La moyenne durée, c'est quoi au juste
D'un côté, la location saisonnière : des vacanciers, à la nuit ou à la semaine. De l'autre, la location à l'année : un bail d'un an en meublé, de trois ans en vide. Entre les deux, la moyenne durée : un logement meublé, loué de un à dix mois, à quelqu'un qui y habite — un soignant en mission, un étudiant en stage, une famille entre deux logements.
Trois contrats la portent. Le bail mobilité : de un à dix mois, sans dépôt de garantie, réservé aux personnes en mission, en formation, en études ou en mutation — nous lui consacrons un guide entier. Le bail étudiant : un meublé de neuf mois, calé sur l'année universitaire. Le bail meublé classique, d'un an, quand la personne s'installe plus durablement.
La frontière qui compte est celle du tourisme. En moyenne durée, le locataire habite le logement : il y reçoit son courrier, y vit sa semaine, y pose sa machine à laver le linge de sa vie ordinaire. À la nuit ou à la semaine, pour des vacances, on bascule dans la location touristique — un monde beaucoup plus encadré à Nice.
Pourquoi elle monte à Nice
Deux courants se croisent. Le premier est réglementaire : la loi du 19 novembre 2024 a permis aux villes d'abaisser à 90 jours par an la location touristique d'une résidence principale — Nice l'a fait —, et un logement dédié au tourisme demande une autorisation de la mairie, accordée sous conditions strictes. Nous avons détaillé tout cela dans notre article sur la règle des 90 jours à Nice. Beaucoup de propriétaires cherchent une sortie. La moyenne durée en est une — légale, stable, sans autorisation à demander, parce que le locataire habite le logement.
Le second courant est la demande. Nice est une ville d'hôpitaux, d'écoles, de congrès et de chantiers : il y arrive toute l'année des gens qui restent trois semaines, trois mois, six mois — et qui veulent un vrai logement, pas une chambre d'hôtel.
À qui ça loue, concrètement
Les soignants de passage
Infirmiers en mission, internes, remplaçants : les hôpitaux niçois font venir toute l'année des soignants pour quelques semaines ou quelques mois. Ils cherchent près de leur service, ou près d'une ligne de tramway qui y mène.
Les salariés en mission ou en mutation
Un chantier, un audit, une prise de poste : l'entreprise loge ou rembourse, la personne veut arriver avec sa valise. Cette demande se concentre autour des gares — Thiers, Riquier — et du centre.
Les étudiants en stage ou en formation
Un semestre, une année de césure, une formation de quelques mois. Le bail mobilité et le bail étudiant sont taillés pour eux.
Les personnes entre deux logements
Des travaux qui durent, une séparation, une arrivée dans la ville avant d'acheter : la vie fabrique des locataires de quelques mois, en continu.
Le point commun : ces locataires arrivent par la gare ou l'aéroport, pas par la plage. Les bons secteurs de la moyenne durée sont ceux du quotidien — les gares, le tramway, les hôpitaux, le centre — plus que le front de mer.
Quels loyers en attendre, prudemment
Posons d'abord la base. À l'été 2026, les études publiques sur les loyers niçois donnent, pour un meublé loué à l'année, des ordres de grandeur constatés — sans garantie :
Repères publics — meublé à l'année, été 2026
Fourchettes constatées par les études publiques, selon le quartier, l'étage et l'état — sans garantie.
La moyenne durée se loue au-dessus de cette base : un logement équipé, disponible tout de suite, charges et internet compris, rend un service de plus — et il se paie. Les écarts constatés vont de 15 à 30 % au-dessus du meublé classique, selon le quartier et la saison. Une fourchette prudente, jamais une promesse : une partie de l'écart se rend en semaines vides entre deux contrats, et en remises en état plus fréquentes.
Le seul calcul honnête se fait donc à l'année : les mois pleins, les semaines creuses, toutes les charges — sur le coût total de l'opération, prix, notaire, travaux et meubles compris. Notre filtre maison ne change pas : au moins 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis. Le simulateur pose ce calcul en quelques minutes.
La gestion, sans l'enjoliver
La moyenne durée est une location vivante. Chaque contrat apporte son arrivée, son état des lieux, son ménage, son annonce à republier. Comptez plusieurs rotations par an — c'est le modèle, pas un accident.
Trois façons de la porter : tout faire soi-même, possible quand on habite la ville et qu'on a du temps ; déléguer à une agence ou à une conciergerie spécialisée, qui prend un pourcentage du loyer ; ou un entre-deux — vous gardez les clés, un prestataire fait le ménage et les états des lieux. Aucune formule n'est gratuite : un loyer plus haut qui part en frais de gestion n'a rien amélioré. Tout entre dans le calcul.
La fiscalité : au comptable
La location meublée a son propre régime fiscal, et il a été durci ces dernières années. Les règles dépendent de votre situation — vos revenus, vos autres biens, votre statut — et elles bougent. Nous ne jouons pas au comptable : le détail à jour se pose à un professionnel du chiffre, ou se lit sur service-public.fr — et notre point daté sur le LMNP à Nice en 2026 fait le tour de ce qui a changé. Ce qui ne bouge pas : le calcul de rentabilité se fait avant l'offre, fiscalité comprise — jamais après.
Faites le calcul sur votre projet
Un projet de moyenne durée se juge comme tout le reste : sur le coût total et le loyer réel, à l'année.
L'outil de la maison
Le simulateur de rentabilité ORELLIA
Entrez un prix, des travaux, un loyer : il pose le calcul complet — coût total, cash flow mensuel, règle des 800 € par tranche de 100 000 € — et rend son verdict. Gratuit, sans inscription.
Ouvrir le simulateurPour le contrat lui-même — qui peut signer, ce qui est interdit, ce qui est obligatoire — lisez notre guide du bail mobilité à Nice. Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu'un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça.
Repères de loyers : ordres de grandeur constatés par les études publiques à l'été 2026, sans garantie — ils varient selon le quartier, l'étage et l'état. Règles citées vérifiées en septembre 2026 — elles évoluent : vérifiez-les au moment de votre projet.