Quel statut pour un investissement locatif : nom propre, LMNP, SCI ou SARL de famille.

« Statut » : deux questions derrière un seul mot

Quand on demande « quel statut pour un investissement locatif », on pose en réalité deux questions. La première : qui achète — vous, en votre nom, ou une société que vous créez pour l’occasion ? La seconde : comment les loyers seront imposés — comme des revenus fonciers si le logement est loué vide, comme des bénéfices industriels et commerciaux s’il est loué meublé, ou à l’impôt sur les sociétés si une société y a opté. Croisez les deux, et il reste cinq réponses qui tiennent la route : le nom propre en location nue, le nom propre en meublé — le LMNP —, la SCI à l’impôt sur le revenu, la SCI à l’impôt sur les sociétés, et la SARL de famille.

Trois questions suffisent presque toujours à en éliminer quatre.

• Seul, ou à plusieurs ? Seul, la société n’a presque jamais de sens : une SCI demande au moins deux associés (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 7 octobre 2025). À plusieurs — couple non marié, fratrie, amis —, elle écrit à l’avance qui possède quoi, qui décide, comment on sort.
• Meublé, ou vide ? Le meublé ouvre l’amortissement, qui efface souvent l’impôt pendant des années ; il ferme la SCI à l’IR. Le vide ouvre le déficit foncier et, dans le neuf ou l’ancien lourdement rénové, le statut du bailleur privé ; il se taxe à votre tranche dès que les travaux sont absorbés.
• Toucher les loyers, ou capitaliser ? Si vous voulez que les loyers arrivent sur votre compte, tout ce qui est à l’impôt sur les sociétés vous coûte une seconde imposition à la sortie. Si vous laissez l’argent dans la société pour racheter, l’IS devient cohérent.

Une quatrième question — transmettre à ses enfants ? — penche vers la société, dont les parts se donnent par tranches. Elle se pose rarement au premier bien ; elle compte au troisième.

Les cinq statuts, traduits en français courant

Le nom propre en location nue

Vous achetez, vous louez vide, les loyers sont des revenus fonciers. Jusqu’à 15 000 € de loyers bruts par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 % et taxe le reste à votre tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux ; au-delà ou sur option, le régime réel déduit les charges, les intérêts et les travaux, et le déficit qui en résulte s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). C’est le statut le plus simple et, une fois les travaux digérés, le plus imposé : pas d’amortissement en nu, sauf par le statut du bailleur privé de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 47), réservé au neuf et à l’ancien rénové sous conditions — notre guide du statut du bailleur privé le détaille.

Le nom propre en meublé : le LMNP

Vous achetez, vous louez meublé, les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes : le micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes en longue durée, avec 50 % d’abattement, ou le réel, qui déduit les charges et surtout l’amortissement du logement et des meubles (impots.gouv.fr, page modifiée le 23 avril 2026 ; service-public.gouv.fr, 15 avril 2026). Au réel, l’impôt sur les loyers est souvent nul pendant des années ; la contrepartie, depuis les ventes du 15 février 2025, est que les amortissements déduits grossissent la plus-value à la revente — mais les abattements du régime des particuliers tiennent, et l’impôt s’efface après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. Le LMNP est un statut de personne physique : seul ou en couple, pas en SCI. Vous restez « non professionnel » tant que vos recettes meublées ne dépassent pas à la fois 23 000 € par an et les autres revenus d’activité de votre foyer. Nos guides du LMNP à Nice en 2026 et du seuil du LMP vont au fond.

La SCI à l’impôt sur le revenu

Une société civile immobilière, deux associés au moins, un capital libre dès un euro, une responsabilité « indéfinie » des associés sur les dettes (entreprendre.service-public.gouv.fr, 7 octobre 2025). Par défaut, elle est transparente : chaque associé déclare sa part des loyers comme s’il détenait le bien en direct, aux revenus fonciers, avec le même micro-foncier, le même réel, le même déficit foncier. Elle ne change donc rien à l’impôt ; elle change la propriété — des parts au lieu de murs, des statuts au lieu de l’indivision. Sa limite est nette : elle ne peut pas louer meublé au-delà d’une tolérance de 10 % de ses recettes, sous peine de passer d’office à l’impôt sur les sociétés (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, 4 juillet 2018).

La SCI à l’impôt sur les sociétés

La même société, qui a opté pour l’IS — option reprenable pendant cinq exercices, puis définitive. Elle amortit le bien, déduit tout, et paie l’impôt sur ce qui reste : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions, 25 % au-delà (entreprendre.service-public.gouv.fr, 17 février 2026). Le meublé y est permis. Le prix se paie deux fois : à la sortie de l’argent, chaque dividende supporte le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (même source, 21 février 2026) ; à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur comptable — prix d’achat moins tous les amortissements —, sans abattement de durée. Notre guide SCI à l’IS ou à l’IR chiffre cette sortie sur quinze ans.

La SARL de famille

Une société commerciale formée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires pacsés, qui opte, à l’accord de tous, pour le régime des sociétés de personnes (code général des impôts, article 239 bis AA). Résultat : elle loue meublé — ce que la SCI à l’IR ne peut pas — tout en restant transparente, et chaque associé garde le régime du LMNP au réel pour sa part, amortissement et plus-value des particuliers compris. L’option tombe le jour où un tiers entre au capital. C’est l’outil du meublé en famille ; notre guide de la SARL de famille en donne les pièges et un exemple.

Le tableau de décision

Cinq statuts sur les quatre critères qui comptent. Les règles sont celles datées plus haut ; ce qui dépend de votre cas se tranche avec l’expert-comptable, qui fait partie de l’accompagnement.

Le tableau se lit en une phrase : seul, le nom propre — en LMNP si c’est meublé ; à plusieurs, la SCI à l’IR pour du vide, la SARL de famille pour du meublé en famille ; la SCI à l’IS pour ceux qui capitalisent et acceptent sa sortie. Le cas « seul, à plusieurs, couple » est détaillé dans notre guide SCI ou nom propre.

Ce que le statut ne change pas

Trois choses, et ce sont les plus importantes.

• Le prix. Un statut agit sur l’impôt, c’est-à-dire sur ce qui reste après le loyer et les charges. Un bien acheté 15 % au-dessus de ce que le quartier revend perd cet écart quel que soit le régime. À Nice, où l’ancien se situe autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré à l’été 2026 d’après les baromètres publics, sans garantie, le prix négocié sur les ventes réelles pèse plus que le montage.
• Le crédit. Les règles du HCSF — 35 % de taux d’effort assurance comprise, 25 ans au plus, 27 si les travaux atteignent 10 % du coût total, une marge de dérogation dont 70 % est réservée à la résidence principale — visent les particuliers, et sa FAQ précise qu’un prêt à une SCI peut s’apprécier « par transparence », comme un prêt aux associés, lorsque les conditions en sont réunies (question 31). Une société n’emprunte pas à votre place ; si le dossier ne passe pas, on le rend finançable — c’est l’objet de notre parcours pour devenir finançable.
• Le filtre des 800 €. Notre règle demande au moins 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € de coût total — prix négocié, notaire, travaux, meubles. Elle se calcule avant l’impôt, donc avant le statut. Un bien qui ne la passe pas ne la passera dans aucune société.

Un exemple pédagogique : la même colocation sous trois statuts

Reprenons le cas construit pour notre guide de la colocation à Nice — entièrement pédagogique, ce n’est pas un dossier réel. Un quatre-pièces ancien près d’un campus, négocié 190 000 €, 14 250 € de notaire, 26 000 € de travaux, 10 000 € de meubles : 240 250 € de coût total, 25 000 € d’apport, 215 250 € empruntés sur vingt ans à 3,15 % — hypothèse de calcul, la Banque de France relevant 3,27 % en moyenne en juin 2026. Trois chambres à 650 €, soit 1 950 € par mois et 812 € par tranche de 100 000 € : le filtre passe, de peu. Pour isoler l’effet du statut, on garde le même loyer et le même coût total dans les trois cas — une simplification, en vide les meubles n’existeraient pas et le loyer serait un peu plus bas. Le foyer est dans la tranche à 30 %.

En nom propre en LMNP, au réel. On déduit encore le comptable (360 €) et l’amortissement — hypothèses de l’exercice : le bâti et les frais d’acquisition, hors 15 % de terrain, sur trente ans, les travaux sur quinze, les meubles sur sept, soit environ 8 950 € par an. Bénéfice imposable : environ 610 €. À 30 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, l’impôt de l’année est d’environ 300 €, et il restera de cet ordre tant que l’amortissement court. Le micro-BIC, lui, aurait taxé 50 % de 23 400 €, soit 11 700 € : environ 5 690 € d’impôt. Le réel n’est pas une option, c’est la règle.

En SCI à l’IS. Même amortissement, mais une comptabilité commerciale que nous posons à 1 500 € par an pour l’exercice, sans garantie. Résultat : un déficit d’environ 530 €, donc pas d’impôt sur les sociétés cette année-là. Le cash flow, environ 570 € sur l’année, reste dans la société : pour le toucher, il faudrait un dividende, et 31,4 % s’en iraient. Zéro impôt, mais zéro euro sur votre compte — c’est exactement le contrat de l’IS.

En nom propre en location nue, au réel. Pas d’amortissement, pas de comptable obligatoire, mais les 26 000 € de travaux — à supposer qu’ils soient déductibles comme travaux d’amélioration, ce que l’expert-comptable vérifie — se déduisent d’un coup. La première année, le résultat foncier tombe à environ − 16 080 € : 10 700 € s’imputent sur le revenu global, ce qui rend environ 3 210 € d’impôt au foyer à 30 %, et le reste se reporte. La deuxième année, ce report épuisé, le résultat imposable approche 4 540 €, taxés à 30 % plus 17,2 % : environ 2 140 €. À partir de la troisième, 9 922 € de résultat pleins, et environ 4 680 € d’impôt par an — qui montent chaque année, les intérêts déductibles diminuant.

La leçon n’est pas « le LMNP gagne ». C’est que le meublé au réel s’impose pour un bien acheté seul et loué à la chambre, que le nu ne tient que le temps du déficit foncier, et que l’IS ne se compare pas sur une année : il se compare à la sortie. Et dans les trois cas, c’est le prix négocié et le loyer à la chambre qui ont fait passer le filtre — pas le statut.

Comment on décide, et avec qui

Dans l’accompagnement, le statut se décide au rendez-vous stratégie, avant toute recherche : la façon de louer est choisie d’abord — vide, meublé, colocation —, puis l’expert-comptable partenaire, Ferrua Ribes à Nice, tranche le régime sur vos chiffres, et le courtier — Immoprêt — dit ce que la banque acceptera pour le porteur retenu. Si une société s’impose, elle est immatriculée avant le compromis ; un bien acheté en nom propre puis apporté à une société coûte un second acte et une plus-value. La suite de la méthode ne change pas d’un statut à l’autre : coût total, filtre des 800 €, rapport de faisabilité pour chaque bien proposé.

Et si vous préférez poser votre situation avec quelqu’un, le premier appel avec l’équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’une société n’est pas nécessaire.