Investir dans le neuf ou dans l’ancien : l’équation en entier.

Tout part du prix au mètre carré

Deux chiffres publics posent le problème. Dans les Alpes-Maritimes, le prix moyen au mètre carré des appartements neufs réservés s’établissait à 7 713 € au deuxième trimestre 2026 — enquête sur la commercialisation des logements neufs du service statistique du ministère chargé du logement, données départementales publiées le 3 septembre 2026, sans garantie. L’ancien niçois, lui, se situe autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré en moyenne à l’été 2026, sans garantie non plus.

Une précaution honnête : le département tire vers le haut — Cannes, Antibes et le littoral y pèsent. L’ordre de grandeur tient quand même : sur les quatre derniers trimestres, le neuf du département est resté entre 6 594 et 7 713 € le mètre carré, contre 4 944 € de moyenne nationale, même source.

Face à cela, le loyer ne suit pas. Aucune source publique ne mesure d’écart de loyer entre neuf et ancien à Nice : la Carte des loyers de l’ANIL et du ministère chargé du logement, édition 2025, donne 20,4 € le mètre carré charges comprises toutes catégories, 22,7 € pour les studios et deux-pièces, sans distinguer l’âge du bâti. Nous n’inventerons pas une différence qui n’est pas mesurée. Le mécanisme, lui, se dit sans chiffre : un locataire compare une surface, un quartier, un état et un montant, pas une date de construction. Un neuf bien placé prend parfois quelques dizaines d’euros ; rarement de quoi combler un écart d’achat de 40 % ou plus. C’est toute l’équation, et le reste de cette page l’examine poste par poste.

Le comparatif, poste par poste

Le tableau rassemble ce qui change réellement d’un marché à l’autre ; les postes qui pèsent le plus sont repris juste après.

Les frais d’acquisition, seul poste où le neuf gagne franchement

La vente d’un logement neuf est soumise à la TVA : elle échappe aux droits de mutation départementaux et ne supporte qu’une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % prévu à l’article 1594 F quinquies du code général des impôts, soit 0,715 % une fois ajoutés les frais d’assiette et de recouvrement. Avec les émoluments réglementés du notaire — environ 2 000 € hors taxes pour un bien de 200 000 €, selon service-public.fr le 5 août 2026 —, la contribution de sécurité immobilière et les débours : 2 à 3 % du prix. Dans l’ancien, les droits de mutation oscillaient entre 3,8 et 4,5 % selon les départements, et la loi de finances pour 2025 a autorisé une majoration de 0,5 point qu’une trentaine de collectivités ont adoptée dès avril 2025 (service-public.fr, 2 avril 2025) : avec la taxe communale et les émoluments, 7 à 8 %, que nous retenons à 7,5 %.

Mesurons cet avantage au lieu de le célébrer : sur un même prix de 280 000 €, l’écart est d’environ 14 000 €, soit 5 % du prix — à comparer à un écart de prix au mètre carré qui dépasse souvent 40 %. Cinq points contre quarante : c’est l’ordre de grandeur à garder en tête chaque fois qu’on entend « mais les frais de notaire sont réduits ».

Garanties, taxe foncière, charges

Trois garanties couvrent un logement neuf, toutes à compter de la réception des travaux : parfait achèvement pendant un an, bon fonctionnement des équipements dissociables pendant deux ans, décennale pendant dix ans sur ce qui touche à la solidité de l’ouvrage (service-public.fr). Vrai filet, absent d’une vente entre particuliers — avec une nuance qu’on oublie : les travaux réalisés dans un ancien par des entreprises assurées sont eux aussi couverts par leur décennale. Un ancien lourdement rénové porte donc les mêmes garanties sur tout ce qui a été refait ; notre guide de l’investissement locatif avec travaux détaille le reste.

La taxe foncière ensuite : les constructions nouvelles à usage d’habitation sont exonérées de la part communale pendant les deux années qui suivent celle de l’achèvement (article 1383 du code général des impôts). Trois réserves. La commune peut ramener l’exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base, et un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre peut supprimer la sienne (BOFiP, BOI-IF-TFB-10-60-20, 20 décembre 2021). La déclaration doit partir dans les quatre-vingt-dix jours de l’achèvement. Et passé ces deux ans, rien ne dit que la taxe d’un neuf sera plus légère : elle se calcule sur une valeur locative cadastrale établie à la construction.

Les charges de copropriété, elles, ne se chiffrent pas honnêtement : aucun barème public fiable, donc aucun chiffre ici. Le sens général est connu — un bâtiment neuf est mieux isolé, le chauffage pèse moins ; en échange, une résidence récente porte un hall, un ascenseur, des espaces verts, parfois un gardien. Les derniers appels de charges se demandent avant l’offre, dans les deux cas.

Reste la revente, qu’on regarde trop tard : le neuf n’y est plus neuf. L’avantage des frais réduits ne se transmet pas — votre acheteur paiera les droits de mutation de l’ancien — et la marge du promoteur, elle, ne revient pas.

Un exemple chiffré : le même budget, à Nice

Posons un cas pédagogique — construit pour l’exercice, ce n’est pas un dossier réel, mais chaque ligne suit notre méthode : tout se calcule sur le coût total. Budget de départ : environ 290 000 €, tout compris.

Les loyers, appuyés sur la Carte des loyers de l’ANIL, édition 2025. Le deux-pièces neuf de 40 m² : 22,7 € le mètre carré charges comprises, soit environ 908 € — retenons 870 € hors charges en meublé. Le trois-pièces rénové de 60 m² : 20,4 € toutes catégories donnerait 1 224 € charges comprises, mais un trois-pièces se loue moins cher au mètre carré qu’un studio — retenons prudemment 1 060 € hors charges.

L’écart vient d’un seul endroit : le prix du mètre carré. Le neuf a bien repris quelque chose au passage — environ 14 000 € de frais économisés à prix équivalent, aucun chantier, deux ans de taxe foncière en moins si l’exonération est entière. Mais il en reperd ailleurs, et cette part ne figure sur aucune plaquette.

Le compte est vite fait : les 14 000 € de frais économisés sont absorbés par le seul délai de livraison, avant même qu’on parle du prix du mètre carré. Lequel, lui, reste dans chaque ligne du calcul — la mécanique de nos guides du rendement brut et net et du cash flow à Nice.

Les cas où le neuf gagne vraiment

Ils existent, et méritent mieux qu’une concession de politesse. Chacun se vérifie ; aucun ne se suppose.

• Vous ne conduirez pas de chantier. Ce n’est pas un caprice : un chantier demande du temps, de la présence, une tolérance au dérapage. À distance et sans réseau d’artisans, une rénovation ratée coûte plus que l’écart de prix du neuf.
• L’ancien manque, ou il est trop dégradé. Quartiers récents, communes de périphérie, copropriétés qui portent un plan pluriannuel lourd : un ancien qui appellera des dizaines de milliers d’euros de fonds de travaux n’est pas moins cher que le neuf.
• L’exonération de taxe foncière est réellement acquise. Encore faut-il que la commune ne l’ait pas réduite et que la déclaration parte dans les quatre-vingt-dix jours : cela se vérifie en mairie et au service des impôts fonciers, avant de signer.
• Un dispositif fiscal qui ne s’ouvre qu’au neuf. Le statut du bailleur privé version 2026, détaillé plus bas : dans l’ancien, il exige une réhabilitation lourde rarement atteignable pour un appartement seul.

Un cinquième argument tient moins bien qu’il n’y paraît : « le neuf, c’est vingt ans sans dépense ». La décennale couvre dix ans et le gros œuvre, pas la peinture ni le mobilier d’un meublé.

Ce que contient le prix affiché d’un programme

Le prix d’un logement neuf ne se forme pas comme celui d’un appartement ancien. En face de vous, pas de vendeur avec un besoin et un délai : une grille de prix établie par le promoteur, identique quel que soit le chemin par lequel vous arrivez. Ce prix, affiché toutes taxes comprises, doit financer le terrain, la construction, les assurances, la marge — et la commercialisation.

Ce dernier poste se dit simplement. Quand un intermédiaire vous présente un programme, il n’est pas payé par vous : il est rémunéré par le promoteur, sur le prix que vous payez. Sa commission est déjà dans le prix affiché, que vous passiez par lui ou non. Rien d’illégal : c’est le modèle de distribution du neuf. Mais le conseil n’est pas neutre pour autant — celui qui vous montre un programme est rémunéré si vous l’achetez, et pas si vous achetez un ancien à rénover deux rues plus loin. C’est vrai de tout vendeur ; c’est simplement plus difficile à voir quand aucun honoraire ne vous est facturé.

Aucun barème public ne donne le niveau de ces honoraires de commercialisation : nous n’en citerons pas de chiffre, et ne mettrons en cause aucun promoteur. Trois gestes coûtent une heure — demander la grille de prix du programme entier, pas seulement du lot proposé ; comparer le prix au mètre carré aux ventes réellement enregistrées dans le quartier, la base des demandes de valeurs foncières étant publique et nos repères étant sur la page des données du marché niçois ; faire chiffrer le même budget en ancien avec travaux avant de signer un contrat de réservation.

C’est aussi pour cela que notre honoraire est annoncé en entier dès le premier appel, qu’il ne dépend ni du bien retenu ni de son prix, et que l’argent d’un client ne transite jamais par nos comptes.

Vente en état futur d’achèvement : ce qui se lit avant de signer

• L’échéancier des appels de fonds. 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, le solde à la livraison : les plafonds légaux (service-public.fr, 20 juin 2025).
• Les intérêts intercalaires. « Le déblocage progressif des fonds entraîne le paiement d’intérêts supplémentaires », rappelle l’ANIL : vous les payez avant le premier loyer. Un différé se négocie parfois avec la banque — travail du courtier, qui fait partie de l’accompagnement.
• La garantie financière. Le contrat doit produire une garantie d’achèvement ou de remboursement des sommes versées. Sans elle, on ne signe pas.
• Le délai, et ce qui se passe s’il glisse. Le contrat fixe une date ou un trimestre de livraison ; une indemnité de retard n’existe que s’il la prévoit. Mesurez ce que six mois de décalage coûtent en loyer non perçu.
• La conformité à la livraison. Surfaces, prestations, finitions : ce qui manque se consigne au procès-verbal, et les 5 % restants peuvent être consignés jusqu’à la levée des réserves.

Le statut du bailleur privé ne traite pas les deux de la même façon

L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a rouvert un amortissement en location vide, et il distingue les deux marchés : 3,5 % par an dans le neuf ou en état futur d’achèvement, 3 % dans l’ancien lourdement rénové, sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal, contre neuf ans de location à loyer plafonné.

Le demi-point d’écart n’est pas le sujet : la porte d’entrée l’est. Dans le neuf, il suffit d’acheter dans la fenêtre prévue par le texte. Dans l’ancien, il faut au moins 30 % de travaux d’amélioration et une réhabilitation lourde amenant le bâtiment en classe A ou B du diagnostic de performance énergétique — rarement atteignable pour un appartement seul dans une copropriété niçoise ancienne. En pratique, ce dispositif est d’abord une porte ouverte au neuf.

En échange, le loyer reste plafonné neuf ans durant, nettement sous le marché niçois : c’est là que l’avantage se paie, et nous l’avons chiffré dans notre guide du statut du bailleur privé en 2026. Le régime se choisit avec un expert-comptable — qui fait partie de l’accompagnement —, jamais depuis un article.

Aucun avantage fiscal ne rattrape un prix d’achat trop élevé pour le loyer qu’il produit. Le neuf mérite d’être examiné poste par poste, exactement comme l’ancien ; il ne mérite pas d’être choisi parce qu’il est plus simple à acheter. Le premier appel dure trente minutes et sert à poser les deux versions côte à côte — y compris pour conclure que le programme proposé ne se finance pas.