Acheter une passoire thermique : une décote avant d’être un problème.

Une passoire, c’est d’abord une décote

Le mot fait peur, et le raisonnement s’arrête là. Prenez-le à l’envers. Un logement classé F ou G se vend moins cher parce qu’il perd son usage locatif : le vendeur ne peut plus le louer, ou ne le pourra plus, et ce défaut se paie sur le prix. La question n’est pas de savoir si l’étiquette est mauvaise — elle l’est — mais si le rabais couvre les travaux.

La décote a été mesurée. Sur les transactions de 2024, les appartements anciens classés G se sont vendus en moyenne 12 % moins cher que ceux classés D, les maisons 25 % (immobilier.notaires.fr, 15 décembre 2025). Moyennes nationales, sans garantie : sur un marché tendu comme la Côte d’Azur, où l’ancien se situe autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré à l’été 2026, on obtient rarement le quart du prix. Un ordre de grandeur, pas un devis.

Le calendrier légal, daté et sourcé

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, a fait de la performance énergétique un critère de décence : sous un certain niveau, un logement n’est plus louable.

Source : service-public.gouv.fr, article du 3 janvier 2025. Une précision qui change tout : l’interdiction vise les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de ces dates. Un bail en cours n’est pas rompu — mais il ne se renouvellera pas.

Les seuils, et ce qu’ils ne disent pas

Le premier critère était un chiffre : 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré et par an, applicable aux contrats à partir du 1^er janvier 2023 (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, légifrance). Depuis le 1^er janvier 2025, c’est la lettre qui commande : minimum classe F, puis E en 2028 et D en 2034 (décret n° 2023-796 du 18 août 2023, légifrance). Ne cherchez pas un seuil national unique derrière chaque lettre : ils sont fixés par arrêté, et l’échelle tient compte de la zone climatique et de l’altitude (service-public.gouv.fr, fiche DPE vérifiée le 1^er janvier 2026). Seul le DPE du bien, valable dix ans, fait foi.

Le gel des loyers, souvent oublié

Avant l’interdiction, il y a le gel. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter : ni révision annuelle, ni hausse au renouvellement, ni hausse entre deux locataires (ministère chargé du logement, ecologie.gouv.fr, page mise à jour le 19 décembre 2025, article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). On n’en sort que par des travaux et un nouveau DPE atteignant au moins la classe E. Ajoutez-y, à Nice, les règles de la zone tendue : la dernière marge du bailleur disparaît.

Les cas particuliers : ce que le juge ne peut pas ordonner

La loi prévoit des situations où les travaux sont impossibles ; le juge saisi par un locataire ne peut alors pas les ordonner.

• La copropriété qui refuse. Depuis le 1^er janvier 2023, quand le copropriétaire démontre avoir soumis à l’assemblée les résolutions nécessaires sans pouvoir les faire adopter.
• Le risque pour le bâti. Depuis le 1^er janvier 2025, quand les travaux feraient courir un risque de pathologie du bâti — structures, clos et couvert — attesté par une note d’un homme de l’art.
• Le refus d’autorisation. Quand des travaux touchant l’aspect extérieur ont été refusés au titre du code du patrimoine, de l’environnement ou de l’urbanisme (décret n° 2023-796 du 18 août 2023).

Ce n’est pas un permis de louer : le logement reste non conforme, et le juge peut toujours réduire le loyer. Un secteur patrimonial, un chauffage collectif : des raisons de renoncer, pas d’acheter. Des propositions de loi d’aménagement ont été déposées — une au Sénat le 11 février 2025 —, aucune n’a été adoptée.

Le calcul qui décide : la décote contre les devis

Une seule comparaison, faite avant l’offre : le coût total du bien à rénover, travaux compris, contre celui d’un bien comparable déjà rénové dans le même secteur. Cas pédagogique, construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel —, chaque ligne suivant notre méthode : un trois-pièces de 58 m² dans le nord de Nice, autour de 3 000 à 4 000 € le mètre carré à l’été 2026, sans garantie.

Deux rues plus loin, le même appartement classé G, jamais retouché. Les devis obtenus avant l’offre chiffrent la sortie de passoire à 52 000 € — menuiseries, isolation, ventilation, chauffage, remise en état. Avec 15 % de marge, le budget se pose à 60 000 €, et ce chiffre ne bouge plus.

Le cas où ça ne passe pas

Le vendeur accorde 12 % de rabais, la moyenne des notaires : 193 600 €, soit 3 338 € le mètre carré, déjà sous la fourchette du quartier.

La décote du marché ne paie pas les travaux. Le point mort se situe autour de 164 000 €, soit 25 % de décote : la moyenne constatée sur les maisons, pas sur les appartements.

Le cas où ça passe

Autre configuration : succession, logement vide depuis deux ans, aucun bailleur en face. Le prix tombe à 158 000 € — 2 724 € le mètre carré, sous le plancher affiché du secteur, soit 28 % de décote.

Voilà une passoire qui vaut le coup : pas une affaire spectaculaire, quelques milliers d’euros arrachés à un vendeur sans choix, contre un an de travail — et à condition que les devis tiennent.

Le filtre des 800 €, qui tranche autrement

Reste le test qui décide vraiment, et il ne parle pas de décote mais de loyer : au moins 800 € par mois et par tranche de 100 000 € investis. La « Carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement, édition 2025, situe Nice à 20,4 € le mètre carré charges comprises — environ 1 183 € pour 58 m². Posons 1 050 € hors charges en meublé pour l’exercice.

Disons-le franchement : bien acheter une passoire fait gagner sur le coût, jamais sur le loyer. Pour que 1 050 € passent la règle des 800 €, le coût total devrait tenir sous 131 250 €, introuvable pour 58 m² à Nice. Le crédit le rappelle : sur la version B, 25 000 € d’apport laissent 212 850 € à emprunter, soit environ 1 257 € par mois assurance comprise — vingt ans à 3,15 %, une hypothèse. Le chiffrage complet, déficit foncier et financement du chantier compris, est dans notre guide de l’investissement locatif avec travaux.

Ce qui fait déraper un chantier énergétique

Ce qui retarde une rénovation énergétique n’est presque jamais l’artisan : c’est ce qui ne vous appartient pas.

• La copropriété doit voter. Isolation par l’extérieur, toiture, chaudière collective : des parties communes. Une assemblée par an, des majorités à réunir, et un vote négatif qui bloque votre lettre.
• Le secteur protégé. Abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable : l’isolation par l’extérieur y dépend d’une autorisation d’urbanisme et de l’architecte des Bâtiments de France. Un refus est possible.
• Les menuiseries en façade. Elles touchent l’aspect extérieur : modèle, teinte et matériau sont souvent imposés. Le devis le moins cher n’est pas toujours celui qu’on a le droit de poser.
• Le calendrier des aides. Une aide se demande avant, s’instruit pendant, se verse après. La trésorerie doit tenir sans elle.
• L’immeuble décide pour le lot. Avec une chaudière collective vétuste, vous pouvez tout refaire chez vous et rester G.

Un document aide à voir venir : le DPE collectif, obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1^er janvier 2024, de 50 à 200 lots depuis le 1^er janvier 2025, d’au plus 50 lots depuis le 1^er janvier 2026 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1^er janvier 2026). Demandez-le au syndic : son absence est déjà une réponse.

Les aides : nommées, jamais chiffrées d’avance

Les dispositifs existent et aucun montant ne se promet : tout dépend des revenus du foyer, de la nature des travaux et du gain de classes. Nous ne chiffrerons donc rien ici.

• MaPrimeRénov’. Ouverte aux bailleurs : logement d’au moins quinze ans, loué en résidence principale dans l’année qui suit la demande de solde et pour six ans au moins (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1^er septembre 2026).
• L’éco-prêt à taux zéro. Accessible au bailleur, pour des travaux ponctuels ou une rénovation globale ; un éco-PTZ complémentaire reste possible jusqu’au 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1^er septembre 2026).
• La TVA réduite. 5,5 % pour la rénovation énergétique dans un logement achevé depuis plus de deux ans, facturée par une entreprise (entreprendre.service-public.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026). Pas une prime : une baisse immédiate du devis.

Les certificats d’économies d’énergie s’ajoutent parfois ; leur montant se lit sur le devis. Règle de prudence : montez le financement sans les aides, et traitez ce qui tombe comme un bonus.

Le piège central : le DPE d’après travaux n’est pas garanti

C’est l’erreur qui coûte le plus cher, et elle est silencieuse. L’artisan annonce « vous passerez en C », le chantier se fait, le DPE réalisé après rend un E. Une entreprise s’engage sur des travaux, presque jamais sur une lettre : le DPE est établi après coup, par un diagnostiqueur indépendant, sur le logement réel. Quatre garde-fous.

• L’audit énergétique quand il existe. Obligatoire à la vente pour les maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis le 1^er avril 2023 et classés E depuis le 1^er janvier 2025, il donne deux scénarios de travaux au moins, une estimation des coûts et les aides mobilisables, et vaut cinq ans (ministère de la transition écologique, page mise à jour le 3 octobre 2024). Les appartements en copropriété n’y ont pas droit : commandez une étude thermique.
• Des devis qui décrivent. Épaisseurs, performances des équipements, traitement des points singuliers — plutôt qu’un poste « isolation ». C’est ce qui rend le résultat vérifiable.
• L’engagement écrit, si on l’obtient. Certaines entreprises acceptent de s’engager sur la classe visée. Demandez-le : un refus renseigne sur la valeur de la promesse orale.
• Le DPE de sortie, au budget. Il se commande après chantier, avant le premier bail. Gardez une réserve si la lettre manque d’un cran : c’est le poste qu’on oublie toujours.

Un mot sur le calcul lui-même : le facteur de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026 — environ 700 000 logements sont sortis du statut de passoire sans un coup de marteau —, et un arrêté du 19 août 2026 le portera à 1,7 au 1^er janvier 2027 (service-public.gouv.fr, fiche DPE vérifiée le 1^er janvier 2026 ; communiqué du ministère chargé du logement, 31 août 2026). Certains logements chauffés à l’électricité y gagnent une lettre sans travaux ; il faut refaire le DPE, et rien ne bouge au gaz. Une information, pas une stratégie d’achat.

Quand il faut renoncer

Six situations où la réponse est non, sans discussion.

• Vous n’avez pas de devis. Pas de devis d’artisan qui a vu le logement, pas d’offre. Un DPE et un avis d’agent ne font pas un chiffrage.
• La décote ne couvre pas les devis, marge comprise. Le cas le plus fréquent : vous payez plus cher qu’un bien fini, chantier en supplément.
• La sortie de passoire dépend d’un vote. Tant que rien n’est voté, vous achetez une intention. Un point à l’ordre du jour n’est pas un chantier financé.
• Le secteur protégé interdit l’essentiel. Si l’isolation par l’extérieur est la seule voie et qu’elle sera refusée, la classe visée est hors d’atteinte.
• La trésorerie ne tient pas. Entre l’achat, le chantier et le premier bail, il n’entre rien et il sort une mensualité.
• Le seul argument est « le DPE va changer ». Parier sur une réforme ou un report, c’est parier sur un texte qui n’existe pas. On achète le droit en vigueur.

À l’inverse, une passoire mérite d’être regardée quand le vendeur est contraint, que les travaux tiennent dans votre lot, que la copropriété est saine et que les devis laissent un écart net face au bien déjà rénové du même secteur. Cela existe ; c’est rare. Le reste ne change pas : la façon de mesurer un rendement, dans notre guide de la rentabilité locative, et le poids de l’emplacement, dans celui des quartiers où investir à Nice.

C’est le travail du rapport de faisabilité que l’accompagnement prévoit pour chaque bien proposé : DPE, documents de copropriété, devis, calcul au coût total, et un avis clair. Et le premier appel dure trente minutes, il est gratuit — y compris pour vous dire qu’une passoire coûtera plus cher qu’un bien fini. Nous prenons dix dossiers à la fois, pas plus.