« Investissement locatif clé en main, gestion comprise », « investissement locatif sans gestion ». La promesse est partout et presque jamais chiffrée — alors qu’elle l’est : la loi oblige chaque professionnel à afficher ses tarifs. Cette page fait l’addition, puis la pose sur un cash flow.
« Sans s’en occuper » veut dire trois choses, pas une
Un investissement locatif se délègue par étages, et chaque étage se paie à part :
- La recherche. Trouver le bien, le visiter, négocier. Un métier réglementé, payé une fois, à l’achat.
- Les travaux. Chiffrer, choisir les entreprises, tenir le chantier. Payé une fois, en pourcentage des travaux.
- La gestion. Louer, encaisser, relancer, réparer. Payé chaque mois, tant que le bien vous appartient — l’étage que les offres « clé en main » décrivent le moins.
La différence est décisive : les deux premiers étages entrent dans le coût de l’opération, le troisième dans les charges d’exploitation — il se retranche du loyer tous les mois, pendant vingt ans. C’est pour cela qu’il pèse plus qu’il n’en a l’air.
Étage 1 : la recherche du bien
Chercher un bien pour le compte d’un tiers est une activité réglementée par la loi du 2 janvier 1970 : il faut une carte professionnelle et un mandat écrit. L’agent mandaté sonde son marché, visite, négocie, tient la promesse de vente jusqu’à l’acte.
Ce qu’il ne fait pas : vous dire non. Ses honoraires sont dus quand la vente se fait, jamais quand elle ne se fait pas. Il connaît son secteur — pas forcément votre capacité d’emprunt, ni ce que le bien donnera dans dix ans. Le métier est détaillé dans notre guide du chasseur immobilier vu par un investisseur.
Le coût. Les barèmes sont publics : l’arrêté du 10 janvier 2017, modifié le 26 janvier 2022, oblige à afficher les montants maximums toutes taxes comprises. Deux barèmes de mandat de recherche relevés le 7 septembre 2026 donnent la mesure : 2 % TTC du prix d’acquisition, minimum 3 000 €, chez l’un ; un forfait de 7 900 € TTC jusqu’à 250 000 € chez l’autre. Sur un bien à 180 000 € : 3 600 € contre 7 900 €. Sans garantie.
Au-dessus de l’agent, une société de coordination peut vendre le parcours entier : 3 à 10 % du prix d’achat le plus souvent, minimums de 6 000 à 12 500 €, d’après les tarifs publics relevés en août 2026. Le détail est dans notre guide combien coûte un accompagnement, et le contenu d’un parcours complet sur notre page investissement locatif clé en main.
Étage 2 : les travaux
Les entreprises font les travaux ; elles ne les coordonnent pas. Chacune vient pour son lot et tient son planning, pas celui du voisin : le carreleur qui attend le plombier n’appelle pas le plombier, il vous appelle.
La maîtrise d’œuvre existe pour cela : elle chiffre, consulte, compare les devis, tient le calendrier et réceptionne. Ce qu’elle ne fait pas : signer les marchés à votre place, payer les dépassements, ni transformer un budget insuffisant en chantier réussi.
Le coût. Ces honoraires sont libres et non réglementés. Un guide de prix public consulté le 7 septembre 2026 situe une mission complète — conception, consultation, suivi, réception — entre 8 et 12 % du montant des travaux, une rénovation lourde entre 10 et 14 %, et le seul suivi de chantier entre 3 et 5 %. Sur 30 000 € de travaux, une mission complète représente 2 400 à 3 600 €, à ajouter au coût total. Notre guide de l’investissement locatif avec travaux détaille le reste.
Étage 3 : la gestion, celle qui revient tous les mois
Déléguer la gestion locative, c’est signer un mandat avec un professionnel titulaire de la carte « Gestion immobilière ». Le décret du 20 juillet 1972, dans son article 64, impose un mandat écrit qui précise l’étendue des pouvoirs et autorise expressément le gestionnaire à recevoir vos loyers ; le mandat est inscrit sur un registre et conservé dix ans. Lisez-le : c’est là que se trouve ce que vous achetez.
Le mandat de gestion classique
Il couvre l’ordinaire : la recherche du locataire, l’état des lieux, les quittances, l’encaissement, la régularisation des charges, les petits travaux d’entretien. Ce qu’il ne couvre pas, et qui se facture en supplément sur les barèmes relevés le 7 septembre 2026 : le contentieux quand un locataire ne paie plus, la gestion d’un sinistre, l’aide à la déclaration fiscale, le suivi d’un chantier — 4,80 % TTC au-delà de 2 500 € HT de travaux —, la mise en location à 8 ou 10 € du mètre carré, l’état des lieux de sortie de 30 à 50 €.
Le coût. Trois barèmes publics relevés le 7 septembre 2026 : 5,99 % TTC du total des encaissements par lot, 7 % HT — soit 8,40 % TTC — des sommes encaissées, et 8,00 % TTC des encaissements pour un lot en copropriété. Deux avertissements : HT ou TTC change tout, puisque 7 % affichés font 8,40 % payés ; et l’assiette est celle des encaissements, charges comprises, donc plus large que le seul loyer qui vous revient.
La garantie loyers impayés
C’est une assurance, pas une prestation de gestion, et elle se vend en option du mandat. Sur les barèmes relevés le 7 septembre 2026 : + 3,48 % TTC chez l’un, ce qui porte la formule complète à 9,47 % TTC ; 3,20 % TTC chez l’autre. La prime est déductible au régime réel (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026).
Ce qu’elle ne fait pas : couvrir la vacance entre deux locataires — c’est une garantie distincte, affichée à partir de 5,40 % TTC sur l’un des barèmes. Elle exige un locataire éligible, donc un dossier solide, ce qui réduit le nombre de candidats. Et elle vous interdit d’exiger une caution : l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 frappe le cautionnement de nullité dès lors que le bailleur est déjà couvert par une assurance — sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Avant de souscrire, regardez la garantie Visale d’Action Logement : gratuite pour les deux parties, jusqu’à 36 mensualités de loyers et charges impayés dans le parc privé sur les trois premières années, sous conditions d’âge, de ressources et de plafond de loyer (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 23 janvier 2026).
La conciergerie, en location saisonnière
Autre métier, autre tarif. Deux offres publiques relevées le 7 septembre 2026 : 17 à 25 % HT des réservations réalisées chez l’une ; trois formules à 25, 30 et 35 % chez l’autre, sur la Côte d’Azur, ménage à partir de 30 € et linge à partir de 23 € en supplément. Deux à quatre fois le taux d’un mandat classique — pour des recettes plus élevées et un travail sans commune mesure, mais cet ordre de grandeur entre dans le calcul avant l’achat, pas après.
Le même bien, géré ou délégué : l’écart en euros
Posons un cas construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel, la maison n’en publie aucun —, mais chaque ligne suit notre méthode. Un deux-pièces meublé en ville moyenne, négocié 96 000 €, rénové, loué 1 000 € par mois hors charges.
D’abord, le coût total
Soit 805 € de loyer par tranche de 100 000 € : notre filtre des 800 € est franchi de cinq euros. Acceptable, et sans marge.
Avec 15 000 € d’apport, il reste 109 200 € à emprunter ; sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, la Banque de France relevant 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, la mensualité ressort à 614 €, plus 31 € d’assurance : 645 € sortent chaque mois, quoi qu’il arrive. Voici la même année, dans les deux hypothèses.
| Une année d’exploitation | Vous gérez | Vous déléguez, avec GLI |
|---|---|---|
| Loyer encaissé (12 000 € moins 5 % de vacance) | 11 400 € | 11 400 € |
| Honoraires de gestion (8,40 % TTC de l’encaissé) | — | − 958 € |
| Garantie loyers impayés (3,50 % TTC) | — | − 399 € |
| Copropriété 800 €, taxe foncière 950 €, assurance propriétaire 180 €, entretien 500 €, comptabilité 360 € | − 2 790 € | − 2 790 € |
| Crédit et assurance emprunteur (645 € × 12) | − 7 738 € | − 7 738 € |
| Cash flow annuel | + 872 € | − 485 € |
Vous gérez vous-même
+ 73 €
Par mois. Rendement net avant impôt : 6,93 %.
Vous déléguez, avec GLI
− 40 €
Par mois. Rendement net avant impôt : 5,84 %.
Exemple pédagogique. Même bien, même loyer, même crédit : 113 € par mois d’écart, 1 357 € par an — et un cash flow qui change de signe.
Voilà le chiffre que la promesse ne donne jamais. La tranquillité ne coûte pas 1 357 € une fois : elle les coûte chaque année, indexés sur le loyer, pendant toute la détention. Et elle ne se paie pas sur le prix d’achat — il ne bouge pas d’un euro — mais sur le rendement : 1,09 point de rendement net, quand le net tourne autour de 6 %.
C’est pourquoi notre méthode retient 7 % de gestion sur les loyers encaissés par défaut, dans tous nos calculs et dans le simulateur. Ce taux est un choix : au-dessus de zéro, parce que nous ne supposons jamais que vous travaillerez gratuitement pendant vingt ans ; en dessous du plein tarif délégué, parce qu’il ne comprend ni la garantie impayés ni les suppléments. Sur notre exemple, ces 7 % — 798 € par an — ramènent le cash flow à + 6 € par mois. La mécanique complète est dans notre guide du cash flow.
La conclusion n’est pas « ne déléguez pas », mais décidez avant d’acheter : si vous voulez la gestion déléguée et la garantie, il faut un bien qui les absorbe, donc un loyer plus haut par euro investi. La délégation se finance à l’achat, ou elle sort de votre poche.
Ce qui ne se délègue jamais
Aucun mandat ne reprend les points suivants. Ils restent à vous.
- Le choix de la ville et du bien. On peut vous proposer ; on ne peut pas choisir à votre place : c’est votre argent, votre horizon, votre capacité d’emprunt.
- La décision d’acheter, et la signature. L’offre, le compromis, l’acte : c’est votre nom. Un mandataire peut signer sur procuration ; la responsabilité reste la vôtre — comme l’engagement de crédit, que le courtier monte et que vous seul signez.
- La déclaration fiscale. Aucun mandat de gestion courante ne la comprend : sur l’un des barèmes relevés, l’aide à la déclaration est vendue en supplément. Le comptable la prépare ; la signature est la vôtre.
- La copropriété. Le copropriétaire, c’est vous. Les charges vous sont réclamées, les travaux votés vous sont opposables, et un mandataire ne vote pas à votre place sans limite : l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 lui interdit de porter plus de trois délégations, sauf à ne pas dépasser 10 % des voix du syndicat.
- La charge mentale d’un impayé ou d’un sinistre. Un gestionnaire déclenche les relances et l’assurance paie — après déclaration, franchise et délai. Entre-temps, c’est votre mensualité qui tombe, et vos décisions qu’on vous demande.
Où ORELLIA s’arrête
Disons-le nettement, parce que beaucoup d’offres restent floues : ORELLIA ne gère pas. Elle n’est ni gestionnaire locatif, ni maître d’œuvre, ni agent immobilier — elle ne cherche pas le bien, ne monte aucun dossier bancaire, et votre argent ne transite jamais par elle : vous payez directement le notaire, le courtier, l’agent, les artisans, le comptable. Ce qu’elle fait, c’est l’étage du dessus : la stratégie, le cahier des charges, l’analyse écrite de chaque bien au coût total, la coordination des métiers et le suivi du calendrier. Et l’accompagnement a une fin datée : le bilan de clôture, après le premier loyer. Le mandat de gestion, la garantie, la conciergerie viennent après, et se signent avec des professionnels dont le tarif vous est annoncé avant que vous vous engagiez.
Reste à le chiffrer sur votre projet. Le taux de gestion est un champ du simulateur : mettez-y zéro si vous gérez, 7 % si vous déléguez sans garantie, 12 % pour la formule complète — vous verrez tout de suite quel loyer il vous faut pour absorber la tranquillité.
L’outil de la maison
Le simulateur de rentabilité ORELLIA
Entrez un prix, des travaux, un loyer, un taux de gestion : il pose le calcul complet — coût total, cash flow mensuel, règle des 800 € par tranche de 100 000 € — et rend son verdict. Gratuit, sans inscription.
Ouvrir le simulateurEt si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert à ça — y compris pour vous dire qu’un bien ne supportera pas la gestion déléguée que vous espériez.