Investir avec travaux : là où se fabrique la rentabilité, et là où elle se perd.

Pourquoi les travaux sont le seul vrai levier

Sur un marché cher, il n’existe pas beaucoup de façons de gagner. On ne décrète pas un loyer plus élevé, on ne fait pas baisser un taux en le demandant. Restent le prix, qui se négocie, et l’état du bien, qui se transforme. À Nice, où l’ancien se situe autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré à l’été 2026, sans garantie, le second levier est le plus puissant : on achète au prix du mauvais état, on loue au prix du bon.

Encore faut-il que la décote soit réelle. Les notaires l’ont mesurée : sur les transactions de 2024, les appartements anciens classés G se sont vendus en moyenne 12 % moins cher que ceux classés D (immobilier.notaires.fr, 15 décembre 2025). Ce n’est pas rien, mais ce n’est pas le prix d’une rénovation complète : la décote moyenne ne paie pas les travaux moyens. Ce qui les paie, c’est une décote au-dessus de la moyenne — un vendeur pressé, une succession, un logement qu’on ne peut plus louer.

Le gisement existe : environ 3,9 millions de logements étaient classés F ou G au 1^er janvier 2025, soit 12,7 % des résidences principales, d’après le service statistique du ministère. Ce qu’on y achète est rarement un loyer spectaculaire, mais un bien encore louable après 2028.

La règle qui décide de tout

Elle tient en une phrase et se vérifie avant chaque offre : les travaux entrent dans le coût total. Un bien à rénover n’est une affaire que si le prix plus les travaux — frais de notaire et meubles compris — reste sous le prix auquel se vend le même bien déjà rénové, dans la même rue.

C’est pourtant l’erreur la plus répandue : on négocie longuement le prix affiché, puis on ajoute les travaux comme un supplément, hors du raisonnement. Le calcul honnête pose les quatre lignes ensemble — prix négocié, notaire (environ 7,5 % dans l’ancien), travaux sur devis, meubles —, et ce total est la seule base de notre règle des 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis.

La comparaison se fait sur des ventes réelles ; nos repères par quartier sont dans le guide des quartiers où investir à Nice. Si l’écart ne couvre pas les devis, l’opération est plus chère que d’acheter fini.

Chiffrer avant l’offre, pas après

Un chiffrage au mètre carré n’est pas un chiffrage : « comptez 1 000 € du mètre » ignore le tableau électrique, la position des évacuations, l’étage sans ascenseur. Le seul chiffre qui vaut est un devis écrit, poste par poste, signé par une entreprise qui a vu le logement.

Trois gestes. Faire visiter le bien par un artisan avant le compromis, quand le prix se discute encore. Demander un devis détaillé : un montant global ne se vérifie ni ne se négocie. Ajouter une marge de sécurité, autour de 10 %, pour ce qu’on découvre en ouvrant un mur.

Un document se demande sans le payer : depuis avril 2023, le vendeur d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G doit fournir un audit énergétique, étendu aux E depuis 2025 ; il chiffre deux parcours de travaux, aides comprises (service-public.fr, fiche vérifiée le 1^er janvier 2025). Il ne couvre pas les appartements en copropriété : là, il n’y a que le DPE et vos devis.

Les cinq postes qui dérapent

• L’électricité. Des circuits sans terre imposent de rouvrir les cloisons ou de passer en apparent.
• La plomberie. Déplacer une salle d’eau suppose une pente d’évacuation qui manque souvent.
• L’humidité. Remontées en rez-de-chaussée, infiltrations en dernier étage : la peinture masque, elle ne soigne pas.
• La structure. Ouvrir un mur porteur demande un bureau d’études et un budget sans commune mesure.
• La copropriété. Toiture, façade, ascenseur se votent en assemblée et tombent quand ils tombent.

La passoire thermique : le calendrier, la décote, la sortie

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier que rien ne contourne : un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1^er janvier 2025, les F suivront le 1^er janvier 2028, les E le 1^er janvier 2034 (service-public.fr, article du 3 janvier 2025). Sont visés les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir de ces dates : un bail en cours n’est pas rompu, mais il ne se renouvellera pas.

Voilà pourquoi une passoire se négocie : son propriétaire vend un bien qu’il ne peut plus louer, et l’acheteur doit financer les travaux avant le premier loyer. La question n’est pas « faut-il acheter une passoire thermique ? » mais « à quel prix ? ». Aucune source publique ne donne le coût moyen d’une sortie de passoire pour un appartement : nous n’en inventerons pas un.

Le DPE bouge aussi tout seul. Un arrêté du 13 août 2025 a abaissé le facteur de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026 — de quoi faire sortir environ 700 000 logements du statut de passoire sans un coup de marteau —, et un arrêté du 19 août 2026 le portera à 1,7 au 1^er janvier 2027 (communiqué du ministère chargé du logement, 31 août 2026). Information, pas stratégie : un logement chauffé au gaz ne bougera pas, et un nouveau DPE reste nécessaire.

Ce que la fiscalité rend, ce que la banque prête

Le déficit foncier, doublé jusqu’en 2027

En location vide au régime réel, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration se déduisent des loyers ; la part du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. La limite passe à 21 400 € pour des travaux qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 (service-public.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026).

C’est le seul dispositif qui récompense directement le chantier lourd, et il ne se cumule pas : en meublé au réel, les travaux s’amortissent au lieu de se déduire (notre guide du LMNP à Nice en 2026), et l’amortissement de la location nue a ses propres règles (celui du statut du bailleur privé). On choisit avec l’expert-comptable, avant l’offre.

La TVA réduite, les aides, le prêt

La TVA tombe à 10 % pour l’amélioration et à 5,5 % pour la rénovation énergétique, si le logement est achevé depuis plus de deux ans et si les travaux sont facturés par une entreprise (entreprendre.service-public.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026). Un bailleur peut aussi prétendre à MaPrimeRénov’ : logement de quinze ans au moins, loué en résidence principale, engagement de six ans (service-public.fr, fiche vérifiée le 1^er septembre 2026). Une aide ne se compte pas tant qu’elle n’est pas accordée.

La banque, elle, prête le prix, les frais et une enveloppe de travaux justifiée par des devis, débloquée au fur et à mesure des factures. Deux effets utiles : les frais de notaire se calculent sur le prix d’achat, pas sur les travaux ; et les règles du Haut Conseil de stabilité financière, confirmées le 3 mars 2026, portent la durée maximale de 25 à 27 ans quand les travaux représentent au moins 10 % du coût total, dans la limite des 35 % de taux d’effort. Le montage se prépare avec le courtier, qui fait partie de l’accompagnement.

Un exemple chiffré : le même deux-pièces, à rénover ou déjà rénové

Posons un cas pédagogique — construit pour l’exercice, ce n’est pas un dossier réel, mais chaque ligne suit la méthode du simulateur. Un deux-pièces de 42 m² à Riquier, où les prix affichés tournaient autour de 4 000 à 5 000 € le mètre carré à l’été 2026, sans garantie. Deux façons de l’acheter. Fini : refait, classé D, négocié 195 000 € — 4 640 € le mètre carré.

À faire : le même appartement deux rues plus loin, classé F, jamais retouché. Négocié 165 000 € — 3 930 € le mètre carré, déjà sous la fourchette du quartier. Menuiseries, isolation, chauffage, électricité, salle d’eau, cuisine et peintures : 36 000 € de devis, 40 000 € au budget avec la marge. Le DPE remonte ensuite en classe C.

Le verdict surprend : la décote — 30 000 € sur le prix, plus 2 250 € de frais de notaire économisés — ne couvre pas les 40 000 € de travaux. Acheter à rénover coûte ici plus cher qu’acheter fini, alors que le prix était déjà sous la fourchette du quartier. Pour que la version B paie, il faudrait acheter sous 157 800 € environ, près de 3 760 € le mètre carré : un prix de Saint-Roch dans une rue de Riquier.

Le loyer est le même dans les deux cas, puisque le bien est le même une fois fini : 900 € hors charges en meublé. La « Carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement, édition 2025, situe les studios et deux-pièces niçois à 22,7 € le mètre carré charges comprises — environ 953 € pour 42 m².

Le compte complet, sur la version à rénover : avec 25 000 € d’apport, il reste 198 375 € à emprunter, soit — sur vingt ans à 3,15 %, une hypothèse — environ 1 171 € par mois, assurance comprise.

Deux conclusions qui ne se contredisent pas. Les travaux ne transforment pas une opération niçoise ordinaire en machine à cash flow : pour que 900 € de loyer passent la règle des 800 €, le coût total devrait tenir sous 112 500 €, introuvable pour 42 m² à Nice. Mais ils déplacent le curseur : acheté sous 157 800 €, le même chantier fait gagner des dizaines de milliers d’euros de coût total, et produit un bien conforme au calendrier du DPE. Au-delà, c’est le loyer qu’il faut construire autrement, ce que détaille notre guide du cash flow à Nice.

Le cas particulier de la rénovation énergétique est traité à part : acheter une passoire thermique: le calendrier légal, la décote, et le DPE de sortie.

La copropriété : les travaux qui se votent sans vous

Un appartement à rénover se trouve presque toujours dans un immeuble à rénover. Les travaux que vous chiffrez sont ceux de votre lot ; la toiture, la façade ou l’ascenseur se votent en assemblée générale et se paient au prorata des tantièmes, que vous soyez d’accord ou non.

Depuis le 1^er janvier 2025, tout immeuble d’habitation de plus de quinze ans doit se doter d’un plan pluriannuel de travaux : la liste et le calendrier des travaux nécessaires sur dix ans, avec une estimation de leur coût (service-public.fr, fiche vérifiée le 8 juin 2026). La copropriété en est dispensée si un diagnostic technique global ne relève aucun travail à faire dans les dix ans. Ce document chiffre à l’avance ce que l’immeuble vous coûtera ; une fois le plan adopté, la cotisation au fonds de travaux est au minimum de 2,5 % du montant prévu.

• Les trois derniers procès-verbaux. Ce qui a été voté, refusé, ou repoussé chaque année.
• Le ravalement et la toiture. Voté mais non encore appelé, un ravalement n’apparaît sur aucune facture : il apparaît au procès-verbal.
• Le plan pluriannuel et le diagnostic technique. Demandez-les au syndic avant l’offre. Leur absence est déjà une réponse.
• Qui paie quoi. La répartition des appels de fonds entre vendeur et acquéreur se règle dans l’acte : à faire écrire par le notaire.

Rien de cela ne se découvre après la signature sans coûter cher. C’est le travail du rapport de faisabilité que l’accompagnement prévoit pour chaque bien proposé : devis, diagnostics, documents de copropriété, calcul au coût total. Et le premier appel dure trente minutes, il est gratuit — y compris pour vous dire qu’un bien à rénover reviendra plus cher qu’un bien fini. Nous prenons dix dossiers à la fois, pas plus.