L’impôt sur vos loyers : comment il se calcule, et comment on le réduit légalement.

D’abord, remettre les choses à l’endroit

Une phrase revient souvent : « je cherche à défiscaliser ». Elle inverse l’ordre des opérations. On n’achète pas un appartement pour payer moins d’impôt : on achète un bien qui tient — bien placé, acheté au bon prix, loué sans effort —, et l’impôt se règle ensuite. Dans cet ordre-là, le régime fiscal améliore une bonne opération ; dans l’autre, il sert d’argument pour en vendre une mauvaise.

L’arithmétique le dit mieux qu’un discours. Un avantage fiscal se compte en centaines ou en quelques milliers d’euros par an ; une erreur de prix d’achat se compte en dizaines de milliers, une seule fois, le jour de la signature. Le régime fiscal, lui, se change. Le prix payé, non.

Deuxième remise à l’endroit : l’impôt sur les loyers est une ligne de charge parmi d’autres, qui se prévoit comme la taxe foncière ou la vacance. L’enjeu n’est pas de la faire disparaître, mais de savoir ce qu’elle pèsera avant de faire une offre.

Comment des loyers sont imposés, en 2026

Tout se joue sur une question : le logement est-il loué vide ou meublé ? Ce sont deux mondes fiscaux distincts : seuils, abattements et même taux de prélèvements sociaux diffèrent. Et dans chaque monde, deux régimes : le forfaitaire, dit « micro », et le réel.

Location nue : les revenus fonciers

Les loyers d’un logement vide sont des revenus fonciers. D’après service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026, et impots.gouv.fr, mise à jour le 7 avril 2026 : en dessous de 15 000 € de loyers bruts par an, le micro-foncier s’applique automatiquement, avec un abattement forfaitaire de 30 % et aucune charge déductible. Au-delà, le réel devient obligatoire ; il est aussi accessible sur option, pour trois ans, irrévocable pendant cette période (article 32 du code général des impôts ; BOI-RFPI-DECLA-10).

Au réel, on déduit les charges réellement payées : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière, primes d’assurance, provisions de charges de copropriété, frais de gestion. Ce qui reste s’ajoute à vos autres revenus à votre tranche marginale, puis subit 17,2 % de prélèvements sociaux — 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 7,5 % de prélèvement de solidarité (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026). En location nue, pas d’amortissement, à une exception récente sur laquelle nous revenons.

Location meublée : les bénéfices industriels et commerciaux

Les loyers d’un logement meublé ne sont pas des revenus fonciers : le fisc les regarde comme les recettes d’une petite activité commerciale, imposée dans la catégorie des BIC. D’après impots.gouv.fr, page modifiée le 23 avril 2026 : micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 % pour un meublé de longue durée ou un meublé de tourisme classé, contre 15 000 € et 30 % pour un meublé de tourisme non classé — l’abattement ne peut être inférieur à 305 €. Au-delà du seuil, le régime réel s’impose.

Deux différences avec la location nue. La première : au réel, le meublé amortit — nous y venons. La seconde : les prélèvements sociaux sur les loyers meublés sont passés à 18,6 %, la CSG ayant été portée de 9,2 % à 10,6 % par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025. La même page d’impots.gouv.fr donne les deux taux côte à côte. Dernier repère : au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, et si elles dépassent les autres revenus du foyer, on devient loueur professionnel — un autre régime, d’autres cotisations, détaillés dans notre guide LMNP ou LMP : le seuil de 23 000 €.

Pourquoi le meublé au réel efface souvent l’impôt

Amortir, c’est déduire chaque année de vos loyers une fraction du prix du logement et des meubles, comme si le bien s’usait sur le papier. La particularité tient en une phrase : ce n’est pas une dépense. Aucun euro ne sort de votre poche cette année-là, et la déduction vient pourtant en moins du bénéfice imposable. C’est pour cela que, dès qu’il y a un crédit, des travaux et des meubles, le régime réel bat presque toujours le micro-BIC pendant la location.

Deux garde-fous, souvent oubliés. Le premier : l’amortissement ne peut pas creuser de déficit. Il est limité au loyer diminué des autres charges, et la fraction non déduite se reporte sur les exercices suivants, sans limite de durée (article 39 C, II, 2 du code général des impôts ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, 1er mars 2017). Le second : le terrain ne s’amortit pas, et ni la répartition du prix entre composants ni les durées retenues ne se choisissent soi-même — elles relèvent de l’expert-comptable, bien par bien.

Ce que l’amortissement coûte à la revente

C’est la contrepartie, et elle est récente. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la location sont retranchés du prix d’acquisition retenu pour la plus-value, qui grossit d’autant (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84, complétant l’article 150 VB du code général des impôts). Les abattements pour durée de détention restent acquis : d’après service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026, la plus-value est taxée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, l’impôt s’effaçant après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans. Certaines résidences services, étudiantes ou seniors, sont hors du champ.

Une nuance qui a son importance : le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Ceux qui ont seulement été reportés, faute de résultat suffisant, ne devraient donc pas entrer dans le calcul — point à faire confirmer par votre expert-comptable avant de vendre, pas après. Le mécanisme et son exemple chiffré sont détaillés dans notre guide du LMNP à Nice en 2026, avec les autres changements de l’année.

Le même bien au micro-BIC et au réel : l’exemple chiffré

Ce qui suit est un exemple pédagogique, construit pour l’exercice : les chiffres sont des hypothèses, cohérentes entre elles, pas des relevés. Un deux-pièces meublé d’une quarantaine de mètres carrés, loué à l’année. D’abord le coût total, la seule base honnête.

Le loyer retenu : 950 € par mois hors charges, soit 11 400 € par an — un ordre de grandeur cohérent avec le loyer relevé par l’ANIL en 2025 à Nice, 22,7 € le mètre carré charges comprises pour les studios et deux-pièces, appliqué à une quarantaine de mètres carrés. Le financement : 20 000 € d’apport, 180 000 € empruntés sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse ; la Banque de France relevait 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, assurance emprunteur à 0,34 %. Et une tranche marginale de 30 %, celle qui commence à 29 580 € par part au barème 2026 (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026).

Au micro-BIC, le calcul tient en deux lignes : 50 % d’abattement sur 11 400 € laissent 5 700 € imposables, soit 1 710 € d’impôt sur le revenu et 1 060 € de prélèvements sociaux. Aucune charge réelle n’entre dans le calcul : ni les intérêts, ni la taxe foncière, ni les travaux.

Au régime réel, on part des mêmes loyers et on déduit ce qui a été réellement payé, puis l’amortissement.

Un mot d’honnêteté : cet exemple ne dit rien de la qualité de l’opération. Avec ces hypothèses, la mensualité ressort à environ 1 012 €, plus 51 € d’assurance : elle dépasse le loyer, et l’impôt économisé ne comble pas cet écart. Le régime fiscal se choisit après le verdict de rentabilité, pas à sa place.

Les autres leviers légaux, et ce que chacun coûte

Le déficit foncier, en location vide

Quand les charges d’un logement loué vide au régime réel dépassent les loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global — donc sur vos salaires — jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt. Le plafond monte à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, jusqu’au 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026 ; BOI-RFPI-BASE-30-20, 16 septembre 2025). L’excédent se reporte dix ans, sur les seuls revenus fonciers.

La contrepartie : ce sont de vraies dépenses. Un euro de travaux ne rapporte jamais un euro d’impôt en moins — il rapporte votre tranche marginale, plus les prélèvements sociaux évités. Et l’imputation engage : le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Le déficit foncier est excellent quand les travaux étaient nécessaires ; mauvais quand on les invente pour lui.

Le statut du bailleur privé

C’est la nouveauté de 2026, et la seule façon d’amortir en location vide : l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 permet de déduire 3,5 % par an dans le neuf, 3 % dans l’ancien lourdement rénové, sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal, pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. La contrepartie est lourde : neuf ans de location vide à loyer et ressources plafonnés, régime réel obligatoire, option irrévocable. Les paramètres, ligne à ligne, sont dans notre guide du statut du bailleur privé.

Loc’Avantages

Ici, ce n’est plus une déduction mais une réduction d’impôt, calculée sur les loyers bruts, contre une convention signée avec l’Anah et un loyer volontairement inférieur au marché. D’après service-public.gouv.fr, les taux vont de 15 % en loyer intermédiaire sans intermédiation locative à 65 % en loyer très social avec intermédiation, pour un engagement d’au moins six ans ; les conventions s’enregistrent jusqu’au 31 décembre 2027. La contrepartie tient en un mot : le loyer. Sur un marché tendu comme Nice, c’est l’écart avec le loyer de marché qui décide, pas le taux affiché.

Ce qui ne marche pas, ou plus

• Le Pinel est fermé. Il ne s’applique plus aux investissements réalisés après le 31 décembre 2024 d’après service-public.gouv.fr, page vérifiée le 11 mars 2026. Les opérations engagées avant gardent leur avantage, aux conditions prévues.
• Le neuf vendu pour son avantage fiscal. Nous ne visons personne : nous décrivons un montage. Quand un logement se vend nettement au-dessus du prix du quartier parce qu’il ouvre droit à une déduction, le surcoût est immédiat et l’avantage étalé sur neuf ou douze ans. Le test tient en une question : quel est le prix au mètre carré, comparé aux ventes réelles du même quartier ? Si l’écart dépasse l’avantage promis, le calcul est déjà fait.
• Choisir un régime « parce que c’est mieux ». Le micro l’emporte quand il n’y a ni crédit, ni travaux, ni charges — un bien payé comptant, par exemple. Le réel l’emporte dans presque tous les autres cas. C’est un calcul, pas une préférence, et l’option n’est pas neutre : celle du réel foncier engage pour trois ans.
• Le montage choisi pour l’impôt seul. Une société n’est pas un régime fiscal de plus : elle a son coût annuel et sa sortie. La comparaison complète est dans notre guide SCI ou nom propre.

La place de l’expert-comptable

Tout ce qui précède décrit des règles générales. Les appliquer à votre situation — votre tranche, vos autres revenus, votre crédit, la répartition du prix entre composants, l’année où l’impôt reviendra — est un travail de comptable, pas de lecture. C’est pour cela que l’expert-comptable fait partie de l’accompagnement ORELLIA, parmi les 13 étapes du parcours, avec le cabinet Ferrua Ribes à Nice, honoraires annoncés avant de vous engager.

Le bon moment n’est pas la première déclaration : c’est le montage, avant l’offre d’achat. Le choix du régime, celui de la structure et la façon dont la revente se prépare se tranchent ensemble, une fois que le bien et son financement sont posés. Ce que fait un comptable du meublé, ce qu’il coûte et quand on peut s’en passer : nous l’avons détaillé dans notre page sur l’expert-comptable du meublé à Nice.

La question que tout le monde pose vraiment est traitée à part : ne pas payer d’impôt sur ses loyers, avec le calendrier de l’effacement et son rattrapage à la revente.