Acheter un appartement déjà loué : ce que vaut vraiment la décote.

La décote n’est pas un cadeau : c’est le prix d’une contrainte

Un logement vendu avec son locataire dedans se négocie sous le prix du même logement vendu vide. Ce n’est pas une faveur, c’est une arithmétique : tant que le bail court, l’acheteur ne peut ni y emménager, ni le remettre au goût du jour, ni le relouer au prix du marché. Il achète des murs dont il ne dispose pas.

Cette contrainte écarte la clientèle la plus nombreuse, celle qui cherche sa résidence principale : il ne reste que des investisseurs, et moins d’acheteurs autour de la table. D’où le prix plus bas. Combien plus bas ? Méfiez-vous des barèmes tout faits. L’administration fiscale elle-même écarte la décote forfaitaire : l’abattement pour indisponibilité « est généralement proportionnel à la durée du bail restant à courir » et se détermine par l’analyse du marché local, en comparant des ventes de biens réellement occupés (BOFiP, évaluation des actifs imposables). La décote se constate, elle ne se décrète pas.

Trois facteurs la font monter ou descendre : le temps qui reste à courir avant l’échéance du bail, l’écart entre le loyer en place et le loyer du marché, et le profil du locataire — un locataire protégé par l’âge et les ressources n’est pas un locataire ordinaire.

Ce que vous achetez en même temps que les murs

Le bail se transmet de plein droit — et le dépôt de garantie avec

Vendre n’efface pas le bail. L’article 1743 du code civil interdit à l’acquéreur d’expulser le locataire dont le bail a date certaine, et la loi du 6 juillet 1989 fait le reste : le contrat se poursuit aux mêmes conditions, même loyer, même échéance, mêmes clauses. Vous devenez bailleur sans rien signer avec le locataire ; vous lui communiquez vos coordonnées, et c’est tout.

Le dépôt de garantie suit le même chemin : l’obligation de le restituer incombe au nouveau bailleur, même s’il ne l’a jamais encaissé. Une ligne à faire figurer au compromis et déduire du prix chez le notaire, pas une formalité à régler entre gens de bonne compagnie.

Le droit de préemption du locataire : quand il n’existe pas, quand il existe

C’est la confusion la plus répandue. Tant que le propriétaire vend le logement occupé, sans donner congé, le locataire n’a aucun droit de préemption : le vendeur vend à qui il veut et n’a même pas à le prévenir (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1^er janvier 2026).

Ce droit naît ailleurs, dans deux cas. Le congé pour vente en location vide, qui vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis, avec deux mois pour conclure — quatre s’il emprunte (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989). Et la première vente qui suit la division d’un immeuble en lots, où chaque locataire en place reçoit une offre par lettre recommandée (article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975) : si l’immeuble a été découpé récemment, la question se pose au notaire avant l’offre.

Congé pour vendre, congé pour reprendre : le calendrier vous est imposé

C’est ici que se joue la vraie contrainte. En location vide, le congé du bailleur se donne six mois avant l’échéance du bail — mais quand on a acheté le logement occupé, l’article 15-I ajoute deux verrous.

• Congé pour vendre. Si le terme du bail en cours tombe plus de trois ans après la date d’acquisition, vous pouvez donner congé pour vendre à ce terme. S’il tombe moins de trois ans après, vous ne le pouvez qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement.
• Congé pour reprise. Si le terme du bail en cours tombe moins de deux ans après l’acquisition, le congé que vous donnez à ce terme ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition.
• Le locataire protégé. L’article 15-III interdit de donner congé à un locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont sous un plafond fixé par arrêté, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins ; l’exception joue si le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou sous le même plafond. Cette clause peut immobiliser un bien des années.
• Le bail meublé, plus court. Un an, neuf mois pour un étudiant, congé du bailleur trois mois avant l’échéance (articles 25-7 et 25-8). Les délais d’acquisition de l’article 15-I ne s’y appliquent pas, et le locataire n’y a pas de droit de préemption : un meublé occupé se récupère bien plus vite, et se décote donc beaucoup moins.

Ce qu’il faut lire avant de faire une offre

Un bien occupé s’achète sur pièces, pas sur photos.

• Le bail en entier. Date de signature, durée, échéance exacte, clause de révision annuelle — sans clause, aucune révision n’est possible —, avenants. La date d’échéance commande tout le calendrier ci-dessus.
• Le loyer, comparé au marché. À Nice, la carte des loyers de l’ANIL et du ministère chargé du logement, édition 2025, situe l’annonce moyenne à 20,4 € le mètre carré charges comprises, et 22,7 € pour les studios et deux-pièces : un ordre de grandeur public, sans garantie. L’écart avec le loyer en place est le cœur de la négociation.
• L’historique des paiements. Les quittances des douze derniers mois et les relevés qui les confirment. Un vendeur qui vante un locataire « très bien » sans produire une quittance vous dit quelque chose.
• Le dépôt de garantie et l’état des lieux d’entrée. Le montant réellement détenu, et le document signé à l’entrée : c’est lui qui servira de référence à la sortie, et c’est vous qui l’opposerez.
• Les travaux promis. Un engagement de l’ancien propriétaire — une chaudière, une fenêtre — vous suit avec le bail. Faites-le écrire et chiffrer avant la signature.
• Le diagnostic énergétique. Classe G interdite à la location depuis le 1^er janvier 2025, classe F au 1^er janvier 2028, classe E au 1^er janvier 2034 — le calendrier n’a pas bougé. Un bien occupé mal classé est un chantier que vous ne pourrez pas lancer quand vous voudrez.

Le calcul qui décide : le même appartement, libre et occupé

Posons un cas pédagogique — entièrement construit pour l’exercice, mais dont chaque ligne suit notre méthode. Un deux-pièces niçois de 45 m², dans un secteur ordinaire. À l’été 2026, les baromètres publics situent l’ancien niçois autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré en moyenne, sans garantie ; le prix affiché n’est jamais le prix de revient. Vendu libre, il se négocie 230 000 € et demande 12 000 € de rafraîchissement avant d’être loué 900 € hors charges. Vendu occupé, le même appartement se négocie 195 000 € — environ 15 % de moins — avec un locataire en place à 720 €, et des travaux impossibles tant qu’il est là.

Même apport des deux côtés, 25 000 €. Sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, la Banque de France relevant 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, le libre emprunte 234 250 € et sort environ 1 383 € par mois, assurance emprunteur de 0,34 % comprise ; l’occupé emprunte 184 625 € et sort environ 1 090 €. Le reste est identique : vacance 5 %, gestion 7 % de l’encaissé, 800 € de charges de copropriété non récupérables, 900 € de taxe foncière, 200 € d’assurance propriétaire non occupant, 400 € d’entretien, 360 € de comptabilité.

La colonne du milieu, d’abord : la décote fait son travail. Le loyer par tranche de 100 000 € est le même qu’en libre — 343 contre 347 €, l’écart ne signifie rien — mais on emprunte 49 625 € de moins et le cash flow mensuel s’améliore de 134 €. Acheter occupé coûte ici 180 € de loyer par mois et fait gagner 293 € de mensualité. C’est le cas où la décote reste gagnante.

La colonne de droite, ensuite : le locataire est là depuis quinze ans, son loyer a 35 % de retard. Même décote, même coût total, et le résultat s’effondre — 279 € par tranche contre 347, un cash flow à 15 € près identique à celui du bien libre, mais sans les travaux faits, sans le choix du locataire et sans la liberté de récupérer le logement. La décote a été avalée par le loyer. C’est le piège de cette niche, et il est fréquent.

La ligne du bas, enfin, mérite d’être dite franchement : aucune des trois colonnes ne franchit le filtre maison — au moins 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis — et le cash flow est négatif partout. Le bien occupé n’invente pas une rentabilité qui n’existe pas : il déplace le curseur, il ne le renverse pas.

Le levier qu’on oublie, et ses limites

Reste une carte : remonter un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail. Elle est légale, et presque personne ne la joue correctement. L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose une proposition envoyée au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre, reproduisant le texte intégral de l’article — sans quoi elle est nulle — et appuyée sur des loyers réellement pratiqués dans le voisinage : trois références au moins, six dans une agglomération de plus d’un million d’habitants. Le locataire répond au plus tard quatre mois avant l’échéance, son silence vaut refus, et il faut alors la commission départementale de conciliation puis le juge, saisi avant le terme du bail.

Deux limites tuent l’espoir d’une remontée rapide. La hausse ne peut excéder la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage — la moitié, pas l’écart —, et au-delà de 10 % elle s’étale par sixièmes annuels en location vide, par tiers en meublé. Troisième colonne du tableau : 315 € d’écart, donc 157,50 € de hausse au mieux, étalés sur six ans à 26,25 € par an, et seulement à partir de l’échéance du bail. Dix ans après l’achat, ce loyer serait encore sous le marché. La procédure complète est dans notre guide des loyers à Nice et de la zone tendue, qui la détaille voie par voie.

Les trois biens occupés qu’il faut refuser

• Le locataire protégé avec un loyer très bas. Un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources sous le plafond légal ne peut recevoir congé sans offre de relogement (article 15-III). Combinez cela avec un loyer à 35 % sous le marché et une hausse plafonnée à la moitié de l’écart : ni le temps ni le droit ne débloqueront la situation, et la décote ne compensera jamais ce que vous n’encaisserez pas.
• Le bail dont les impayés sont maquillés. Pas de quittances, un « arrangement » verbal, un dépôt de garantie déjà mangé par un retard, des virements irréguliers présentés comme une habitude. Vous n’achetez pas un locataire, vous achetez son historique de paiement — et c’est vous qui héritez du contentieux, pas le vendeur.
• La passoire thermique occupée. Le pire des trois, parce qu’il cumule : les travaux ne se font pas avec le locataire dedans, et le loyer d’un logement classé F ou G ne peut être ni révisé ni augmenté pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022. Un chantier que vous ne pouvez pas lancer, sur un loyer que vous ne pouvez pas bouger. Une passoire s’achète vide, avec le chantier chiffré, ou ne s’achète pas.

L’avantage caché, et le calcul à faire avant l’offre

Une contrepartie s’oublie toujours, et elle est réelle : un bien vendu occupé rapporte dès le lendemain de la signature. Pas de chantier avant de louer, pas d’annonce, pas de mois blancs entre l’acte et le premier loyer. Notre méthode provisionne 5 % de vacance : dans l’exemple ci-dessus, la première année, l’occupé ne la subit pas — environ 430 € qui restent.

S’y ajoutent les frais de mise en location. Le locataire n’en supporte au plus que la moitié, dans la limite de 10,09 € par mètre carré en zone tendue — Nice l’est — pour la visite, le dossier et le bail, et 3,03 € pour l’état des lieux (arrêté du 17 juillet 2025, montants applicables depuis le 1^er janvier 2026, fiche service-public vérifiée le 12 janvier 2026). Sur 45 m², sa part plafonne à environ 454 et 136 € ; la vôtre est au moins équivalente. Un chantier, lui, se chiffre avant le compromis — et c’est précisément ce que l’occupé vous interdit de faire.

Reste à trancher. Un bien occupé se juge sur trois chiffres : le prix demandé, le loyer réellement encaissé, la date d’échéance du bail.

Et pour faire relire un bail avant de signer, le premier appel avec notre équipe dure trente minutes, gratuites — y compris pour vous dire qu’une décote de 15 % ne rachète pas un loyer de 2011.

Sources : code civil, article 1743 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15, 17-2, 22, 25-7 et 25-8, sur Légifrance ; loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10 ; service-public.gouv.fr, « Le propriétaire d’un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ? » et « Vendre un logement mis en location », fiches vérifiées le 1^er janvier 2026 ; « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire », vérifiée le 1^er juin 2026 ; « Loyer sous-évalué : hausse au renouvellement du bail », vérifiée le 1^er août 2026 ; « Frais d’agence immobilière à la location », vérifiée le 12 janvier 2026, arrêté du 17 juillet 2025 ; BOFiP, évaluation des actifs imposables (immeubles grevés d’un contrat) ; carte des loyers ANIL et ministère chargé du logement, édition 2025, commune 06088 ; Banque de France, taux moyen des crédits à l’habitat de juin 2026. Règles vérifiées en septembre 2026 : vérifiez-les au moment de votre projet.