Le LMNP en indivision : à deux, sans société, mais avec des règles.

L’indivision, ou l’achat à deux par défaut

Deux personnes qui achètent un appartement ensemble, sans créer de société, sont en indivision : chacune possède une quote-part du bien entier — la moitié, ou la proportion écrite dans l’acte. On n’y entre pas par choix, on y est par défaut. Seul le couple marié sous la communauté fait exception : le bien est commun, et le foyer fiscal le déclare comme un seul loueur. Tous les autres sont en indivision : les concubins, les partenaires de PACS — séparés de biens par défaut, sauf option contraire dans leur convention (code civil, articles 515-5 et 515-5-1) —, les époux séparés de biens, les frères et sœurs, les parents qui achètent avec un enfant.

Son mérite : elle ne coûte rien à créer — pas de statuts, pas d’annonce légale, pas de comptes à déposer. Son défaut tient en une phrase de la loi : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » (code civil, article 815). Tout le reste de cette page tient entre les deux — et la convention est justement la porte de sortie que la loi laisse ouverte.

La déclaration : une seule liasse, deux impôts

Louer meublé, c’est fiscalement exercer une petite activité commerciale, et l’indivision est traitée comme telle. Première conséquence : le micro-BIC — l’abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers du meublé longue durée, sans comptabilité — lui est fermé, selon l’administration. Sa doctrine range « les sociétés de fait et les indivisions » parmi les organismes exclus du micro (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-20, 1er juin 2018, paragraphe 80), et sa foire aux questions sur les locations meublées de mars 2026 le redit : les indivisions « sont imposées au régime réel, sauf cas particuliers ».

Une nuance récente : le Conseil d’État a jugé, le 14 novembre 2025 (n° 495516), qu’une copropriété indivise ne fait pas, à elle seule, une société de fait — et que les seuils du micro se mesurent sur la totalité des recettes du bien, non sur la part de chacun. Notre position : visez le régime réel. C’est ce que l’administration attend, et c’est là que se trouve l’amortissement, le moteur du LMNP décrit dans notre guide du LMNP à Nice en 2026. L’expert-comptable tranche votre cas.

• Une naissance administrative. L’indivision se déclare au guichet unique des entreprises dans les quinze premiers jours de l’activité et reçoit son propre numéro SIRET (impots.gouv.fr, page modifiée le 8 avril 2026). C’est elle le loueur, aux yeux du fisc.
• Une seule comptabilité. Loyers, charges, intérêts, amortissements se tiennent au niveau de l’indivision, dans une déclaration de résultat 2031 télétransmise chaque année. Un seul comptable, un seul tableau d’amortissement.
• Deux déclarations personnelles. Le résultat est réparti au prorata des droits ; chacun reporte sa part sur sa 2042 C PRO et la paie au taux de son foyer, plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Un frère imposé à 30 % et une sœur à 11 % paient des sommes différentes sur la même moitié.
• Le statut, foyer par foyer. La limite du loueur professionnel — 23 000 € de recettes, et moins que les autres revenus — s’apprécie au niveau du foyer fiscal (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, 5 février 2020, paragraphes 50 et 130).

Et le crédit précède tout : à deux, vous êtes co-emprunteurs solidaires, et la banque regarde le taux d’effort de chacun. Le courtier — notre partenaire Immoprêt — pose ce calcul avant toute recherche.

L’amortissement : calculé une fois, réparti ensuite

L’amortissement est ce qui fait le LMNP au réel : chaque année, une part du prix du bâti, des travaux et des meubles se déduit des loyers, comme si le bien s’usait sur le papier. En indivision, il se calcule une fois, sur le bien entier — terrain mis à part —, et c’est le résultat après amortissement qui se partage. Trois conséquences.

• La proportion est celle de l’acte, pas celle des virements. Celui qui a mis plus d’apport n’amortit pas plus si l’acte dit 50/50. Des apports inégaux se règlent avant, chez le notaire : quotes-parts inégales, ou créance écrite de l’un sur l’autre.
• Il ne crée pas de déficit. Plafonné à la différence entre loyers et autres charges, l’excédent se reporte sur les bénéfices suivants, dans un tableau tenu sans trou au niveau de l’indivision.
• Il ressort à la revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits se retranchent du prix d’achat retenu pour la plus-value (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84). Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part, au régime des particuliers. Le calcul est dans notre guide LMNP et plus-value à la revente.

Un exemple chiffré, à deux, sur le coût total

Un cas pédagogique — construit pour l’exercice, pas un dossier réel. Un frère et une sœur achètent à parts égales un quatre-pièces ancien à Nice, près d’un campus, pour le louer en colocation meublée : le bien de notre guide de la colocation, affiché 205 000 €. D’abord le coût total, la seule base honnête.

Ils apportent 25 000 € — 12 500 € chacun — et empruntent ensemble 215 250 €. Sur vingt ans à 3,15 %, hypothèse de la maison, la mensualité ressort à environ 1 210 €, plus une soixantaine d’euros d’assurance : environ 1 271 € par mois. Trois chambres à 650 €, c’est 1 950 € par mois, soit 812 € par tranche de 100 000 € investis : le seuil des 800 € est franchi sans marge. Vacance, gestion, charges et crédit déduits, le cash flow ressort à environ + 1 712 € par an, soit 856 € chacun — positif, et fragile.

Voici ce que l’indivision fait de ces loyers la première année, au réel. Les durées d’amortissement sont des hypothèses posées pour l’exercice — bâti sur trente ans, travaux sur quinze, meubles sur sept, 15 % du prix pour le terrain ; l’expert-comptable les fixe.

Pour 856 € de cash flow par tête, l’impôt se compte en dizaines d’euros : c’est l’amortissement. Mais ces 8 545 € reviendront dans la plus-value le jour de la vente — et une indivision qui ne s’est pas mise d’accord sur ce jour-là a un problème que le fisc ne réglera pas.

La convention d’indivision : ce qu’elle règle, ce qu’elle ne peut pas

Sans convention, c’est le régime légal, écrit pour des héritiers qui ne se sont pas choisis. Un indivisaire seul peut engager les mesures de conservation (article 815-2) ; les actes d’administration, dont un bail d’habitation, se décident aux deux tiers des droits (article 815-3) — à deux à parts égales, les deux ; vendre demande l’accord de tous. Chacun a droit aux loyers à proportion de sa part (article 815-10), et celui qui occupe seul le bien doit une indemnité à l’autre (article 815-9).

La convention d’indivision permet d’écrire mieux. Écrite à peine de nullité, elle désigne les biens et la quote-part de chacun, et se publie au fichier immobilier dès qu’il y a un immeuble (article 1873-2) : en pratique, elle est notariée (fiche service-public vérifiée le 16 avril 2026). Elle peut prévoir :

• Un gérant. L’un des deux, ou un tiers, qui administre, signe les baux et rend compte une fois par an (articles 1873-5, 1873-6 et 1873-11). Il ne peut pas vendre l’immeuble seul (article 1873-8).
• L’argent. Un compte propre à l’indivision, la clé de répartition des dépenses, le sort d’un impayé, la réserve pour travaux.
• La sortie. Le prix de rachat de la part de celui qui part — fixé par un expert, par exemple —, les délais, la préférence donnée à l’autre avant tout tiers. La clause qui vaut le déplacement chez le notaire.
• La durée. Cinq ans au plus, renouvelables, ou une durée indéterminée (article 1873-3). À durée déterminée, le partage ne peut être provoqué que pour de justes motifs.

Ce qu’elle ne peut pas faire : empêcher le partage pour toujours. Elle repousse le problème, elle ne le supprime pas — c’est ce qui la sépare de la société.

Les situations qui bloquent

Les indivisions ne meurent pas de fiscalité. Elles meurent de trois choses.

La séparation

L’un veut vendre, l’autre garder. Sans convention, le partage peut être demandé à tout moment (article 815), et le juge peut l’ordonner. Avec deux tiers des droits, une vente peut être engagée devant notaire malgré l’opposition du reste, sous le contrôle du tribunal (article 815-5-1) ; à deux à parts égales, personne ne les a. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a sécurisé le pouvoir du juge d’autoriser un indivisaire à vendre seul en cas d’urgence et d’intérêt commun (service-public.gouv.fr, 13 mai 2026). C’est long, et judiciaire. La sortie douce est le rachat de la part de l’autre : elle suppose que celui qui reste puisse emprunter seul, et coûte un droit de partage de 2,5 % de l’actif net partagé (CGI, article 746), ramené à 1,1 % après un divorce ou une rupture de PACS — les concubins paient le plein tarif.

Le décès

Le point que les couples non mariés sous-estiment. Un concubin n’hérite pas de l’autre : sans testament, la moitié du défunt part à sa famille, et le survivant se retrouve en indivision avec ses beaux-parents ; avec testament, il est taxé à 60 % au-delà de 1 594 €. Le partenaire de PACS est exonéré, mais n’hérite pas non plus sans testament. Entre frères et sœurs : 15 932 € d’abattement, puis 35 % et 45 % (fiche service-public vérifiée le 9 février 2026). Testament, tontine, assurance décès : des questions pour le notaire, avant la signature.

Le désaccord ordinaire

Plus banal : l’un veut refaire la cuisine, l’autre non. Les dépenses d’amélioration engagées par un seul se règlent au partage, selon l’équité (article 815-13) — plus tard, donc, et avec un juge en cas de désaccord. Un gérant et un compte commun règlent l’essentiel de ces frictions. Pas la fatigue.

Quand préférer une société

L’indivision convient à deux personnes qui se font confiance, achètent un seul bien et veulent une structure légère. Elle convient moins dès que vous êtes plus de deux, que vous visez plusieurs biens — une indivision et une liasse par bien —, que vous pensez à la transmission, ou qu’un tiers hors famille entre.

Quelle société ? Pour du meublé, pas une SCI à l’impôt sur le revenu : la location meublée y est tolérée sous 10 % des recettes totales (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, 4 juillet 2018), au-delà la société passe à l’impôt sur les sociétés. Pour garder le LMNP de chacun, la SARL de famille est faite pour cela — entre parents et enfants, frères et sœurs, époux ou pacsés. Pour des associés fortement imposés qui gardent longtemps, la SCI à l’IS change de logique : notre guide SCI ou nom propre pose la comparaison. Le montage se décide avec l’expert-comptable — le cabinet niçois Ferrua Ribes dans notre accompagnement — à l’étape du montage de nos treize étapes, avant l’offre. Passer en société plus tard est une vente à soi-même, droits et plus-value compris : rarement bon marché.

Faites d’abord le calcul, à deux

Aucune structure ne fabrique du loyer. Une indivision qui n’atteint pas 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis sur le coût total est une mauvaise affaire à deux comme seul. Le calcul se fait avant l’offre, et il est public.

Et si vous préférez poser vos chiffres à deux avec quelqu’un, le premier appel avec l’équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il sert à ça — y compris pour vous dire que l’indivision n’est pas le bon cadre pour vous.