Le LMNP à Nice en 2026 : ce qui change, ce qui tient.

Le LMNP, traduit en français courant

LMNP veut dire « loueur en meublé non professionnel ». Derrière le sigle, une idée simple : quand vous louez un logement avec ses meubles, le fisc ne classe pas vos loyers avec ceux d'une location vide — il les regarde comme les recettes d'une petite activité commerciale. « Non professionnel » signifie que cette activité reste accessoire : en règle générale, moins de 23 000 € de loyers meublés par an, ou moins que les autres revenus du foyer.

Il existe deux façons de déclarer ces loyers. Le micro-BIC : le fisc considère qu'une partie des loyers part en frais, applique un abattement forfaitaire, et vous impose sur le reste — aucune comptabilité à tenir. Le régime réel : vous déduisez vos dépenses réelles — intérêts du crédit, travaux, charges — et surtout l'amortissement. Traduction : chaque année, une part du prix du logement et des meubles se déduit des loyers, comme si le bien s'usait sur le papier. Résultat fréquent : peu ou pas d'impôt sur les loyers pendant des années. C'est ce moteur que les réformes récentes ont visé.

Ce qui change en 2026 — et ce qui ne change pas

À la revente, les amortissements comptent désormais

C'est le vrai tournant. La loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025 (article 84), a changé le calcul de la plus-value : pour les ventes signées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont retranchés du prix d'achat retenu. La plus-value imposable grossit d'autant.

Un exemple pédagogique, volontairement simplifié. Un appartement acheté 200 000 €, revendu 230 000 € : avant la réforme, la plus-value brute faisait 30 000 €. Si 40 000 € d'amortissements ont été déduits pendant la location, le prix d'achat retenu descend à 160 000 € — et la plus-value brute monte à 70 000 €. Les abattements pour durée de détention tiennent toujours — d'après service-public.fr, l'impôt sur le revenu s'efface après 22 ans de détention — et le texte épargne certaines résidences services, étudiantes ou seniors. Le calcul complet a des subtilités : il se pose avec votre expert-comptable avant de vendre, pas après.

Pendant la location, l'amortissement est préservé

À l'automne 2025, des amendements au budget proposaient de plafonner l'amortissement du LMNP. Ils ont été abandonnés : la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, ne touche pas au mécanisme. En 2026, on amortit comme avant pendant la location. C'est la sortie — la revente — qui a changé, pas la détention.

Les prélèvements sociaux montent

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, adoptée en décembre 2025, a relevé la CSG sur une partie des revenus du capital : le taux global des prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus concernés. D'après les analyses publiées depuis, les loyers meublés non professionnels en font partie, dès les revenus 2025 ; les plus-values immobilières des particuliers restent, elles, à 17,2 %. L'ordre de grandeur : 1,4 point de plus, soit environ 140 € par an pour 10 000 € de bénéfice imposable. Le taux exact applicable à votre situation est à confirmer avec votre expert-comptable.

Le micro-BIC des meublés touristiques est raboté

La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme s'applique pleinement depuis la déclaration du printemps 2026, qui portait sur les revenus 2025 — le détail est publié sur impots.gouv.fr. Les seuils du micro-BIC ont changé pour la location touristique, et pour elle seule :

La lecture est claire : la loi resserre la location touristique non classée et laisse la location à l'année tranquille.

Ce que ça veut dire à Nice, concrètement

Le meublé longue durée : la voie la plus stable

Rien n'a été raboté pour lui, et la demande niçoise est profonde : environ 30 000 étudiants à l'université Côte d'Azur selon ses propres chiffres, des soignants, des jeunes actifs. Nice est en zone tendue — les bons quartiers se vident peu. En 2026, le studio ou le deux-pièces meublé loué à l'année reste le socle d'un investissement LMNP à Nice ; le choix du quartier et du prix d'achat, lui, se travaille — la méthode est dans notre guide investir dans l'immobilier à Nice.

La moyenne durée : du meublé classique, pas du tourisme

Louer meublé de un à dix mois — avec le bail mobilité, à des personnes en mission, en formation ou en mutation — reste fiscalement de la location meublée classique : le seuil de 77 700 € et l'abattement de 50 % s'appliquent, pas les seuils rabotés du tourisme. À Nice, cette demande existe toute l'année, et elle paie mieux que le bail de trois ans. La frontière avec le saisonnier est étroite et surveillée : le locataire doit habiter le logement, pas y passer ses vacances. Le fonctionnement complet est dans notre guide de la location moyenne durée à Nice.

La courte durée touristique : trois contraintes qui s'empilent

À Nice, le meublé touristique cumule désormais un micro-BIC réduit à 15 000 € et 30 % s'il n'est pas classé, la limite des 90 jours par an pour une résidence principale, et une autorisation de changement d'usage pour un bien acheté pour être loué en courte durée — le détail est dans notre page sur la règle des 90 jours à Nice. Notre position n'a pas changé : un projet dont l'équilibre ne tient qu'en saisonnier est un projet fragile. Faites tenir vos chiffres à l'année d'abord.

Micro-BIC ou réel : l'arbitrage en deux paragraphes

Le micro-BIC, c'est la simplicité : un abattement forfaitaire de 50 % sur un meublé longue durée, aucune comptabilité, une case à remplir. Il se défend quand les loyers sont modestes et les charges faibles — un bien payé comptant, sans travaux, par exemple.

Le régime réel demande une comptabilité et un expert-comptable, mais il déduit les charges réelles et l'amortissement. À Nice, dès qu'il y a un crédit, des travaux et des meubles — le cas de la plupart des projets accompagnés —, il ressort souvent gagnant pendant la location. Depuis la réforme de 2025, l'arbitrage doit aussi regarder la sortie : les amortissements déduits se retrouvent dans la plus-value le jour de la revente. Ce calcul-là ne se fait pas de tête, ni avec un article : il se fait chiffres en main, avec un comptable.

Comment on gère ça dans l'accompagnement

C'est précisément pour cette raison que l'expert-comptable fait partie de l'accompagnement ORELLIA, parmi les 13 étapes du parcours : l'arbitrage micro-BIC ou réel se pose au moment du financement, la revente s'anticipe dès l'achat, et ses honoraires vous sont annoncés avant de vous engager — pas découverts en cours de route.