerçant, bien desservi : le meilleur rapport entre le prix et la demande, à condition de trier l’immeuble.
• Le centre ancien, 2 506 €/m². La basse ville, entre le cours Lafayette et le port, où le prix médian ne veut presque rien dire : le quart bas des ventes se fait sous 2 092 € et le quart haut au-dessus de 3 000 €, dans les mêmes rues.
• La Rode et Le Pont du Las, 2 412 et 2 167 €/m². Les prix qui font passer le calcul : grands ensembles des années 1960 et 1970, charges de copropriété lourdes, étiquettes énergétiques à vérifier avant l’offre.

Maintenant le chiffre que personne ne pose. L’observatoire du Var découpe Toulon en deux moitiés, « Centre et Faubourgs » et « Collines et Littoral ». Les loyers d’appartements y valent 12,0 €/m² d’un côté, 12,7 de l’autre : 6 % d’écart. Pendant ce temps, le prix des ventes passe de 2 412 € le mètre carré à La Rode à 3 989 au Mourillon : 65 % d’écart. Autrement dit : sur le littoral toulonnais, la vue se paie à l’achat et ne se récupère pas au loyer. C’est la règle de tout le bord de mer, détaillée dans notre guide investir en bord de mer, et Toulon en donne la démonstration la plus nette.

Le revers du même sujet est le bruit, et il ne se lit sur aucune annonce. La corniche, la traversée autoroutière, les nuits du centre-ville : deux appartements identiques à cent mètres l’un de l’autre ne se relouent pas au même rythme. Le classement sonore des infrastructures de transports terrestres, arrêté par le préfet et annexé au plan local d’urbanisme, se consulte avant l’offre ; et une visite un dimanche soir vaut mieux qu’un diagnostic.

La demande locative : la marine d’abord

La demande toulonnaise a un employeur, et il pèse lourd. D’après la préfecture du Var, page mise à jour le 12 décembre 2024, 24 000 personnes travaillent chaque jour à la base navale, dont environ 15 000 marins, avec 2 500 entreprises sous contrat ; la même page écrit qu’un habitant sur cinq de l’agglomération est un marin ou un civil de la marine. Pour un bailleur : des locataires solvables, mutés par cycles de deux ou trois ans, qui cherchent surtout des petites surfaces meublées.

L’université, elle, mérite une nuance que personne n’écrit : l’atlas du ministère de l’Enseignement supérieur compte 6 721 étudiants inscrits sur la commune de Toulon à la rentrée 2024 — contre 7 167 à La Garde, où se trouve le campus principal. Toulon gagne des étudiants (5 305 en 2019), mais la ville étudiante du Var n’est pas exactement Toulon. Le centre hospitalier intercommunal Toulon–La Seyne-sur-Mer, dont le site principal se trouve à Sainte-Musse, à l’est de la commune, complète le tableau ; nous n’avons pas trouvé d’effectif officiel daté, nous n’en écrivons donc pas.

Le recensement INSEE 2023, paru le 27 août 2026, donne le reste : 179 116 habitants, 53,5 % de ménages locataires, 83 762 emplois, et surtout 3,6 % de logements vacants — 3 484 sur 96 816, le parc le moins vide des sept villes du Sud que nous avons comparées. Avec 3,0 % de résidences secondaires, Toulon n’est pas une ville de locations de vacances : c’est un littoral qui se loue à l’année, et c’est son principal atout. Les limites sont dans le même recensement : 13,5 % de chômage, 23 270 € de revenu médian disponible, 24,3 % de taux de pauvreté. La demande existe ; sa solvabilité se vérifie dossier par dossier.

La règle des 800 € : l’exemple complet, et le cas où elle passe

Notre filtre ne bouge pas d’une ville à l’autre : un bien n’est retenu que s’il rapporte au moins 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € investis, calculés sur le coût total — prix négocié, notaire, travaux, meubles — et jamais sur le prix de l’annonce. Posons un cas construit pour l’exercice : la maison n’a aucun dossier terminé et n’en publie aucun. Un deux-pièces de 43 m² dans les faubourgs de l’est, affiché 122 000 €, à rafraîchir.

Le filtre d’abord : 650 € pour 133 250 € investis, cela fait 488 € par tranche de 100 000 € — 5,85 % de rendement brut, et 312 € de moins que le seuil. Le financement ensuite : avec 18 000 € d’apport, il reste 115 250 € à emprunter ; sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse —, la mensualité ressort à 648 €, plus 33 € d’assurance emprunteur.

Alors où Toulon passerait-elle ? Le calcul à l’envers donne un plafond de coût total : 1 875 € le mètre carré si le meublé se loue 15 €/m², et 2 250 € s’il se loue 18. Cela ne laisse qu’une porte, et elle est étroite : le studio, acheté dans le bas du marché. Un 30 m² négocié 55 000 € — 1 833 € le mètre carré, un niveau atteint par 5,5 % des ventes de studios en 2025 —, plus 4 125 € de notaire, 8 000 € de travaux et 4 000 € de meubles, revient à 71 125 €. Loué 570 € hors charges en meublé — 19 €/m², contre 15,3 de médiane et 21,2 au neuvième décile —, il ressort à 801 € par tranche, pour un cash flow de − 23 € par mois. Le seuil est franchi d’un euro. Et il faut voir ce qu’il exige : acheter dans le dernier vingtième du marché et louer dans le dernier cinquième des loyers. Les deux se rencontrent rarement dans le même immeuble — c’est tout le travail, et c’est aussi pourquoi la réponse est souvent non.

Les pièges propres à Toulon

• Six logements sur dix ont plus de cinquante-cinq ans. 22,5 % du parc est antérieur à 1946 et 37,7 % date de 1946 à 1970 (INSEE, 2023). Basse ville ou grands ensembles, le carnet d’entretien, les procès-verbaux d’assemblée et le fonds de travaux se lisent avant l’offre. Notre guide de l’investissement locatif avec travaux détaille comment les chiffrer.
• La zone tendue coupe dans les deux sens. Toulon y figure, d’après les données de référence du simulateur de service-public.fr. Le locataire n’a qu’un mois de préavis ; et le décret du 20 juillet 2026, qui reconduit celui du 27 juillet 2017 jusqu’au 31 juillet 2027, interdit de dépasser le loyer du précédent locataire à la relocation. Trois exceptions seulement : des travaux d’amélioration réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, qui rendent la fixation libre ; des travaux d’au moins une demi-année de loyer, qui autorisent 15 % de leur coût toutes taxes comprises ; un logement vide depuis plus de dix-huit mois. Nos deux exemples ne tiennent que par la première : les travaux y dépassent une année de loyer.
• Vérifiez le permis de louer avant chaque bail. Nous n’avons pas trouvé de délibération publique l’instaurant sur la commune à la date de cette page, mais le dispositif — loi ALUR du 24 mars 2014, loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024 — se décide commune par commune et peut apparaître d’une année sur l’autre. L’amende atteint 5 000 €, et 15 000 € en cas de récidive : un appel en mairie suffit.
• La vue est un actif, pas un revenu. 65 % d’écart de prix entre La Rode et le Mourillon, 6 % d’écart de loyer entre les deux moitiés de la ville. Payer la vue est un choix patrimonial défendable ; ce n’en est pas un de rendement.
• Le rendement affiché n’est pas le vôtre. Notre exemple passe de 7,1 % de brut sur le prix d’achat à 5,85 % sur le coût total ; les définitions sont dans notre guide rendement brut, rendement net. Et la taxe foncière, assise sur la valeur locative cadastrale et non sur le prix payé, ne baisse pas parce que le bien était bon marché : nous n’avons trouvé aucune publication officielle datée du taux communal 2026, celui de nos exemples est une hypothèse.

Comment ORELLIA accompagne un projet toulonnais

ORELLIA est une société de conseil et de coordination. Elle ne vend ni bien, ni crédit, ni montage : chaque métier est exercé par un professionnel indépendant qui contracte directement avec vous, et votre argent ne transite jamais par nous. La recherche du bien revient à un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, que vous mandatez et qui travaille sur le terrain toulonnais ; le dossier bancaire revient au courtier. Nous faisons le reste : la cible, le mandat de recherche, le passage de chaque bien proposé au calcul de cette page, et un avis écrit sous cinq jours — y compris pour dire non. Le premier appel avec l’équipe dure trente minutes et il est gratuit ; le rendez-vous stratégie est tenu par Axel Orel en personne ; nous prenons dix dossiers à la fois, pas plus. Le parcours complet est décrit dans notre méthode.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’un deux-pièces avec vue sur la rade, si beau soit-il, ne fera pas un bon premier dossier.

Les autres villes, passées au même calcul

Une ville ne se juge pas à sa réputation mais au rapport entre son prix et son loyer. Voici ce que le filtre maison — 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — donne ailleurs, dans les exemples pédagogiques de chaque guide.

• Lyon Environ 400 € par tranche, la moitié du filtre — on y achète du patrimoine, pas du revenu.
• Bordeaux 435 € par tranche, et les plafonds de l’arrêté préfectoral interdisent de rattraper l’écart par le loyer.
• Montpellier Environ 385 € par tranche, sous un loyer plafonné : seul le prix d’achat peut la faire passer.
• Nantes Environ 395 € par tranche au prix médian des ventes réelles.
• Rennes Environ 330 € par tranche en location classique, 712 € en colocation.
• Toulouse 300 à 410 € par tranche en deux-pièces, 756 € en colocation de quatre chambres — le plus près sans y être.
• Strasbourg 300 à 340 € par tranche, mesurés sur des loyers hors charges d’observatoire local.
• Lille 413 € par tranche en deux-pièces, 694 € pour une maison de ville dans la couronne.
• Marseille 729 € par tranche au prix affiché, 839 € au prix négocié : le filtre passe, à condition de négocier.
• Grasse Environ 430 € par tranche, contre 360 € à Nice — moins cher à l’achat, moins cher à la location.
• Nîmes La moins chère de la série : elle ne passe qu’au prix négocié, en meublé, sur un grand logement.
• Perpignan 526 € par tranche pour un deux-pièces rénové, mais 14,6 % de logements vacants et 36,2 % de taux de pauvreté.
• Le Havre 416 € par tranche : le prix d’achat est bas, le loyer aussi, et les frais fixes pèsent davantage.
• Saint-Étienne 812 € par tranche, le seuil franchi de douze euros — et tout tient au loyer meublé retenu.
• Paris 409 € par tranche, sous un loyer plafonné par arrêté : il faudrait acheter à 6 042 € le mètre carré, soit 5,7 % des ventes.
• Aix-en-Provence 319 € par tranche, la plus basse de la série — et même la colocation plafonne à 517 €.
• Grenoble 444 € par tranche, loyer plafonné par arrêté préfectoral, colocation comprise.
• Rouen 500 € par tranche, 808 € en colocation rive gauche — et les loyers n’y sont pas encadrés, contrairement à ce qu’on lit.
• Tours 615 € par tranche en colocation, 372 € loué entier : la demande étudiante est déjà dans le prix.
• Nancy 504 € par tranche, prix bas mais loyers plus bas encore ; seule la colocation en périphérie passe.
• Metz 748 € par tranche en colocation meublée, sur des prix d’annonces — la Moselle est hors du fichier public des ventes.
• Reims 439 € par tranche : les quarante-cinq minutes de Paris sont déjà payées dans le prix.
• Angers 421 € par tranche — la réputation des classements payée d’avance, le loyer resté celui d’une ville moyenne.
• Dijon 264 € par tranche dans le secteur sauvegardé, 336 € juste à côté : la protection se paie deux fois.
• Caen 350 € par tranche : sur un parc reconstruit, la rénovation énergétique efface l’avantage de prix.
• Clermont-Ferrand 492 € par tranche, un prix modéré mais deux fois trop élevé pour les loyers observés.

Deux guides comparent ces marchés côte à côte : où investir dans le sud de la France et où investir sur la Côte d’Azur.