LMNP ou LMP : le seuil de 23 000 €, et ce qu’il change.

Le seuil : deux conditions, pas une

Le LMNP — loueur en meublé non professionnel — est souvent présenté comme un choix. Il ne l’est pas : la loi définit le professionnel, et tout le monde est non professionnel par défaut. D’après l’article 155, IV du code général des impôts, version en vigueur depuis le 21 février 2026, la location meublée est professionnelle quand deux conditions sont réunies en même temps :

• Plus de 23 000 € de recettes. Les recettes annuelles de location meublée de l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 €.
• Plus que les autres revenus d’activité. Ces recettes dépassent la somme des autres revenus du foyer dans les catégories suivantes : traitements et salaires — pensions comprises —, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux du meublé, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, rémunérations de gérants.

Depuis la loi de finances pour 2020 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, article 49), l’inscription au registre du commerce n’est plus une condition : on ne devient pas professionnel en le demandant, on ne reste pas non professionnel en s’abstenant. Les deux conditions se constatent chaque année, sur les chiffres, et la doctrine fiscale en précise la lecture (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15 avril 2026) :

• Des recettes, pas un bénéfice. On retient les loyers acquis, toutes taxes comprises et charges comprises, avant toute déduction. Un loyer de 2 000 € par mois charges comprises fait 24 000 € de recettes, quels que soient les intérêts, les travaux ou l’amortissement en face.
• Le foyer fiscal entier. Le caractère professionnel s’apprécie au niveau du foyer, pour l’ensemble de ses meublés, où qu’ils se trouvent. Le studio de l’un s’additionne au deux-pièces de l’autre.
• L’année civile, et 365 jours. Le seuil se lit par année civile. L’année de la première mise en location, les recettes sont ramenées à 365 jours au prorata des jours de location : six mois de loyers comptent comme une année pleine.
• Des revenus nets en face. Les revenus comparés sont retenus après leurs charges ou abattements — pour un salaire, après la déduction forfaitaire de 10 % pour frais professionnels (code général des impôts, article 83, 3°).

À Nice, la première condition arrive plus vite qu’on ne croit

23 000 € par an, c’est 1 917 € de loyers par mois. Notre règle des 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis se lit hors charges : raisonné hors charges, un tel loyer suppose environ 240 000 € de coût total. Et comme le seuil, lui, se compte charges comprises, il se franchit un peu plus tôt encore. Deuxième repère : la carte des loyers 2025 de l’ANIL, elle aussi charges comprises, situe le loyer niçois à 20,4 € le mètre carré en moyenne, et 22,7 € pour les studios et deux-pièces. Trois studios de 28 m² loués à ce prix moyen font environ 1 907 € par mois, soit près de 22 900 € par an : on frôle la barre sans la franchir. Une colocation de trois chambres, elle, la franchit seule — l’exemple plus bas le pose.

Ce n’est pas un problème en soi. Ce qui garde un investisseur non professionnel, ce sont ses salaires ; ce qui le fait basculer, c’est un changement dans sa vie — retraite, année sans emploi, expatriation — plus souvent qu’un achat de plus.

Ce que le passage en LMP change

Trois choses, et une quatrième pour les grands patrimoines. Aucune n’est bonne ou mauvaise en soi.

Les cotisations sociales, à la place des prélèvements

Le loueur non professionnel supporte sur son bénéfice les prélèvements sociaux — 18,6 % depuis les revenus 2025, d’après la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Le professionnel change de monde : au-delà de 23 000 € de recettes, il relève de cotisations sociales, comme un commerçant (service-public.gouv.fr, fiche F34102 vérifiée le 20 février 2026). Deux voies : le régime micro-entrepreneur, où les cotisations se calculent sur les recettes, ou le régime des travailleurs indépendants, où elles se calculent sur le bénéfice — depuis la réforme de l’assiette sociale des indépendants, appliquée aux cotisations définitives 2025 et aux cotisations 2026, sur un revenu abattu forfaitairement de 26 % (entreprendre.service-public.gouv.fr, actualité du 20 avril 2026). Une précision honnête : le statut fiscal et l’affiliation sociale ne se recouvrent pas exactement, la doctrine le signale elle-même (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10) ; la location de courte durée obéit en particulier à ses propres règles d’affiliation.

Deux conséquences. Au régime réel, l’amortissement rend le bénéfice souvent faible les premières années, et les cotisations avec — mais des cotisations minimales restent dues même quand le résultat est déficitaire. En échange, ces cotisations ouvrent des droits — trimestres de retraite, indemnités — que les prélèvements sociaux n’ouvrent pas. Le montant exact dépend du régime et du résultat : c’est l’expert-comptable qui le pose.

La plus-value de revente, professionnelle

Le non professionnel vend sous le régime des plus-values des particuliers (code général des impôts, article 151 septies, VII) : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement par année de détention qui efface l’impôt après vingt-deux ans et tout après trente (service-public.gouv.fr, fiche F10864 vérifiée le 15 avril 2026) — et, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont retranchés du prix d’achat retenu, ce qui grossit la plus-value (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84). Notre guide de la plus-value LMNP à la revente en fait le tour.

Le professionnel vend sous le régime des plus-values professionnelles (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 février 2024). La plus-value se coupe en deux : une part à court terme, à hauteur des amortissements déduits, imposée au barème comme un bénéfice — cotisations sociales comprises —, et une part à long terme au-delà, abattue de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième (article 151 septies B) : rien ne reste après quinze ans. Surtout, l’article 151 septies exonère la plus-value quand l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 € — en partie jusqu’à 126 000 €. Après cinq ans, la revente peut donc ressortir plus douce qu’en LMNP ; avant, la part à court terme au barème est plus lourde. L’horizon décide.

Les déficits, sur le revenu global

Le déficit d’un loueur non professionnel ne s’impute que sur ses bénéfices de location meublée des dix années suivantes (code général des impôts, article 156, I, 1° ter, version en vigueur au 1^er juillet 2026) : il ne touche jamais le salaire. Celui du professionnel s’impute sur le revenu global de l’année, sans limitation, et se reporte six ans (service-public.gouv.fr, fiche F32744 vérifiée le 15 avril 2026). Une année de gros travaux ou d’intérêts élevés réduit alors l’impôt sur les autres revenus du foyer. La nuance qui compte : dans les deux statuts, l’amortissement ne peut pas creuser un déficit — il est plafonné au loyer diminué des autres charges, et la part non déduite se reporte sur les exercices suivants (code général des impôts, article 39 C, II) —, si bien que le déficit imputable vient des charges réelles, pas du calcul comptable.

L’IFI, pour les grands patrimoines

Les meublés peuvent être exonérés d’impôt sur la fortune immobilière comme biens professionnels, à deux conditions : plus de 23 000 € de recettes, et plus de 50 % des revenus nets d’activité du foyer tirés de cette activité — en bénéfice net : une activité déficitaire ne remplit pas la condition (BOFiP, BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, 2 mai 2019).

Un exemple niçois, construit pour l’exercice

Un cas pédagogique, pas un dossier réel : un quatre-pièces ancien à rafraîchir, acheté sur le coût total, loué en trois chambres meublées à 650 € hors charges.

Côté seuil, 1 950 × 12 = 23 400 € de loyers par an — davantage encore une fois les charges ajoutées, puisque le seuil se compte charges comprises : la première condition est franchie avec un seul bien. Tout se joue sur la deuxième.

Et le piège de la première année : mise en location le 1^er juillet, 184 jours, 11 700 € de loyers encaissés. Ramenés à 365 jours, cela fait environ 23 200 € : la première condition est considérée comme remplie dès cette année-là, sur des recettes que vous n’avez pas encore touchées.

Pour le foyer B, au régime réel, le bien s’amortit et le crédit pèse : le bénéfice des premières années est faible, les cotisations aussi, à la cotisation minimale près. À la revente, tout dépend de la date : avant cinq ans, les amortissements repris au barème ; après, avec des recettes sous 90 000 €, une exonération possible. Ni cadeau ni punition : un régime différent, qu’il vaut mieux avoir vu venir.

Pour qui le LMP est un piège

• Le foyer dont les revenus d’activité baissent. Retraite, congé parental, création d’entreprise qui ne paie pas encore : le seuil ne bouge pas, ce sont vos revenus qui passent dessous, et le statut change sans que rien ne change dans vos appartements. Les pensions comptent comme des salaires, ce qui protège la plupart des retraités — pas ceux dont la pension est modeste.
• Celui qui vit de revenus de capitaux. Dividendes, intérêts, loyers de location nue ne sont pas dans la liste des revenus comparés : un foyer qui en vit devient professionnel dès 23 000 € de recettes de meublés.
• Le non-résident sans impôt sur le revenu chez lui. Depuis l’imposition 2026, seuls les revenus d’activité effectivement imposés dans l’État de résidence comptent (loi de finances pour 2026, article 53 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, paragraphe 165). Un salaire monégasque, non imposé, ne protège plus. Notre guide investir à Nice depuis Monaco s’adresse à lui.
• Celui qui revend vite. Une revente dans les cinq ans place les amortissements au barème, cotisations comprises : à horizon court, le régime des particuliers est souvent moins lourd.

Pour qui c’est une aubaine

• Celui dont le meublé est l’activité. Cotiser sur ses loyers, c’est valider des trimestres et s’assurer : pour qui a quitté le salariat pour ses immeubles, le LMP est une protection sociale. Notre guide vivre de ses loyers pose le chemin et ses ordres de grandeur.
• Celui qui garde longtemps. Cinq ans d’activité et des recettes sous 90 000 € ouvrent l’exonération de l’article 151 septies — quand le LMNP, lui, réintègre désormais les amortissements dans la plus-value.
• Celui qui a de gros travaux et d’autres revenus. Le déficit des charges réelles s’impute sur le revenu global : une année de rénovation lourde réduit l’impôt du foyer, ce que le LMNP ne permet jamais.

Ce qui se choisit, puisque le statut ne se choisit pas

Trois leviers, à régler avant l’achat qui fait basculer.

• La façon d’acheter. Dans une société de personnes, le seuil s’apprécie associé par associé, à proportion de ses droits : notre guide de la SARL de famille en location meublée le montre.
• La façon de louer. Le seuil est en recettes de meublés : un bien loué nu n’y entre pas. Mélanger nu et meublé dans un même patrimoine est une façon de rester sous la barre.
• Le calendrier. Une retraite ou une expatriation se voient venir : le rendez-vous stratégie sert à poser ces dates en face des acquisitions, avec l’expert-comptable LMNP, qui fait partie de l’accompagnement, honoraires annoncés avant de s’engager.

Commencez par le calcul de rentabilité

Et si vous préférez poser votre situation avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert à ça — y compris pour vous dire que le deuxième bien, cette année, vous ferait changer de statut.