Le mandat de recherche exclusif : ce que vous signez, ligne par ligne.

Un mandat de recherche n’est pas une formalité

Le mandat de recherche est le contrat par lequel vous chargez un professionnel titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » de chercher un bien pour vous. Sans cet écrit, remis avant qu’il agisse, il ne peut ni négocier ni s’engager en votre nom : article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lu sur Légifrance en septembre 2026. Le mandat de vente, lui, est signé par le vendeur : deux camps, deux payeurs. Nous avons détaillé le métier dans notre guide du chasseur immobilier vu par un investisseur. Cette page-ci ne parle pas du métier, mais du papier.

Une confusion à écarter d’emblée : ce n’est pas une vente de listes. Le marchand de listes vend des adresses, et il est payé pour les avoir fournies, que vous achetiez ou non — un régime distinct, celui du 7° de l’article premier de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Si le document qu’on vous tend promet une liste plutôt qu’une recherche, vous ne signez pas la même chose.

Signer un mandat de recherche ne vous oblige jamais à acheter. Mal rédigé, il peut en revanche vous obliger à payer : la différence tient dans quelques lignes en petits caractères.

Ce que la loi impose : les mentions à vérifier

Sept points se lisent avant la signature, l’exemplaire en main. Tous figurent dans un texte public.

La loi n’impose rien, en revanche, sur deux points qui décident de tout : le périmètre géographique et le cahier des charges. Écrivez-les et annexez-les. Un périmètre flou — « la Côte d’Azur » — fait entrer dans le mandat tous les biens que vous trouverez seul ; deux communes nommées, non. Un cahier des charges chiffré — typologie, budget en coût total, loyer visé, plafond de travaux — donne en outre un contenu aux « actions que le mandataire s’engage à réaliser » qu’exige l’article 6. Sans lui, l’exclusivité n’engage que vous.

Simple ou exclusif : ce que l’exclusivité change

Le point de bascule est l’article 78 du décret de 1972. Il couvre trois clauses : l’exclusivité, la clause pénale et celle qui rend des honoraires dus « même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire ». Pour chacune, mêmes conditions : stipulation expresse, exemplaire remis au mandant, mention en caractères très apparents — et un plafond. La clause « ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat ». Une clause pénale qui réclame un pourcentage du prix du bien sort du cadre.

Le deuxième alinéa du même article est votre porte de sortie : passé trois mois à compter de la signature, un mandat portant l’une de ces clauses peut être dénoncé à tout moment par l’une ou l’autre partie, à charge de prévenir quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un mandat qui vous annonce une irrévocabilité de six mois ou d’un an vous raconte autre chose que le texte.

Quant à la clause d’honoraires dus sans lui, elle a un usage légitime : empêcher qu’un acheteur visite un bien avec l’agent, puis rappelle le vendeur en direct. Exigez qu’elle ne vise que les biens effectivement présentés, et que chaque présentation soit écrite : un courriel daté, avec l’adresse. Sans cette trace, vous discuterez plus tard de qui a trouvé quoi.

Les clauses à refuser

Chacune de ces clauses peut faire payer un acheteur qui n’a rien reçu.

• Le mandat sans date de fin. Ou reconduit tacitement sans que la façon de l’arrêter soit écrite. L’article 7 frappe de nullité les conventions non limitées dans le temps.
• L’irrévocabilité de six mois ou d’un an. Elle contredit le droit de dénonciation ouvert passé trois mois par l’article 78 du décret.
• Les honoraires dus sur tout bien acheté pendant le mandat. Y compris celui que vous trouvez seul. Ramenez la clause aux biens qu’il vous a présentés par écrit.
• La clause pénale supérieure aux honoraires. Le plafond est celui du mandat lui-même ; une pénalité calculée sur le prix du bien le dépasse.
• Les frais de dossier, acomptes, abonnements et « avances sur honoraires ». Aucun n’est admis avant la vente. C’est le point suivant, et le plus protecteur de tous.
• Le périmètre non écrit. Un mandat qui couvre un département entier, avec une clause d’honoraires dus sans lui, revient à vous interdire d’acheter seul.
• L’exemplaire sans numéro de registre. Il est censé y figurer. Une copie sans numéro, ou pas de copie du tout, se refuse sur place.

Rien n’est dû avant l’acte — et les trois exceptions

C’est le principe qui protège le plus l’acheteur, et il est peu connu. L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pose qu’aucune somme d’argent représentative d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque n’est due à un titulaire de la carte, ni ne peut être exigée ou acceptée par lui, avant que l’opération ait été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ». L’article 73 du décret ferme la boucle : il perçoit sa rémunération une fois l’opération constatée par acte authentique. Chez le notaire, et pas avant.

Trois nuances méritent d’être connues.

• Le mandant professionnel. L’avant-dernier alinéa du I de l’article 6 permet d’exiger des sommes avant la conclusion lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, et l’article 78-1 du décret encadre cette clause. Vérifiez la qualité qui vous est attribuée en tête du mandat : si l’on vous y qualifie de professionnel, la protection tombe.
• Le contrat signé ailleurs qu’en agence. Chez vous, sur un salon, à distance : le code de la consommation ouvre quatorze jours de rétractation sans motif (article L. 221-18) et interdit tout paiement pendant sept jours (article L. 221-10), sous peine de deux ans d’emprisonnement et de 150 000 € d’amende (article L. 242-7). Signé en agence, le mandat n’ouvre aucun délai de rétractation : une raison de ne pas signer le jour de la première visite.
• L’opération qui n’aboutit pas. La Cour de cassation l’a rappelé le 1er juillet 2020 (première chambre civile, pourvoi n° 19-10.285) : sans vente conclue, pas d’honoraires. Le professionnel ne peut obtenir réparation qu’en démontrant une faute du mandant, que les juges doivent caractériser.

Le tarif, et ce que vaut un « modèle » de mandat

Les barèmes ne se devinent pas : ils s’affichent. L’arrêté du 10 janvier 2017 oblige tout professionnel qui met en relation acquéreurs et vendeurs à publier les montants maximums de ses prestations, toutes taxes comprises, à l’entrée de son établissement, en vitrine et sur son site. Lisez-le avant le mandat, et vérifiez que le mandat le reprend.

Relevés le 7 septembre 2026, deux barèmes publics donnent la mesure de l’écart. L’un facture le mandat de recherche acquéreur 2 % du prix d’acquisition, minimum 3 000 €, dus à la signature de l’acte. L’autre applique un forfait de 7 900 € jusqu’à 250 000 €, puis 3,15 % au-delà. Deux barèmes, pas un marché entier : ordres de grandeur, sans garantie.

Cet honoraire n’est pas un détail de fin de parcours : il entre dans le coût total, aux côtés du prix, du notaire, des travaux et des meubles. Notre filtre — 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — s’applique après cette ligne, pas avant. Les fourchettes du marché pour un accompagnement complet sont dans notre guide combien coûte un accompagnement en investissement locatif.

Reste la question du modèle. On trouve en ligne quantité de mandats de recherche types, et nous n’en publions pas : un modèle rassure, et en rassurant il fait sauter la seule étape qui protège — la lecture du document qu’on vous tend, celui-là et pas un autre. Chaque réseau a sa trame, chaque agence ses ajouts. Ce qui vous protège, c’est le tableau plus haut, l’exemplaire sous les yeux, et le droit de partir sans signer.

Comment ORELLIA se situe

ORELLIA ne cherche pas de bien et ne signe aucun mandat de recherche : ce serait mêler deux rôles qui doivent rester séparés. Le mandat se signe directement entre vous et l’agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, que vous choisissez parmi plusieurs.

• Vous choisissez l’agent. L’accompagnement prévoit de vous en présenter plusieurs ; vous décidez. Le mandat porte votre signature et la sienne, pas la nôtre.
• Le cahier des charges est écrit avec vous, signé par vous. Typologie, secteurs nommés, budget en coût total, loyer visé, plafond de travaux : il est annexé au mandat, et donne un contenu vérifiable aux actions promises.
• L’honoraire de l’agent est une ligne à part. Écrit dans le mandat avant que la recherche commence, payé directement à l’agent, chez le notaire, au succès. Rien ne transite par ORELLIA.
• ORELLIA coordonne, elle ne cherche pas. La relecture du mandat avant signature, le calcul du coût total sur chaque bien proposé, le calendrier : c’est notre part. Trouver le bien, c’est la sienne.

Cette séparation a un coût — deux interlocuteurs au lieu d’un — et un avantage : celui qui vous conseille sur un bien n’est pas celui qui est payé quand vous l’achetez. Le reste est décrit sur la page méthode, et les questions à poser avant de confier son projet sont réunies dans comment choisir un accompagnement.

Un mandat bien lu ne remplace pas un bien qui tient debout. Les deux se vérifient avant, jamais après.

Et si un mandat vous est présenté cette semaine, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert aussi à ça : relire ensemble ce qu’on vous demande de signer.