Le statut du bailleur privé : ce qui a changé, et depuis quand.

Ce qui a changé, et par quel texte

L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel n° 0043 du 20 février 2026, rétablit les i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts. Le code ne dit ni « statut du bailleur privé » ni « Jeanbrun » : il crée une déduction au titre de l’amortissement, imputée sur les revenus fonciers d’un logement loué vide. Le texte s’applique aux acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi — soit le 21 février 2026 — et le 31 décembre 2028.

Un texte est venu s’y ajouter cet été. Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 28 août et entré en vigueur le lendemain, modifie l’article D. 443-34 du code de la construction et de l’habitation pour permettre aux organismes d’habitations à loyer modéré de vendre des logements à des particuliers qui les louent sous ce régime d’amortissement.

Qui est concerné, et qui ne l’est pas

Sont concernés les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, loués nus à usage d’habitation principale de façon effective et continue pendant neuf ans au moins, à loyer et à ressources de locataire plafonnés : les plafonds du logement intermédiaire — ceux du Pinel — pour le taux de base, ceux de Loc’Avantages pour les segments social et très social. Le taux de 3,5 % du neuf monte alors à 4,5 % ou 5,5 %, celui de 3 % de l’ancien à 3,5 % ou 4 %.

Ne sont pas concernés : la location meublée, la maison individuelle, l’ancien acheté sans travaux, et la location à un membre de son foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré. Dans l’ancien, il faut une réhabilitation lourde : la loi exige au moins 30 % du prix d’acquisition en travaux, puis renvoie aux « critères d’une réhabilitation lourde » sans les détailler — l’ANIL y lit l’atteinte d’une classe A ou B au diagnostic de performance énergétique.

Le non-cumul, enfin, n’est pas le même dans les deux branches : pour un même logement, le neuf est seulement exclusif du Girardin social (article 199 undecies C), tandis que l’ancien réhabilité l’est aussi du Girardin logement, du Malraux et du Pinel-Denormandie (articles 199 undecies A, 199 tervicies et 199 novovicies).

Ce que ça change, sur un exemple

Exemple pédagogique, chiffres ronds. Un appartement neuf payé 250 000 € net de frais. La base amortissable est de 80 % du prix — le terrain, forfaitairement fixé à 20 %, ne s’amortit pas —, soit 200 000 €. À 3,5 %, la déduction annuelle atteint 7 000 €, sous le plafond de 8 000 € par an et par foyer fiscal — plafond majoré de 2 000 € ou de 4 000 € selon la part de loyers sociaux ou très sociaux. Ce plafond est atteint autour de 286 000 € de prix : au-delà, l’avantage ne grandit plus.

Deux précisions qui comptent. Ce ne sont pas 7 000 € d’impôt en moins, mais 7 000 € de revenu foncier imposable en moins ; l’économie réelle dépend de votre situation. Et à la revente, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits — l’article 47 modifie pour cela l’article 150 VB du code général des impôts : une partie de l’avantage est reprise à ce moment-là.

Ce qu’il faut faire, et quand

Rien dans l’urgence. La fenêtre court jusqu’au 31 décembre 2028, et la première option se prendra au printemps 2027, sur les revenus 2026. À la date de cette brève, l’administration fiscale n’a pas publié de commentaires au BOFiP sur les nouveaux i et j : les critères de la réhabilitation lourde, notamment, restent à préciser.

Ce qui se fait maintenant, en revanche, c’est le calcul. Le loyer plafonné se vérifie avant de signer, surface par surface : en zone A, où Nice est classée par l’arrêté du 1er août 2014, il est de 14,64 € par mètre carré et par mois hors charges pour les baux conclus en 2026, à corriger d’un coefficient de surface. C’est là que se joue l’équilibre d’une opération, bien avant le taux d’amortissement. Le guide du statut du bailleur privé détaille le mécanisme complet et ce qu’il vaut à Nice ; le simulateur pose le calcul sur le coût total, loyer plafonné compris.