Avant de comparer : ce que cette page est, et ce qu'elle n'est pas
« Où investir dans le sud de la France ? » est une question qu'on nous pose souvent, et nous ne sommes pas neutres : ORELLIA cherche des biens à Nice et sur la Côte d'Azur, nulle part ailleurs. Nous ne chercherons pas pour vous à Marseille ou à Perpignan, et cette page ne le promet pas. Elle fait autre chose : poser sept villes côte à côte, avec les mêmes chiffres et le même calcul, pour que vous choisissiez en connaissance de cause — y compris une ville où nous ne sommes pas.
Quatre villes en Provence-Alpes-Côte d'Azur — Nice, Marseille, Aix-en-Provence, Toulon —, trois en Occitanie — Montpellier, Nîmes, Perpignan. Pour chacune, les mêmes sources, consultées en septembre 2026 : le recensement de l'INSEE (millésime 2023) pour les habitants, les locataires, les logements vacants et le chômage ; les baromètres publics d'estimation d'août et septembre 2026 pour le prix de l'ancien, en fourchette quand deux sources s'écartent, sans garantie ; la « Carte des loyers » de l'ANIL et du ministère chargé du logement pour le loyer d'annonce, charges comprises, tous appartements confondus (annonces du troisième trimestre 2025, publiée sur data.gouv.fr en décembre 2025) ; service-public.fr pour l'encadrement des loyers. Et un seul calcul, celui de notre simulateur : le rendement se mesure sur le coût total — prix, notaire d'environ 7,5 % dans l'ancien, travaux, meubles —, et notre filtre demande au moins 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis. L'exemple est pédagogique, le même que dans notre guide Nice, Cannes ou Antibes : un deux-pièces de 40 m² acheté au milieu de la fourchette, 7,5 % de notaire, sans travaux ni meubles, loué au loyer ANIL. Une moyenne situe une ville ; elle n'achète jamais un appartement.
Sept villes en fiches
Nice : la ville de référence de cette page
Près de 358 000 habitants, 49,7 % de locataires, 13,8 % de résidences secondaires, 12,4 % de logements vacants, 12,8 % de chômage (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : l'université Côte d'Azur — environ 30 000 étudiants selon ses chiffres —, le CHU, l'aéroport, une demande qui ne dépend pas de la saison. Prix de l'ancien : 4 500 à 5 500 € le mètre carré à l'été 2026, sans garantie. Loyer ANIL : 20,4 €/m² (71 615 annonces), le plus haut des sept. Encadrement : non. Verdict : 40 m² à 5 000 €, coût total 215 000 €, loyer 816 € — environ 380 € par tranche, 4,6 % de brut. Le détail est dans notre guide Faut-il encore investir à Nice en 2026.
Marseille : seize arrondissements, seize marchés
886 040 habitants, 54,7 % de locataires — dont 15,8 % en HLM —, 3,5 % de résidences secondaires, 7,6 % de logements vacants, 13,5 % de chômage (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : le port — premier port de France, 74 millions de tonnes en 2025, 36 400 emplois dans les Bouches-du-Rhône d'après ses propres chiffres —, Aix-Marseille Université et ses 84 000 étudiants partagés avec Aix, les hôpitaux de l'AP-HM, le chantier d'Euroméditerranée. Prix de l'ancien : autour de 3 300 € le mètre carré en août 2026 d'après un baromètre public, sans garantie — une moyenne qui cache tout : le même baromètre va d'environ 2 050 € dans le 15e à 5 260 € dans le 7e, et un second baromètre, par arrondissement, va d'environ 3 300 € (4e, 10e, 11e) à 5 500 € (7e, 8e) entre septembre 2025 et juin 2026. Loyer ANIL : pas de chiffre pour la commune entière, un par arrondissement ; leur moyenne, pondérée par le nombre d'annonces et calculée par nous, ressort à 16,3 €/m² (148 089 annonces), de 14,3 dans le 14e à 18,4 dans le 7e. Encadrement : non. Verdict : 40 m² à 3 350 €, coût total 144 050 €, loyer 652 € — environ 450 € par tranche, 5,4 % de brut. L'arrondissement, souvent la rue, décide du locataire, de la vacance et de la revente.
Aix-en-Provence : la plus chère des sept
149 695 habitants, 58,2 % de locataires, 7,2 % de résidences secondaires, 8,0 % de logements vacants, et le chômage le plus bas des sept, 11,2 % (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : les facultés d'Aix-Marseille Université — la ville se présente elle-même comme « ville étudiante » —, la cour d'appel, le festival d'art lyrique, les zones d'activités des Milles et de l'Arbois, et des cadres qui travaillent à Marseille sans vouloir y dormir. Prix de l'ancien : 5 050 à 6 000 € le mètre carré selon la source, sans garantie — au-dessus de Nice. Loyer ANIL : 19,1 €/m² (52 857 annonces). Encadrement : non. Verdict : 40 m² à 5 550 €, coût total 238 650 €, loyer 766 € — environ 320 € par tranche, 3,9 % de brut, le plus bas des sept. Aix se choisit comme Cannes : pour l'adresse, pas pour le loyer.
Toulon : la ville qu'on regarde trop peu
179 116 habitants, 53,5 % de locataires, 3,0 % de résidences secondaires, 3,6 % de logements vacants — le parc le moins vide des sept —, 13,5 % de chômage (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : la base navale, « premier site industriel et premier employeur du Var » d'après la préfecture (page du 12 décembre 2024) — environ 24 000 personnes y travaillent chaque jour, dont 15 000 marins, et 2 500 entreprises sous-traitantes —, et l'université de Toulon, 11 336 étudiants selon son site. Prix de l'ancien : 2 750 à 3 150 € le mètre carré selon la source, sans garantie. Loyer ANIL : 14,4 €/m² (32 136 annonces). Encadrement : non. Verdict : 40 m² à 2 950 €, coût total 126 850 €, loyer 577 € — environ 455 € par tranche, 5,5 % de brut, le meilleur des quatre villes de Provence-Alpes-Côte d'Azur. Le revers : un centre ancien inégal, où l'immeuble compte plus que le quartier.
Montpellier : la ville qui grandit, sous encadrement
310 240 habitants — 25 000 de plus qu'en 2017, près de 9 % en six ans —, 67,1 % de locataires, le record des sept, 4,5 % de résidences secondaires, 6,9 % de logements vacants, 18,3 % de chômage (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : les universités — plus de 51 000 étudiants pour la seule université de Montpellier, selon son site —, le CHU, une croissance qui ne s'arrête pas. Prix de l'ancien : 3 400 à 4 250 € le mètre carré selon la source, sans garantie — l'écart entre baromètres le plus grand des sept. Loyer ANIL : 15,5 €/m² (118 801 annonces). Encadrement : oui, depuis le 1er juillet 2022 — la seule des sept. Verdict : 40 m² à 3 850 €, coût total 165 550 €, loyer 620 € — environ 375 € par tranche, 4,5 % de brut. À Montpellier, le loyer a un plafond fixé par arrêté préfectoral : la colocation ou le meublé, qui font passer une opération à Nice, y ont moins de marge.
Nîmes : le CHU, la gare, et le brut qui monte
151 839 habitants, 57,9 % de locataires, 5,6 % de résidences secondaires, 11,1 % de logements vacants, 18,0 % de chômage, 32,4 % d'habitants sous le seuil de pauvreté (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : le CHU, « premier employeur du Gard » avec près de 7 000 collaborateurs selon son site, la préfecture, Nîmes Université — 5 993 étudiants en 2024 —, et une gare qui met Montpellier à portée de trajet quotidien. Prix de l'ancien : 2 250 à 2 900 € le mètre carré selon la source, sans garantie. Loyer ANIL : 14,6 €/m² (30 684 annonces). Encadrement : non. Verdict : 40 m² à 2 575 €, coût total 110 725 €, loyer 586 € — environ 530 € par tranche, 6,4 % de brut. Le brut monte parce que le prix descend, pas parce que le loyer monte : toute la différence est là.
Perpignan : le brut le plus haut, et les chiffres qui vont avec
121 616 habitants, 56,8 % de locataires, 4,3 % de résidences secondaires, 14,6 % de logements vacants — le taux le plus haut des sept —, 22,5 % de chômage, 36,2 % d'habitants sous le seuil de pauvreté (INSEE, 2023). Ce qui la fait vivre : la préfecture des Pyrénées-Orientales, l'université de Perpignan Via Domitia — 9 500 étudiants selon son site —, et le marché Saint-Charles, que la presse locale présentait en juillet 2025 comme la plus grande plateforme européenne de fruits et légumes, 700 entreprises et près de 10 000 emplois directs et indirects. Prix de l'ancien : 1 600 à 1 900 € le mètre carré selon la source, sans garantie — le tiers de Nice. Loyer ANIL : 12,2 €/m² (27 793 annonces), le plus bas des sept. Encadrement : non. Verdict : 40 m² à 1 750 €, coût total 75 250 €, loyer 487 € — environ 645 € par tranche, 7,8 % de brut. La seule qui s'approche du seuil — et celle où chaque hypothèse mérite d'être vérifiée deux fois.
L'encadrement des loyers : une ville sur sept
La liste des communes où le loyer est plafonné — le dispositif de la loi ELAN du 23 novembre 2018, article 140 — est tenue par service-public.fr. À la date de vérification affichée, le 1er août 2026, elle compte, hors Île-de-France : Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, l'agglomération grenobloise et le Pays basque. Une seule de nos sept villes : Montpellier. Ni Nice, ni Marseille, ni Aix, ni Toulon, ni Nîmes, ni Perpignan n'y figurent — quoi qu'on lise parfois au sujet de Nice.
À Montpellier, d'après la préfecture de l'Hérault (page mise à jour le 15 juin 2026), l'encadrement s'applique depuis le 1er juillet 2022 à la seule commune, aux baux signés ou renouvelés depuis cette date, meublés et bail mobilité compris : un loyer de référence, et un loyer majoré de 20 % qu'on ne peut pas dépasser. L'arrêté en vigueur court du 1er juillet au 23 novembre 2026 ; la suite dépend de la loi, à vérifier avant d'acheter. À ne pas confondre avec la règle des zones tendues — Nice en est une —, qui empêche de relever librement le loyer entre deux locataires sans fixer de plafond en euros : à Nice, la façon de louer — meublé, colocation, moyenne durée — reste le levier qui fait passer une opération ; à Montpellier, ce levier a un plafond.
Rendement brut contre patrimoine : la lecture honnête
Classées par le filtre maison, les sept villes se rangent à l'envers de leur prix : Perpignan en tête, puis Nîmes, Toulon, Marseille, Nice, Montpellier, Aix. Première lecture, la plus tentante : les villes bon marché rapportent plus. Elle est vraie, et incomplète.
Le brut de Perpignan ou de Nîmes ne monte pas parce que les loyers y sont hauts — ce sont les plus bas des sept — mais parce que les prix y sont très bas, pour des raisons que le recensement écrit noir sur blanc : 14,6 % et 11,1 % de logements vacants, 22,5 % et 18 % de chômage, plus d'un habitant sur trois sous le seuil de pauvreté. Le taux de logements vacants de l'INSEE ne mesure pas la vacance locative — il compte tout ce qui n'est pas occupé au jour du recensement, en travaux, en vente, entre deux locataires —, mais il dit quelque chose d'un marché quand il grimpe. Notre méthode compte 5 % de vacance et d'impayés ; dans une ville où un logement sur sept est vide, c'est une hypothèse à défendre, pas une évidence. Et la revente, dont le brut ne dit rien, se fait là où l'acheteur suivant se fait attendre.
À l'autre bout, Nice et Aix affichent le brut le plus bas et le loyer au mètre carré le plus haut. On y achète un locataire qui existe toute l'année, un loyer qui ne dépend pas d'un employeur unique, une valeur qui se revend. Ce n'est pas mieux ; c'est autre chose — et cela ne passe pas notre filtre non plus au prix moyen, comme nous l'avons posé ligne par ligne dans notre guide du cash flow à Nice. Entre les deux, Toulon et Marseille tiennent un équilibre rare — un brut au-dessus de 5 %, un port ou une base navale qui ne déménagent pas —, Marseille à condition de trier par arrondissement.
Le tableau : sept villes face à face
D'abord le filtre maison, du moins éloigné du seuil au plus éloigné — même exemple pédagogique —, puis le tableau : recensement 2023, annonces de 2025, prix de l'été 2026, sans garantie.
Le filtre maison, au prix moyen — loyer par tranche de 100 000 € investis
Rendement brut : 7,8 % à Perpignan, 6,4 % à Nîmes, 5,5 % à Toulon, 5,4 % à Marseille, 4,6 % à Nice, 4,5 % à Montpellier, 3,9 % à Aix — loyer charges comprises, donc encaissé réel un peu plus bas. Le seuil des 800 € n'est atteint nulle part.
| La ville | Habitants | Locataires | Logements vacants | Chômage | Prix de l'ancien | Loyer ANIL | Filtre maison |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nice | Près de 358 000 | 49,7 % | 12,4 % | 12,8 % | 4 500 à 5 500 €/m² | 20,4 €/m² | ≈ 380 € |
| Marseille | 886 040 | 54,7 % | 7,6 % | 13,5 % | Autour de 3 300 €/m², de 2 050 à 5 260 selon l'arrondissement | 16,3 €/m² (moyenne des arrondissements) | ≈ 450 € |
| Aix-en-Provence | 149 695 | 58,2 % | 8,0 % | 11,2 % | 5 050 à 6 000 €/m² | 19,1 €/m² | ≈ 320 € |
| Toulon | 179 116 | 53,5 % | 3,6 % | 13,5 % | 2 750 à 3 150 €/m² | 14,4 €/m² | ≈ 455 € |
| Montpellier | 310 240 | 67,1 % | 6,9 % | 18,3 % | 3 400 à 4 250 €/m² | 15,5 €/m² — loyers encadrés | ≈ 375 € |
| Nîmes | 151 839 | 57,9 % | 11,1 % | 18,0 % | 2 250 à 2 900 €/m² | 14,6 €/m² | ≈ 530 € |
| Perpignan | 121 616 | 56,8 % | 14,6 % | 22,5 % | 1 600 à 1 900 €/m² | 12,2 €/m² | ≈ 645 € |
À qui convient quelle ville
La bonne question n'est pas « quelle est la meilleure ville du Sud » mais « pour quelle stratégie ». Quatre réponses.
- Le rendement d'abord, les yeux ouverts : Perpignan ou Nîmes. Avec un locataire identifié avant l'achat — un agent du CHU, un étudiant à pied de l'université, un salarié de Saint-Charles —, un immeuble choisi rue par rue, une vacance comptée au-dessus de 5 %, et un horizon de revente long. Jamais sur une moyenne.
- L'équilibre : Toulon, ou un arrondissement choisi de Marseille. Un brut au-dessus de 5 %, un employeur qui reste — la base navale, le port, les hôpitaux, l'université —, et à Toulon le parc le moins vide des sept.
- La croissance et les étudiants, plafond compris : Montpellier. Deux locataires sur trois, une ville qui gagne des habitants, une demande étudiante massive — et un loyer encadré, qui borne la colocation et le meublé. On y achète la demande, pas la marge.
- Le patrimoine et la demande à l'année : Nice, ou Aix. Le brut le plus bas, le loyer au mètre carré le plus haut, et à Nice la façon de louer comme levier. C'est là que nous cherchons — Nice et ses voisines, passées au même calcul dans notre guide Où investir sur la Côte d'Azur.
Le verdict de la maison : la stratégie choisit la ville, le calcul choisit le bien
Il n'y a pas de meilleure ville du sud de la France. Perpignan est la bonne réponse pour qui veut le brut le plus haut et accepte d'en vérifier chaque hypothèse ; Nice pour qui veut un locataire à l'année et une valeur qui tient ; Toulon pour qui veut un peu des deux. Et dans les sept, le prix moyen ne passe pas le filtre : partout, l'opération qui tient s'achète sous le prix des ventes réelles et se loue mieux que le loyer moyen. Si votre stratégie vous mène à Marseille ou à Perpignan, nous ne vous chercherons pas de bien — ce n'est pas notre terrain, et nous préférons vous le dire ici. Si elle vous mène à Nice ou sur la Côte d'Azur, c'est exactement le nôtre.
L'outil de la maison
Le simulateur de rentabilité ORELLIA
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Ouvrir le simulateurORELLIA cherche à Nice et sur la Côte d'Azur. Notre accompagnement suit treize étapes avec un seul interlocuteur, du rendez-vous stratégie tenu par Axel Orel jusqu'à la mise en location, avec Immoprêt pour le courtage, Ferrua Ribes pour l'expertise comptable et des agents iad sous mandat de recherche exclusif. Votre argent ne transite jamais par nous, et nous prenons dix dossiers à la fois, pas plus. Le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert à trancher — y compris pour vous dire que votre stratégie vous mène ailleurs que chez nous.