CFE et LMNP : le petit impôt que personne n’annonce, expliqué et chiffré.

Oui, un loueur en meublé paie la CFE — même pour un seul studio

La cotisation foncière des entreprises est un impôt local, dû chaque année « par les personnes physiques ou morales [...] qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée » (article 1447 du code général des impôts, version en vigueur depuis le 21 février 2026). Le même article règle le cas du bailleur : les locations d’immeubles « autres que [...] nus à usage d’habitation » sont réputées exercées à titre professionnel. Louer vide, on échappe à la CFE en dessous de 100 000 € de recettes ; louer meublé, on y entre dès le premier euro. La doctrine administrative le dit sans détour : que la location meublée soit qualifiée de professionnelle ou de non professionnelle à l’impôt sur le revenu « n’a aucune incidence au regard des règles d’imposition à la CFE » (BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 22, 8 novembre 2023). Être LMNP ne protège de rien.

Pourquoi les sites se contredisent-ils ? Parce que la règle a bougé. Sous l’ancienne taxe professionnelle, une jurisprudence écartait certains bailleurs. Le 8 novembre 2023, l’administration a mis sa doctrine à jour à la suite de deux décisions du Conseil d’État (28 juillet 2017, n° 390092, et 4 mai 2018, n° 402897) : ces anciennes solutions « ne trouvent plus à s’appliquer en matière de CFE », pour les impositions dues à partir de 2024. Les articles écrits avant, ou recopiés depuis, racontent un droit qui n’existe plus.

Sur quoi calcule-t-on un impôt « foncier » quand on n’a pas de bureau ? Le dépliant de la Direction générale des finances publiques daté de mars 2026 répond : la CFE « est calculée sur la valeur locative des locaux occupés par le professionnel pour son activité » ; « à défaut de locaux, elle est établie sur une base d’imposition minimum, fixée par la collectivité locale selon un barème encadré par la loi en fonction du montant du chiffre d’affaires ». Or le logement loué est occupé par votre locataire. Un loueur en meublé n’a donc, en général, aucun local propre à son activité : c’est la base minimum qui s’applique, au lieu de son principal établissement — l’adresse déclarée au fisc (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 30 et 120, 28 juin 2023). Aucun seuil de nombre de logements n’existe ; le seul seuil est celui des recettes.

Les exonérations qui existent vraiment

Elles sont peu nombreuses et précises. Les voici toutes, avec leur texte, pour savoir d’avance dans laquelle vous n’entrez pas.

• L’année du début d’activité. « En cas de création d’un établissement [...], la cotisation foncière des entreprises n’est pas due pour l’année de la création » (article 1478, II, du code général des impôts, version du 21 février 2026 ; BOI-IF-CFE-20-50-10, § 1). L’année suivante, première année d’imposition, la base est réduite de moitié. Pendant deux ans, la base se calcule sur les recettes de la première année ramenées à douze mois ; ensuite, sur celles de l’avant-dernière année.
• Des recettes annuelles de 5 000 € au plus. Ces redevables « sont exonérés de la cotisation minimum » (article 1647 D du code général des impôts ; impots.gouv.fr, réponse modifiée le 8 juillet 2026). Traduction : 416 € de loyer par mois. Un studio niçois loué à l’année est au-dessus dès la première année pleine.
• La location de tout ou partie de son habitation personnelle. L’article 1459 du code général des impôts exonère de plein droit celui qui loue « accidentellement » une partie de son habitation personnelle, sans caractère périodique, et celui qui loue des pièces de sa résidence principale à un locataire qui en fait la sienne, « à un prix raisonnable » — impots.gouv.fr retient pour 2026 un loyer annuel de 159 € par mètre carré au plus hors Île-de-France, 215 € en Île-de-France. Sauf délibération contraire de la commune ou de l’intercommunalité, sont aussi exonérés les meublés de tourisme classés et toute location meublée de tout ou partie de l’habitation personnelle, chambres d’hôtes chez l’habitant comprises (BOI-IF-CFE-10-30-10-50, 8 novembre 2023 ; BOI-IF-CFE-10-30-30-50, 6 juillet 2016). Le point qui tranche est au § 175 de ce dernier : l’habitation personnelle est le logement que le loueur occupe, en résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de location. Un appartement acheté pour être loué n’en fait jamais partie.

Pour un investisseur, le bilan est court : un logement acheté pour être loué meublé à l’année ne bénéficie que de l’exonération de la première année. Le meublé touristique dans sa propre résidence a son régime et ses limites, détaillés dans la règle des 90 jours à Nice.

Le calendrier : déclarer, trouver l’avis, payer

C’est ici que les nouveaux loueurs se font surprendre, presque toujours pour la même raison : la CFE vit dans l’espace professionnel d’impots.gouv.fr, pas dans l’espace particulier où vous déclarez vos revenus. Les dates viennent du dépliant DGFiP de mars 2026, de la page « Comment puis-je accéder à mon avis de CFE et le payer ? » d’impots.gouv.fr (modifiée le 29 avril 2026) et de la fiche F23547 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 2 avril 2026.

La déclaration 1447-C n’est pas une formalité de plus : elle fixe votre date de début d’activité — celle qui ouvre l’exonération de l’année de création — et vos recettes de première année, qui classent votre base pour les deux années suivantes. Le calendrier complet du loueur au réel, liasse comprise, est dans notre guide de l’expert-comptable du meublé à Nice.

Combien : la base minimum, le barème 2026 et le taux de Nice

Trois étapes. Vos recettes de l’avant-dernière année vous classent dans une tranche. Pour cette tranche, la loi fixe une fourchette, et la commune — ou l’intercommunalité quand elle perçoit la CFE, ce qui est le cas de la Métropole Nice Côte d’Azur — vote un montant de base dans cette fourchette. La cotisation est cette base multipliée par le taux voté. Voici les fourchettes qui encadrent la CFE due en 2026, telles qu’elles figurent à l’article 1647 D du code général des impôts sur Légifrance, version en vigueur du 1er janvier au 1er juillet 2026 (montants fixés par le décret n° 2025-547 du 17 juin 2025).

Ces montants sont revalorisés chaque année : la version en vigueur depuis le 1er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026) porte déjà la première tranche à 250–597 € et la dernière à 250–7 769 €, pour les cotisations à venir. Un studio ou un deux-pièces niçois se trouve presque toujours dans la deuxième tranche : 834 à 2 716 € de loyer par mois.

Le taux, à Nice, est celui de la Métropole : son rapport sur les orientations budgétaires 2026, publié en janvier 2026, annonce « un taux de cotisation foncière des entreprises stabilisé à 28,88 % ». Le montant de base retenu par la Métropole pour chaque tranche, lui, ne figure sur aucune page publique que nous ayons pu consulter et dater : nous ne l’inventons pas. Il se lit sur l’avis, et l’avis se lit vite : une ligne « base minimum » ou « base nette », le taux, la cotisation qui en résulte, puis quelques lignes annexes — une taxe additionnelle pour les chambres de commerce et des frais de gestion, de l’ordre de quelques pour cent — qui font le total (service-public.gouv.fr, fiche F23547). Si la base sort de la fourchette de votre tranche, ou si la première année d’imposition n’est pas réduite de moitié, c’est une question pour votre comptable et le service des impôts des entreprises.

Ce que la CFE change sur le deux-pièces niçois : l’exemple

Reprenons l’exemple pédagogique de la maison — construit pour l’exercice, pas un dossier réel — tel qu’il est posé dans notre guide de l’impôt sur les loyers : un deux-pièces meublé d’une quarantaine de mètres carrés, 200 000 € de coût total, loué 950 € par mois hors charges, ordre de grandeur cohérent avec le loyer relevé par l’ANIL en 2025 à Nice pour les studios et deux-pièces. Soit 11 400 € de recettes par an : deuxième tranche. La base votée à Nice nous est inconnue ; par prudence, retenons le haut de la fourchette.

Deux lectures, qui ne se contredisent pas. La première : 340 €, c’est à peu près la comptabilité du même exemple (360 €) et un peu plus du tiers de sa taxe foncière (900 €). Une charge de plein droit, pas un détail : sur vingt ans, presque le budget des meubles. Elle se pose dans le tableau avant l’offre, comme la vacance ou l’assurance. Notre simulateur ne comporte pas de ligne CFE : ajoutez-la à vos charges annuelles avant de lire son verdict.

La seconde : 3 % du loyer ne changent jamais le sort d’une opération. Ce qui le change, c’est le prix payé au mètre carré et le rapport entre le loyer et le coût total — la règle des 800 € par tranche de 100 000 €. Un projet qui tient ce filtre absorbe la CFE sans y penser ; un projet qui ne le tient pas ne sera pas sauvé par une exonération. Personne ne doit renoncer au meublé à cause de cet impôt ; il faut simplement le connaître avant décembre.

Les erreurs courantes, et ce qu’elles coûtent

• Ne pas déclarer l’activité. Sans inscription au guichet unique ni formulaire 1447-C, le fisc ne connaît ni votre date de début ni vos recettes : l’année exonérée ne se prouve plus, la base se fixe sans vous, et la régularisation arrive avec des pénalités. L’erreur la plus chère, et la plus simple à éviter.
• Croire que le micro-BIC en dispense. Le micro-BIC est un régime d’impôt sur le revenu ; la CFE est un impôt local, dû quel que soit le régime. L’abattement de 50 % est censé la couvrir, pas la supprimer. Les seuils du micro-BIC ont leur propre histoire, résumée dans notre brève sur les seuils du meublé.
• Confondre CFE et taxe foncière. La taxe foncière frappe le propriétaire du bien, loué ou non ; son avis arrive à l’automne dans l’espace particulier. La CFE frappe l’activité de location meublée ; son avis n’arrive nulle part, il se consulte dans l’espace professionnel. Un loueur en meublé paie les deux.
• Ne jamais ouvrir l’espace professionnel. Pas de courrier, pas de relance avant la majoration : l’avis de novembre attend dans un espace que personne n’a créé. Le code d’activation postal peut prendre soixante jours ; créer l’espace en janvier, c’est ne pas payer en retard en décembre.
• Oublier la CFE en indivision ou en société. Acheté à deux sans société, c’est l’indivision, avec son propre numéro SIRET, qui est le redevable : une seule CFE, une seule déclaration, à ne pas laisser entre deux chaises — voir notre guide du LMNP en indivision. En société, c’est la société qui la doit, avec ses autres obligations ; voir SCI et location meublée.

Déductible au réel — et la place du comptable

Au régime réel, la CFE est une charge de l’activité, comme la taxe foncière ou les honoraires du comptable : elle se déduit des loyers avant l’amortissement et réduit d’autant le résultat imposable — quand il y en a un. Au micro-BIC, rien à déduire. Ce n’est pas une raison de choisir le réel, c’est une ligne de plus dans un arbitrage qui se fait chiffres en main, posé dans notre guide du LMNP à Nice en 2026.

C’est aussi pour ce genre de ligne que l’expert-comptable fait partie de l’accompagnement ORELLIA, parmi les 13 étapes du parcours : l’inscription au guichet unique, la déclaration 1447-C dans les délais, l’ouverture de l’espace professionnel, la lecture du premier avis et la déduction au réel sont son travail, pas le vôtre. Ses prestations et ses honoraires vous sont annoncés par écrit avant tout engagement, et vous le payez directement : l’argent ne transite jamais par ORELLIA.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel avec notre équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il sert aussi à ça : dire ce qu’un projet meublé coûtera vraiment, CFE comprise.