Le déficit foncier : le seul levier qui touche vos autres revenus.

Ce que le déficit foncier fait, et à qui il ne sert pas

Presque tous les avantages fiscaux de l’immobilier locatif se contentent d’effacer l’impôt sur les loyers. Le déficit foncier fait autre chose, et c’est le seul : il descend d’un cran plus bas et vient réduire le revenu imposable de tout le foyer — salaires, pensions, rémunérations de gérance. C’est ce qui explique son attrait, et aussi les malentendus qui l’entourent.

Deux conditions le ferment d’emblée. La première : la location doit être nue. Les loyers d’un logement vide sont des revenus fonciers ; ceux d’un meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux, et un déficit de cette catégorie ne s’impute que sur des bénéfices de même nature. Aucun meublé, quelle que soit sa formule, n’ouvre le déficit foncier. La seconde : le régime réel. Au micro-foncier — jusqu’à 15 000 € de loyers bruts, avec un abattement forfaitaire de 30 % —, aucune charge ne se déduit, donc aucun déficit ne se constate. L’option pour le réel est irrévocable trois ans (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). La vue d’ensemble des régimes est dans notre guide de l’impôt sur les loyers.

Le mécanisme, règle par règle

Le plafond de 10 700 €, et les intérêts à part

Le principe tient dans une phrase de l’article 156, I, 3° du code général des impôts : « L’imputation est limitée à 10 700 €. » Ce plafond porte uniquement sur la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt. Les intérêts, eux, sont traités séparément : le revenu brut foncier est « toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d’emprunt » (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 du 16 septembre 2025, § 100). Traduction pratique : tant que vos intérêts annuels restent inférieurs à vos loyers encaissés, aucune part du déficit n’est réputée venir d’eux, et la totalité peut prétendre au plafond. Quand ils les dépassent, l’excédent ne descendra jamais jusqu’à vos salaires.

Le plafond doublé à 21 400 €, jusqu’en 2027

La limite est portée à 21 400 €, à hauteur des dépenses de travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022, et les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026 ; article 156, I, 3° du code général des impôts dans sa version en vigueur au 1^er juillet 2026). La preuve se fait par deux diagnostics de performance énergétique, l’un avant et l’autre après les travaux (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 280) ; la liste des travaux éligibles vient du décret n° 2023-297 du 21 avril 2023. Une réserve honnête : le commentaire du BOFiP, daté du 16 septembre 2025, ne couvre encore que les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025 — la prolongation figure dans la loi et sur service-public.gouv.fr, mais la date exacte de paiement se vérifie avec l’expert-comptable. Le calendrier des interdictions de louer, lui, est dans notre guide sur l’achat d’une passoire thermique.

Le report : dix ans, six ans, deux compteurs

Ce qui dépasse le plafond ne disparaît pas, mais il change de guichet. La fraction supérieure à 10 700 € — ou à 21 400 € — et celle qui provient des intérêts d’emprunt s’imputent « exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ». Et si votre revenu global d’une année ne suffit pas à absorber la part imputable, cette part se reporte six ans sur le revenu global. Deux compteurs, donc, qui ne communiquent pas.

Trois ans de location, sous peine de reprise

L’imputation sur le revenu global n’est pas acquise : l’immeuble doit rester « affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Vendre, reprendre le logement pour soi, le laisser vide ou le passer en meublé avant ce terme entraîne la reconstitution du revenu global des années concernées et le paiement de l’impôt évité (§ 370). Le texte prévoit des exceptions : invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint, expropriation.

Ce qui se déduit, et ce qui ne se déduit pas

C’est là que se joue la moitié des redressements. Le texte distingue trois familles de travaux, et une seule est exclue.

• Réparation et entretien : déductibles. Ce sont les travaux « ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal […] sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 du 3 février 2014, § 10). Toiture, plomberie, électricité remises en état, remplacement d’une chaudière à l’identique.
• Amélioration : déductible en habitation. Celles qui apportent « un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble » (§ 70). L’article 31, I, 1°, b du code général des impôts les admet pour les locaux d’habitation. Isolation, double vitrage, salle d’eau créée dans un volume existant.
• Construction, reconstruction, agrandissement : non. Le même article les exclut expressément. Le BOFiP les définit comme les travaux qui apportent « une modification importante au gros-œuvre », les aménagements internes « qui par leur importance équivalent à une reconstruction », ou ceux qui « ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable » (§ 110). Abattre les murs porteurs d’un appartement entier, créer une mezzanine, fermer une terrasse : hors jeu.

Se déduisent aussi, chaque année, les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion et les intérêts d’emprunt. Une remarque de trésorerie : contrairement au meublé au réel, la location nue au réel n’impose pas de comptabilité — mais elle impose de conserver les factures, et la frontière entre amélioration et reconstruction se tranche facture par facture. Le chiffrage d’un chantier avant l’offre est détaillé dans notre guide de l’investissement locatif avec travaux.

Un exemple pédagogique : 55 000 € de travaux, cinq ans de calcul

Ce cas est entièrement construit pour l’exercice : ce n’est pas un dossier réel, et chaque hypothèse est annoncée. Un trois-pièces de 62 m² classé F, dans une ville de province — pas à Nice, où l’ancien tourne autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré à l’été 2026, sans garantie, ce qui rend ce montage beaucoup plus difficile. Affiché 150 000 €, négocié 138 000 € parce qu’il ne sera plus louable au 1^er janvier 2028. Le chantier vise la classe C.

Avec 20 000 € d’apport, il reste 183 350 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, quand la Banque de France relevait 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, la mensualité ressort à environ 1 031 €, plus 52 € d’assurance emprunteur à 0,34 %. Les intérêts de la première année s’élèvent à 5 680 €. Le loyer nu après travaux : 850 € par mois hors charges, soit 10 200 € par an, dont 9 690 € réellement encaissés après 5 % de vacance.

La première année, 21 400 € se retranchent donc du revenu global. Les 33 231 € restants partent en report, sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. Voici ce que valent ces 21 400 € selon la tranche marginale du foyer.

Les années suivantes, le report ne s’impute plus que sur le résultat foncier positif — et celui-ci est petit, parce que le crédit tourne encore. Voici les cinq premières années, à loyer et charges constants, ce qui n’arrivera pas dans la vraie vie.

À partir de la deuxième année, l’économie compte deux étages : la tranche marginale et les 17,2 % de prélèvements sociaux, puisque c’est du revenu foncier qui est effacé. Bilan sur cinq ans : 8 159 € d’impôt évité avec une tranche à 30 %, 10 917 € avec une tranche à 41 %. Et 29 548 € de report encore en réserve.

Le problème est là. Ce report ne peut se consommer que sur des revenus fonciers, et le déficit constaté en 2026 s’éteint après les revenus de 2036. En prolongeant le tableau à charges constantes, les années 6 à 10 absorbent environ 10 100 € de plus : près de 19 400 € de report expireraient sans avoir jamais servi. Sauf à posséder d’autres logements loués nus, qui dégagent des revenus fonciers à effacer.

Ce que le déficit foncier ne fait pas

Trois choses, que l’on lit rarement écrites en toutes lettres.

• Il ne crée pas de trésorerie. Dans l’exemple, le compte bancaire de la première année sort à − 6 320 €, soit environ − 527 € par mois. L’économie d’impôt de 6 420 € ramène l’effort de la première année à peu près à l’équilibre — puis la deuxième année, avec 275 € d’impôt évité seulement, l’effort revient à environ − 6 045 €. L’avantage fiscal est concentré sur une année ; la mensualité, elle, dure vingt ans.
• Il ne sauve pas une opération bancale. Ici, 850 € de loyer pour 203 350 € investis font 418 € par tranche de 100 000 €, très loin de notre seuil de 800 €. Aucun déficit foncier ne comble un tel écart. C’est un accélérateur d’une opération déjà tenable, pas un correcteur.
• Il ferme la porte au meublé pendant trois ans. Le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Si votre plan consistait à faire les travaux en nu puis à basculer en meublé, il faut choisir : notre guide meublé ou vide pose la comparaison complète.

Déficit foncier ou amortissement du meublé : la comparaison honnête

Les deux effacent de l’impôt, mais pas le même, et pas au même prix.

La ligne de la revente mérite une précision. En location nue, les dépenses déjà déduites du revenu sont exclues du prix d’acquisition retenu pour la plus-value : on ne déduit pas deux fois (article 150 VB, II, 4° du code général des impôts ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240 et 250). En meublé, depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués viennent en outre gonfler la plus-value imposable — notre guide sur la plus-value du meublé le détaille. Ce ne sont pas les mêmes mécanismes, et le second coûte plus cher à la sortie. Une troisième voie existe depuis 2026 pour la location nue, l’amortissement du statut du bailleur privé, avec ses propres plafonds et neuf ans d’engagement.

Comment on tranche, et avec qui

Le déficit foncier ne se décide pas après coup : il se décide avant l’offre, parce qu’il commande le mode de location, le montage du crédit, l’ordre des devis et l’année de paiement des factures. Dans l’accompagnement, la question se pose au rendez-vous stratégie, puis se tranche avec l’expert-comptable, qui en fait partie. Et la première chose qu’on regarde n’est pas le déficit : c’est le calcul de rentabilité.

Ce que l’accompagnement ORELLIA prévoit ensuite : la recherche du bien, le rapport de faisabilité, le chiffrage des travaux, et un seul interlocuteur du premier appel à la mise en location.