Investir à Nice depuis Monaco : le guide du résident et du frontalier.

Deux lecteurs, un même marché de l'autre côté de la frontière

Deux personnes se croisent chaque matin en gare de Monaco-Monte-Carlo sans avoir le même problème.

• Le résident monégasque. Il vit et travaille en Principauté, où l'IMSEE — l'institut de la statistique de Monaco — estime le mètre carré à 57 569 € en 2025 (Observatoire de l'immobilier 2025, février 2026). Acheter chez lui pour louer n'est pas à l'échelle d'un salaire ; acheter à Nice l'est. Sa question n'est pas « où », c'est « avec quelle fiscalité » — et la réponse dépend de son passeport.
• Le frontalier. Il travaille à Monaco et habite Nice, Menton ou Beausoleil, comme plus de 48 000 salariés du privé monégasque (IMSEE, Observatoire de l'emploi 2024, avril 2025). Fiscalement, c'est un résident français comme un autre ; ce qui le distingue, c'est un revenu monégasque devant une banque française.

Monaco–Nice : vingt minutes de train, deux marchés sans rapport

De Monaco-Monte-Carlo à Nice-Ville, le train met 22 à 24 minutes de gare à gare, avec plusieurs dizaines de départs par jour d'après les horaires publics de la ligne TER consultés en septembre 2026 — et il s'arrête à Nice-Riquier en chemin. Par la route, le temps dépend de l'heure : la frontière se traverse mal le matin. Un investisseur monégasque visite à Nice entre midi et deux.

Les deux marchés n'ont rien en commun. En 2025, l'IMSEE compte 493 transactions à Monaco pour 5,9 milliards d'euros, dont 429 reventes, et estime le mètre carré à 57 569 €, en léger recul sur un an. Les loyers monégasques ne figurent pas dans cet observatoire ; le chiffre qui les résume vient de l'emploi : près de neuf salariés du privé sur dix n'habitent pas la Principauté.

Nice, elle, vit à l'année : 357 737 habitants et 49,7 % de locataires parmi les résidences principales (INSEE, recensement 2023), environ 30 000 étudiants à l'université Côte d'Azur selon ses propres chiffres, un loyer d'annonce de 20,4 € le mètre carré charges comprises relevé par l'ANIL en 2025. Et Nice est la première commune de résidence des salariés du privé monégasque : plus d'un sur quatre, soit plus de 16 000 personnes en 2024 (IMSEE).

La fiscalité : votre nationalité et votre résidence décident

Monaco ne prélève pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, à l'exception des Français, régis par la convention de 1963 — le service public monégasque le rappelle sur une page mise à jour le 27 août 2026. Un appartement à Nice, lui, est en France : ses loyers y sont imposés dans tous les cas. Trois situations, une constante : ce qui dépend de votre cas se tranche avec l'expert-comptable, qui fait partie de l'accompagnement.

Le frontalier : un résident français, salaire monégasque compris

Domicilié en France, vous y êtes imposé sur l'ensemble de vos revenus — article 4 A du code général des impôts —, salaire monégasque compris. Vos loyers niçois, vide ou meublé, suivent le barème, plus les prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur le meublé non professionnel depuis les revenus 2025 (service-public.fr, fiche vérifiée le 30 juin 2026). Le meublé au réel et le statut du bailleur privé vous sont ouverts comme à tout Niçois — voir notre guide du LMNP à Nice.

Le Français résident de Monaco : imposé en France, comme s'il n'était pas parti

La convention fiscale entre la France et la Principauté du 18 mai 1963, modifiée par les avenants du 25 juin 1969 et du 26 mai 2003 (loi n° 2005-227 du 15 mars 2005), pose à son article 7 que les personnes de nationalité française qui transportent à Monaco leur domicile ou leur résidence sont assujetties en France à l'impôt sur le revenu « dans les mêmes conditions que si elles avaient leur domicile ou leur résidence en France ». Le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-INT-CVB-MCO-10, version du 2 juin 2021) précise : sur l'ensemble de leurs revenus, pas seulement les revenus français.

Vos loyers niçois suivent donc le barème comme ceux d'un résident, avec les mêmes régimes et sans le taux minimum des non-résidents. Les exceptions se lisent dans le même bulletin — résidence habituelle à Monaco avant le 13 octobre 1957, naissance en Principauté, certains conjoints de Monégasques, certains doubles nationaux — et c'est le comptable, pas un article, qui confirme que vous en relevez. Il tranchera aussi l'assiette des prélèvements sociaux, qui dépend des critères de domiciliation de l'article 4 B.

Le résident monégasque d'une autre nationalité : un non-résident pour la France

Pour le fisc français, vous êtes un non-résident, imposé sur vos seuls revenus de source française — les loyers de votre bien niçois. Le taux est au moins de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable pour les revenus de 2025, et de 30 % au-delà (impots.gouv.fr, page modifiée le 26 février 2026) ; l'option pour le « taux moyen » ne joue que si elle vous est plus favorable. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, aux mêmes taux que pour un résident : la réduction à 7,5 % réservée aux affiliés d'un régime de sécurité sociale de l'Espace économique européen ou de Suisse (impots.gouv.fr, 19 juillet 2023) ne vise pas, en l'état des textes, un affilié aux caisses monégasques — à faire confirmer.

20 % plus 17,2 %, c'est plus d'un tiers du revenu net imposable : le montage compte donc plus pour un non-résident que pour quiconque — amortissement du meublé au réel pendant la location, rattrapage à la revente depuis le 15 février 2025, régime propre de la plus-value des non-résidents (article 244 bis A du code général des impôts), à anticiper dès l'achat.

Le financement : des revenus monégasques devant une banque

Pour le frontalier, le dossier ressemble à celui d'un Niçois, avec un avantage : un revenu en euros, régulier, que les banques des Alpes-Maritimes voient tous les jours — 48 235 salariés du privé monégasque vivaient en France fin 2024, d'après l'IMSEE. Les règles sont celles du Haut Conseil de stabilité financière, confirmées le 3 mars 2026 : 35 % de taux d'effort au maximum, assurance comprise, 25 ans au plus — 27 quand les travaux pèsent au moins 10 % de l'opération. Les crédits à l'habitat se négociaient à 3,27 % en moyenne en juin 2026 selon la Banque de France ; nos calculs prennent 3,15 %, comme hypothèse.

Pour le résident de Monaco, deux portes. Une banque française prête à un non-résident, en général avec plus d'apport et de garanties ; une banque monégasque finance aussi de l'immobilier en France, souvent dans le cadre d'une relation existante. Aucune n'est la bonne réponse d'avance : c'est le travail du courtier — Immoprêt, dans l'accompagnement — de les comparer et de remettre un certificat de faisabilité avant la recherche. Si le dossier ne passe pas aujourd'hui, le parcours pour devenir finançable n'a pas de limite de temps.

Ce qu'on achète à Nice avec un budget de cadre monégasque

Un exemple pédagogique, construit pour l'exercice, dont chaque ligne suit notre méthode. Un deux-pièces ancien de 40 m² à Riquier, à l'est de Nice : le campus Saint-Jean-d'Angély, le tramway, la halte de Nice-Riquier sur la ligne de Monaco. Les prix affichés du quartier se lisent autour de 4 000 à 5 000 € le mètre carré à l'été 2026, sans garantie — le détail est dans notre guide des quartiers où investir à Nice. Affiché 195 000 €, négocié 180 000 € sur les ventes réelles.

Avec 35 500 € d'apport, il reste 180 000 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 %, la mensualité ressort à environ 1 012 €, plus 51 € d'assurance emprunteur à 0,34 % : 1 063 € sortent chaque mois. Le loyer : au repère ANIL des deux-pièces, 22,7 € le mètre carré charges comprises, 40 m² font environ 900 € par mois — l'encaissé hors charges est un peu plus bas.

Le filtre maison : 900 € de loyer pour 215 500 € investis, c'est environ 420 € par tranche de 100 000 €. Notre règle en demande 800 : il faudrait 1 724 € de loyer. Le rendement brut affiche pourtant environ 5 % — un chiffre qui a l'air correct et qui ne finance rien. Un cadre monégasque peut absorber 455 € par mois ; ce n'est pas un investissement, c'est une épargne forcée, et il faut la nommer ainsi. Ce qui change le verdict, c'est l'achat : un prix plus bas — Saint-Roch, voisin, se lit autour de 3 500 à 4 500 € —, un trois-pièces loué à la chambre, la moyenne durée. Le mécanisme est dans notre guide du cash flow à Nice.

Le parcours ORELLIA depuis Monaco : en personne, à Nice

Treize étapes, un seul interlocuteur — le détail de ce qui est compris est sur la page de l'accompagnement — et, depuis Monaco, presque tout en personne.

• Le premier appel. Trente minutes, gratuites : votre situation — nationalité, résidence, revenus — et un avis honnête, y compris « pas encore ». Le forfait, de 5 000 à 10 000 €, est annoncé en entier dès cet appel.
• Le rendez-vous stratégie, à Nice. Tenu par Axel Orel, le fondateur, en personne quand vous venez de Monaco, en visio si vous préférez — jamais devant une annonce.
• Le montage. Le cabinet niçois Ferrua Ribes, expert-comptable, pose votre cas — convention de 1963 ou régime des non-résidents, nom propre ou société, meublé ou vide —, honoraires annoncés avant votre engagement.
• La recherche, sous mandat. Vous signez un mandat de recherche exclusif avec un agent du réseau iad, payé par vous : il cherche, visite, écarte, et chaque bien proposé arrive avec son rapport de faisabilité — coût total, loyer visé, règle des 800 €. La visite décisive tient dans une pause déjeuner.
• L'argent, jamais chez nous. Vous payez directement notaire, courtier, comptable, agent, artisans ; le bien, le prêt, le bail sont à votre nom. Et nous ne suivons que dix dossiers à la fois.

Les pièges de l'achat à Nice vu de Monaco

• Lire Nice avec l'échelle de Monaco. À plus de 57 000 € le mètre carré chez soi, tout paraît donné à 5 000 : on surpaie sans s'en rendre compte. Le prix qui compte est celui des ventes réelles de la rue.
• Oublier son passeport. Résident monégasque ne veut pas dire non-résident fiscal français : pour un Français, la convention de 1963 tranche. Et quel que soit le passeport, les loyers d'un bien français sont imposés en France — à 20 % au moins pour un non-résident, prélèvements sociaux en plus.
• Acheter « au cas où ». Le pied-à-terre qu'on louera « en attendant » n'est ni un investissement ni une résidence : il ne passe aucun filtre, et loué aux touristes il rencontre la règle niçoise des 90 jours et le changement d'usage.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu'un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit — y compris pour vous dire que le moment n'est pas le bon.