Investir en France depuis le Canada : acheter à Nice depuis Montréal ou Toronto.

Pourquoi Nice, quand on vit à Montréal ou à Toronto

De loin, une ville se choisit sur trois critères : on la comprend, on peut s’y rendre sans escale, et sa demande locative ne dépend pas d’une saison. Nice remplit les trois, sans être la ville la moins chère de France.

Les repères, ceux que nous publions partout sur le site : l’ancien niçois autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré en moyenne à l’été 2026 d’après les baromètres publics, sans garantie ; des loyers d’annonce relevés par l’ANIL en 2025 à 20,4 € le mètre carré charges comprises, 22,7 € pour les studios et deux-pièces ; 49,7 % des résidences principales occupées par des locataires au recensement INSEE de 2023 ; environ 30 000 étudiants à l’université Côte d’Azur selon ses propres chiffres. Au prix de l’annonce, rien de tout cela ne rend un bien rentable : c’est l’achat qui fait l’opération, pas la ville.

La liaison existe : Nice–Montréal se vole sans escale, environ huit heures, avec Air Canada — cinq vols par semaine de mai à octobre — et Air Transat — trois vols par semaine d’avril à octobre —, d’après l’aéroport Nice Côte d’Azur, consulté en septembre 2026. L’hiver passe par Paris. Le décalage est de six heures avec Montréal et Toronto, neuf avec Vancouver. Notre guide investir à Nice depuis Paris traite la distance seule ; depuis le Canada, trois choses changent vraiment : la banque, l’impôt, la signature.

Le financement : une banque française, un prêt en euros, un apport en dollars

Un appartement niçois rapporte des loyers en euros. Le prêt se prend donc en euros, auprès d’une banque française : mensualité et loyer sont dans la même monnaie, et le risque de change ne porte que sur ce que vous complétez de votre poche — l’apport d’abord. Le prêt se cherche ici, avec un courtier.

Toutes les banques françaises ne prêtent pas aux non-résidents, ni pour tous les pays. Les courtiers décrivent en 2026 un apport de 20 à 30 % du prix, frais de notaire et de garantie en plus, et un taux un peu plus élevé que pour un résident — 0,40 point d’écart moyen en 2025, 3,58 % contre 3,19 % — d’après Pretto, page mise à jour le 1^er septembre 2026. Un guide de courtiers mis à jour le 4 février 2026 (Immoneos) ajoute que les contraintes réglementaires imposées par les États-Unis, le Royaume-Uni et le Canada dissuadent de nombreuses banques françaises de prêter aux résidents de ces trois pays, et que des courtiers spécialisés montent ces dossiers. Des pratiques de marché, sans garantie. Les règles communes ne bougent pas : 35 % de taux d’effort assurance comprise, 25 ans au plus, d’après le Haut Conseil de stabilité financière, règles confirmées le 3 mars 2026.

Le change, ensuite. La Banque du Canada relève un euro à 1,6117 $ CA en moyenne en août 2026, contre 1,6164 en juin : un apport réuni en dollars vaut plus ou moins d’euros selon le mois où il traverse l’Atlantique. Gardez une marge. Le dossier, lui, est celui d’un résident : avis de cotisation, feuillets T4 ou relevés 1, contrat de travail, relevés bancaires. Le courtier — notre partenaire Immoprêt fait partie de l’accompagnement — commence par là, avant tout bien ; le détail est dans notre guide du prêt immobilier quand on vit à l’étranger.

La fiscalité des deux côtés : convention France-Canada, entente France-Québec

La convention fiscale entre la France et le Canada, signée le 2 mai 1975 et modifiée en dernier lieu par l’avenant du 2 février 2010 (BOFiP, BOI-INT-CVB-CAN, 23 juin 2015), permet dans son article 6 à l’État où se trouve le bien d’imposer les revenus qu’il produit, et dit la même chose des plus-values dans son article 13 : la France impose la première. Son article 23 règle la suite au Canada : l’impôt français payé conformément à la convention vient en déduction de l’impôt canadien dû sur les mêmes revenus. Le Québec a son propre texte, l’entente fiscale France-Québec du 1^er septembre 1987, modifiée le 3 septembre 2002 (BOFiP, BOI-INT-CVB-CA-QC, 12 septembre 2012) — le seul accord fiscal conclu par la France avec un État fédéré, relève le Sénat dans son rapport n° 192 (2004-2005) —, bâtie sur les mêmes principes.

En France : l’impôt du non-résident, sans exonération sociale

Vos loyers se déclarent donc en France, au service des impôts des non-résidents, avec un plancher : 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable de source française, 30 % au-delà, pour les revenus 2025 — impots.gouv.fr, rubrique « international – particulier ». Sur option, le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux le remplace s’il vous est favorable.

S’ajoutent les prélèvements sociaux, et c’est ici que le Canada diffère de la Suisse. L’exonération de CSG et de CRDS, qui ramène la note à un prélèvement de solidarité de 7,5 %, est réservée aux personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni — impots.gouv.fr, page mise à jour le 19 juillet 2023. Un affilié à un régime canadien n’y a pas droit.

Au Canada : le même revenu, un crédit d’impôt, et le T1135

Un résident du Canada est imposé sur ses revenus mondiaux. Les loyers niçois entrent donc dans sa déclaration canadienne, convertis en dollars aux taux de la Banque du Canada, et l’impôt payé en France ouvre droit au crédit fédéral pour impôt étranger — formulaire T2209, ligne 40500, plafonné au plus bas de l’impôt payé en France ou de l’impôt canadien dû sur ce revenu, d’après l’Agence du revenu du Canada. Au Québec, le même mécanisme existe à l’échelon provincial : formulaire TP-772, ligne 409, d’après Revenu Québec. Le sort exact des prélèvements sociaux français dans ce crédit est l’affaire de votre comptable canadien : nous ne le tranchons pas ici.

Reste une obligation que l’on oublie : le formulaire T1135, « bilan de vérification du revenu étranger ». Il est dû dès que le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ CA dans l’année, avec une méthode simplifiée jusqu’à 250 000 $ ; les biens corporels situés hors du Canada en font partie — un appartement locatif y compris —, les biens à usage personnel en étant exclus, et le défaut de production est pénalisé — Agence du revenu du Canada. Au change d’août 2026, ce seuil vaut environ 62 000 € : presque tout achat à Nice le franchit dès la première année.

À la revente

La plus-value s’impose en France d’abord, par la même convention, puis se déclare au Canada avec le même crédit. Un vendeur résidant hors de l’Espace économique européen doit en outre désigner un représentant fiscal accrédité dès que le prix dépasse 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de trente ans — impots.gouv.fr, 27 janvier 2026. Un coût à prévoir dès l’achat.

Meublé ou vide : ce que le taux minimum change

Le taux minimum s’applique à un bénéfice, pas à un loyer : tout ce qui réduit la base réduit l’impôt. En meublé au régime réel, l’amortissement fait ce travail ; au micro-BIC, l’abattement est de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes. En face, des prélèvements sociaux un peu plus hauts et des amortissements réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025 — notre guide du LMNP à Nice en 2026 le détaille. La location nue a désormais son propre amortissement, le statut du bailleur privé (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47). L’arbitrage se tranche avec l’expert-comptable niçois — le cabinet Ferrua Ribes fait partie de l’accompagnement — et avec votre comptable canadien.

Un exemple chiffré, de Montréal au cash flow après impôt

Posons un cas pédagogique — construit pour l’exercice, ce n’est pas un dossier réel, mais chaque ligne suit notre méthode. Un quatre-pièces ancien à rafraîchir, à quelques minutes à pied d’un campus et du tramway, affiché 205 000 €, destiné à une colocation de trois chambres meublées, comme dans notre guide de la colocation à Nice. D’abord le coût total, la seule base honnête.

La banque demande à notre non-résident un apport de 25 % du prix, frais de notaire en plus : 47 500 € plus 14 250 €, soit 61 750 € — environ 99 500 $ CA au change moyen d’août 2026. Il reste 178 500 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 %, notre hypothèse de travail, la mensualité ressort à environ 1 003 €, plus 51 € d’assurance emprunteur à 0,34 % : environ 1 054 € sortent chaque mois. Ajoutez l’écart de 0,40 point relevé pour les non-résidents — 3,55 %, une simple addition — et la même mensualité monte à environ 1 090 € assurance comprise, soit 37 € de plus par mois : un écart réel, pas un écart qui renverse le dossier.

Puis l’impôt français. Supposons, pour l’exercice, qu’au régime réel, intérêts et amortissements déduits, le bénéfice imposable de la première année ressorte à 2 000 € — le chiffre exact est celui de l’expert-comptable, pas le nôtre. Le taux minimum de 20 % en prend 400 €, les prélèvements sociaux du meublé à 18,6 % en prennent 372 € : 772 € dans l’année, environ 64 € par mois. Le cash flow après impôt français tombe à environ 295 € par mois. Si l’impôt canadien calculé sur ce revenu dépasse le crédit accordé pour l’impôt français, la différence se paie encore à Ottawa et à Québec. Deux comptables, un seul calcul, fait avant l’offre.

Et l’honnêteté oblige : 295 €, c’est positif et c’est fragile. Loué entier, autour de 1 450 € en meublé, le même appartement tombe à 604 € par tranche et son cash flow passe sous zéro ; deux chambres vides un trimestre ou un dollar qui glisse au mauvais moment, et l’année bascule.

Signer et gérer depuis le Canada, sans y être

La signature : la procuration

Vous n’avez pas à être à Nice pour signer : une personne désignée signe à votre place, par procuration. Depuis le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020, un notaire français peut établir cette procuration authentique à distance, par visioconférence sécurisée et signature électronique qualifiée — ce qui règle la question de l’Atlantique. L’autre voie est une procuration signée au Canada devant un notaire québécois ou un avocat, puis reconnue en France : depuis le 11 janvier 2024, le Canada applique la Convention Apostille, d’après Affaires mondiales Canada, et une apostille remplace la légalisation consulaire. La forme adaptée à votre dossier est celle que votre notaire vous indique, dès le début.

Le calendrier ne change pas : dix jours de rétractation après la notification du compromis, puis environ trois mois jusqu’à l’acte — comptez large pour un non-résident. Un seul déplacement vraiment utile, aucun d’obligatoire : la visite décisive, avant l’offre.

La suite : six heures de décalage

Le reste se fait en visio, par écrit, et sur place par d’autres que vous. L’accompagnement a été construit pour cela : treize étapes, un seul interlocuteur, des rendez-vous — premier appel, financement avec le courtier, stratégie avec Axel Orel, le fondateur, montage avec l’expert-comptable — tenus le matin à Montréal, l’après-midi à Nice ; un agent local du réseau iad, sous mandat de recherche exclusif payé par vous, qui visite, écarte et rend compte par écrit, avec un rapport de faisabilité pour chaque bien proposé ; des travaux cadrés avant l’offre, devis et photos datées à l’appui ; une gestion locative, 7 % de l’encaissé dans notre méthode. L’argent ne passe jamais chez nous : vous payez directement chaque professionnel, le bien, le prêt, le mandat et le bail sont à votre nom, et ORELLIA n’accompagne que dix dossiers à la fois — le détail est sur la page de l’accompagnement.

Les pièges d’un achat depuis le Canada

• Compter en dollars. Un budget de 300 000 $ CA vaut environ 186 000 € au change d’août 2026, et autre chose le mois où l’apport traverse. Le calcul se fait en euros, avec une marge.
• Calculer comme un résident. Un rendement « net » sans taux minimum ni 18,6 % de prélèvements sociaux est faux dès la première année ; un rendement qui oublie la déclaration canadienne aussi.
• Oublier le T1135. Le seuil de 100 000 $ CA se franchit avec presque n’importe quel appartement niçois. Le formulaire se produit avec la déclaration, chaque année.
• Croire au saisonnier. Louer aux touristes et passer l’été sur place cumule un calendrier troué, la règle niçoise des 90 jours, l’autorisation de changement d’usage et une fiscalité à part. Faites tenir vos chiffres loués à l’année.

Faites le calcul avant de réserver le vol

De Montréal ou de Toronto, ce qui se remplace, c’est la présence ; ce qui ne se remplace pas, c’est le calcul — au coût total, en euros, après impôt des deux côtés. Il se fait avant l’offre, et il est public.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel avec l’équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il se tient en visio à l’heure du Canada — y compris pour vous dire que le moment n’est pas le bon. La page-mère de cette série, investir à Nice depuis l’étranger, traite le cas général du non-résident.