Immeuble de rapport : la rentabilité se calcule lot par lot, puis en bloc.

Trois choses font la rentabilité d’un immeuble — et son risque

Un immeuble de rapport, c’est un bâtiment entier à un seul propriétaire, qui le loue logement par logement. Ce que ce statut change pour un investisseur tient en trois points, et chacun a un envers.

• Pas de copropriété, donc pas de vote. La toiture, la façade, l’escalier, la chaudière : vous décidez seul du calendrier et des entreprises, sans assemblée générale. L’envers : vous payez seul, en entier, et souvent plusieurs gros postes en même temps — un immeuble peu entretenu par son précédent propriétaire n’a pas de fonds de travaux pour amortir le choc.
• Un prix au mètre carré souvent inférieur à celui des lots séparés. Un immeuble se vend d’un bloc, à des acheteurs moins nombreux, et le vendeur le sait. Souvent, pas toujours : la décote se vérifie sur les ventes réellement signées — la base DVF —, immeuble par immeuble, jamais sur une moyenne. L’envers : à la revente, vous retrouvez le même marché étroit. Un immeuble entier se vend moins vite qu’un appartement.
• La liberté de recomposer. Réunir deux petits lots, diviser un grand, transformer un local en logement, louer l’un nu et l’autre meublé : personne ne vote contre. L’envers : chaque recomposition passe par l’urbanisme, parfois par une autorisation préalable de division, et par des diagnostics que l’appartement n’exige pas.

Le calcul, lui, ne change pas de nature. Il se fait sur le coût total — prix négocié, frais de notaire d’environ 7,5 % dans l’ancien, travaux, meubles — et il passe le filtre maison : au moins 800 € de loyer mensuel, hors charges, par tranche de 100 000 € investis. Ce qui change, c’est le nombre de lignes. Le cas niçois, avec ses prix et sa zone tendue, a son propre guide ; cette page pose la méthode, valable dans n’importe quelle ville.

Le calcul complet : lot par lot, puis en bloc

Posons un cas entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel, ORELLIA n’en publie aucun — dans une ville moyenne où les immeubles de quatre lots existent. Nous prenons le repère de notre page investir à Nîmes, tel quel : un appartement ancien autour de 2 300 € le mètre carré à l’été 2026 selon les baromètres publics, sans garantie, et un loyer d’annonce de 14,32 €/m² charges comprises pour les studios et deux-pièces d’après la Carte des loyers ANIL 2025. L’immeuble : quatre deux-pièces de 45 m², un par étage, 180 m² habitables, toiture et façade à reprendre, deux lots à rafraîchir.

Lot par lot

Chaque lot d’abord, comme s’il était seul. 45 m² à 14,32 €/m², c’est 644 € charges comprises — environ 570 € hors charges une fois retirées les charges récupérables, comme sur la page Nîmes. Acheté seul au repère, 103 500 €, avec le notaire et 5 000 € de rafraîchissement, ce lot coûte environ 116 000 € et rapporte 570 € : autour de 490 € par tranche de 100 000 €. Sous le filtre, déjà — la page Nîmes le disait. Retenez ce chiffre : c’est le point de comparaison de l’immeuble.

En bloc

Maintenant les quatre lots ensemble, avec ce qu’un appartement n’a pas. Nous appliquons le repère au mètre carré tel quel, sans décote, précisément pour voir ce que le bâtiment coûte : affiché 430 000 €, négocié 414 000 €, soit 2 300 € le mètre carré.

Avec 55 050 € d’apport, il reste 470 000 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, pas une promesse : la Banque de France relevait 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, la mensualité ressort à environ 2 642 €, plus 133 € d’assurance emprunteur : 2 775 € sortent chaque mois. Puis l’année de croisière, les quatre lots loués 570 € hors charges, soit 2 280 € par mois.

Le verdict : 2 280 € de loyer pour 525 050 € investis, c’est 434 € par tranche de 100 000 € — « on ne retient pas ». L’annonce aurait pu écrire « 6,4 % de rendement brut », 27 360 € rapportés à 430 000 €. Au coût total, le brut tombe à 5,2 %, le net à 3,0 % avant impôt, et le cash flow à − 1 465 € par mois. Que faudrait-il ? Pour 800 € par tranche avec ces loyers, le coût total devrait tomber à 285 000 €, soit un prix d’achat autour de 190 000 € une fois le notaire et les 80 000 € de travaux payés : 1 060 € le mètre carré, moins de la moitié du repère. C’est la démonstration de la deuxième condition du début : au prix des lots séparés, un immeuble ne rapporte rien de plus, il coûte plus. Il ne passe qu’acheté en bloc nettement sous le prix à l’unité, ou avec un loyer par lot reconstruit autrement — c’est la troisième stratégie, plus bas.

Dernier poste propre à l’immeuble : la vacance qui frappe plusieurs lots à la fois. Nos 5 % valent 1 368 € par an. Deux lots vides trois mois — un immeuble se libère souvent par vagues, après des travaux ou un changement de gestion — coûtent 3 420 €, deux fois et demie la provision. Un immeuble lisse la vacance quand elle est dispersée ; il l’amplifie quand elle est groupée.

Ce qu’il faut lire avant l’offre

Un appartement se lit dans les procès-verbaux d’assemblée générale ; un immeuble n’en a pas. Cinq documents remplacent cette mémoire, et chacun se demande avant l’offre, pas après.

• Le diagnostic technique global. Il n’est pas obligatoire pour un immeuble à un seul propriétaire tant qu’il reste en bloc, mais il le devient avant toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans (article L731-4 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 1er janvier 2017). S’il existe, il décrit l’état du bâti et les travaux des dix prochaines années avec leur coût ; s’il n’existe pas, faites passer un architecte ou un maître d’œuvre. C’est la seule façon de mettre la toiture dans le coût total plutôt que dans une case « à voir ».
• Le DPE de chaque lot et le DPE collectif. Le premier commande le droit de louer : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F ne le pourront plus au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034 — le calendrier est dans notre brève. Le second est obligatoire pour tout immeuble d’habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, et pour un immeuble à un seul propriétaire depuis le 1er janvier 2024 ; il vaut dix ans (service-public.fr, fiche vérifiée le 1er janvier 2026). Un lot classé F dans un immeuble de quatre, c’est un quart du loyer en sursis.
• Les baux en cours, un par un. On achète l’immeuble avec ses locataires. Un loyer sous le marché ne se rattrape qu’au renouvellement du bail, sur proposition envoyée six mois avant l’échéance, références de loyers voisins à l’appui, et par sixièmes sur six ans quand la hausse dépasse 10 % (service-public.fr, fiche F1312) ; en zone tendue, la relocation elle-même est plafonnée. Et un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont sous les plafonds — 23 403 € par an pour une personne seule hors Île-de-France — ne peut recevoir congé qu’avec une offre de relogement à proximité, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes (fiche vérifiée le 1er juin 2026). Un loyer ancien entre dans le calcul tel qu’il est ; un locataire protégé entre dans la stratégie tel qu’il est.
• Le règlement d’urbanisme. Le code interdit toute division créant un logement de moins de 14 m² et 33 m³, ou dans un immeuble frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité (article L126-17), et il permet aux intercommunalités et aux communes de soumettre toute division à une autorisation préalable — le « permis de diviser » — dans les zones qu’elles délimitent (article L126-18, en vigueur depuis le 1er juillet 2021). Transformer un commerce ou une cave en logement est un changement de destination qui passe par le service de l’urbanisme. Chaque lot doit avoir une existence administrative : un logement qui n’en a pas ne se loue pas, ne s’assure pas, ne se finance pas.
• La conformité électrique et gaz. Pour louer, un état de l’installation intérieure d’électricité et un état de l’installation de gaz sont exigés dès que l’installation a plus de quinze ans, et ils valent six ans (service-public.fr, fiche vérifiée le 20 février 2026). Dans un immeuble ancien, les colonnes montantes et le tableau de chaque lot se refont souvent ensemble : demandez les quatre états avant l’offre, pas le premier après.

Comment une banque finance un immeuble

Le montant d’abord. Un immeuble, même petit, se chiffre en centaines de milliers d’euros travaux compris, et l’apport suit la même échelle : dans notre exemple, 55 050 €, soit un peu plus de 10 % du coût total. La banque n’applique pas de calcul particulier aux loyers multiples. L’usage est de retenir 70 % du loyer attendu dans vos revenus — 1 596 € sur nos 2 280 € — et de vérifier que l’ensemble de vos charges de crédit, assurance comprise, reste sous 35 % de vos revenus. Cette règle du HCSF, comme la durée maximale de 25 ans, a été confirmée sans changement à sa réunion du 3 mars 2026. Un « calcul différentiel » plus favorable au locatif a été demandé au Gouvernement par la question écrite n° 7364 du 18 avril 2023 ; la réponse du 4 juillet 2023 l’a refusé.

La durée, ensuite. Quand les travaux pèsent au moins 10 % du coût total, la banque peut accorder un différé d’amortissement et porter la durée totale à 27 ans, l’amortissement restant plafonné à 25 ans — la règle et ses textes sont dans notre brève. Nos 80 000 € de travaux font 15,2 % du coût total : le différé est ouvert, et il compte, parce que la toiture se paie avant le premier loyer des lots rénovés. Le taux, enfin, est une hypothèse : nous calculons à 3,15 %, la Banque de France relevait 3,27 % en moyenne en juin 2026. Le montage se prépare avec le courtier — Immoprêt, qui fait partie de l’accompagnement —, dossier complet en main : devis, baux, diagnostics, et le calcul ci-dessus. Votre argent ne transite jamais par ORELLIA.

Trois stratégies, et ce que chacune exige

Garder en bloc

La plus simple : l’immeuble reste une monopropriété, se loue lot par lot, se revend entier. Elle exige une trésorerie de bâtiment — la toiture ne se vote pas, elle se paie — et un choix de structure posé avant l’achat. En nom propre, les loyers nus sont des revenus fonciers ; en société, la question de la SCI à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés se pose dès quatre lots, et notre guide SCI ou nom propre la déplie. L’arbitrage se rend avec l’expert-comptable — Ferrua Ribes, qui fait partie de l’accompagnement.

Diviser en copropriété pour revendre à l’unité

C’est là que la décote d’achat se transforme en marge : acheté en bloc, revendu au prix des lots. Elle exige un géomètre pour l’état descriptif de division, un notaire pour le règlement de copropriété, le diagnostic technique global préalable dès que l’immeuble a plus de dix ans, l’absence d’interdiction de diviser au plan local — et du temps. La plus-value se calcule lot par lot à chaque vente, et celui qui achète pour revendre de façon répétée peut être regardé comme un professionnel : c’est une question pour l’expert-comptable avant l’offre, pas après.

Mixer nu et meublé

Les petits lots en meublé, les grands en nu : c’est la stratégie du loyer, celle qui peut faire passer un immeuble que le nu seul ne fait pas passer — à condition que le loyer meublé se vérifie sur les annonces de la ville, pas dans un tableur. Elle exige deux comptabilités : les loyers nus sont des revenus fonciers, les loyers meublés des bénéfices industriels et commerciaux, avec un micro-BIC plafonné à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 (77 700 € pour 2023 à 2025). Et un seuil à surveiller : des recettes meublées supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus du foyer font du loueur un professionnel — le seuil LMNP-LMP se franchit vite avec trois lots meublés. En société à l’impôt sur le revenu, le meublé peut faire basculer la SCI à l’impôt sur les sociétés : là encore, la structure se choisit avant l’offre.

Les trois immeubles qu’il faut refuser

Le bâti malade

Fissures traversantes, humidité qui remonte, charpente attaquée, colonnes d’origine, arrêté de péril ou d’insalubrité : un immeuble dont la structure est en cause n’est pas un immeuble à travaux, c’est un chantier de reconstruction avec des loyers dessus. Le signal est simple : quand le devis du gros œuvre ne peut pas être fixé avant l’offre, il ne le sera pas après. On refuse, quel que soit le prix.

La ville qui perd des habitants

Un immeuble concentre quatre loyers sur une seule adresse : si la demande locale recule, ce sont quatre vacances qui s’additionnent, et un seul acheteur à trouver à la sortie. Avant de regarder le bâtiment, regardez la commune : la population et sa variation annuelle, la part de logements vacants, la part de locataires — tout est dans le dossier INSEE que chaque page « investir à… » du site ouvre pour sa ville. Une commune qui perd des habitants année après année fait des immeubles de rapport bon marché, et ce n’est pas un hasard.

Le loyer qui ne passe le filtre que sur le papier

Le vendeur présente un « loyer potentiel », l’annonce un rendement sur le prix affiché, le tableur une année pleine sans vacance. Le filtre se passe avec les loyers des baux en cours pour les lots occupés, et avec le loyer d’annonce de la ville — pas le plus haut, celui du milieu — pour les lots vides ; au coût total, travaux compris ; avec 5 % de vacance et la gestion. Si l’immeuble ne passe que quand on retire une de ces lignes, il ne passe pas.

Faites le calcul sur votre immeuble

Chaque chiffre de cet exemple sort de la même mécanique, et elle est publique : c’est celle de notre simulateur. Entrez la somme des loyers réalistes, le prix négocié, les travaux du bâtiment, la taxe foncière pleine.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel avec notre équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’un immeuble ne fera pas une bonne opération. Dix dossiers à la fois, pas plus.