Micro-BIC ou réel : le calcul qui tranche.

Les deux régimes, et ce qui les sépare

Les loyers d’un logement meublé ne sont pas des revenus fonciers : le fisc les traite comme les recettes d’une petite activité commerciale, imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Deux façons de les déclarer, une seule question entre les deux : un forfait, ou vos vrais chiffres ? Le calcul de l’impôt lui-même, taux par taux, est posé dans notre guide de l’impôt sur les loyers ; cette page ne traite que l’arbitrage.

Le micro-BIC : un abattement, aucune comptabilité

Vous déclarez vos recettes brutes, l’administration retranche un abattement forfaitaire, vous êtes imposé sur le reste. Pour un meublé de longue durée, l’abattement est de 50 %, et il ne peut pas être inférieur à 305 €. Le seuil de recettes : 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 (article 50-0 du code général des impôts, version en vigueur au 1er juillet 2026 ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026), contre 77 700 € pour les revenus 2023 à 2025. Un meublé de tourisme non classé, lui, reste à 15 000 € de recettes et 30 % d’abattement : le détail de ces seuils est dans notre brève. Une divergence à signaler : la page « location meublée » d’impots.gouv.fr, modifiée le 23 avril 2026, affichait encore 77 700 € au moment où nous écrivons — le seuil des revenus 2023 à 2025, pas celui de 2026.

Aucune charge ne se déduit au micro : ni les intérêts du crédit, ni la taxe foncière, ni les travaux, ni les meubles. L’abattement est censé tout couvrir. En échange : aucune comptabilité, une case à remplir.

Le régime réel : les charges réelles, plus l’amortissement

Au réel, on part des mêmes loyers et on retranche ce qui a réellement été payé : intérêts d’emprunt et assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, honoraires de comptabilité, petits travaux. Puis vient la pièce maîtresse : l’amortissement. Chaque année, une fraction du prix du logement et des meubles se déduit des loyers, comme si le bien s’usait sur le papier — sans qu’un euro sorte de votre poche cette année-là.

Deux garde-fous, souvent oubliés. Le terrain ne s’amortit pas, et la répartition du prix entre composants comme les durées retenues relèvent de l’expert-comptable. Surtout, l’amortissement ne peut pas creuser de déficit : il est plafonné au loyer diminué des autres charges afférentes au bien, et la fraction non déduite se reporte sur les exercices suivants, sans limite de durée (article 39 C, II, 2 du code général des impôts ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Ce report n’est pas une perte — c’est même l’atout le moins connu du réel.

Comment on passe de l’un à l’autre

Au-delà du seuil de recettes, le réel s’impose sans option : d’après entreprendre.service-public.gouv.fr, page vérifiée le 21 février 2026, les revenus 2026 relèvent du micro-BIC en dessous de 83 600 € et du réel simplifié au-delà. En dessous du seuil, le réel se choisit : l’option se présente avant la date limite de dépôt de la déclaration relative à l’année précédente — pour être au réel sur les loyers de 2026, elle se pose au printemps 2026. Sa durée est écrite noir sur blanc : « valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an » (article 50-0, 4 du code général des impôts). Traduction : elle ne s’arrête pas toute seule.

Le point de bascule : 50 % des loyers

L’arbitrage se résume à une comparaison d’une ligne. Le micro vous accorde une charge forfaitaire de 50 % des recettes. Le réel vous accorde vos charges réelles, amortissement compris. Le régime le plus avantageux est celui qui déduit le plus. Donc :

• En dessous de 50 % des recettes, vos charges réelles déduisent moins que le forfait : le micro-BIC gagne.
• Au-dessus de 50 %, elles déduisent plus : le régime réel gagne.
• Et il faut y ajouter le comptable. Ses honoraires sont une charge déductible, mais ils sortent quand même de votre poche : à 360 € par an, avec une tranche marginale de 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, il faut dépasser la ligne des 50 % d’environ 380 € pour y gagner vraiment.

Sur 11 400 € de loyers annuels, la vraie ligne de bascule tombe donc autour de 6 081 € de charges déductibles, soit un peu plus de 53 % des loyers. Elle bouge avec votre tranche d’impôt : à 11 %, elle monte vers 57 % ; à 41 %, elle descend vers 52 %. Et elle monte quand les loyers baissent, puisque les honoraires, eux, ne baissent pas : sur 4 800 € de loyers, les mêmes 360 € demandent de dépasser les 50 % de près de huit points.

Le tableau de bascule, sur un deux-pièces niçois

Ce qui suit est un exemple pédagogique, construit pour l’exercice : des hypothèses cohérentes entre elles, pas des relevés, et aucun dossier derrière. Un deux-pièces meublé d’une quarantaine de mètres carrés, loué à l’année. Coût total 200 000 € — prix négocié 172 000 €, frais de notaire environ 7,5 %, 8 100 € de travaux, 7 000 € de meubles. Loyer : 950 € par mois hors charges, soit 11 400 € par an — un ordre de grandeur cohérent avec le relevé de l’ANIL en 2025 à Nice, 22,7 € le mètre carré charges comprises pour les studios et deux-pièces. Tranche marginale de 30 % et prélèvements sociaux de 18,6 % : chaque euro imposable coûte 48,6 centimes.

Au micro-BIC, la messe est dite en une ligne : 5 700 € imposables, 2 770 € d’impôt et de prélèvements sociaux. Voici ce que donne le réel selon le niveau de charges déductibles.

Reste à savoir où ce deux-pièces se situe. Financement : 20 000 € d’apport, 180 000 € empruntés sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse ; la Banque de France relevait 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, assurance emprunteur à 0,34 %. Amortissement volontairement simple : 80 % du coût immobilier (193 000 €) sur trente ans, plus les meubles sur sept ans.

Voilà pourquoi la réponse est presque toujours la même quand il y a un crédit. Les seuls intérêts de la première année pèsent 49 % des loyers : à eux seuls, ils touchent la ligne de bascule. Tout le reste — assurance, charges, amortissement — arrive en plus. Il n’y a pas de match.

Les cas où le micro-BIC gagne encore

Ils existent, et ils ne sont pas ceux qu’on croit. On lit souvent que le micro l’emporte dès que le bien est payé comptant. Sur notre exemple, c’est faux : sans crédit, il reste 1 800 € de charges, 360 € de comptabilité et 6 147 € d’amortissement, soit 8 307 € — 73 % des loyers. Le réel gagne encore, de 907 € une fois les honoraires payés. Parce que l’amortissement, lui, ne dépend pas du crédit : il dépend du prix payé.

C’est justement ce qui déplace la bascule. Payé comptant, le micro ne reprend l’avantage que si le loyer est élevé face au coût total : sur ce bien, à partir d’environ 1 260 € de loyer mensuel, soit 630 € par tranche de 100 000 € investis. Notre filtre maison en demande 800 : un bien payé comptant qui passe le filtre des 800 € a de bonnes chances de rester au micro-BIC. L’ironie mérite d’être dite : le régime réel console surtout des opérations chèrement payées.

Trois autres situations, alors :

• L’amortissement épuisé. Au bout d’une trentaine d’années, ou sur un bien détenu depuis longtemps, la part immobilière est amortie. Sans crédit et sans amortissement, il ne reste que 2 160 € de charges — 19 % des loyers. Le micro reprend l’avantage d’environ 2 080 € par an.
• Des loyers trop petits. Les honoraires du comptable sont un montant fixe, l’économie d’impôt une proportion. En dessous de quelques milliers d’euros de loyers annuels, l’écart se compte en dizaines d’euros quand la facture se compte en centaines.
• Une revente prochaine. Si vous comptez vendre dans deux ou trois ans, les amortissements déduits d’ici là grossiront la plus-value ; l’économie d’impôt sur les loyers n’aura pas eu le temps de s’accumuler. C’est un calcul à poser avec un comptable, pas une règle.

Ce que le réel coûte, et ce qu’il rapporte en plus

Trois choses. Le comptable, d’abord. Chez les acteurs en ligne qui publient leurs prix, une offre autonome se trouve autour de 179 € par an et une formule signée par un expert-comptable autour de 249 €, plus une centaine d’euros par bien supplémentaire (lmnp.ai, page mise à jour le 22 avril 2026, consultée le 10 septembre 2026, sans garantie). Un cabinet qui reçoit et conseille se situe plus haut : les fourchettes publiques relevées sont dans notre guide de l’expert-comptable du meublé. Notre simulateur retient 30 € par mois, une hypothèse de travail dans la fourchette du marché.

La liasse, ensuite. Au réel simplifié, il faut déposer une déclaration de résultats n° 2031 accompagnée de ses annexes 2033-A à 2033-G, par voie dématérialisée, puis reporter le résultat sur la 2042-C-PRO ; l’échéance tombe quinze jours après le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (entreprendre.service-public.gouv.fr, page vérifiée le 21 février 2026). Le temps, enfin : factures rassemblées, registre des immobilisations, justificatifs conservés. Ce n’est plus une case à cocher.

En face, le réel ne rapporte pas que l’impôt évité de l’année. Il constitue une réserve : les 3 095 € d’amortissement non déduits de notre première année ne sont pas perdus, ils se reportent sans limite de durée et viendront effacer les bénéfices des années où le crédit ne pèsera plus. C’est cette réserve qui fait durer l’effacement bien plus longtemps que les « sept à dix ans » qu’on lit partout — nous avons chiffré ce calendrier dans notre page sur l’impôt nul sur les loyers.

Le piège de la sortie

Une réserve, et elle est de taille. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la location sont retranchés du prix d’acquisition retenu pour la plus-value, qui grossit d’autant (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84, complétant l’article 150 VB du code général des impôts). L’avantage du réel n’est donc pas un cadeau : c’est un décalage, et il se solde le jour de la vente.

Cela ne l’annule pas — les abattements pour durée de détention continuent de courir, et un impôt payé dans quinze ans ne vaut pas un impôt payé aujourd’hui —, mais cela entre dans l’arbitrage, surtout si l’horizon est court. Le mécanisme et un exemple sur dix ans sont détaillés dans notre guide LMNP et plus-value à la revente ; nous ne le refaisons pas ici.

Les trois erreurs qui reviennent

• Rester au micro par défaut. Le micro-BIC s’applique tout seul : personne ne vous prévient que vous auriez pu opter. Sur un bien à crédit, cette inertie coûte l’intégralité de l’écart — 2 770 € la première année dans notre exemple, et autant les suivantes. C’est de loin l’erreur la plus chère de cette page.
• Passer au réel sans comptable. Le réel ne vaut que par l’amortissement, et l’amortissement se construit : ventilation du prix entre composants, durées retenues, registre des immobilisations, suivi des fractions reportées. Une ventilation approximative s’oublie des années et se paie en une fois, au contrôle ou à la revente.
• Oublier que l’option se reconduit. Elle est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile : elle ne s’arrête pas parce que vous avez cessé d’y penser, et y renoncer demande une démarche dans les délais. Surtout, ce qui a été déduit reste déduit : revenir au micro ne retire pas les amortissements passés du calcul de la plus-value.

Faites le calcul sur votre projet

Le régime fiscal se choisit après le verdict de rentabilité, jamais à sa place : aucun abattement ne sauve une opération qui ne se finance pas.

L’arbitrage, lui, se pose au moment du financement, pas à la première déclaration. C’est la raison pour laquelle l’expert-comptable fait partie de l’accompagnement ORELLIA, parmi les 13 étapes du parcours, ses honoraires annoncés avant tout engagement. Si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes et il est gratuit.