Les règles du crédit immobilier fixées par le HCSF.

Ce qui a changé, et depuis quand

Le cadre tient en un texte et deux retouches. La décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers pose les deux règles de base : « le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % » et « la maturité du crédit n’excède pas 25 ans ». Le taux d’effort rapporte l’ensemble des charges d’emprunt annuelles — assurance emprunteur et crédits en cours compris — aux revenus annuels. Ces règles s’appliquent aux crédits dont le premier décaissement intervient à compter du 1^er janvier 2022.

La durée connaît une tolérance. Quand l’entrée dans les lieux est décalée — vente en l’état futur d’achèvement, construction de maison individuelle, promotion immobilière — ou quand l’achat s’accompagne de travaux, la décision admet un différé d’amortissement « dans la limite d’une maturité maximale de 27 ans et d’une période d’amortissement ne pouvant excéder 25 ans ».

Première retouche : la décision du 29 juin 2023, entrée en vigueur le 1^er juillet 2023. Les banques peuvent déroger aux deux critères sur 20 % de leur production de chaque trimestre civil ; ce que 2023 change, c’est la répartition de cette marge. Le texte de 2021 en réservait « au moins 80 % » aux acquéreurs de leur résidence principale ; c’est désormais « au moins 70 % », dont au moins 30 % aux primo-accédants, et « les 30 % restants de flexibilité maximale, soit 6 % de la production trimestrielle, sont libres d’utilisation ». La part libre est donc passée de 4 % à 6 % : la marge s’est desserrée.

Seconde retouche : la décision du 18 décembre 2023, applicable aux crédits débloqués à compter du 1^er janvier 2024. Elle remplace « au moins 25 % » par « au moins 10 % » : c’est le poids minimal des travaux dans le coût total de l’opération pour ouvrir ce différé. Elle ajoute un article 4 bis qui exclut du calcul du taux d’effort les crédits relais dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 %.

Depuis, aucune décision du Haut Conseil de stabilité financière relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers n’a été publiée au Journal officiel : le cadre en vigueur le 7 septembre 2026 est celui du 1^er janvier 2024.

Qui est concerné, qui ne l’est pas

Tout nouveau crédit immobilier consenti à un emprunteur situé en France ou finançant un bien situé en France, résidence principale comme investissement locatif. L’article 3 laisse hors du champ les crédits renégociés, ceux qui servent à rembourser par anticipation un prêt souscrit dans un autre établissement et les regroupements de crédits : un prêt en cours n’est pas remis à la toise.

Un investisseur locatif est soumis aux deux mêmes critères, mais pas à la même marge : la dérogation qui lui reste est la part libre, 6 % de la production trimestrielle de la banque, contre 4 % avant juillet 2023. C’est ce qui explique qu’un dossier locatif à 36 % de taux d’effort passe plus difficilement qu’un dossier de résidence principale au même niveau.

Ce que ça change, sur un exemple

Exemple pédagogique, volontairement simple. Un foyer déclare 3 500 € de revenus nets mensuels. Le plafond de charges d’emprunt est de 1 225 € par mois, assurance comprise. S’il rembourse déjà 600 € pour sa résidence principale, il reste 625 € pour la mensualité du nouveau crédit, assurance de prêt incluse. C’est ce chiffre-là, et non le prix affiché du bien, qui commande la taille de l’opération.

Sur la durée, maintenant. Une opération dont le coût total s’élève à 200 000 € avec 25 000 € de travaux : les travaux pèsent 12,5 % du coût total, au-dessus des 10 % exigés depuis le 1^er janvier 2024. Le différé est possible et la maturité peut aller à 27 ans, l’amortissement restant plafonné à 25 ans. Avant cette date, il aurait fallu 50 000 € de travaux pour y prétendre.

Ce qu’il faut faire

Posez d’abord vos deux chiffres : votre taux d’effort actuel, assurance emprunteur et crédits en cours compris, et la mensualité qu’il vous reste sous le plafond de 35 %. Un crédit à la consommation soldé avant le dépôt du dossier libère mécaniquement de la capacité : c’est le levier le plus rapide.

Pour un investissement locatif, ne comptez pas sur une dérogation : la marge est réservée en priorité à la résidence principale, le dossier doit passer dans les clous. Notre guide devenir finançable détaille ce que la banque regarde ; le simulateur chiffre l’opération sur le coût total. Pour trancher un cas précis, le premier appel dure trente minutes.