Où investir en 2026 ? Vingt-sept villes, un seul calcul.

Vingt-sept villes, un seul filtre : le tableau

Les classements qu’on lit chaque année comparent des rendements bruts calculés sur le prix affiché, avec des loyers d’annonce charges comprises — sans le notaire, sans les travaux, sans la vacance, et souvent avec une méthode différente d’une ville à l’autre. Cette page ne dit rien de neuf sur aucune ville : elle met côte à côte ce que nos vingt-sept guides ont trouvé, chacun avec le même calcul.

Ce calcul est celui de notre simulateur. La base est le coût total — prix négocié, notaire d’environ 7,5 % dans l’ancien, travaux, meubles. Le loyer est mensuel, hors charges. Le filtre demande au moins 800 € de loyer par tranche de 100 000 € de coût total, avec 5 % de vacance, 7 % de gestion, un crédit sur vingt ans à 3,15 % posé comme hypothèse et 30 € de comptabilité par mois. Chaque guide l’applique à un exemple pédagogique, construit pour l’exercice.

D’où viennent les chiffres : chaque guide a été écrit en septembre 2026, sur des sources publiques consultées les 6 et 7 septembre pour la plupart — les ventes notariées de 2025 (fichier public publié en avril 2026) ou, à défaut, les baromètres publics d’estimation pour le prix ; la carte des loyers de l’ANIL (annonces du troisième trimestre 2025, publiée en décembre 2025) ou l’observatoire local des loyers pour le loyer ; les arrêtés préfectoraux pour les plafonds ; le recensement INSEE de 2023 pour les locataires. Chaque page dit laquelle elle utilise et à quelle date. Cette page reprend le résultat tel quel, sans le recalculer ni l’arrondir autrement.

La première colonne est le résultat d’un logement loué entier — un deux-pièces le plus souvent — au prix relevé par la page ; la deuxième, ce que change un levier documenté par la même page. Le classement se fait sur la première colonne, une fourchette étant classée à son milieu. Une exception, signalée : Saint-Étienne, dont l’exemple suppose déjà un achat sous la médiane et un loyer meublé au-dessus du repère public.

Trois précisions. Metz est mesurée sur des prix d’annonces, faute de fichier public des ventes pour la Moselle. Le chiffre nîmois est un ordre de grandeur, « de l’ordre de 500 € » dans la réponse en bref de son guide. Et le guide de Grenoble retient la colocation dans son verdict — 444 € — parce que le plafond préfectoral s’applique au logement entier, chambres comprises : là où le loyer est plafonné, ce levier est verrouillé par la règle elle-même.

Trois groupes, et ce qui les sépare

Le groupe se lit sur la première colonne, pas sur la seconde : une ville où seul un montage exceptionnel franchit le seuil n’est pas une ville où le filtre est proche, c’est une ville où le calcul se tente.

Les villes où l’on achète du patrimoine

Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Nantes, Grenoble, Aix-en-Provence, Dijon, Caen, Grasse, Le Havre et Reims. Un logement loué entier y rend entre 264 et 439 € par tranche, la moitié du filtre ou moins, et là où un levier existe, il s’arrête entre 444 et 620 € — 735 à Reims, mais dans un quartier de grands ensembles où son guide n’enverrait personne pour un premier achat. Deux causes se partagent le groupe. Le prix : 9 733 € le mètre carré à Paris et 4 818 € à Aix aux ventes de 2025, autour de 4 300 à 4 500 € à Lyon. Le plafond : à Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier et Grenoble, l’arrêté préfectoral interdit de rattraper l’écart par le loyer, colocation comprise.

On y achète un actif qui tient sa valeur, en acceptant un effort d’épargne chaque mois. Ce n’est pas un défaut ; c’est un autre projet, à nommer avant la signature plutôt qu’après.

Les villes où le calcul se tente, avec travaux ou colocation

Rennes, Toulouse, Strasbourg, Lille, Metz, Tours, Rouen, Nancy, Angers, Clermont-Ferrand, Toulon, Perpignan et Nîmes. Le schéma est le même treize fois : le logement loué entier est à la moitié du filtre — 330 € à Rennes, 372 à Tours, 421 à Angers, 504 à Nancy — et le montage le double. Louer à la chambre porte Rennes à 712 €, Strasbourg à 746, Toulouse à 756, Rouen à 808, Angers à 824, Nancy à 838 ; un achat nettement sous la médiane — seul ou combiné à la colocation — porte Nîmes à 835, Clermont-Ferrand à 829, Toulon et Tours à 801.

Ce que les mêmes pages disent dans la même phrase : le seuil est franchi d’un euro à Tours et à Toulon, le cash flow reste négatif d’environ 14 € par mois à Nancy et de 23 € à Toulon, positif d’environ 74 € à Angers et 126 € à Clermont-Ferrand — sur des loyers de chambre posés en hypothèse, faute de source publique dans plusieurs villes. Et acheter dans les 5,5 % de ventes les moins chères de Toulon ne se décide pas derrière un bureau : c’est une recherche, longue, sur place ou avec quelqu’un sur place.

Les villes où le filtre est proche

Marseille et Saint-Étienne, et c’est tout. À Marseille, un logement au prix affiché rend 729 € par tranche, le même au prix négocié 839 : entre les deux, une seule chose change, le prix d’achat. Son guide ajoute ce que le chiffre ne dit pas — d’un immeuble à l’autre, dans la même rue, le risque change du tout au tout, et trois quartiers sont sous permis de louer. À Saint-Étienne, le trois-pièces de l’exemple est payé 52 000 €, soit 839 € le mètre carré, sous 83 % des ventes de 2025, et loué 600 € en meublé quand le repère public hors charges est d’environ 506 € : à ce loyer-là, le même bien retombe à 685 € et ne passe plus. Proche ne veut donc pas dire facile : dans ces deux villes, la ligne du bas — vacance, état de l’immeuble, capacité réelle à louer meublé au-dessus du repère — se lit avant celle du haut.

Ce qui fait passer une ville d’un groupe à l’autre

Quatre choses, et chaque guide de ville donne ses sources pour chacune. Cette page dit seulement où regarder.

• Le prix d’entrée, rapporté au loyer. Paris s’achète 9 733 € le mètre carré aux ventes de 2025, Saint-Étienne 1 195 : huit fois moins. Les loyers ne sont pas huit fois plus bas — c’est tout le classement. Mais un prix bas ne suffit pas : Le Havre, Nancy et Clermont-Ferrand s’achètent entre 2 100 et 2 800 € le mètre carré et rendent 416, 504 et 492 €, parce que le loyer y est bas lui aussi et que le notaire, les travaux et la comptabilité ne baissent pas avec le prix.
• La demande à l’année. 60 738 étudiants à Lille et près de 63 000 dans l’unité urbaine de Grenoble à la rentrée 2024 d’après l’atlas du ministère, 110 000 à Toulouse, 64,3 % de locataires à Rennes au recensement. La demande ne fait pas passer le filtre — à Tours comme à Angers, elle est déjà dans le prix. Elle décide de la vitesse de relocation, qui rend un montage à la chambre tenable ou non.
• La zone tendue et l’encadrement des loyers. Deux règles distinctes : la zone tendue limite la hausse du loyer entre deux locataires, l’encadrement plafonne le loyer lui-même par arrêté préfectoral. Six villes de la série y sont soumises — Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux et Grenoble-Alpes Métropole —, et le plafond s’applique au logement entier, ce qui verrouille la colocation. Rouen, qu’on lit souvent comme encadrée, ne l’est pas. Les territoires, les dates et l’échéance de novembre 2026 sont dans notre brève sur les villes où l’encadrement des loyers s’applique.
• La vacance et l’état du parc. Perpignan rend 526 € par tranche, le troisième résultat de la série — avec 14,6 % de logements vacants et 36,2 % de taux de pauvreté au recensement. À Caen, 28 000 € de travaux énergétiques font passer l’exemple de 396 à 350 € : le prix de la conformité en 2034. Ce sont les deux chiffres qu’un classement ne montre jamais.

La ville ne fait pas l’affaire : le bien la fait

Une règle d’arithmétique d’abord, sans aucun chiffre de marché. Retirez 20 % au coût total d’une opération, et le loyer par tranche monte d’un quart : une ville à 640 € passe à 800, une ville à 400 € monte à 500 et reste loin. C’est pour cela que la décote sauve le deuxième groupe et pas le premier — Marseille passe de 729 à 839 €, Nîmes de 721 à 835 €, quand le prix d’achat est la seule ligne qui change entre deux reçus.

Un plateau à diviser fait le même effet, par le loyer cette fois. Le même calcul, dans la même ville, donne 330 € par tranche à Rennes pour un deux-pièces et 712 € pour quatre chambres ; 500 et 808 à Rouen ; 504 et 838 à Nancy ; 421 et 824 à Angers. Rien n’a bougé du côté de la ville : ce qui a bougé, c’est le bien et la façon de le louer.

L’honnêteté oblige à écrire la suite. Ces montages coûtent des travaux, de la gestion et une rotation qu’un deux-pièces n’a pas, et ils sont fragiles : 14 € de cash flow négatif par mois à Nancy, 44 € à Saint-Étienne, 323 € de positif par an à Rouen. Une chambre vide un trimestre et l’année bascule. Où ces biens se trouvent réellement, et ce que chaque configuration coûte en travail et en risque, est dans notre guide cash flow positif : où sont réellement ces biens. Choisir une ville, c’est choisir la distance qu’il reste à parcourir ; le bien, le prix payé et la façon de louer font le reste — et c’est le reste qui décide.

Et Nice, dans ce classement ?

Nice n’a pas de ligne dans le tableau parce qu’elle est la référence à laquelle chaque guide se compare. L’exemple que Grasse, Nantes, Lille et Perpignan reprennent donne 880 € de loyer hors charges pour 244 375 € de coût total, soit environ 360 € par tranche ; notre comparaison entre Nice, Cannes et Antibes donne environ 380 € au prix moyen sans travaux, et notre guide de Toulon 396 € à la médiane des ventes. Trois exemples, une même place : entre Lyon et Caen, dans la moitié basse du tableau.

Nous ne la favorisons pas dans ce tableau, et nous ne la retirons pas non plus : au prix moyen — 4 500 à 5 500 € le mètre carré à l’été 2026 selon les baromètres publics, sans garantie, pour un loyer d’annonce de 20,4 €/m² charges comprises d’après l’ANIL —, un deux-pièces niçois loué entier ne passe pas, comme à Lyon, à Nantes ou à Tours. Ce que Nice a de plus ne se lit pas dans cette colonne : une demande qui ne dépend d’aucune saison — environ 30 000 étudiants à l’université Côte d’Azur, le CHU, 49,7 % de locataires sur 357 737 habitants au recensement de 2023 —, un marché liquide, et pas de loyer plafonné. Le même levier qu’ailleurs y produit le même effet : un quatre-pièces près d’un campus, loué à la chambre, sort à 812 € par tranche dans notre guide de la colocation à Nice. Le reste de la ville est dans investir à Nice en 2026.

Faites le calcul sur votre ville — et sur votre bien

Deux autres guides comparent des villes au même filtre : où investir dans le sud de la France et où investir sur la Côte d’Azur. Et chaque chiffre de cette page sort de la même mécanique, publique et gratuite.

ORELLIA accompagne un projet partout en France sur le même cahier des charges : un agent du réseau iad sur place, sous mandat de recherche exclusif signé par vous, le courtage Immoprêt, un rapport de faisabilité pour chaque bien proposé, un seul interlocuteur. Ce que cela demande quand la ville n’est pas la vôtre est dans notre guide investir loin de chez soi. Et si vous hésitez entre deux villes, le premier appel avec notre équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il sert à poser vos chiffres — y compris pour vous dire que la ville que vous visez n’est pas celle où votre calcul a une chance.