Acheter en France depuis l’étranger : les neuf étapes, dans l’ordre.

Trois points à régler avant de chercher un bien

La tentation, de loin, est d’ouvrir un portail d’annonces. C’est l’erreur la plus coûteuse, parce que trois questions décident du budget, de la façon de signer et du calcul après impôt.

• Le financement. Toutes les banques ne prêtent pas aux non-résidents, et celles qui le font ne le font pas pour tous les pays. Tant que vous ne savez pas qui accepte votre dossier, avec quel apport et sur quelle durée, vous ne connaissez pas votre budget.
• La représentation. Vous ne serez pas là pour signer. Qui signera à votre place, avec quelle procuration, dans quelles limites : cela se décide avec le notaire dès l’ouverture du dossier, pas la veille du compromis.
• La fiscalité du pays de résidence. La France imposera vos loyers ; votre pays de résidence les regardera aussi, selon la convention signée entre les deux. Le calcul après impôt dépend de ce texte, et il se pose avant l’offre, avec l’expert-comptable.

Avant le bien : le financement, le compte, la procuration

1. Le financement du non-résident

Les règles publiques sont celles de tout emprunteur — 35 % de taux d’effort assurance comprise, 25 ans au plus, règles confirmées par le Haut Conseil de stabilité financière le 3 mars 2026 — et l’usage bancaire retient 70 % du loyer attendu dans vos revenus. Ce qui change : l’apport demandé, la liste des banques, les pièces à remplacer une à une, le délai. Tout cela est dans notre guide du prêt immobilier quand on vit à l’étranger. Dans l’accompagnement, le courtier — Immoprêt — tient ce rendez-vous avant toute recherche et remet un certificat de faisabilité ; si le dossier ne passe pas, le parcours devenir finançable continue sans limite de temps.

2. Le compte bancaire en France, et le droit au compte

Aucune loi n’impose un compte français pour acheter. En pratique, il en faut un : la mensualité du prêt se prélève dessus, les loyers y arrivent. Des banques refusent selon le pays de résidence, et le droit au compte ne couvre pas tout le monde : d’après service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 28 octobre 2025, il s’adresse à qui réside en France, réside légalement dans un autre État membre de l’Union européenne, ou est de nationalité française en résidant hors de France. La Banque de France désigne alors une banque sous un jour ouvré, gratuitement. Pour les autres, c’est le tri des banques par le courtier qui règle la question.

3. La procuration notariée à distance, et la signature électronique

Le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 a inséré un article 20-1 dans le décret de 1971 sur les actes notariés : un notaire peut établir une procuration authentique alors que vous n’êtes pas devant lui, par un système de visioconférence agréé par le Conseil supérieur du notariat et une signature électronique qualifiée. L’avant-contrat, lui, se signe couramment par voie électronique : l’article 1367 du code civil, en vigueur depuis le 1^er octobre 2016, reconnaît la signature électronique, et le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 présume fiable la signature qualifiée.

Ce qui se décide dès maintenant : qui sera votre mandataire — un clerc de l’étude, un proche, jamais quelqu’un qui gagne à ce que la vente se fasse — et ce que la procuration l’autorise à signer : le bien, un prix maximum, les conditions suspensives. Le mandat en blanc est l’erreur que notre guide de l’achat sans visite détaille.

Trouver et acheter : la visite par un tiers, le compromis, l’acte

4. La recherche, et la visite par quelqu’un d’autre

Le financement cadré, la recherche commence, faite sur place par un agent que vous mandatez : un mandat de recherche écrit, signé et payé par vous, comme l’exige la loi Hoguet. Dans l’accompagnement, c’est un agent du réseau iad, et chaque bien proposé arrive avec son rapport de faisabilité — coût total, loyer visé, règle des 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis. Ce qu’une visite faite sans vous doit produire, et les quatre cas où il faut renoncer, sont dans le guide acheter un appartement sans le visiter. Un déplacement utile, s’il n’y en a qu’un : la visite décisive, avant l’offre.

5. Le compromis, et sa condition suspensive

Le compromis se signe à distance, et deux délais vous protègent comme un résident. Dix jours de rétractation, sans motif ni pénalité, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui vous notifie l’acte — article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Et la condition suspensive de prêt : dès que l’acte indique que le prix est payé, même partiellement, à l’aide d’un crédit, il est conclu sous cette condition, d’une durée minimale d’un mois, et toute somme versée devient « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité » si le prêt est refusé — article L. 313-41 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1^er juillet 2016. Un dossier de non-résident s’instruit plus longtemps : négociez soixante jours plutôt que quarante-cinq.

6. L’acte authentique, sans vous

Le jour de l’acte, votre mandataire signe chez le notaire avec la procuration de l’étape 3 ; l’article 20 du même décret de 1971 permet aussi de comparaître devant un autre notaire, qui participe à l’acte par visioconférence. Les fonds sont sur le compte de l’étude avant la signature, l’apport par virement depuis votre banque, origine des fonds justifiée — et un virement international prend plusieurs jours. Frais de notaire : environ 7,5 % du prix dans l’ancien. Vous êtes propriétaire sans avoir pris l’avion.

Après les clés : louer, gérer et déclarer depuis l’étranger

7. La mise en location et la gestion

De loin, la gestion ne se garde pas pour soi : un gestionnaire sous mandat écrit s’occupe de la mise en location, des loyers et des interventions. Aucun texte ne plafonne ses honoraires ; notre méthode retient 7 % des loyers encaissés, et ce qu’ils couvrent doit être écrit. Ce que la distance coûte en euros sur un même bien est chiffré dans investir loin de chez soi ; ce qui se délègue et ce qui ne se délègue jamais, dans investir sans s’en occuper.

8. La déclaration en France

Les loyers d’un logement situé en France se déclarent en France, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents — location vide en revenus fonciers, meublée en bénéfices industriels et commerciaux (impots.gouv.fr, page mise à jour le 26 février 2026). En 2026, la déclaration en ligne des non-résidents était attendue le 21 mai. L’impôt s’applique à un taux minimum : 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable de source française, 30 % au-delà, pour les revenus 2025, sauf option pour le taux moyen si l’ensemble de vos revenus mondiaux donnerait moins. S’ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % en location vide, 18,6 % en meublé — ramenés à 7,5 % pour un affilié à un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni (impots.gouv.fr, 19 juillet 2023). Le meublé au réel face à ces taux : voir investir à Nice depuis l’étranger et l’impôt sur les loyers.

9. La convention fiscale avec votre pays de résidence

La France a signé des conventions fiscales avec plus d’une centaine d’États, listées pays par pays sur impots.gouv.fr. Leur principe, pour un logement, est presque toujours le même : l’État où se trouve le bien impose les loyers, et l’État de résidence évite la double imposition — par un crédit d’impôt, ou par une exonération qui tient compte de ces loyers pour calculer le taux sur vos autres revenus. Le résultat dépend de chaque texte : c’est le travail de l’expert-comptable — le cabinet niçois Ferrua Ribes fait partie de l’accompagnement. Et quelle que soit la convention : « Vous devez impérativement vous rapprocher des services fiscaux de votre État de résidence », rappelle impots.gouv.fr le 26 février 2026. Quatre pays ont leur guide ici : la Suisse, Monaco, la Belgique et le Canada.

Union européenne, Suisse, hors d’Europe : ce qui diffère

Le parcours est le même pour tous. Quatre choses changent selon l’endroit où vous vivez.

Sources : impots.gouv.fr, 27 janvier 2026 (représentant fiscal) et 19 juillet 2023 (prélèvements sociaux) ; service-public.gouv.fr, 28 octobre 2025 (droit au compte). Deux précisions. Le Royaume-Uni suit la colonne « hors d’Europe », sauf pour les prélèvements sociaux, où l’exonération subsiste. La Suisse n’est pas dans l’Espace économique européen : un résident de Genève vend avec un représentant fiscal, comme un résident de Montréal. Monaco est un cas à part, où la nationalité compte autant que la résidence : son guide le traite.

Les erreurs les plus fréquentes

Aucune ne vient de la distance ; elle les rend seulement plus faciles à commettre.

• Chercher avant le financement. Un bien trouvé sans budget validé se perd, ou se signe avec une condition suspensive qui expire. De loin, le temps perdu se compte en mois.
• Acheter dans sa ville d’origine par affect. On connaît la rue, on y a des parents, on se dit qu’on y reviendra. Aucune de ces raisons n’est un loyer. La ville se choisit sur ses chiffres — ventes réelles, loyers d’annonce, logements vacants — et sur la présence de quelqu’un qui y travaille sous mandat. Si c’est la même ville, tant mieux : c’est le calcul qui le dit.
• Signer une procuration trop large. Une procuration « pour acquérir tout bien immobilier » remet votre signature à quelqu’un d’autre. Elle doit nommer le bien, le prix maximum, les conditions, et votre mandataire ne doit rien gagner à ce que la vente se fasse.
• Oublier la déclaration française. Un loyer encaissé en France se déclare en France, même s’il est aussi déclaré ailleurs, même s’il est faible, même si le bien est déficitaire. La première déclaration se prépare avec le comptable dès l’achat, pas au printemps suivant.

Nice, et partout en France

ORELLIA accompagne partout en France : le réseau iad et le courtage Immoprêt sont nationaux, et le cahier des charges est le même à Lille qu’à Toulouse. À Nice, le réseau est le plus dense : l’agent est quelqu’un qu’Axel Orel, le fondateur, a formé et connaît. Ailleurs, c’est le même réseau, sur le même cahier des charges. Les rendez-vous se tiennent en visio, à l’heure de votre pays ; votre argent ne passe jamais par nous ; la maison ne suit que dix dossiers à la fois. Le détail est sur la page de l’accompagnement. Reste le calcul, qui ne change pas avec la frontière : il se fait sur le coût total.

Et si vous préférez poser votre situation avec quelqu’un, le premier appel avec notre équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il se tient en visio à l’heure de votre pays — y compris pour vous dire que ce n’est pas jouable aujourd’hui.