Le statut du bailleur privé en 2026 : ce qui existe vraiment.

Ce qui a été voté, et quand

Le point de départ est un rapport remis au Gouvernement en juin 2025 par le député Mickaël Cosson et le sénateur Marc-Philippe Daubresse, pour relancer l'investissement locatif après la fin du Pinel, fermé aux investissements réalisés après le 31 décembre 2024 d'après service-public.fr. Le 17 octobre 2025, le ministère du logement de Vincent Jeanbrun a annoncé qu'il porterait la mesure par amendement au projet de loi de finances pour 2026 : d'où les noms « amendement Jeanbrun » et « dispositif Jeanbrun ».

Le parcours a été chaotique : première partie rejetée par l'Assemblée nationale le 21 novembre 2025, commission mixte paritaire en échec en décembre. En nouvelle lecture, le 15 janvier 2026, l'Assemblée adopte à l'article 12 octies un amendement du député Cosson, sous-amendé par le Gouvernement — le rapport n° 312 du Sénat, du 28 janvier 2026, en fait le récit. Le texte passe ensuite par l'article 49, alinéa 3, le 27 janvier, puis en lecture définitive le 2 février 2026.

Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision n° 2026-901 DC le 19 février 2026 : huit articles censurés en tout ou partie, aucun ne concerne le dispositif. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a été publiée au Journal officiel du 20 février. Son article 47 rétablit les i et j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. Ni « statut » ni « Jeanbrun » n'y figurent : juridiquement, c'est une « déduction au titre de l'amortissement » des revenus fonciers.

Le dispositif en français courant

Amortir, c'est déduire chaque année de vos loyers une fraction du prix du logement, comme si le bien s'usait sur le papier. C'est le moteur du LMNP au régime réel. La nouveauté de 2026, c'est qu'il s'ouvre à la location vide — dans un cadre beaucoup plus serré. Les paramètres, tels qu'écrits à l'article 47 :

Un exemple pédagogique, volontairement simple. Un appartement neuf acheté 250 000 € net de frais : la base amortissable est de 200 000 €, et la déduction annuelle de 7 000 €, sous le plafond. Cette somme vient en moins de vos loyers imposables ; l'économie d'impôt réelle dépend de votre tranche marginale et des prélèvements sociaux, et se calcule avec un expert-comptable, pas avec un article. Deux règles à retenir : le régime réel est obligatoire — le micro-foncier est exclu par l'article 32 du code — et l'option, prise avec la déclaration des revenus de l'année d'achat ou d'achèvement, est irrévocable.

À qui il s'adresse — et à qui il ne s'adresse pas

• Location vide, en résidence principale du locataire. Pas de meublé, pas de saisonnier. Bail prenant effet dans les douze mois de l'achèvement ou de l'acquisition, pour neuf ans, de manière effective et continue.
• Un appartement dans un immeuble collectif. Le texte vise les logements « dans un bâtiment d'habitation collectif » : une maison individuelle n'entre pas.
• Neuf, en état futur d'achèvement, ou construit par vous — dans ce dernier cas, c'est le dépôt du permis qui doit tomber dans la fenêtre.
• Ancien, seulement avec de gros travaux. Des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition, répondant aux critères de la « réhabilitation lourde » définis par le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025 : à l'issue des travaux, le bâtiment atteint la classe A ou B du DPE et respecte des critères de sécurité, de salubrité et d'accessibilité. Ou des travaux qui produisent un immeuble neuf au sens de la TVA.
• Loyer et ressources plafonnés. Pour le loyer intermédiaire, ce sont les plafonds du Pinel (III de l'article 199 novovicies) ; pour le social et le très social, ceux de Loc'Avantages (article 199 tricies).
• Pas à la famille. Ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu'au deuxième degré. SCI à l'impôt sur le revenu possible si les associés gardent leurs parts neuf ans ; propriété démembrée exclue.

Ce qu'il change face au LMNP, au déficit foncier et à Loc'Avantages

Face au LMNP

Le LMNP amortit aussi, mais en meublé, au régime réel des BIC, sans plafond annuel de 8 000 €, sans plafond de loyer et sans engagement de neuf ans. À Nice, où le meublé longue durée reste la voie la plus stable, c'est un avantage décisif — le détail est dans notre guide du LMNP à Nice en 2026. Le point commun, désormais, c'est la revente. L'article 47 a aussi modifié l'article 150 VB du code : les amortissements déduits au titre du nouveau dispositif sont retranchés du prix d'acquisition pour calculer la plus-value, comme pour le LMNP depuis la loi de finances pour 2025 ; les abattements pour durée de détention restent acquis.

Face au déficit foncier

En location vide au régime réel, les travaux se déduisent des loyers, et le déficit qui en résulte s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt (article 156 du code). Le même article 47 a prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 le plafond doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, pour les dépenses payées à partir du 1er janvier 2026. Attention au cumul : dans la branche « ancien » du nouveau dispositif, les travaux intégrés à la base d'amortissement ne peuvent plus être déduits comme charges. On choisit l'un ou l'autre.

Face à Loc'Avantages

Loc'Avantages n'a pas disparu : prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 88 de la loi de finances pour 2025 (commentaires du BOFiP du 6 mars 2025), il accorde une réduction d'impôt de 15 à 65 % des loyers bruts, contre une convention avec l'ANAH et un loyer réduit. Le texte de 2026 ne dit rien du cumul avec le nouvel amortissement ; un sous-amendement qui voulait l'autoriser est tombé le 15 janvier 2026 sans être voté. Point à confirmer.

Ce qu'il vaut pour un projet à Nice

Nice est classée en zone A par l'arrêté du 1er août 2014 (annexe I, version consolidée au 26 juin 2026). Pour un loyer intermédiaire, le plafond 2026 est de 14,64 € par mètre carré et par mois, hors charges, multiplié par un coefficient de surface — 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2 — (article 2 terdecies D de l'annexe III du code ; barème BOFiP du 10 mars 2026). Les ressources du locataire, vérifiées à la signature du bail, ne doivent pas dépasser 44 344 € par an pour une personne seule, 66 276 € pour un couple.

C'est le cœur du sujet. L'avantage vaut au plus 8 000 € de déduction par an — et il se paie en loyer, chaque mois, pendant neuf ans, sur un marché où la demande permettrait de louer plus cher. Dans notre méthode, le verdict se rend sur le cash flow, calculé sur le coût total : un loyer plafonné rend le filtre des 800 € par tranche de 100 000 € plus dur à passer — nous l'avons posé dans notre guide du cash flow à Nice. L'impôt économisé compense parfois l'écart, pas toujours : la réponse est dans le calcul, pas dans le taux.

Deuxième réalité niçoise : l'ancien. Le parc qui fait la ville — acheté autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré en moyenne à l'été 2026, sans garantie — n'entre dans la branche « ancien » qu'avec 30 % de travaux et une réhabilitation lourde qui amène le bâtiment en classe A ou B. Pour un appartement seul dans une copropriété ancienne, c'est rarement atteignable. En pratique, à Nice, le dispositif concerne surtout le neuf et les réhabilitations complètes, dont nous ne chiffrons pas le prix ici : nos repères sont sur la page des données du marché niçois.

Les points d'attention avant de signer

• Neuf ans, vraiment. Rompre l'engagement ajoute les amortissements déduits à votre revenu de l'année de la rupture, avec un système de quotient — sauf invalidité, licenciement ou décès.
• Le plafond est par foyer, pas par logement. 8 000 € par an, quel que soit le nombre de biens. Deux appartements neufs à 250 000 € dépassent déjà le plafond.
• La revente se prépare dès l'achat. Les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value : le calcul se pose avant de vendre.
• Pas de cumul. Dans le neuf, exclusif du Girardin social ; dans l'ancien, exclusif du Pinel, du Denormandie, du Malraux et des Girardin, et fermé aux monuments historiques.
• La fenêtre est courte. Acquisition, ou dépôt du permis, avant le 31 décembre 2028. Ce n'est pas une raison pour acheter vite : c'est une raison pour calculer tôt, avant une option irrévocable.

Ce qu'on ne sait pas encore, au 2 septembre 2026

• Aucun commentaire de l'administration. Nous n'avons trouvé au BOFiP aucune instruction sur les nouveaux i et j : la mise à jour du 9 avril 2026 des régimes spéciaux des revenus fonciers et des obligations déclaratives n'en parle pas. Le formulaire 2044-EB de la campagne 2026, malgré son intitulé « statut du bailleur privé » — qu'il porte depuis des années —, ne vise encore que les anciens dispositifs — Scellier, Pinel, Denormandie. Rien d'anormal : la première option sera prise au printemps 2027, avec les revenus 2026.
• Pas de décret à attendre, mais une définition à préciser. L'article 47 ne renvoie à aucun décret. Mais la réhabilitation lourde qu'il exige dans l'ancien est définie, par renvoi, pour des bâtiments collectifs entiers ; comment elle s'apprécie pour un seul appartement reste à éclaircir.
• Après neuf ans. Le texte fixe une durée minimale et un plafond cumulé — 80 % du prix —, sans dire explicitement si l'amortissement continue au-delà de l'engagement, ni à quelles conditions de loyer.
• Le déficit et Loc'Avantages. Aucune règle propre pour le déficit créé par l'amortissement : en l'état, ce serait la règle générale des 10 700 €, sans confirmation de l'administration. Le cumul avec Loc'Avantages n'est pas tranché.

C'est pour ce genre de sujet que l'expert-comptable fait partie de l'accompagnement ORELLIA, parmi les 13 étapes du parcours, honoraires annoncés avant de vous engager : le régime se choisit au moment du financement, la revente s'anticipe dès l'achat. Et aucun dispositif fiscal ne sauve une opération qui ne se finance pas.