Trois mots qu’on confond, et qui ne valent pas la même chose
« Défiscalisation immobilière » ne désigne rien de précis en droit. Le code général des impôts, lui, connaît trois mécanismes très différents, et l’écart entre eux explique presque toutes les déceptions.
- La réduction d’impôt. Elle se retranche de l’impôt lui-même. Mille euros de réduction, c’est mille euros d’impôt en moins — quelle que soit votre tranche. C’était le Pinel ; c’est aujourd’hui le Denormandie, Loc’Avantages, le Malraux.
- La déduction. Elle se retranche du revenu imposable, pas de l’impôt. Mille euros déduits rapportent votre tranche marginale, plus les prélèvements sociaux évités : entre rien du tout et un peu moins de la moitié. C’est l’amortissement — celui du statut du bailleur privé, celui du meublé au réel — et le déficit foncier.
- Le régime d’imposition. Ce n’est ni un cadeau ni un dispositif : c’est la façon dont vos loyers sont calculés avant impôt. Micro ou réel, foncier ou bénéfices industriels et commerciaux. Personne ne le vend, et c’est pourtant lui qui déplace le plus d’argent. Le calcul complet est dans notre guide de l’impôt sur les loyers.
Retenez la hiérarchie : une réduction d’impôt affichée « 18 % » et une déduction affichée « 3,5 % » ne se comparent pas. La première porte sur le prix du logement, la seconde sur une base réduite, et sa valeur dépend de votre tranche. Toute plaquette qui met les deux côte à côte sans le dire compare des choses qui n’ont pas la même unité.
L’inventaire, ligne par ligne
Ce qui est fermé aux nouvelles opérations
Le Pinel — et avant lui le Duflot, même article 199 novovicies du code — est celui dont le nom circule encore le plus, et il est fermé. Service-public.gouv.fr, page vérifiée le 11 mars 2026 : aucun investissement locatif Pinel n’est plus possible depuis le 1er janvier 2025. Les opérations engagées avant conservent leur réduction jusqu’au terme de leur engagement.
Le Censi-Bouvard, qui accompagnait les résidences services meublées, s’est arrêté aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022, au taux de 11 % (BOFiP, BOI-IR-RICI-220-10, mise à jour du 11 juillet 2024). Le Cosse « Louer abordable » n’accepte plus de nouvelles conventions : elles se déposaient du 1er janvier 2017 au 28 février 2022 d’après l’analyse juridique de l’ANIL, et Loc’Avantages a pris la suite. Les Scellier, Robien et Borloo s’étaient refermés bien avant.
Ce qui reste ouvert, avec sa date limite
Le statut du bailleur privé, que tout le monde appelle « dispositif Jeanbrun » et que service-public.gouv.fr nomme « Relance logement - Jeanbrun » (fiche vérifiée le 21 juillet 2026), vient de l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. C’est le seul dispositif de défiscalisation immobilière créé par la loi de finances pour 2026, et c’est un amortissement : 3,5 % par an dans le neuf, 3 % dans l’ancien lourdement rénové, sur 80 % du prix, plafonné à 8 000 € de déduction par an et par foyer. Contrepartie : neuf ans de location vide, loyer et ressources plafonnés, régime réel obligatoire. Les paramètres, ligne à ligne, sont dans notre guide du statut du bailleur privé.
Loc’Avantages reste ouvert aux demandes de convention enregistrées auprès de l’Anah jusqu’au 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 11 mars 2026) : une réduction d’impôt de 15 ou 35 % des loyers bruts, portée à 20 ou 40 % avec intermédiation locative, et 65 % au niveau très social. Nous l’avons passé au calcul, décote comprise, dans notre avis chiffré sur Loc’Avantages.
Le Denormandie est bel et bien encore ouvert, jusqu’au 31 décembre 2027 d’après service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 11 mars 2026 : 12 % du prix pour six ans de location, 18 % pour neuf ans, 21 % pour douze, à condition d’acheter dans une commune inscrite au dispositif et d’y faire des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le prix n’est retenu que dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € le mètre carré.
Le Malraux : 22 ou 30 % des dépenses de restauration d’un immeuble en site patrimonial remarquable, retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, contre neuf ans de location nue (impots.gouv.fr, page « Immeubles spéciaux » modifiée le 8 avril 2026). Le monument historique : les charges se déduisent du revenu global sans plafond de montant, contre l’engagement de conserver l’immeuble quinze ans, même source. Deux régimes de patrimoine, pas des placements ordinaires.
Ce qui n’est pas un dispositif, mais un régime
Le déficit foncier n’est pas une faveur : c’est la conséquence normale du régime réel en location vide. Quand les charges dépassent les loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt, et le surplus se reporte dix ans sur les seuls revenus fonciers. Le plafond monte à 21 400 € pour des travaux qui font passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, pour des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr, fiche F1991). C’est le levier de l’achat avec travaux — excellent quand les travaux étaient nécessaires, mauvais quand on les invente pour lui.
Le meublé au réel, enfin, est le grand absent des pages de défiscalisation, parce que personne ne le commercialise : l’amortissement du bien et des meubles vient en charge, sans plafond annuel, sans plafond de loyer, sans engagement de durée. C’est lui qui, le plus souvent, efface l’impôt sur des loyers pendant des années. Le mécanisme, sa durée et son coût à la revente sont détaillés dans notre page ne pas payer d’impôt sur ses loyers.
| Le dispositif | Ce qu’il donne | À quelle condition | Jusqu’à quand | Pour qui c’est pertinent |
|---|---|---|---|---|
| Bailleur privé | Amortissement de 3,5 % (neuf) ou 3 % (ancien lourdement rénové) sur 80 % du prix, 8 000 € de déduction par an au plus | Location vide neuf ans, loyer et ressources plafonnés, régime réel obligatoire, option irrévocable | Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | Un foyer fortement imposé qui achète du neuf et accepte un loyer sous le marché pendant neuf ans |
| Loc’Avantages | Réduction d’impôt de 15 à 65 % des loyers bruts | Convention Anah, loyer décoté, location vide six ans au moins | Conventions enregistrées jusqu’au 31 décembre 2027 | Un bailleur qui loue déjà sous le marché, ou vise le social avec intermédiation |
| Denormandie | Réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix selon six, neuf ou douze ans | Ancien dans une commune inscrite, travaux d’au moins 25 % du coût de l’opération, prix retenu à 300 000 € et 5 500 €/m² | Investissements jusqu’au 31 décembre 2027 | Un achat-travaux dans une ville éligible, quand l’opération tient déjà sans l’avantage |
| Malraux | Réduction de 22 ou 30 % des dépenses de restauration, 400 000 € sur quatre ans | Immeuble en site patrimonial remarquable, restauration complète, location nue neuf ans | Ouvert en 2026 | Un patrimoine déjà constitué et une imposition élevée |
| Monument historique | Déduction des charges du revenu global, sans plafond de montant | Immeuble classé, inscrit ou agréé ; conservation quinze ans | Ouvert en 2026 | Un cas de patrimoine, rarement un investissement locatif |
| Déficit foncier | Déduction de 10 700 € par an du revenu global, 21 400 € en rénovation énergétique | Location vide au réel, dépenses réelles, location maintenue trois ans de plus | Permanent ; plafond doublé jusqu’au 31 décembre 2027 | Un ancien à rénover, loué vide |
| Meublé au réel | Amortissement du bien et des meubles, sans plafond annuel | Location meublée, comptabilité tenue, amortissements repris au calcul de la plus-value | Un régime, pas un dispositif : pas de date | La voie la plus courante en location longue durée |
| Pinel | Plus rien pour une nouvelle opération | — | Fermé aux investissements réalisés depuis le 1er janvier 2025 | Personne, sauf engagement pris avant |
| Censi-Bouvard | Plus rien pour une nouvelle opération | — | Fermé aux acquisitions postérieures au 31 décembre 2022 | Personne, sauf engagement pris avant |
Sources du tableau : service-public.gouv.fr, fiches F31151 et F35011 vérifiées le 11 mars 2026, F34115 vérifiée le 11 mars 2026, F39735 vérifiée le 21 juillet 2026, F1991 consultée le 10 septembre 2026 ; impots.gouv.fr, « Immeubles spéciaux », 8 avril 2026 ; BOFiP, BOI-IR-RICI-220-10 du 11 juillet 2024 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47. Chaque cas particulier se vérifie avec un expert-comptable.
Le plafond qui s’applique par-dessus tout le reste
Le plafonnement global des niches fiscales limite le total des avantages qu’un foyer peut obtenir dans l’année : 10 000 €, porté à 18 000 € si l’on y ajoute des investissements outre-mer ou des Sofica (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er janvier 2026 ; article 200-0 A du code général des impôts). C’est un plafond par foyer, pas par logement : deux opérations se cumulent contre le même plafond.
Trois précisions changent la lecture. D’abord, il vise pour l’essentiel des réductions et des crédits d’impôt : Denormandie, Loc’Avantages, Pinel encore en cours. Ensuite, deux régimes en sont expressément sortis : le Malraux depuis l’imposition des revenus de 2013, et les monuments historiques (BOFiP, BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, publié le 21 avril 2026). Enfin, une déduction ne joue pas dans la même catégorie : elle diminue le revenu imposable et non l’impôt, et dans sa version en vigueur au 21 février 2026, l’article 200-0 A ne rattrape nommément que les amortissements des h et l du 1° du I de l’article 31 et de l’article 31 bis. Les i et j rétablis par l’article 47 pour le statut du bailleur privé n’y figurent pas. En l’état du texte, cet amortissement échappe donc au plafonnement, comme le déficit foncier et comme l’amortissement du meublé. L’administration n’a pas encore commenté ce point : à confirmer avec un comptable avant de construire un montage dessus.
Le point que les plaquettes ne font jamais
Voici le fond du sujet, dit franchement. Un avantage fiscal ne rattrape pas un bien acheté trop cher. Quand un logement se vend au-dessus du prix de son quartier parce qu’il ouvre droit à un dispositif, l’économie d’impôt ne fait que rembourser, en plusieurs années, une surcote payée en une fois le jour de la signature. Nous ne visons aucune société et ne chiffrons aucune pratique : nous décrivons un mécanisme, et nous le mettons en chiffres.
Exemple pédagogique, entièrement construit pour l’exercice. Deux fois le même appartement neuf, même quartier, même loyer, mêmes frais. Une seule chose change : le prix payé, et l’avantage fiscal qui va avec. Sa valeur de marché, lue sur les ventes réelles du secteur, est de 220 000 € ; le programme le propose à 253 000 €, soit 15 % de plus. Les frais de notaire réduits du neuf, de l’ordre de 2 à 3 %, sont pris à 2,5 % des deux côtés.
Ce que la surcote coûte, ce que le dispositif rend — exemple pédagogique, sur les neuf ans d’engagement
Hypothèses annoncées : tranche marginale de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers, frais de notaire du neuf à 2,5 %. Aucun de ces chiffres n’est un chiffre de marché : ils servent à montrer le mécanisme.
Et ce solde est le meilleur des cas, parce qu’il ne compte pas le loyer. Pendant ces neuf ans, le logement doit être loué vide, sous un plafond de loyer intermédiaire, à un locataire dont les ressources sont plafonnées : sur un marché tendu, chaque mois ajoute un écart au marché qui ne figure nulle part dans l’exemple ci-dessus. Il ne compte pas non plus la revente : on revend au prix du quartier, pas au prix qu’on a payé.
Le filtre maison enfonce le clou. Notre règle demande au moins 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis. Sur 259 325 € de coût total, il faudrait 2 075 € de loyer par mois pour passer ; sur 225 500 €, il en faut 1 804 €. Le loyer, lui, ne monte pas de 15 % parce que le prix a monté de 15 % : c’est le quartier qui le fixe. Le test tient donc en une question, à poser avant toute discussion fiscale : à combien le mètre carré, comparé aux ventes réelles enregistrées dans la même rue ? Sur ce point, l’écart structurel entre le neuf et l’ancien est chiffré, sources à l’appui, dans notre comparatif neuf ou ancien.
L’ordre des opérations
La méthode de la maison tient en une phrase : on choisit un bien qui tient au calcul, puis on optimise la fiscalité dessus. Jamais l’inverse. La raison est arithmétique. Un avantage fiscal se compte en quelques milliers d’euros par an, il est plafonné, il se révise à chaque loi de finances ; une erreur de prix d’achat se compte en dizaines de milliers d’euros, une seule fois, et elle ne se corrige jamais. Le régime fiscal se change ; le prix payé, non.
Concrètement : le prix se vérifie sur les ventes réelles, le loyer sur les annonces du quartier, le financement avec un courtier, et le régime fiscal en dernier, avec un expert-comptable — les deux font partie de l’accompagnement ORELLIA, honoraires annoncés avant que vous vous engagiez. Ce qui dépend de votre situation — votre tranche, vos autres revenus, la répartition du prix entre composants, l’année où l’impôt reviendra — est un travail de comptable, pas de lecture. Et si le calcul ne passe pas, aucun dispositif ne le fera passer : c’est ce que notre guide de la rentabilité locative met en équation.
L’outil de la maison
Testez l’opération avant de parler d’impôt.
Entrez un prix, des travaux, un loyer : le simulateur pose le calcul complet — coût total, cash flow mensuel, règle des 800 € par tranche de 100 000 € — et rend son verdict, avantage fiscal ou pas. Gratuit, sans inscription.
Ouvrir le simulateurEt si vous voulez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert aussi à dire qu’un programme vendu pour son avantage fiscal n’est pas une bonne opération.