Les loyers à Nice : ce que vous pouvez demander, et ce que la loi encadre.

Ce que les logements se louent à Nice

Chaque année, l’ANIL et le ministère chargé du logement publient la « Carte des loyers » : les loyers demandés dans les annonces, commune par commune, en accès libre sur data.gouv.fr. L’édition 2025, publiée en décembre 2025 à partir des annonces du troisième trimestre 2025, s’appuie sur 71 615 annonces d’appartements pour la seule commune de Nice. Voici ce qu’elle donne, charges comprises.

Deux précautions de lecture, et elles comptent. Un loyer d’annonce est un loyer demandé : le loyer signé peut être un peu en dessous. Et la colonne « fourchette publiée » n’est pas de nous — c’est l’intervalle que l’ANIL publie elle-même autour de son estimation. Autrement dit, la valeur du milieu est un repère, jamais un prix.

Concrètement : pour un deux-pièces de 40 m², le repère médian donne environ 908 € par mois charges comprises ; pour un trois-pièces de 65 m², environ 1 280 €. Le petit se loue plus cher au mètre carré que le grand — trois euros séparent les studios des trois pièces et plus, dans le tableau ci-dessus. Le reste des chiffres publics de la ville est réuni sur notre page données du marché niçois.

Zone tendue, évolution, niveau : trois choses différentes

C’est la confusion la plus fréquente, et elle coûte cher des deux côtés — des propriétaires qui croient pouvoir relouer au prix du marché, des locataires qui croient Nice plafonnée comme Paris.

• La zone tendue. Une liste de communes où la demande de logements dépasse durablement l’offre, fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Nice y figure, avec l’agglomération niçoise. Deux conséquences immédiates : le préavis du locataire qui part tombe à un mois, et l’encadrement de l’évolution des loyers s’applique.
• L’encadrement de l’évolution des loyers. Il s’applique à Nice. Il ne dit pas quel loyer vous avez le droit de demander : il dit que vous ne pouvez pas augmenter librement celui qui existe déjà, ni entre deux locataires, ni au renouvellement du bail. Le point de départ, c’est le loyer du locataire précédent.
• L’encadrement du niveau des loyers. Celui-là, c’est le plafond au mètre carré — les fameux loyers de référence minoré et majoré, le complément de loyer. Il ne s’applique pas à Nice. Il concerne uniquement Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Lille avec Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, une partie de Grenoble-Alpes Métropole et vingt-quatre communes du Pays Basque.

Cette liste est celle publiée par service-public.fr, fiche « En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? », vérifiée le 1^er août 2026 : aucune commune des Alpes-Maritimes n’y figure. Si vous lisez quelque part que le loyer niçois est plafonné à tant d’euros le mètre carré, la source est fausse — il n’existe pas de loyer de référence à Nice. Cela peut changer : l’entrée dans le dispositif se demande par la collectivité et se décide par décret. Vérifiez à la date de votre projet.

Ce qui est encadré à Nice, c’est l’évolution

Le texte applicable : l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mis en œuvre par le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, reconduit chaque été depuis. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 l’a prolongé pour les contrats conclus ou renouvelés entre le 1^er août 2026 et le 31 juillet 2027. Au-delà, cela se revérifie en juillet, au Journal officiel.

La règle, en une phrase : quand un logement se reloue après moins de dix-huit mois d’inoccupation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent — montant qui doit d’ailleurs figurer dans le nouveau bail. S’il n’a pas été révisé depuis douze mois, il peut être remis à niveau de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers. C’est tout, et c’est peu.

Trois situations sortent du champ : la première mise en location, le logement resté inoccupé plus de dix-huit mois — dans les deux cas le loyer se fixe librement — et les meublés de tourisme, qui relèvent d’autres règles, celles que nous détaillons dans notre guide de la règle des 90 jours.

Une exception vaut avertissement à l’achat : un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique n’a droit à aucune des dérogations qui suivent. Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, son loyer ne peut être ni augmenté à la relocation, ni révisé en cours de bail. Le diagnostic se lit donc en même temps que le bail, avant l’offre.

Acheter un bien loué sous le marché : les deux voies légales

C’est le cas de figure le plus courant à Nice : un appartement vendu occupé, loué depuis des années bien en dessous des annonces d’aujourd’hui. Le vendeur vous dira que « le loyer se remontera au départ ». C’est faux par défaut. Deux voies existent, étroites, et elles se préparent avant l’offre.

Les travaux

Si vous financez des travaux d’amélioration ou une mise aux normes de décence, parties privatives ou communes, deux seuils s’ouvrent. Des travaux d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer autorisent une majoration du loyer annuel de 15 % de leur coût toutes taxes comprises. Des travaux d’un montant au moins égal à une année entière de loyer, réalisés depuis moins de six mois, font tomber le plafond : le nouveau loyer se fixe librement. L’écart entre les deux seuils est brutal, et il se calcule avant de commander le chantier.

Le loyer manifestement sous-évalué

L’autre voie ne demande pas de travaux mais des preuves. Quand le loyer en place est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, il peut être relevé — au maximum de la moitié de l’écart entre le loyer pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué. La moitié de l’écart, pas l’écart. Et les références se documentent : au moins trois loyers réellement pratiqués dans le voisinage — six si la commune appartient à une agglomération de plus d’un million d’habitants —, avec pour chacun la rue, l’époque de construction, l’étage, la surface, les équipements et le loyer mensuel hors charges. Une partie de ces éléments s’obtient auprès du réseau des observatoires locaux des loyers.

Si le locataire est encore là et que vous visez le renouvellement du bail plutôt que la relocation, le calendrier ne se rattrape pas : la proposition doit partir au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée ou remise en main propre, et reproduire le texte intégral de l’article 17-2 de la loi de 1989 — sans quoi elle est nulle. Le locataire répond au plus tard quatre mois avant l’échéance, et son silence vaut refus ; il faut alors passer par la commission départementale de conciliation, puis par le juge, saisi avant la fin du bail. Enfin, une hausse de plus de 10 % s’étale, par sixièmes annuels dans le vide et par tiers dans le meublé. Une remontée de loyer, à Nice, se compte en années.

L’IRL, le meublé et le bail mobilité

En cours de bail, la seule augmentation possible est la révision annuelle, et elle suppose qu’une clause de révision figure au contrat : sans clause, pas de révision. Elle intervient une fois par an, à la date prévue au bail, plafonnée par la variation annuelle de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. Au deuxième trimestre 2026, cet indice s’établit à 148,37 en France métropolitaine, en hausse de 1,15 % sur un an — publication du 10 juillet 2026. Sur un loyer de 800 €, cela fait environ 9 € par mois. Attention au délai : l’article 17-1 de la loi de 1989 donne un an au propriétaire pour manifester sa volonté de réviser, faute de quoi la révision de l’année écoulée est perdue.

Le meublé

Aucun régime de faveur : dès lors que le logement sert de résidence principale au locataire, meublé ou vide, il relève du même encadrement de l’évolution. Le bail plus court du meublé — un an, neuf mois pour un étudiant — ne remet pas les compteurs à zéro. Ce qu’il change, c’est le rythme des remontées : une hausse pour loyer sous-évalué supérieure à 10 % s’y étale par tiers annuels, et non par sixièmes.

Le bail mobilité

Il est lui aussi soumis à l’encadrement de l’évolution des loyers. Sa particularité est ailleurs : il ne peut pas être renouvelé. À son terme, d’un à dix mois, on repart sur un nouveau contrat, et c’est la règle de la relocation qui s’applique, avec son plafond du loyer précédent. Le détail est dans notre guide du bail mobilité.

Comment fixer son loyer sans se tromper

Quand le loyer est libre — première mise en location, logement vacant depuis plus de dix-huit mois, gros chantier récent —, reste la question la plus mal traitée : combien demander ? Trois gestes.

• Partez des annonces du quartier, pas de la moyenne de la ville. Un deux-pièces à Riquier et un deux-pièces au Carré d’or ne se louent pas au même prix. Relevez cinq à dix annonces comparables dans un rayon de quelques rues — même surface, même étage, même état — et regardez celles qui disparaissent vite.
• Visez un cran en dessous. Un logement affiché 5 % sous le marché se loue en quelques jours, à un dossier choisi parmi plusieurs. Le même affiché 5 % au-dessus reste vide six semaines — et un mois et demi de vacance coûte plus cher qu’une année entière de ces 5 %.
• Ne prenez jamais le repère ANIL pour un loyer. C’est un loyer d’annonce médian, charges comprises, avec un intervalle large. Il sert à situer, et à contredire un vendeur trop optimiste — pas à remplir un bail.

Un exemple chiffré : un deux-pièces de 40 m² acheté loué

Posons un cas pédagogique, entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel. Un deux-pièces de 40 m² dans le centre de Nice, vendu occupé. Le bail en cours affiche 640 € hors charges, plus 60 € de charges. Le repère ANIL des studios et deux-pièces, 22,7 €/m² charges comprises, donne 908 € — soit environ 850 € hors charges. Le vendeur annonce donc 210 € par mois « à récupérer ». Voici ce que la loi autorise vraiment.

Trois leçons. Sans travaux et sans dossier de références, les 210 € promis par le vendeur se réduisent à 7 €. Entre 6 000 et 8 000 € de travaux, on passe de 715 € à un loyer libre : 2 000 euros de chantier valent 135 € de loyer mensuel, parce qu’ils franchissent un seuil de droit. Et si le diagnostic classe ce logement F ou G, aucune de ces lignes n’existe : le loyer reste à 640 € tant que le bien n’est pas sorti de la catégorie.

Et la vérification qui décide, pour finir. Ce deux-pièces acheté 190 000 €, avec environ 14 250 € de frais de notaire, 8 000 € de travaux et 6 000 € de meubles, revient à 218 250 € tout compris. À 850 € de loyer, cela fait 389 € par tranche de 100 000 € investis — loin de notre seuil de 800 €. Le loyer est conforme au marché, la remontée est légale, et l’opération ne passe pas quand même. C’est le cœur du problème niçois, que nous détaillons dans notre guide investir dans l’immobilier à Nice.

Sources : « Carte des loyers », ANIL et ministère chargé du logement, édition 2025 (annonces du troisième trimestre 2025, publiée en décembre 2025), commune 06088, sur data.gouv.fr ; service-public.fr, fiches sur l’encadrement des loyers en zone tendue et sur la hausse d’un loyer sous-évalué, vérifiées le 1^er août 2026 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17-1, 17-2 et 18 ; décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, reconduit par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 jusqu’au 31 juillet 2027 ; décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 pour les communes en zone tendue ; INSEE, indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2026. Règles vérifiées en septembre 2026 — le décret d’encadrement se reconduit chaque été : vérifiez-les au moment de votre projet.