Fin du LMNP ? Non. Ce qui a changé, ce qui tient, ce qui n’est pas voté.

Pourquoi « fin du LMNP » revient chaque automne

La formule date de mai 2024, quand un rapport remis au Gouvernement propose de ranger les loyers meublés dans les revenus fonciers, comme ceux d’une location vide. Elle revient à chaque budget : à l’automne 2024 avec la réforme de la plus-value, à l’automne 2025 avec des amendements pour plafonner l’amortissement, à l’été 2026 avec un rapport de commission d’enquête. À chaque fois un titre ; à chaque fois, le texte promulgué est plus étroit que l’annonce. Cette page sépare ce qui est en vigueur, avec la loi et la date, ce qui n’a pas changé, et ce qui n’est que proposé — puis répond à la seule question utile : pour qui le calcul change, et de combien.

Ce qui a réellement changé, texte par texte

Quatre changements sont en vigueur. Chacun a sa brève dans notre rubrique « Ce qui change », avec les sources complètes ; ici, l’essentiel.

À la revente, les amortissements entrent dans la plus-value

C’est le seul avantage perdu, et il est réel. Pour les ventes signées depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la location sont retranchés du prix d’acquisition retenu pour la plus-value (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 ; III de l’article 150 VB du code général des impôts). L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a retouché ce III — la version en vigueur depuis le 21 février 2026 y ajoute l’amortissement du statut du bailleur privé — sans rien changer pour le meublé. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a confirmé que les amortissements pratiqués avant 2025 comptent aussi. Les abattements pour durée de détention restent acquis. Le texte et ses exceptions sont dans la brève l’amortissement repris à la revente ; le calcul complet, dans le guide LMNP et plus-value à la revente.

Sur le bénéfice meublé, 18,6 % de prélèvements sociaux

L’article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, en maintenant 9,2 % pour une liste fermée où figurent les revenus fonciers, pas les bénéfices industriels et commerciaux. Depuis les revenus 2025 : 18,6 % sur le bénéfice meublé, 17,2 % en location nue (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026). Soit 14 € par tranche de 1 000 € de bénéfice imposable — un bénéfice souvent nul les premières années au réel. Le détail est dans la brève les prélèvements sociaux du meublé.

Au micro-BIC, 83 600 € en longue durée, 15 000 € en tourisme non classé

Deux mouvements contraires. Le seuil du micro-BIC de la location meublée passe de 77 700 € (revenus 2023 à 2025) à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026) : c’est l’actualisation triennale, à abattement inchangé de 50 %. Le meublé de tourisme non classé, lui, est à 15 000 € et 30 % (loi de finances pour 2024, article 45, confirmée par la loi du 19 novembre 2024), et le classé a perdu ses 71 % pour 50 % depuis les revenus 2025. Années et textes sont dans la brève le micro-BIC en meublé.

En meublé de tourisme, la loi Le Meur

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a rendu la location touristique plus difficile à improviser : déclaration nationale avec numéro d’enregistrement, obligatoire depuis le 20 mai 2026 ; communes autorisées à contingenter et à abaisser à 90 jours le plafond d’une résidence principale ; diagnostic énergétique au dossier de changement d’usage. Rien de cela ne touche le meublé loué à l’année. Le calendrier est dans la brève ce que la loi Le Meur a changé.

Ce qui n’a pas changé

C’est la partie que les titres oublient, et elle est plus longue.

• L’amortissement se déduit toujours des loyers. Au régime réel, l’amortissement du bâti, des travaux et des meubles vient en moins du bénéfice, dans la limite du loyer diminué des autres charges, le surplus se reportant (article 39 C du code général des impôts ; doctrine BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 19 août 2026). En 2026, on amortit comme avant.
• Le régime réel reste ouvert, sur option sous le seuil du micro, obligatoire au-dessus.
• Le micro-BIC garde ses 50 % en longue durée et en tourisme classé ; seul le seuil a bougé, vers le haut.
• Pas de cotisations sociales tant qu’on est non professionnel. Le loueur non professionnel paie les prélèvements sociaux sur son bénéfice, pas les cotisations d’un indépendant. La frontière n’a pas bougé : plus de 23 000 € de recettes et plus que les autres revenus du foyer pour devenir professionnel (impots.gouv.fr, page modifiée le 23 avril 2026) ; plus de 23 000 € de recettes en courte durée pour être affilié comme indépendant (article L. 611-1 du code de la sécurité sociale).
• Les déficits se reportent comme avant : dix ans, sur les bénéfices de la même activité, jamais sur les salaires.

Le tout, sur une page :

Ce qui a été annoncé, et n’a pas été voté

Voici ce qui a nourri les titres. Chaque ligne est vérifiable ; aucune n’est en vigueur.

• Mai 2024, le rapport Le Meur. « Propositions de réforme de la fiscalité locative », rapport d’appui de l’IGEDD et de l’IGF (n° 015409-01) à la députée Annaïg Le Meur : réunir tous les revenus locatifs dans les revenus fonciers, seuls les loueurs professionnels restant aux BIC — la fin du LMNP tel qu’il existe. Aucune loi ne l’a repris ; la loi du 19 novembre 2024, portée par la même députée, ne touche que les meublés de tourisme.
• Octobre 2024, le Conseil des prélèvements obligatoires. Deux rapports proposent de supprimer l’amortissement du bâti en location meublée, pour un gain estimé à 650 millions d’euros à terme, d’après le rapport de commission d’enquête ci-dessous, qui les cite. Non repris.
• Automne 2025, le budget 2026. L’amendement du Gouvernement n° I-3763, déposé le 23 octobre 2025, créait un amortissement de 2 % par an plafonné à 5 000 € pour la location nue et le dupliquait « dans le cadre du régime LMNP » ; il est tombé le 14 novembre. Un sous-amendement, n° I-3969, adopté en séance le même jour, ramenait l’amortissement du meublé au réel à un « taux unique de 2 % ». La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, ne contient ni l’un ni l’autre.
• Juillet 2026, au Sénat. Des amendements supprimant le micro-BIC et l’amortissement des meublés de tourisme, déposés sur le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, ont été déclarés irrecevables en commission des finances le 7 juillet 2026.
• 8 juillet 2026, la commission d’enquête. Le rapport n° 3056 de l’Assemblée nationale — commission d’enquête sur l’imposition des plus hauts patrimoines, président Jean-Paul Mattei, rapporteur Charles de Courson — écarte la suppression de l’amortissement, qu’il juge de nature à « accentuer la crise du logement », et recommande de « fixer des taux d’amortissement plafonds pour la location meublée en régime réel BIC selon la nature du bien et ses composantes » (recommandation n° 8). Aucun taux, aucune date : une commission d’enquête ne légifère pas.

Au 9 septembre 2026, aucune loi ne supprime le LMNP ni ne plafonne son amortissement. Le prochain rendez-vous est le projet de loi de finances pour 2027, à déposer au plus tard le premier mardi d’octobre. Nous ne prédisons pas ce qu’il contiendra : les derniers budgets ont montré qu’une mesure votée en première lecture peut disparaître du texte final. Quand un texte sera promulgué, sa brève paraîtra dans Ce qui change.

Pour qui le calcul change vraiment

Celui qui comptait revendre tôt

C’est lui que la réforme vise, même si le texte ne le nomme pas. Avant cinq ans de détention, aucun abattement : la plus-value grossie des amortissements est taxée en entier, à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026). Et l’économie faite pendant la location est encore petite, faute d’années. Un projet meublé dont le plan tenait à une revente à cinq ou huit ans doit être recalculé — l’exemple plus bas donne l’ordre de grandeur.

Celui qui est en meublé de tourisme non classé

Pour lui, ce n’est pas un changement, c’est une accumulation : micro-BIC réduit à 15 000 € et 30 %, numéro d’enregistrement, communes qui contingentent, et au-delà de 23 000 € de recettes en courte durée, l’affiliation comme indépendant avec ses cotisations. Le réel et l’amortissement lui restent ouverts, mais son projet dépend désormais d’une délibération municipale. À Nice, la règle des 90 jours s’y ajoute. Un projet qui ne tient qu’en saisonnier est un projet fragile.

Celui qui garde vingt ans, loué à l’année

Pour lui, la liste se résume à peu. Le micro-BIC du tourisme et la loi Le Meur ne le concernent pas. Les 1,4 point de prélèvements sociaux pèsent sur un bénéfice que l’amortissement rend souvent nul les premières années. À la revente, les abattements ont fait leur travail : à vingt ans, l’impôt sur le revenu est effacé à 90 % ; il reste surtout les prélèvements sociaux, qui ne s’effacent qu’après trente ans. La réforme lui reprend une part de son avantage, pas l’avantage.

Le même bien, gardé huit ans ou vingt ans

Exemple pédagogique, construit pour l’exercice : des hypothèses cohérentes entre elles, pas des relevés, et des prix de revente qui sont des hypothèses, jamais des prévisions — un bien peut aussi se revendre moins cher. Un deux-pièces d’une trentaine de mètres carrés, loué meublé à l’année au régime réel, sans travaux.

Lisez les deux dernières lignes ensemble. En euros, la réforme coûte à peu près la même chose dans les deux cas — dix à douze mille euros. Ce qui change, c’est la part qu’elle reprend : à huit ans, l’amortissement n’a effacé que 32 000 € de bénéfice, environ 15 550 € d’impôt évité, et la vente en reprend 10 217 € — près des deux tiers ; à vingt ans, il en a effacé 80 000 €, environ 38 900 € évités, et la vente en reprend 11 874 € — moins du tiers. Même bien, même règle : c’est la durée qui décide. Les amortissements réellement déduits, et le sort de ceux qui n’ont été que reportés, se lisent sur le tableau de votre expert-comptable ; le calcul détaillé — forfaits, abattements, surtaxe — est dans notre guide de la plus-value à la revente en LMNP.

La méthode : on n’achète pas un bien pour un statut

Un statut fiscal se vote et se défait : cette page en est la preuve. Un bien bien acheté — au bon prix, au bon endroit, loué sans effort — reste bien acheté quand le régime change, parce que le loyer, la vacance et le prix de revente ne lisent pas le code général des impôts. Dans notre méthode, le régime fiscal vient après le verdict de rentabilité, jamais à sa place : d’abord le coût total, la règle des 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis, le cash flow ; ensuite seulement micro ou réel, meublé ou nu, avec l’expert-comptable qui fait partie de l’accompagnement.

Trois conséquences. Si vous achetez : posez la sortie à l’entrée — combien d’années, quel amortissement, quelle note à la vente — et faites tenir les chiffres en location à l’année avant de compter le moindre avantage. Si vous détenez déjà un meublé au réel : demandez à votre comptable le cumul de vos amortissements, et comparez la note d’une vente aujourd’hui à celle d’une vente dans cinq ans, abattements compris, plutôt que de vendre sous le coup d’un titre. Si vous hésitez à cause du budget 2027 : attendre un texte qui n’existe pas n’est pas une stratégie ; acheter un bien qui tient sans avantage fiscal en est une. L’impôt pendant la location est dans l’impôt sur les loyers, et ce que 2026 change vu de Nice dans le LMNP à Nice en 2026.

Et si vous préférez poser la question à voix haute, le premier appel avec notre équipe dure trente minutes et il est gratuit — y compris pour s’entendre dire que votre projet n’a pas besoin du LMNP pour tenir.