LMNP et plus-value à la revente : ce que la réforme a changé.

Ce que dit le texte, exactement

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a ajouté un III à l’article 150 VB du code général des impôts. Sa première phrase, telle qu’elle figure sur Légifrance : « Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article. »

En français courant : le prix qui sert à mesurer votre gain est diminué de tout ce que vous avez amorti. Le bien est réputé vous avoir coûté moins cher qu’il ne vous a coûté, et le gain taxable enfle d’autant. La réserve de fin de phrase évite un double compte sur des travaux déjà ajoutés au prix d’acquisition.

La date compte : la règle s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation, soit le 15 février 2025. Une réponse ministérielle — question écrite n° 10097 de Mme Sophie Mette, réponse publiée au Journal officiel du 24 mars 2026, page 2523 — tranche le point qui inquiétait le plus : le régime s’applique « quelle que soit la date de mise en location du bien », et vise « l’ensemble des amortissements déduits en application de l’article 39 C […] pendant la période de location du bien cédé ». Les amortissements pratiqués avant 2025 comptent donc aussi : il n’y a pas d’antériorité protégée.

Une honnêteté nécessaire sur l’état de la doctrine : l’administration n’a toujours pas commenté cette réforme. Le document du Bulletin officiel des finances publiques consacré au prix d’acquisition, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, reste dans sa version du 12 septembre 2012, antérieure au texte. Au-delà de la réponse ministérielle, tout relève de l’interprétation — la nôtre comprise.

Deux précisions de périmètre. La loi de finances pour 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) a étendu ce III à l’amortissement créé pour la location nue, celui du statut du bailleur privé — d’où le renvoi à l’article 31. Et la règle vise le loueur non professionnel : le loueur en meublé professionnel relève du régime des plus-values professionnelles.

Les exceptions, nommées par le texte

Le III ne s’applique pas aux biens situés dans trois catégories de résidences, que la loi désigne précisément : les résidences mentionnées aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation, destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, ou des personnes de plus de 65 ans ; les établissements mentionnés aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, ainsi que les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément ou l’autorisation prévus par ces textes ; enfin les établissements délivrant des soins de longue durée mentionnés à l’article L. 6143-5 du code de la santé publique.

La limite compte : l’exception tient à la nature juridique de la résidence et à ses agréments, pas au mot « résidence de services » sur une plaquette. Un appartement ordinaire loué meublé est pleinement concerné.

Le calcul complet, ligne à ligne

La plus-value d’un particulier se calcule toujours de la même façon : prix de cession moins prix d’acquisition corrigé. Le prix de cession est celui de l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur et justifiés. Le prix d’acquisition, lui, se corrige dans les deux sens.

• Vers le haut, les frais d’acquisition. Le 3° du II de l’article 150 VB permet de les retenir pour leur montant réel ou, pour un immeuble, « forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition ». Le forfait est plus simple, et souvent proche de la réalité dans l’ancien.
• Vers le haut, les travaux. Le 4° admet les dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise — à condition qu’elles n’aient pas « déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu », ce qui demande de l’attention au réel. Le forfait de 15 %, ouvert après cinq ans de détention, est le repli quand les justificatifs manquent.
• Vers le bas, les amortissements. C’est le III, celui de 2025 ; il vient après les majorations.

Sur la plus-value ainsi obtenue s’appliquent les abattements pour durée de détention. Leur particularité : deux calendriers, qui ne finissent pas la même année.

Ce qui reste après abattement est taxé à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, d’après service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026 — les plus-values immobilières sont restées à 17,2 % quand une partie des revenus du capital est passée à 18,6 %. S’y ajoute une taxe sur les plus-values immobilières élevées (article 1609 nonies G du code général des impôts, BOI-RFPI-TPVIE-20) : au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, de 2 à 6 % par tranches lissées. Elle était rare pour un petit appartement ; la réintégration la rend moins rare.

Un exemple chiffré : dix ans de location

Ce qui suit est un exemple pédagogique, construit pour l’exercice : des hypothèses cohérentes entre elles, pas des relevés. Le prix de revente en fait partie — un bien peut aussi se revendre moins cher qu’il n’a été acheté. Un appartement acheté 200 000 €, loué meublé au régime réel pendant dix ans, sans travaux, revendu 250 000 €.

La plus-value brute passe donc de 35 000 € — ce qu’elle aurait été avant la réforme — à 85 000 €. Voici la note, le jour de la signature.

Reste l’autre plateau de la balance. Ces 50 000 € d’amortissement ont effacé 50 000 € de bénéfice imposable en dix ans : pour un foyer à 30 % de tranche marginale, de l’ordre de 23 600 à 24 300 € d’impôt et de prélèvements sociaux évités, selon le taux appliqué — 17,2 % jusqu’aux revenus 2024, 18,6 % depuis. Face à 15 706 € rendus à la sortie, le solde reste positif d’environ 8 000 €. La réforme a rogné l’avantage ; elle ne l’a pas supprimé.

Avec deux réserves. Ce calcul suppose qu’il y avait chaque année un bénéfice à effacer : un amortissement qui n’a rien effacé n’a rien fait gagner. Et l’économie a été encaissée année après année, quand la note arrive d’un coup. La mécanique de l’impôt pendant la location est détaillée dans notre guide de l’impôt sur les loyers.

Le point que la loi n’a pas tranché

Voici le sujet sur lequel il faut être prudent, et le dire. Pour un bien loué par une personne physique, l’article 39 C du code général des impôts limite l’amortissement déductible au loyer diminué des autres charges du bien : il ne peut pas créer de déficit. La fraction non déductible n’est pas perdue — elle est comptabilisée, puis reportée sur les exercices suivants, où elle sera déduite si le résultat le permet.

La question : au jour de la vente, cette fraction encore en report doit-elle minorer le prix d’acquisition ? La lecture littérale du texte dit non. Le III vise « les amortissements admis en déduction », et un amortissement seulement reporté n’a précisément pas été admis en déduction : il a été comptabilisé, pas déduit.

Mais disons-le nettement : cette lecture demande confirmation. La réponse ministérielle du 24 mars 2026 emploie le mot « déduits » sans traiter le sort des reports, et le BOFiP n’a rien publié. Une seconde question reste ouverte : l’amortissement des meubles, qui ne font pas partie du prix d’acquisition de l’immeuble. Sur ces deux points, ne construisez aucune décision de vente sur une interprétation, la nôtre incluse. Faites établir le calcul par votre expert-comptable, sur votre tableau d’amortissement, avant de signer : c’est son travail, décrit dans notre guide de l’expert-comptable du LMNP à Nice.

La durée de détention devient une décision

C’est le vrai changement de méthode. Avant, on vendait quand l’occasion se présentait : la durée de détention était une conséquence. Elle est devenue un paramètre, à poser avant d’acheter — parce que deux forces contraires jouent en même temps. Plus vous gardez, plus les amortissements cumulés sont lourds et plus la plus-value brute enfle ; mais plus les abattements en effacent. Reprenons le même appartement.

Lisez bien la seconde colonne : la plus-value y est six fois plus grosse, l’impôt à peine deux fois et demie. C’est le décalage entre les deux calendriers qui produit cet effet, et qui explique pourquoi, à vingt ans, ce sont les prélèvements sociaux qui coûtent le plus cher : ils ne s’effacent qu’après trente ans.

Trois ans, à l’inverse, cumule tout ce qui coûte : aucun abattement, des frais d’acquisition à peine rattrapés, et un marché qui ne garantit rien sur si peu de temps. Un projet meublé dont le plan de sortie tient en trois ans est fragile, et il l’est un peu plus depuis 2025. Ce que la réforme change pour l’ensemble du statut, à Nice, est résumé dans notre guide du LMNP à Nice en 2026.

Les voies autres que la vente sèche

Vendre n’est pas la seule issue, et aucune de ces voies n’est meilleure en soi : elles se choisissent selon une situation personnelle, avec un professionnel.

• Garder et refinancer. Sans cession à titre onéreux, pas de plus-value à payer. Un crédit largement remboursé libère de la capacité d’emprunt, et le bien continue de produire. Le revers : l’impôt différé ne disparaît pas, il attend ; et un bien qu’on garde vieillit, avec ses travaux et ses charges.
• Passer en location nue avant de vendre. L’idée circule ; elle ne répare rien. Le texte vise les amortissements déduits pendant la période de location du bien cédé, et la réponse ministérielle du 24 mars 2026 parle de leur ensemble : arrêter le meublé ne les efface pas. Et l’amortissement du statut du bailleur privé est lui aussi visé par le III depuis février 2026.
• Transmettre plutôt que vendre. Une donation ou une succession n’est pas une cession à titre onéreux : elle ne déclenche pas la plus-value immobilière des particuliers, et celui qui reçoit repart de la valeur déclarée. En contrepartie : des droits de mutation à titre gratuit, et la fin de l’activité de loueur, avec ses propres conséquences comptables. Un sujet de notaire et d’expert-comptable, à préparer à l’avance.
• Vendre, mais en connaissant le chiffre. Le calcul se demande au comptable avant de signer le mandat, pas après le compromis. La note se règle chez le notaire, le jour de la vente : la découvrir à ce moment-là est l’erreur vraiment irréparable.

Ce que nous en faisons dans l’accompagnement

La conséquence tient en une phrase : la sortie se pose à l’entrée. C’est pourquoi l’expert-comptable intervient avant l’achat dans l’accompagnement ORELLIA, et pas seulement à la première déclaration : le choix du régime, le rythme d’amortissement et l’horizon de revente forment un seul arbitrage. Ses honoraires vous sont annoncés avant que vous vous engagiez.

Et si vous préférez poser la question à voix haute, le premier appel dure trente minutes et il est gratuit — y compris pour s’entendre dire que le moment de vendre n’est pas encore venu.