L’amortissement repris au moment de la revente.

Ce qui a changé, et depuis quand

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 ajoute un III à l’article 150 VB du code général des impôts. Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est désormais « minoré du montant des amortissements admis en déduction » pendant la période de location. Jusque-là, ces amortissements réduisaient le loyer imposable chaque année sans jamais être repris à la sortie : c’est cet avantage de sortie qui disparaît.

La date est écrite dans le texte lui-même : « le I s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la présente loi », soit le 15 février 2025. C’est la date de la vente qui compte, pas celle de l’achat ni celle de la mise en location. Interrogée sur la portée dans le temps, l’administration a confirmé le 24 mars 2026 que « l’ensemble des amortissements déduits en application de l’article 39 C du code général des impôts pendant la période de location du bien cédé » sont repris — y compris ceux pratiqués avant 2025.

Le texte a été complété depuis : l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 étend la même règle, à compter du 21 février 2026, aux amortissements du nouveau statut du bailleur privé, pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.

Qui est concerné, qui ne l’est pas

Sont concernés les loueurs en meublé non professionnels au régime réel, c’est-à-dire ceux qui amortissent leur bien. Le micro-BIC n’amortit rien : rien n’est repris. Le loueur en meublé professionnel n’est pas visé non plus, ses plus-values relevant du régime professionnel.

Le III de l’article 150 VB écarte trois catégories de logements : les résidences avec services pour étudiants, jeunes en formation, apprentis ou personnes âgées de plus de 65 ans ; les établissements sociaux et médico-sociaux et les résidences services agréées ; les établissements de soins de longue durée, ce qui couvre les EHPAD. Deux précisions utiles : les amortissements correspondant à des travaux déjà pris en compte au titre du 4° du II ne sont pas repris une seconde fois ; en revanche le texte ne distingue pas l’amortissement de l’immeuble de celui du mobilier, et l’administration ne l’a pas encore commenté.

Ce que ça change, sur un exemple

Exemple pédagogique, volontairement simplifié — les forfaits de frais d’acquisition et de travaux sont laissés de côté. Un appartement acheté 180 000 €, loué meublé au réel avec 4 000 € d’amortissement de composants immobiliers par an, revendu 210 000 € au bout de dix ans. Les abattements de durée de détention sont ceux de dix ans : 30 % pour l’impôt sur le revenu à 19 %, 8,25 % pour les prélèvements sociaux à 17,2 %.

Avant la réforme : plus-value brute de 30 000 €, soit 3 990 € d’impôt sur le revenu et 4 734 € de prélèvements sociaux — 8 724 € au total. Depuis : les 40 000 € d’amortissements ramènent le prix d’acquisition à 140 000 €, la plus-value brute passe à 70 000 €, soit 9 310 € d’impôt sur le revenu et 11 047 € de prélèvements sociaux — 20 357 €. L’écart est de 11 633 € sur la même opération. La plus-value imposable reste ici sous 50 000 €, seuil au-delà duquel une taxe supplémentaire s’ajoute.

Ce qu’il faut faire

Si vous détenez déjà un meublé au réel : demandez à votre comptable le cumul des amortissements pratiqués depuis l’origine, en séparant l’immobilier du mobilier. C’est ce chiffre que le notaire retiendra le jour de la vente, et il vaut mieux le connaître avant de fixer un prix. Si une vente est en cours, le sujet est immédiat.

Si vous achetez : le meublé au réel reste avantageux pendant la détention, mais le calcul de sortie doit être posé dès le départ, au même titre que le financement. Notre guide la plus-value à la revente en LMNP détaille le calcul complet, et le simulateur chiffre l’opération sur le coût total. Pour trancher un cas précis, le premier appel dure trente minutes.