Où l’encadrement des loyers s’applique.

Neuf territoires en métropole

L’encadrement du niveau des loyers n’est pas national. Il repose sur l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, qui l’ouvre « à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi ». Chaque territoire doit le demander, et un décret fixe son périmètre commune par commune.

Les territoires en vigueur, avec leur date d’entrée : Paris (1^er juillet 2019), Lille et communes associées (1^er mars 2020), Plaine Commune (1^er juin 2021), Lyon et Villeurbanne (1^er novembre 2021), Est Ensemble (1^er décembre 2021), Montpellier (1^er juillet 2022), Bordeaux (15 juillet 2022), le Pays basque — 24 communes, décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 — depuis le 25 novembre 2024, et Grenoble-Alpes Métropole — décret n° 2023-1046 du 16 novembre 2023 — depuis le 20 janvier 2025. Dates relevées par l’ANIL, à jour au 23 juillet 2026.

Deux entrées en deux ans, et l’ANIL n’y recense aucune sortie. Marseille, Nice, Toulouse, Nantes ou Rennes ne sont pas dans le dispositif : y louer n’oblige à aucun plafond au mètre carré. Les outre-mer relèvent d’un texte distinct, la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025, qui laisse deux ans aux collectivités pour candidater.

Zone tendue n’est pas encadrement des loyers

Les deux régimes se confondent souvent. Ce ne sont pas les mêmes. La zone tendue, où Nice figure, encadre l’évolution du loyer : à la relocation ou au renouvellement, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, revalorisé au plus de l’indice de référence des loyers. C’est le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, applicable du 1^er août 2026 au 31 juillet 2027.

L’encadrement du niveau des loyers, lui, plafonne le loyer lui-même, au mètre carré. Un arrêté préfectoral annuel fixe, par secteur et par catégorie de logement, un loyer de référence. Le loyer de référence majoré est « égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence », et le loyer minoré vaut ce même loyer diminué de 30 %.

Ce que le bailleur doit respecter, et ce qu’il risque

Dans un territoire encadré, le loyer de base — hors charges et hors complément de loyer — ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail, qui doit mentionner les deux montants. Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles, mais le texte l’interdit lorsque le logement présente certains défauts : sanitaires sur le palier, signes d’humidité, classe F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Un exemple pédagogique, chiffres ronds. Loyer de référence majoré du secteur : 30 € le mètre carré. Pour un 40 m², le plafond est de 1 200 € par mois. Un bail signé à 1 350 € dépasse de 150 € : sur douze mois, 1 800 € que le locataire est fondé à réclamer.

Le locataire dispose de trois ans après la signature pour demander la diminution du loyer, devant la commission de conciliation puis le juge. Le préfet, lui, met le bailleur en demeure de se mettre en conformité et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois ; faute de quoi l’amende administrative peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

La date à surveiller : novembre 2026

La loi ELAN a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Elle ouvrait l’expérimentation pour cinq ans ; la loi 3DS du 21 février 2022 l’a portée à huit. L’échéance tombe donc en novembre 2026. Le ministre chargé du logement a indiqué au Sénat, dans une réponse publiée le 1^er avril 2026, qu’un rapport d’évaluation devait être remis au Parlement avant le 26 mai 2026 et que l’avenir du dispositif serait tranché ensuite. Une proposition de loi de pérennisation, déposée au Sénat le 27 novembre 2025 (texte n° 168), n’est pas adoptée : aucun texte de prolongation n’est paru au Journal officiel à la date de cette brève.

Ce qu’il faut faire. Dans l’un de ces neuf territoires, relevez le loyer plafond sur l’arrêté préfectoral avant de signer le bail, et conservez la trace du calcul : c’est cette pièce qui vous protège trois ans. Ailleurs — à Nice notamment — seule l’évolution du loyer est encadrée, et le mécanisme est détaillé dans notre guide loyers à Nice et zone tendue. Si le doute porte sur votre projet plutôt que sur le texte, le premier appel dure trente minutes.