Louer meublé ou vide : la première décision, et tout ce qu'elle engage.

La décision qu'on prend sans s'en rendre compte

Elle se prend rarement de front : l'annonce dit « idéal investisseur, loué meublé », ou le bien vient avec un locataire en place. Or ce choix engage tout le reste — la durée du contrat, la catégorie fiscale des loyers, l'impôt le jour de la revente, le temps que le bien vous demandera — et ne se corrige qu'au départ du locataire, jamais en cours de bail. Il se tranche donc avant l'offre, chiffres posés.

Une précision d'emblée : ni le meublé ni le vide ne rendent bonne une opération achetée trop cher. Le verdict de rentabilité — coût total, cash flow, règle des 800 € par tranche de 100 000 € — vient d'abord.

Le comparatif, poste par poste

Les règles ci-dessous sont celles en vigueur en septembre 2026, d'après service-public.gouv.fr (comparatif location vide et meublée vérifié le 6 mars 2026, congé du propriétaire vérifié le 1er juin 2026, micro-BIC vérifié le 15 avril 2026), impots.gouv.fr (page sur la CFE modifiée le 8 juillet 2026) et les lois citées plus bas.

Le bail : trois ans contre un an

C'est la différence que l'on sous-estime. En vide, le locataire est chez lui pour trois ans : vous ne pouvez lui donner congé qu'à l'échéance, six mois avant, pour vendre, reprendre le logement ou un motif légitime et sérieux. Lui part quand il veut, avec un mois de préavis à Nice, zone tendue. En meublé, le logement est la résidence principale du locataire, le bail d'un an se renouvelle tacitement, et votre congé se donne trois mois avant l'échéance, pour les mêmes motifs. Le bail étudiant de neuf mois s'éteint seul ; le bail mobilité, de un à dix mois, couvre missions et formations.

La fiscalité : deux mondes, deux régimes dans chacun

Revenus fonciers d'un côté, bénéfices industriels et commerciaux de l'autre, et dans chaque monde un forfait et un réel. La différence décisive tient en un mot : au réel, le meublé amortit — une part du prix du logement et des meubles se déduit chaque année des loyers, sans qu'un euro ne sorte —, le vide non. Deux repères récents : le seuil du micro-BIC du meublé de longue durée est passé à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026), et ses prélèvements sociaux à 18,6 % depuis les revenus 2025 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), contre 17,2 % en location nue. Le calcul régime par régime est dans notre guide de l'impôt sur les loyers ; les changements de l'année pour le meublé, dans le LMNP à Nice en 2026.

Le vide a une exception récente : le statut du bailleur privé (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) fait amortir un logement neuf ou ancien lourdement rénové, sous plafond de loyer, pendant neuf ans. Il ne concerne pas l'ancien classique ; voir notre guide du statut du bailleur privé.

La revente : la contrepartie du meublé

Depuis les ventes du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont retranchés du prix d'acquisition retenu pour la plus-value (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84). En vide, rien de tel : le meublé encaisse son avantage chaque année et en rend une partie le jour de la vente, le vide paie chaque année et ne rend rien. Le calcul complet est dans notre guide LMNP et plus-value à la revente.

Le même deux-pièces à Nice, loué vide et loué meublé

Ce qui suit est un exemple pédagogique, construit pour l'exercice : des hypothèses cohérentes entre elles, pas des relevés, et surtout pas une promesse. Un deux-pièces de 42 m² en bon état, sans travaux, dans l'est niçois, négocié 186 000 € — le bas de la fourchette des baromètres publics, qui situent l'ancien niçois autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré à l'été 2026, sans garantie. Loyer retenu : 850 € hors charges loué vide, 950 € loué meublé. L'écart de 100 € est une hypothèse : aucune source publique ne le mesure à Nice — la Carte des loyers 2025 de l'ANIL et du ministère chargé du logement (22,7 € le mètre carré charges comprises pour les studios et deux-pièces niçois) ne retient que des logements loués vides.

Ensuite, une année de location avec la méthode de la maison : 5 % de vacance, 7 % de gestion sur l'encaissé, et pour le meublé une comptabilité à 30 € par mois et un entretien plus lourd.

Première leçon, et elle surprend : 100 € de loyer en plus chaque mois finissent en 6 € d'écart. Meubles financés, entretien et comptabilité ont tout absorbé — sans compter la cotisation foncière des entreprises, due par le loueur en meublé sauf recettes de 5 000 € au plus, que nous ne chiffrons pas : elle dépend de la commune. Un seul mois vide par an au lieu de 5 % de vacance, et le meublé passe derrière, à − 510 € par mois. Seconde leçon, plus dure : 425 € de loyer par tranche de 100 000 € en vide, 461 € en meublé, très loin des 800 € de la règle maison. L'exemple isole la façon de louer ; il ne juge pas l'opération.

Le net d'impôt de la première année

Foyer à 30 % de tranche marginale. En vide au réel, après intérêts, assurance du prêt et charges, il reste 724 € imposables : 342 € d'impôt et de prélèvements sociaux. En meublé au réel, il reste 1 018 € avant amortissement, et l'amortissement disponible — environ 6 190 € par an, hypothèse volontairement simple — l'efface en entier, le reste se reportant.

Dix ans plus tard, à la revente

Prolongeons, loyers et charges constants pour isoler l'effet. En dix ans, le vide au réel paie 8 276 € d'impôt et de prélèvements sociaux, de plus en plus chaque année à mesure que les intérêts baissent ; le meublé au réel, rien, après 20 817 € d'amortissements déduits. Puis la vente, par hypothèse à 230 000 € — pas une prévision, un bien peut aussi se revendre moins cher —, sur un prix d'acquisition retenu de 199 950 €, forfait de 7,5 % de frais compris.

Voilà où l'écart se trouve. Face au vide laissé au micro-foncier — 32 020 € en dix ans, plus 8 739 € à la vente —, le meublé au réel économise près de 26 000 €. Face au vide passé au réel, il n'en garde que 2 222 €, pour 3 468 € de capital restant dû en plus, celui des meubles. Ce que le meublé gagne, c'est le temps : dix ans sans impôt sur les loyers, contre une note qui arrive d'un coup le jour de la vente — et qui fond si l'on garde plus longtemps, les abattements s'accumulant. Une réserve : la loi n'a pas tranché le sort des 41 087 € d'amortissements seulement reportés, jamais déduits. S'ils devaient compter aussi, le meublé perdrait ; le point se pose à l'expert-comptable avant de vendre.

Ce que le meublé coûte en temps, ce que le vide coûte en liberté

Le meublé se paie en heures. Bail d'un an, préavis d'un mois, locataires de passage — étudiants, salariés en mission, jeunes actifs — font des départs plus fréquents ; chaque départ, c'est un état des lieux avec inventaire du mobilier, une annonce, des visites, une remise en état, parfois des semaines sans loyer. Les meubles s'usent et se remplacent, et la liste du décret du 31 juillet 2015 doit rester complète — literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à − 6 °C, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien —, faute de quoi le juge peut requalifier le bail en location vide. S'y ajoutent la comptabilité du réel et la cotisation foncière des entreprises.

Le vide se paie en liberté. Un loyer un peu plus bas, un mois de dépôt au lieu de deux, et surtout un locataire que vous ne pouvez pas faire partir avant trois ans — ni pour passer en meublé, ni pour relouer plus cher, ni parce que votre projet a changé. En échange : un logement qui ne se vide presque jamais, pas de meubles, une déclaration qui tient en quelques lignes.

Pour qui le vide reste le bon choix

• Une grande surface familiale. Les locataires d'un trois ou quatre-pièces arrivent avec leurs meubles et s'installent pour des années ; la demande meublée est celle des petites surfaces. Meubler 80 m² coûte cher et ne se loue pas plus cher.
• Un bailleur qui veut la stabilité. Vivre loin du bien, ne pas vouloir de relocation chaque année, préférer un locataire installé : le vide est fait pour cela.
• Un déficit foncier à consommer. De gros travaux déductibles créent, en vide au réel, un déficit imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt (BOI-RFPI-BASE-30-20, 16 septembre 2025). Le meublé l'ignore : ses déficits ne s'imputent que sur ses propres bénéfices.
• Une vente prévue tôt. Avant cinq ans, aucun abattement sur la plus-value ; le meublé y ajoute ses amortissements réintégrés et des meubles qui ne se revendent pas.

Les trois cas où passer du vide au meublé est une erreur

• Un locataire en place. « Passer en meublé » n'est pas un motif de congé : un congé donné pour cela se conteste, et le bail court de toute façon jusqu'à son terme. On attend le départ, on ne le provoque pas.
• Un déficit foncier imputé il y a moins de trois ans. Le logement doit rester loué vide jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sinon le déficit imputé sur le revenu global est réintégré et l'impôt réclamé (BOI-RFPI-BASE-30-20). Basculer trop tôt annule l'avantage que l'on croyait acquis.
• Des recettes qui vous feraient changer de statut. Au-delà de 23 000 € de loyers meublés par an, s'ils dépassent aussi les autres revenus du foyer, on devient loueur professionnel, avec des cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux. Pour un retraité qui basculerait plusieurs logements, le calcul change de nature : voir notre guide LMNP ou LMP : le seuil de 23 000 €.

Comment on tranche, et avec qui

Dans l'accompagnement ORELLIA, la question se pose au rendez-vous stratégie, avant la recherche du bien : le type de logement visé, votre tranche d'imposition, votre horizon de revente et le temps que vous voulez y consacrer décident ensemble. Puis l'expert-comptable, qui fait partie de l'accompagnement, honoraires annoncés d'avance, pose le régime sur vos chiffres — pas sur ceux d'un article.

Et si vous préférez poser la question à voix haute, le premier appel avec notre équipe dure trente minutes, il est gratuit — y compris pour s'entendre dire que, dans votre cas, c'est le vide.