Prix de l’immobilier à Nice en 2026 : le niveau, la tendance, et ce que ça change pour un investisseur.

Le niveau : ce que vaut le mètre carré niçois en 2026

Plusieurs baromètres publics estiment chaque mois le prix moyen d’un appartement ancien à Nice, à partir des ventes signées et des annonces. Meilleurs Agents donne 5 205 € le mètre carré au 1^er juillet 2026 ; efficity, 5 290 € en août 2026, dans une fourchette de 3 590 à 8 470 € selon l’adresse. Les relevés faits uniquement sur le fichier DVF — les ventes enregistrées chez les notaires — descendent un peu : 4 928 € en moyenne sur les 24 derniers mois au 1^er septembre 2026, et une médiane de 4 780 € sur douze mois en mai 2026, la moitié centrale des ventes se faisant entre 3 708 et 6 100 €.

D’où le repère que la maison garde : l’ancien niçois se situe autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré en moyenne, sans garantie. Cette fourchette recouvre les baromètres et les ventes signées ; elle ne dit rien d’un bien en particulier. Le même immeuble abrite un rez-de-chaussée sur cour et un dernier étage vue mer, et c’est le second qui tire la moyenne.

La tendance : un plateau, pas une chute

« Faut-il attendre la baisse ? » Les chiffres disponibles à la rentrée 2026 répondent par un plateau. À Nice, Meilleurs Agents relève − 0,4 % sur un an pour les appartements au 1^er juillet 2026, mais + 2,3 % sur deux ans, + 14,6 % sur cinq ans et + 35,3 % sur dix ans. Le fichier DVF, lui, donne une médiane en hausse de 1,0 % sur douze mois au printemps. Deux sources, deux signes, un même message : le marché niçois ne bouge presque plus, après une correction limitée en 2023-2024.

Le cadre national dit la même chose. Les Notaires de France, dans leur note de conjoncture de juillet 2026, comptent 949 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin mai — en hausse de 5,7 % sur un an, mais le rythme ralentit —, avec des prix d’appartements à + 0,6 % sur un an au premier trimestre et une province stable. Leurs avant-contrats annoncent − 0,6 % à fin juillet 2026, et − 0,3 % pour les seuls appartements : un été sans mouvement. L’INSEE, le 28 mai 2026, mesure + 0,2 % au premier trimestre et + 0,1 % sur un an ; sa prochaine publication est prévue le 8 septembre 2026.

Le crédit explique cet équilibre. La Banque de France relève un taux moyen de 3,27 % pour les nouveaux crédits à l’habitat en juin 2026, publié le 5 août, en légère hausse depuis le printemps, et une production de 13,2 milliards d’euros dans le mois. Des acheteurs revenus, des taux qui ne baissent plus : les prix n’ont de raison ni de monter ni de tomber.

Notre lecture : attendre une baisse franche à Nice est un pari qui a coûté un tiers de hausse à ceux qui l’ont fait il y a dix ans. Le prix qui compte n’est pas la tendance de la ville, c’est celui que vous négociez, bien par bien, sur les ventes réelles de la rue.

Quartier par quartier : l’échelle des prix niçois

La moyenne cache un écart de un à quatre. Les baromètres de l’été 2026 situent le Mont Boron au-dessus de 8 000 € le mètre carré — 8 360 € chez efficity en août 2026, près de 10 000 € sur les ventes DVF des deux dernières années — et l’Ariane entre 2 200 et 2 500 €. Entre les deux, cinq grandes zones, avec les ordres de grandeur que nous relevons sur les baromètres publics de juin à septembre 2026, sans garantie.

Deux remarques. Dans un marché à plat, c’est le bien rare — dernier étage, terrasse, vue — qui tient son prix, et le bien banal — étage bas, rue bruyante, copropriété fatiguée — qui se négocie. Et un prix au mètre carré bas n’est un avantage que si le loyer ne baisse pas dans la même proportion : c’est le cas dans l’est desservi par le tramway, beaucoup moins dans les secteurs sans transport. Le détail secteur par secteur est dans notre guide dans quel quartier investir à Nice, et la page des données du marché niçois est relue chaque trimestre.

Prix affiché, prix signé, coût total : trois chiffres différents

Un investisseur manie trois chiffres, et seul le troisième l’engage.

• Le prix affiché. Celui de l’annonce. Un souhait du vendeur, qui n’entre dans aucun calcul.
• Le prix signé. Celui des ventes réelles, publié par l’État dans le fichier DVF, adresse par adresse, gratuitement, sur explore.data.gouv.fr. Avant toute offre, relevez les ventes des rues voisines pour des surfaces comparables : l’écart avec le prix affiché est votre marge de négociation.
• Le coût total. Le prix négocié, plus les frais de notaire — environ 7,5 % dans l’ancien —, plus les travaux, plus les meubles. La seule base honnête, parce que c’est la somme que vous financez.

Notre règle se lit sur ce coût total : au moins 800 € de loyer mensuel hors charges par tranche de 100 000 € investis. En dessous, l’opération ne se finance pas seule. Une précaution qui change le résultat : les loyers publiés par l’ANIL sont charges comprises — 20,4 € le mètre carré à Nice en 2025, 22,7 € pour les studios et deux-pièces — alors que le filtre se calcule sur le loyer hors charges, celui qui vous reste. Retirez les charges récupérables avant d’appliquer la règle, sinon le calcul vous flatte.

Un exemple chiffré au coût total, aux prix de 2026

Posons un cas pédagogique — construit pour l’exercice, ce n’est pas un dossier réel, mais chaque ligne suit notre méthode de calcul. Un deux-pièces de 40 m² près du tramway, affiché 200 000 € : 5 000 € le mètre carré, en plein dans la moyenne niçoise. Les ventes DVF de la rue permettent de le négocier à 188 000 €. Il demande une cuisine, une salle d’eau et l’électricité.

Avec 20 000 € d’apport, il reste 206 100 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — notre hypothèse, proche des 3,27 % relevés par la Banque de France en juin 2026 —, la mensualité ressort à environ 1 159 €, plus 58 € d’assurance emprunteur : environ 1 217 € sortent chaque mois, quoi qu’il arrive. En face, un loyer meublé de 830 € hors charges — cohérent avec les 22,7 € charges comprises de l’ANIL pour un deux-pièces, une fois les charges retirées.

Le filtre maison confirme : 830 € de loyer pour 226 100 € investis, c’est 367 € par tranche de 100 000 € — moins de la moitié du seuil. Pour que ce loyer passe les 800 €, le coût total devrait tomber sous 104 000 € : aucun deux-pièces habitable du centre de Nice ne s’achète à ce prix. Ce n’est pas un défaut de l’exemple, c’est la réalité de la ville, posée dans notre guide du cash flow à Nice : au prix moyen, loué de façon classique, Nice perd de l’argent chaque mois. Le bien se paie alors par l’épargne, en pariant sur la plus-value — un choix qui se défend les yeux ouverts, et qui n’est pas celui de la maison.

Ce que ces prix impliquent pour un investisseur

Si le prix moyen ne passe pas, l’opération se gagne ailleurs. Trois leviers, et ils se cumulent.

• Acheter sous la moyenne, sur les ventes réelles. Un bien à travaux dans l’est desservi par le tramway — Saint-Roch, Riquier, le bas de Nice Nord — s’achète entre 3 500 et 4 500 € le mètre carré, avec une demande qui tient à l’année. Le prix se négocie sur DVF, pas sur l’annonce ; dans un marché à plat, le vendeur d’un bien banal finit par entendre.
• Faire des travaux utiles. Ils entrent dans le coût total, mais ils se négocient dans le prix, ils permettent de louer plus cher et, dès qu’ils atteignent 10 % du coût total, ils ouvrent un prêt sur 27 ans au lieu de 25 selon les règles du HCSF confirmées le 3 mars 2026. Notre guide de l’investissement locatif avec travaux détaille la mécanique.
• Choisir la façon de louer. À surface égale, des chambres louées séparément ou un bail de moyenne durée rapportent sensiblement plus qu’un bail classique : nos guides de la colocation à Nice et de la location de moyenne durée montrent ce que cela change. Le saisonnier, lui, ne sauve rien : à Nice, une résidence principale ne se loue aux touristes que 90 jours par an au maximum.

Une contrainte à garder en tête : la banque juge votre projet sur ces mêmes chiffres. Le HCSF limite le taux d’effort à 35 % assurance comprise, et la marge de dérogation de 20 % des dossiers est réservée à 70 % aux résidences principales. Un cash flow très négatif pèse donc sur votre épargne et sur le financement du bien suivant.

Faites le calcul sur votre projet

Chaque chiffre de cet exemple sort de la mécanique de notre simulateur, et elle est publique.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel avec l’équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’à ce prix-là, le bien que vous regardez ne passera pas.