Comment ne pas payer d’impôt sur les loyers : la réponse honnête.

« Zéro impôt sur les loyers » : ce qui est vrai, ce qui ne l’est pas

La question mérite une réponse en deux temps plutôt qu’un slogan.

• Ce qui est vrai. Un résultat imposable nul plusieurs années d’affilée est un cas ordinaire. Ni astuce ni zone grise : c’est le fonctionnement normal du régime réel en location meublée, où l’amortissement s’ajoute aux charges déductibles.
• Ce qui est faux. L’idée d’une exonération. Aucun régime français n’exonère durablement des loyers d’habitation. Ce que produit l’amortissement, c’est un report, puis un déplacement vers un autre impôt : celui de la plus-value.

Une exception existe pourtant, étroite : louer meublée une pièce de votre propre résidence principale, à un locataire qui en fait la sienne, à un prix « raisonnable ». Ces loyers-là sont réellement exonérés d’impôt sur le revenu — article 35 bis, I du code général des impôts, jusqu’au 31 décembre 2026. « Raisonnable » a un chiffre : pour 2026, 215 € le mètre carré par an en Île-de-France, 159 € ailleurs, charges non comprises (BOFiP, ACTU-2025-00127 du 19 août 2026). À Nice, cela fait 13,25 € par mois — à peu près la moitié du loyer de marché, relevé par l’ANIL en 2025 à 22,7 € le mètre carré charges comprises pour les studios et deux-pièces. C’est un vrai cas de loyers non imposables ; ce n’est pas un investissement locatif.

Pour le reste — deux mondes fiscaux, quatre régimes, des seuils et des taux —, notre guide de l’impôt sur les loyers pose le panorama complet. Cette page ne le refait pas.

Le mécanisme qui efface l’impôt : l’amortissement du meublé au réel

En location meublée au régime réel, on déduit les charges réellement payées — intérêts du crédit, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, comptabilité — puis une ligne qui n’est pas une dépense : l’amortissement. Amortir, c’est déduire chaque année une fraction du prix du logement et des meubles, comme si le bien s’usait sur le papier. Aucun euro ne quitte votre compte, et la déduction vient pourtant en moins du bénéfice imposable : dès qu’il y a un crédit, des travaux et des meubles, elle suffit le plus souvent à ramener le résultat à zéro.

Un garde-fou, rarement écrit : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Il est plafonné au loyer diminué des autres charges, et la fraction non déduite se reporte sur les exercices suivants, sans limite de durée (article 39 C, II, 2 du code général des impôts ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, 1er mars 2017). Cette réserve reportée est la clé du calendrier : elle grossit les premières années, et c’est elle qui prolonge l’effacement bien au-delà de ce qu’on imagine.

Un exemple pédagogique, chiffré

Ce qui suit est construit pour l’exercice : des hypothèses cohérentes entre elles, pas des relevés, et aucun dossier derrière. Un deux-pièces meublé d’une quarantaine de mètres carrés, loué à l’année à Nice. D’abord le coût total, la seule base honnête.

Le loyer retenu : 950 € par mois hors charges, soit 11 400 € par an — un ordre de grandeur cohérent avec le relevé de l’ANIL cité plus haut, appliqué à une quarantaine de mètres carrés. Le financement : 20 000 € d’apport, 180 000 € empruntés sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse ; la Banque de France relevait 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, assurance emprunteur à 0,34 %, soit 612 € par an, et une mensualité d’environ 1 012 €. Une tranche marginale de 30 %, celle qui court de 29 580 € à 84 577 € par part au barème 2026 (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026). Et un amortissement volontairement simple : 80 % du coût immobilier (193 000 €) sur trente ans, plus les meubles sur sept ans — 6 147 € par an les sept premières années, puis 5 147 €.

Combien d’années l’effacement dure

On lit souvent « sept à dix ans ». Sur cet exemple, c’est plus long, et il faut le dire : tant que le crédit court, le résultat avant amortissement reste modeste, la réserve reportée grossit, et l’impôt reste nul. Le même appartement, à loyer et charges inchangés.

Traduction : ici, l’impôt reste nul pendant toute la durée du crédit et revient la vingt et unième année, avec un résultat imposable de 3 877 € — environ 1 885 € d’impôt et de prélèvements sociaux. Les « sept à dix ans » qu’on lit partout correspondent à d’autres profils : un apport important, un crédit court, un loyer élevé par rapport au prix, ou des durées d’amortissement plus courtes retenues par le comptable. Le principe ne change pas : il existe une année où l’impôt revient, et elle se calcule bien par bien.

Les deux horloges qui tournent contre l’effacement

La première est le crédit, et son effet est purement mécanique. Dans une mensualité constante, la part d’intérêts diminue chaque année au profit du capital. Or les intérêts se déduisent, le capital remboursé non : à loyer inchangé, le résultat avant amortissement monte de 3 052 € à 8 423 € sans que rien d’autre ait bougé.

La seconde est l’amortissement lui-même. Les meubles s’amortissent vite — sept ans ici —, les composants du bâtiment beaucoup plus lentement, et la répartition du prix entre eux relève de l’expert-comptable. Quand les lignes courtes s’éteignent, la déduction annuelle diminue. Les deux horloges finissent par se croiser.

La contrepartie que personne n’écrit : ce que la revente reprend

C’est le cœur du sujet, et c’est récent. L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a ajouté un III à l’article 150 VB du code général des impôts : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction pendant la location. La mesure vise les ventes réalisées à compter du lendemain de la promulgation, soit le 15 février 2025. Certaines résidences services — étudiantes, seniors, établissements médico-sociaux — sont hors du champ.

En clair : plus l’effacement a duré, plus le stock d’amortissements déduits est gros, et plus la plus-value imposable enfle le jour de la vente. L’impôt n’a pas été supprimé : il a été différé, et déplacé d’une base taxée à votre tranche marginale plus les prélèvements sociaux vers la fiscalité des plus-values immobilières — 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, des abattements qui effacent l’impôt après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans, et une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (service-public.gouv.fr).

Une nuance qui compte : le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Ceux restés en report, faute de résultat suffisant, ne devraient donc pas entrer dans le calcul — à faire confirmer par votre expert-comptable avant de signer, pas après. Les autres changements de l’année pour le meublé sont dans notre guide du LMNP à Nice en 2026.

Le rattrapage chiffré, sur le même exemple

Sur vingt ans, la somme des amortissements effectivement déduits atteint environ 109 700 €. Supposons une revente à 230 000 € la vingtième année : une hypothèse d’exercice, ni une prévision ni une promesse.

Revendre tôt ou tard ne revient pas au même

Les abattements pour durée de détention ne commencent qu’après la cinquième année : revendre tôt, c’est subir le rattrapage presque à plein tarif. Sur le même exemple, une revente au bout de huit ans porterait sur environ 30 700 € d’amortissements déduits : 14 900 € économisés pendant la location, mais près de 9 800 € rendus à la vente — les deux tiers. À vingt ans, le rattrapage ne reprend plus qu’un peu moins du tiers. Le meublé au réel récompense la détention longue ; il pardonne mal les allers-retours.

Zéro impôt sur le revenu ne veut pas dire zéro prélèvement

L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne suivent pas la même logique. Le premier dépend de votre tranche : il peut être nul si votre foyer n’est pas imposable. Les seconds sont dus dès le premier euro de résultat imposable, quel que soit votre revenu : 17,2 % en location nue — 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 7,5 % de prélèvement de solidarité — et 18,6 % en location meublée, la CSG y étant portée à 10,6 % depuis les revenus 2025 (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026). Au micro-foncier comme au micro-BIC, ils frappent la base après abattement, même pour un foyer non imposable.

Quand l’amortissement ramène le résultat à zéro au régime réel, ils tombent à zéro avec lui — mais la taxe foncière reste due, et en meublé la cotisation foncière des entreprises aussi, avec son numéro SIRET. « Zéro impôt » n’a jamais voulu dire « zéro chèque ».

Les autres leviers légaux, et le prix de chacun

Ils existent, ils sont datés, et chacun se paie en quelque chose.

• Le déficit foncier, en location vide. Le déficit du régime réel s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt, et jusqu’à 21 400 € pour des travaux qui font passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, payés avant le 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr). Le prix : de vraies dépenses, et trois ans de location de plus, sous peine de reprise.
• Les travaux. Un euro dépensé ne rapporte pas un euro d’impôt en moins : il rapporte votre tranche et les prélèvements sociaux. Entretien, réparation et amélioration sont déductibles des revenus fonciers ; construction, reconstruction et agrandissement ne le sont jamais (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10).
• Les intérêts d’emprunt. Déductibles au réel, dans les deux mondes. Mais leur montant décroît chaque année : c’est un levier qui s’éteint tout seul, jamais une stratégie.
• Loc’Avantages. Une réduction d’impôt sur les loyers bruts, contre une convention avec l’Anah : 15 % en loyer intermédiaire, 35 % en social, 65 % en très social, majorés à 20 et 40 % avec intermédiation locative, pour des conventions enregistrées jusqu’au 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr). Le prix, c’est le loyer : sur un marché tendu comme Nice, l’écart avec le marché décide plus que le taux affiché.
• Le statut du bailleur privé. La seule façon d’amortir en location vide : 3,5 % par an dans le neuf, 3 % dans l’ancien lourdement rénové, sur 80 % du prix, plafonnés à 8 000 € par an et par foyer, pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Le prix : neuf ans à loyer et ressources plafonnés, régime réel obligatoire, option irrévocable. Le détail est dans notre guide du statut du bailleur privé.

Ce qui ne marche pas, et ce que ça coûte

Nous ne visons aucune société : nous décrivons des montages qui circulent, et le mur qu’ils rencontrent.

• Déclarer meublé un logement qui ne l’est pas. La liste des meubles obligatoires est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : un logement insuffisamment meublé peut voir son bail requalifié en location vide (service-public.gouv.fr, 6 mars 2026). L’amortissement tombe avec lui.
• Passer par une société « pour ne plus payer d’impôt ». Une société soumise à l’impôt sur les sociétés amortit elle aussi — mais elle change la sortie : pas d’abattement pour durée de détention, et une revente calculée sur une valeur comptable déjà amortie. On déplace l’impôt, on ne le supprime pas. Voir notre guide SCI ou nom propre.
• Gonfler les travaux. Construction, reconstruction et agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, quel que soit leur habillage. Et une facture de complaisance n’est pas une optimisation : c’est une fraude.
• Monter un schéma dont le but est l’impôt. Un montage à but principalement fiscal peut être écarté au titre de l’abus de droit (article L. 64 du livre des procédures fiscales), avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % quand le contribuable n’en est ni l’initiateur ni le principal bénéficiaire (article 1729, b du code général des impôts).
• Ne pas déclarer. Les plateformes de location transmettent chaque année à l’administration les sommes versées à leurs utilisateurs, au titre du dispositif européen DPI-DAC7, dès 30 opérations ou 2 000 € dans l’année (impots.gouv.fr).

L’ordre des décisions

Un avantage fiscal se compte en centaines ou en quelques milliers d’euros par an ; une erreur de prix d’achat se compte en dizaines de milliers, une seule fois, le jour de la signature. Le régime fiscal se change ; le prix payé, non. Chercher d’abord à ne pas payer d’impôt, c’est accepter d’acheter n’importe quoi pour y arriver.

Ce qui dépend de votre situation — votre tranche, la répartition du prix entre composants, l’année où l’impôt reviendra, le calcul de la plus-value le jour venu — est un travail de comptable, pas de lecture. C’est pour cela que l’expert-comptable fait partie de l’accompagnement ORELLIA, avec le cabinet Ferrua Ribes à Nice ; et le bon moment n’est pas la première déclaration, c’est avant l’offre d’achat. Notre page sur l’expert-comptable du meublé à Nice.