Investir à Paris : le calcul est fermé d’avance, et c’est tout le sujet.

Une précision d’abord. ORELLIA accompagne un projet partout en France, mais notre siège est à Nice et nous n’avons ni agence ni équipe à Paris. Ce que nous savons faire, c’est passer une ville au même filtre que toutes les autres, sur des sources publiques datées. Paris est la recherche la plus fréquente de cette série, et c’est aussi la ville qui en sort la plus loin du compte : le chiffre change ce qu’on vient y chercher.

Le marché parisien : 9 733 € le mètre carré, et un écart de 1 à 1,8

Nous avons lu directement la base publique des ventes immobilières — les « demandes de valeurs foncières » de la direction générale des finances publiques, qui recensent les transactions réellement passées devant notaire —, pour les vingt arrondissements. Sur le millésime 2025, complet, 28 698 ventes d’appartements ressortent à une médiane de 9 733 € le mètre carré, avec la moitié centrale du marché entre 8 253 et 11 562 €. Le millésime 2024 donnait 9 615 € sur 24 786 ventes : + 1,2 % d’une année sur l’autre.

Les Notaires du Grand Paris disent la même chose par une autre méthode : leur note du 30 juillet 2026 situe l’appartement ancien parisien à 9 520 € le mètre carré en mai 2026, + 0,1 % sur un an, après 9 530 € en avril. Deux sources indépendantes, un même constat : le prix parisien ne monte plus, et il ne baisse pas non plus. Retenez ce point, nous y reviendrons quand il sera question de patrimoine.

Le mot « Paris » recouvre pourtant des marchés très différents. Voici les médianes de nos ventes 2025, du moins cher au plus cher :

De 8 038 € dans le 19^e à 14 211 € dans le 6^e : un écart de 1 à 1,8. Pour un investisseur, seule la moitié basse du tableau a une chance d’entrer dans un calcul, et vous verrez plus loin que cela ne suffira pas. Un chiffre pour fixer l’échelle : sur les 7 699 ventes de studios de 2025, le prix médian est de 206 000 € pour 21 m².

La demande locative, elle, n’est pas le problème. Le recensement INSEE 2023 dénombre 2 103 778 habitants, 61,9 % de ménages locataires, 53,5 % de ménages d’une seule personne, 1 810 931 emplois et 10,5 % de chômage chez les 15-64 ans ; l’atlas du ministère de l’Enseignement supérieur compte 403 463 étudiants inscrits dans le département à la rentrée 2024, contre 361 465 en 2019. Deux ombres au tableau, du même recensement : 139 075 logements vacants et 138 426 résidences secondaires ou logements occasionnels, soit 9,9 % du parc chacun. Près d’un logement parisien sur cinq n’abrite pas de résident permanent.

Les loyers : trois chiffres, et un seul commande

Le premier est un loyer d’annonce. La « carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement, jeu 2025 publié le 11 décembre 2025, donne 27,70 €/m² dans le 19^e, 28,64 dans le 20^e, 29,81 dans le 18^e et 37,89 dans le 6^e, tous appartements confondus. Avertissement habituel, et il compte : cet indicateur est charges comprises, alors que notre règle des 800 € se calcule sur le loyer hors charges, le seul qui vous revienne.

Le deuxième est un loyer constaté. À Paris, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne relève les loyers pratiqués, hors charges, bail par bail. L’arrêté préfectoral dit lui-même fixer ses « loyers de référence » à partir des niveaux de loyers constatés par cet observatoire. C’est la meilleure base de calcul disponible, et nous l’utilisons pour l’exemple chiffré.

Le troisième est un plafond légal, et c’est lui qui commande. L’arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, en vigueur du 1^er juillet au 24 novembre 2026, fixe pour chaque catégorie de logement un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Nous avons lu les 224 lignes de son annexe 2 — 14 secteurs géographiques regroupant les 80 quartiers de Paris, quatre tranches de pièces, quatre époques de construction :

• Location vide : de 18,1 à 45,8 €/m² hors charges, du quatre-pièces des années 1971-1990 en secteur 13 au studio d’après 1990 en secteur 1.
• Location meublée : de 20,6 à 52,2 €/m² hors charges, aux mêmes extrémités.
• Le meublé ne se calcule pas en pourcentage. L’article 3 de l’arrêté ajoute au loyer de référence une majoration unitaire par mètre carré, comprise ici entre 2,1 et 5,3 €/m², établie sur les écarts observés entre vide et meublé. Meubler rapporte quelques euros du mètre carré, pas un tiers de loyer en plus.

Un complément de loyer reste possible pour un logement dont la localisation ou le confort le justifient, mais il doit figurer au bail avec ses justifications et il se conteste. Dépasser le plafond expose au remboursement du trop-perçu et à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale (Ville de Paris, page mise à jour le 17 juin 2026). Une dernière chose, à surveiller : cet arrêté cesse de produire effet le 24 novembre 2026, terme de l’expérimentation ouverte par la loi du 23 novembre 2018. Une proposition de loi est en navette parlementaire ; à la date de cette page, la suite n’est pas décidée.

La règle des 800 € : ce que le plafond autorise à payer

Notre filtre ne bouge pas d’une ville à l’autre : un bien n’est retenu que s’il rapporte au moins 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € investis, calculés sur le coût total — prix négocié, frais d’acquisition, travaux, meubles — et jamais sur le prix de l’annonce. Soit 0,8 % du coût total chaque mois, 9,6 % par an.

À Paris, le loyer étant plafonné, on peut retourner l’équation et calculer ce que le filtre autorise à dépenser. Un plafond de loyer mensuel au mètre carré, divisé par 9,6 % et multiplié par douze, donne un coût total maximal au mètre carré :

Traduit en prix d’achat, avec 8 % de frais d’acquisition et sans un euro de travaux, il faudrait acheter sous 6 042 € le mètre carré dans le meilleur des cas, sous 4 676 € pour le studio du 19^e. Sur les 28 698 ventes de 2025, 5,68 % passent sous le premier seuil et 2,37 % sous le second — l’essentiel étant des lots atypiques, occupés, démembrés ou en très mauvais état. Ajoutez seulement 800 € de travaux et de meubles au mètre carré et le prix d’achat maximal tombe à 3 935 € : 1,59 % des ventes. Le filtre des 800 € ne se franchit pas à Paris, et pas d’un peu.

Un exemple chiffré, de l’annonce au cash flow

Posons le cas le plus favorable qu’un dossier parisien raisonnable puisse offrir. Il est entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel, la maison n’en publie aucun. Un studio de 25 m² dans le 19^e, immeuble d’avant 1946, à rafraîchir, affiché 182 000 € et négocié 172 000 € — soit 6 880 € le mètre carré, un niveau atteint par 22 % des ventes de studios du 19^e en 2025.

Le loyer, maintenant. Le loyer de référence meublé de cette catégorie — secteur 13, une pièce, avant 1946 — est de 33,7 € le mètre carré hors charges, soit 842 € par mois pour 25 m². Le plafond légal, lui, est à 40,4 €, soit 1 010 € : c’est le maximum absolu, complément de loyer mis à part.

Le financement, ensuite. Avec 40 000 € d’apport, il reste 165 760 € à emprunter ; sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, la Banque de France relevant 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, la mensualité ressort à 932 €, plus 47 € d’assurance emprunteur.

Voilà pourquoi il faut nommer les choses. Ce dossier n’est pas un investissement locatif au sens où l’entend notre méthode, c’est une épargne forcée : vous versez 5 431 € dans l’année et vous remboursez 6 047 € de capital sur la même période. L’enrichissement est réel, il est simplement financé aux deux tiers par le locataire et au tiers par vous — et il ne produit aucun revenu disponible avant la fin du crédit. Notre guide du cash flow pose la mécanique complète, et celui sur vivre de ses loyers explique pourquoi un dossier comme celui-ci éloigne de cet objectif au lieu d’en rapprocher.

Les trois leviers habituels, et pourquoi ils sont fermés ici

Dans les autres villes de cette série, un dossier qui ne passe pas se remonte par le meublé touristique, par la location à la chambre ou par la négociation. À Paris, les trois portes sont fermées, et par le droit.

• Le meublé touristique est verrouillé. Une résidence principale parisienne ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an (Ville de Paris, page mise à jour le 25 mars 2026) : la commune a usé de la faculté ouverte par la loi du 19 novembre 2024, qui l’autorise à abaisser par délibération motivée le plafond national de 120 jours. Tout autre logement exige une autorisation de changement d’usage avec compensation : transformer en habitation des locaux qui n’en sont pas, dans la proportion fixée par le règlement municipal — et au double de la surface dans son « secteur de compensation renforcée », délimité par la délibération 2025 DLH 44 du Conseil de Paris. Les amendes vont jusqu’à 10 000 € pour un dépassement des 90 jours, 5 000 € pour un défaut d’enregistrement et 100 000 € pour une location sans changement d’usage.
• La location à la chambre ne contourne pas le plafond. L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut excéder le loyer applicable au logement entier. En zone encadrée, découper un trois-pièces en trois chambres ne crée aucun euro de loyer supplémentaire.
• Les travaux éloignent du seuil. Ailleurs, rénover permet de louer plus cher. Ici, le plafond dépend du secteur, du nombre de pièces et de l’époque de construction : aucun de ces trois critères ne se change avec un devis. Les travaux augmentent le coût total sans toucher au loyer maximal, donc font baisser le rapport. Ils restent nécessaires pour louer — décence énergétique, habitabilité —, ils ne sont simplement pas un levier de rendement.

Reste la négociation. Nous avons donné le chiffre plus haut : il faudrait acheter sous 3 935 € le mètre carré, ce que 1,59 % des ventes de 2025 ont fait. Ce n’est pas une négociation, c’est un autre marché.

Alors pour qui Paris a du sens — et pour qui non

La réponse honnête tient en deux listes. Paris peut avoir du sens si votre horizon dépasse quinze ans, si l’apport est important, si l’objectif est de constituer et de transmettre un patrimoine dans une ville dont le marché reste liquide en toutes saisons, et si 450 € d’effort mensuel se supportent sans tension. Un mot sur l’inflation, souvent invoqué : ce qui se déprécie mécaniquement avec elle, c’est votre dette, dont les mensualités sont fixes et le loyer indexé. La hausse du prix, elle, n’est promise par personne : + 1,2 % sur nos deux derniers millésimes de ventes réelles, + 0,1 % sur un an chez les notaires. Un pari de long terme, pas une couverture démontrée.

Paris n’a pas de sens si c’est votre premier investissement, si vous cherchez du cash flow, ou si cette opération consomme la capacité d’emprunt dont le projet suivant aura besoin. Ce dernier point est le plus sous-estimé. Les décisions du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 et du 29 juin 2023 fixent un taux d’effort maximal de 35 % assurance comprise et une durée de 25 ans, avec une marge de dérogation de 20 % des dossiers dont 70 % est réservée à la résidence principale. Une opération à − 453 € par mois pèse sur ce taux d’effort pendant des années. Deux croyances circulent à ce sujet et méritent d’être corrigées : la décote de 70 % appliquée aux loyers n’est imposée par aucun texte public, c’est un usage variable d’une banque à l’autre ; et le calcul dit « différentiel », plus flatteur, n’est pas la méthode du HCSF — il a été demandé au Gouvernement par la question écrite AN n° 7364 du 18 avril 2023, et la réponse du 4 juillet 2023 ne l’a pas accordé.

ORELLIA est une société de conseil et de coordination. Elle ne vend ni bien, ni crédit, ni montage : chaque métier est exercé par un professionnel indépendant qui contracte directement avec vous, et votre argent ne transite jamais par nous. Sur un projet parisien, la recherche du bien revient à un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle que vous mandatez sur place, et le dossier bancaire au courtier. Ce que nous faisons, c’est poser la cible, écrire le cahier des charges, passer chaque bien au calcul de cette page et vous remettre un avis écrit — y compris pour dire non, ce qui, à Paris, arrive presque toujours. Le premier appel avec l’équipe dure trente minutes et il est gratuit ; le rendez-vous stratégie est tenu par Axel Orel en personne ; nous prenons dix dossiers à la fois, pas plus. Le parcours complet est décrit dans notre méthode, et notre guide du premier investissement locatif dit ce qu’il faut avoir réglé avant d’en arriver là.

Ce que le même budget donne ailleurs

Le plus parlant est de garder le coût total de notre exemple — 205 760 € — et de le déplacer. Au verdict publié de chacun de nos guides, ce même budget produirait environ 1 671 € de loyer mensuel à Saint-Étienne, 1 726 € à Marseille au prix négocié et 1 082 € à Perpignan, contre 842 € à Paris. Le résultat le plus utile est ailleurs : Lyon et Lille, deux marchés pourtant bien plus abordables à l’achat, ne donneraient que 823 et 850 € — à peine plus que Paris. La rupture n’est donc pas entre Paris et les grandes villes, elle est entre les marchés tendus et les marchés à petit prix. Si vous hésitez entre Paris et la Côte d’Azur, notre guide investir à Nice depuis Paris pose la comparaison en détail.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’un studio parisien, si solide soit-il, ne fera pas un bon premier dossier.

Les autres villes, passées au même calcul

Une ville ne se juge pas à sa réputation mais au rapport entre son prix et son loyer. Voici ce que le filtre maison — 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — donne ailleurs, dans les exemples pédagogiques de chaque guide.

• Lyon Environ 400 € par tranche, la moitié du filtre — on y achète du patrimoine, pas du revenu.
• Bordeaux 435 € par tranche, et les plafonds de l’arrêté préfectoral interdisent de rattraper l’écart par le loyer.
• Montpellier Environ 385 € par tranche, sous un loyer plafonné : seul le prix d’achat peut la faire passer.
• Nantes Environ 395 € par tranche au prix médian des ventes réelles.
• Rennes Environ 330 € par tranche en location classique, 712 € en colocation.
• Toulouse 300 à 410 € par tranche en deux-pièces, 756 € en colocation de quatre chambres — le plus près sans y être.
• Strasbourg 300 à 340 € par tranche, mesurés sur des loyers hors charges d’observatoire local.
• Lille 413 € par tranche en deux-pièces, 694 € pour une maison de ville dans la couronne.
• Marseille 729 € par tranche au prix affiché, 839 € au prix négocié : le filtre passe, à condition de négocier.
• Grasse Environ 430 € par tranche, contre 360 € à Nice — moins cher à l’achat, moins cher à la location.
• Nîmes La moins chère de la série : elle ne passe qu’au prix négocié, en meublé, sur un grand logement.
• Perpignan 526 € par tranche pour un deux-pièces rénové, mais 14,6 % de logements vacants et 36,2 % de taux de pauvreté.
• Le Havre 416 € par tranche : le prix d’achat est bas, le loyer aussi, et les frais fixes pèsent davantage.
• Saint-Étienne 812 € par tranche, le seuil franchi de douze euros — et tout tient au loyer meublé retenu.
• Aix-en-Provence 319 € par tranche, la plus basse de la série — et même la colocation plafonne à 517 €.
• Grenoble 444 € par tranche, loyer plafonné par arrêté préfectoral, colocation comprise.
• Rouen 500 € par tranche, 808 € en colocation rive gauche — et les loyers n’y sont pas encadrés, contrairement à ce qu’on lit.
• Tours 615 € par tranche en colocation, 372 € loué entier : la demande étudiante est déjà dans le prix.
• Nancy 504 € par tranche, prix bas mais loyers plus bas encore ; seule la colocation en périphérie passe.
• Metz 748 € par tranche en colocation meublée, sur des prix d’annonces — la Moselle est hors du fichier public des ventes.
• Toulon 488 € par tranche, la moins chère des grandes villes de PACA, encore loin du compte.
• Reims 439 € par tranche : les quarante-cinq minutes de Paris sont déjà payées dans le prix.
• Angers 421 € par tranche — la réputation des classements payée d’avance, le loyer resté celui d’une ville moyenne.
• Dijon 264 € par tranche dans le secteur sauvegardé, 336 € juste à côté : la protection se paie deux fois.
• Caen 350 € par tranche : sur un parc reconstruit, la rénovation énergétique efface l’avantage de prix.
• Clermont-Ferrand 492 € par tranche, un prix modéré mais deux fois trop élevé pour les loyers observés.

Deux guides comparent ces marchés côte à côte : où investir dans le sud de la France et où investir sur la Côte d’Azur.