La rentabilité locative, c'est quoi ?
La rentabilité locative, c'est le rapport entre ce qu'un bien vous rapporte — ses loyers — et ce qu'il vous coûte. Tout le sérieux du calcul tient dans le second terme. Ce que coûte une opération, ce n'est pas le prix affiché sur l'annonce : c'est le prix, plus les frais de notaire, plus les travaux, plus les meubles si le bien se loue meublé. Nous appelons cela le coût total, et c'est la seule base honnête : un rendement calculé sur le prix affiché est un rendement qui ment. La rentabilité s'exprime en pourcentage par an — ce que rapporte chaque euro investi — et se complète d'un montant en euros par mois, le cash flow : ce qui reste sur votre compte une fois le crédit et toutes les charges payés.
Cette page pose le calcul de bout en bout. Pour creuser chaque chiffre, deux guides prennent le relais : les trois étages du rendement — brut, net, net-net et le cash flow, ligne à ligne.
Le calcul de la rentabilité locative, pas à pas
Un exemple pédagogique, construit pour l'exercice — ce n'est pas un cas réel, et les montants sont arrondis à l'euro. Un appartement à rénover, loué meublé une fois les travaux faits.
Étape 1 — poser le coût total
Ce que l'opération coûte, en entier
Dans le neuf, les frais de notaire tombent à environ 2,5 %. Tout le reste du calcul se fait sur ces 180 000 € — pas sur les 140 000 de l'annonce.
Étape 2 — le rendement brut
Le loyer visé est de 1 550 € par mois, soit 18 600 € par an. Divisés par le coût total : 18 600 ÷ 180 000 = 10,3 % brut. Calculé sur le seul prix affiché, le même bien annoncerait 13,3 % — trois points d'embellissement, sans mentir sur aucun chiffre. Le brut sert à trier vite ; il ne décide de rien.
Étape 3 — les loyers encaissés, puis les charges
Un logement vide ne paie pas de loyer : on retire d'abord 5 % de vacance locative — l'hypothèse prudente d'un secteur demandé. Puis chaque charge de l'année, sans en oublier une :
Une année de location, en vrai
Étape 4 — le rendement net
13 393 ÷ 180 000 = 7,4 % net. C'est le chiffre honnête, avant impôt — celui qui permet de comparer deux biens entre eux. Presque trois points sous le brut, et aucune de ces dépenses n'est exceptionnelle.
Étape 5 — le crédit, et ce qui reste chaque mois
Avec 18 000 € d'apport, il reste 162 000 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 %, la mensualité ressort à 911 €, plus 46 € d'assurance emprunteur : 957 € sortent chaque mois, quoi qu'il arrive — environ 11 480 € sur l'année. Le net annuel de 13 393 € les couvre, et il reste environ 160 € par mois : c'est le cash flow. Positif, le bien se paie seul. Négatif, votre épargne complète, tous les mois, pendant toute la durée du crédit. L'impôt, lui, dépend de votre montage et se chiffre avec un expert-comptable — la mécanique complète est dans le guide du cash flow.
Le simulateur ORELLIA
Calculez la vôtre en deux minutes.
Toutes les lignes de ce calcul — coût total, crédit, vacance, charges jusqu'à la comptabilité — sont déjà posées dans notre simulateur. Entrez vos chiffres : il rend les trois verdicts, brut, net et cash flow, et applique la règle des 800 €.
Ouvrir le simulateurLa règle des 800 €, pour trancher vite
Avant tout calcul fin, nous passons chaque bien au même filtre : le loyer mensuel, rapporté à chaque tranche de 100 000 € de coût total.
La règle maison
800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis. Minimum.
En dessous, l'opération ne se finance pas seule : elle ne tient que si les prix montent — et ça, c'est un pari, pas un investissement. À 1 000 €, l'objectif maison est atteint ; au-dessus de 1 200 €, c'est une belle affaire.
Notre exemple : 1 550 € de loyer pour 180 000 € investis, soit 861 € par tranche de 100 000 €. Le bien passe le filtre, sans marge de confort : il ne se défendrait que dans un secteur très demandé. Et si la rentabilité n'est pas au rendez-vous, elle se construit — négociation, travaux utiles, façon de louer : les quatre leviers sont détaillés dans le guide de l'investissement locatif rentable.
Une « bonne » rentabilité locative, selon la façon de louer
Il n'existe pas de bon pourcentage universel : tout dépend de la façon de louer, du travail qu'elle demande et du risque qu'elle porte. Voici les fourchettes de rendement brut que nous constatons sur des opérations calculées en coût total. Des repères prudents, constatés — jamais une promesse, encore moins une garantie.
Location nue, longue durée
3 à 5 %Un bail de trois ans, peu de rotation, peu de surprises. La plus stable des formules, et la moins rémunératrice — avec une fiscalité souvent lourde quand on loue en nom propre.
Meublé, longue durée
4 à 6 %Un loyer plus élevé que le nu, et une fiscalité souvent plus douce : l'usure du bien et des meubles se déduit des loyers imposables. En contrepartie, le mobilier entre dans le coût total — et la comptabilité annuelle aussi.
Colocation meublée
5 à 8 %Plusieurs loyers sur une même surface. L'effet le plus net sur le loyer — avec plus de rotation, plus de gestion, et un règlement de copropriété à vérifier avant d'acheter, jamais après.
Moyenne durée
5 à 8 %Des séjours de un à dix mois : professionnels en mission, étudiants. Bien placée, la formule paie — mais le taux d'occupation fait tout, et il se prévoit avec prudence, jamais à douze mois sur douze.
Courte durée
6 à 10 %Les chiffres les plus hauts du tableau, et les plus fragiles : ménage, plateformes, saisons creuses — et une réglementation stricte. À Nice, la règle des 90 jours encadre sévèrement l'exercice.
La « bonne » rentabilité n'est donc pas la plus haute : c'est celle qui tient la règle des 800 € avec un niveau de travail et de risque que vous acceptez — et qui existe réellement dans votre secteur. Ce que ces façons de louer donnent chez nous, quartier par quartier, est le sujet du guide investir dans l'immobilier à Nice.
Les cinq erreurs de calcul les plus courantes
Cinq erreurs reviennent dans presque tous les calculs qu'on nous montre au premier appel. Chacune embellit le résultat — et chacune se corrige en une minute.
Calculer sur le prix affiché
L'erreur mère. Notaire, travaux et meubles ajoutent couramment 20 à 30 % au prix : les ignorer gonfle le rendement d'autant. La base de calcul, c'est le coût total — toujours.
Prendre le loyer espéré pour un loyer de marché
Le loyer qui fait tenir le calcul n'est pas forcément celui que le quartier paie. Vérifiez sur les annonces comparables — même surface, même état, même rue — et retenez la fourchette basse.
Compter douze mois de loyer sur douze
Un logement vide ne paie pas de loyer. Entre deux locataires, un rafraîchissement, un mois sans candidat : retirez au moins 5 % des loyers dès le départ, davantage hors des secteurs demandés.
Oublier les charges certaines
La comptabilité d'un meublé — de l'ordre de 30 € par mois —, l'assurance propriétaire non occupant, l'entretien, la gestion : petites une à une, elles pèsent ensemble plusieurs mois de loyer par an. Le guide du cash flow les passe ligne à ligne.
Comparer des chiffres qui ne mesurent pas la même chose
Le 9 % d'une annonce est un brut sur prix affiché ; votre 6 % est peut-être un net sur coût total — et le second bat le premier. Avant de comparer, recalculez tout avec les mêmes règles : c'est l'objet du guide brut, net, net-net.
Pour approfondir
Ce guide pose le socle ; quatre autres prennent le relais, chacun sur son terrain.
La rentabilité locative en questions courtes
Comment calculer la rentabilité locative d'un bien ?
Divisez le loyer annuel par le coût total de l'opération — prix, frais de notaire, travaux, mobilier — puis multipliez par 100 : c'est le rendement brut. Retirez ensuite la vacance locative et toutes les charges de l'année avant de diviser : c'est le rendement net, le chiffre à retenir.
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?
Celle qui permet à l'opération de se financer seule. Notre repère : au moins 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € de coût total ; à 1 000 €, l'objectif est atteint. Les rendements bruts constatés vont d'environ 3 % en location nue à parfois 10 % en courte durée — sans garantie.
Pourquoi calculer la rentabilité locative sur le coût total ?
Parce que le prix affiché n'est pas ce que l'opération coûte. Un bien à 140 000 € avec notaire, travaux et meubles revient à 180 000 € : un rendement calculé sur le prix seul embellit le résultat de plusieurs points. Le coût total est la seule base qui ne ment pas.
La rentabilité locative est-elle garantie ?
Non — et méfiez-vous de quiconque la garantit. Un loyer dépend d'un marché, d'un locataire, de l'état du bien. On peut en revanche la calculer prudemment, vacance et charges complètes comprises, et vérifier chaque hypothèse avant d'acheter. C'est ce travail que nous refaisons sur chaque bien proposé.